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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-09-20 13:56:03
看板 home-sale
作者 skyicesnow (diidii)
標題 [請益] 重劃區(ex:北大)發展30年過後會變得如何
時間 Mon Sep 20 10:51:30 2021

之前看大家討論幾個新舊重劃區，有版友提到了我的困惑


當一個重劃區隨著時間老化，會變成什麼樣子啊？



舉例來說北大特區基本上已算開發完畢，幾乎沒有新土地可以蓋新建案了(傳說中的北大
二
期應該也要等個10年20年吧)，目前社區第一批大樓大概也約15年上下，自助率也滿高的


那再過15.20年之後呢？整個社區的八成大樓就幾乎變成現在我們說的老大樓了(30多年)

年輕人應該也不會買這種老大樓，那社區人口應該也會開始往老化邁進？


查了一下似乎還沒有大多為30年大樓的重劃區(之前有參考18甲重劃區，但也還沒這麼老)



沒有提淡水林口青埔等重劃區是因為這些重劃區感覺都還有題材或新建設可以開發，也是
因為我自己有買北大啦～


所以想問版友們有國內還是國外的案例或經驗可參考，感謝～

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.16.227 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1XH_SqRn (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1632106292.A.6F1.html
※ 編輯: skyicesnow (180.217.16.227 臺灣), 09/20/2021 10:52:19
推 s8752134: 有沒有想過屋齡只是建商拋出來賣房子的一個賣點?1F 09/20 11:01
→ s8752134: 先洗你要買新, 等以後都是老的時候, 就回城市洗便利XD
→ s8752134: 也不是說建商拉, 政府也是希望這樣洗啊, 不然土地怎賣好
→ s8752134: 價錢?? 如果一直洗住城市, 大家都不去郊區, 郊區土地賣
→ s8752134: 的價格很爛, 對政府一點幫助都沒有 XD
→ pds1: 台北市市區就一堆老大樓啊6F 09/20 11:09
推 Coffeewater: 老大樓一堆啊 也沒辦法改建  產權問題比公寓複雜7F 09/20 11:09
推 jecko: 看台北市就知道啦8F 09/20 11:14
→ checkman: 至少要50年才會重建9F 09/20 11:23
推 partner: 台北市一堆舊大樓，幾十年前也是臨著大馬路的高檔大樓10F 09/20 11:30
→ Coffeewater: 可以都更的部分就是5層樓的老公寓 那種2x~3x樓的大樓11F 09/20 11:33
→ Coffeewater: ...根本搞不了
推 jeffle: 可以看一下汐止新台五路麥當勞對面的國泰、潤泰，這邊大13F 09/20 11:35
→ jeffle: 概25年上下，10幾棟27層的大樓，也算是當時小型重劃區
→ IBIZA: 看那邊要幹嘛，要看當然看台北市內蛋黃區那些老大樓，有些15F 09/20 11:37
→ IBIZA: 都快50年
→ IBIZA: 仁愛路 信義路 安森 這些區域一堆這樣的房子
→ IBIZA: 如果連這邊的房子都無法解決，別的地方就不用想了
推 rebecca226: 蛋黃區舊大樓，申請政府補助拉皮，照樣住得爽爽的19F 09/20 11:42
→ IBIZA: 如果這邊只能拉皮，那重劃區未來也只能這樣20F 09/20 11:44
推 Sam27: 2005年後法規和綠化觀念跟之前完全不同世界21F 09/20 11:45
推 Sam27: 所以2040年的35年大樓，還是遠比1985的大樓好很多
→ IBIZA: 講給連戰聽啊23F 09/20 11:48
推 Sam27: 七期也都十幾年了，遠比我家當初199X年買的個位數屋齡好很24F 09/20 11:48
→ Sam27: 多
→ Sam27: 重點不是屋齡，而是什麼時候蓋的
→ IBIZA: 你覺得住仁愛圓環大樓的，會買不起重劃區？人家兩億豪宅都27F 09/20 11:49
→ IBIZA: 不知道幾間了
推 Sam27: 這跟能不能買得起無關，是住戶有沒喬好比較有關29F 09/20 11:52
→ IBIZA: 要喬就是要有利益，要是仁愛路的開發利益還喬不出結果，重30F 09/20 11:53
→ IBIZA: 劃區就不用想了
→ IBIZA: 以仁愛圓環周圍老大樓，現在房價大概100萬左右，重新開發會
→ IBIZA: 衝200甚至250
→ IBIZA: 哪個重劃區能有這種重新開發利益？
→ Sam27: 這是另1個議題，但人家是新重劃區30年後會跟仁愛一樣老嗎35F 09/20 11:58
→ IBIZA: 仁愛老又怎樣 連戰可能也不住那了 他有差嗎?36F 09/20 11:59
→ Sam27: 答案就是不會...因為2000年後的觀念跟以前就是不同世代37F 09/20 11:59
→ IBIZA: 他可能去住帝寶了  老家怎樣他都沒差吧38F 09/20 11:59
→ IBIZA: 有錢人才是不同世界, ok?
→ Sam27: 原po可能只有一間阿.所以他問現在重劃區會不會跟仁愛一樣老40F 09/20 12:01
→ IBIZA: 是啊 所以我說拿甚麼幾年蓋的怎樣 所以咧?41F 09/20 12:02
→ IBIZA: 住重劃區可能就那一間 仁愛路的可能又買了好幾間
→ IBIZA: 幾年蓋的又怎樣?
→ IBIZA: 一間的就是天天得回去搭可能已經不太靈光的電梯
→ IBIZA: 連戰仁愛路老了就去住帝寶 帝寶老了就去住未來蓋的豪宅
→ IBIZA: 就算再老 電梯都不能搭了 他也沒差
推 holeleo: 1990左右的大樓群幾乎都滿滿的鐵窗外推，市容雜亂，重劃47F 09/20 12:05
→ holeleo: 區30年後就是比新房子舊一點，但整體上市容還是比其他區
→ Sam27: 仁愛路只是舉例，大家都聽過...他也是地標49F 09/20 12:05
→ holeleo: 好。以台灣龜速都更速度也很難都是新興區，那時候的舊公50F 09/20 12:05
→ holeleo: 寓區舊社區區屋齡也都50+了。
→ Sam27: 重點是不用擔心2000以後的重劃區會變髒亂和老.....52F 09/20 12:06
→ IBIZA: 最好是2000以後的重劃區不會變髒亂和老53F 09/20 12:06
→ Sam27: 但我家1990年的大樓，2010年時我就覺得好老54F 09/20 12:06
→ IBIZA: 仁愛路老了 但一坪還是一百萬 不管老住戶還是搬進來的新住55F 09/20 12:07
→ IBIZA: 戶就是這個等級
→ Sam27: 而且我1990那棟還是地標，市長就住我家樓上57F 09/20 12:07
→ IBIZA: 重劃區30年後的住戶是怎樣的人?58F 09/20 12:08
→ IBIZA: 台中市? 台中市區整個都那樣了..
→ IBIZA: 台中1990年的新大樓 20年後都會髒亂跟老 七期保證不會?
→ IBIZA: 老大樓靠的是住戶的素質 不是甚麼幾年蓋的
推 pavaro: 這幾年住北大的 真的很幸運也很幸福62F 09/20 12:14
推 jecko: 跟連戰同一世代的選總統的 宋楚瑜 阿扁 呂副 好像都去住重63F 09/20 12:15
推 morningleee: 北大太過以大型造鎮建案為本體，又高又密集，又在整64F 09/20 12:16
→ morningleee: 個新市鎮中心，很多人擔心再十幾年就像現在的成功，
→ morningleee: 大安，林口國宅群一樣，且量體更巨大，而林口，淡水
→ morningleee: 和江北無此密集單調的方陣設計，建物活潑多樣又相互
→ morningleee: 點綴交錯輝映，有五層透天十層的華廈二十層單棟大廈
→ morningleee: 三十層高級商辦大樓也有四十層的高廈，整體質感差太
→ morningleee: 多絕對不會讓人聯想到國宅。另一點就是三峽人口已經
→ morningleee: 連續數月開始不斷移出，已飽和的新住宅以及沒有任何
→ morningleee: 新興或商業建設的計畫，擔心將成為一灘死水，注定未
→ morningleee: 來成為北大密集老國宅，這也是很多人卻步的原因
→ IBIZA: https://imgur.com/a/TcIqnfo  這間仁愛鳳翔 看得出幾年蓋74F 09/20 12:16
→ IBIZA: 的嗎?
推 jecko: 跟連戰同一世代的選總統的 宋楚瑜 阿扁 呂副 好像都去住重76F 09/20 12:17
→ jecko: 劃區了 戰哥有沒有 沒人曉得 反正他住所多 xd
→ ganninian: 屋齡一回事 保養維護又是另一回事 建築工法進步 居民78F 09/20 12:17
→ ganninian: 素質進化 30年後房子不會像你現在看到的30年老房一樣
→ IBIZA: 是啊這些人都有能力一間老了換一間 甚至同時有三四五六間80F 09/20 12:18
→ IBIZA: 好幾個重劃區都有也很正常
→ IBIZA: 問題是你有嗎?
→ IBIZA: 要跟仁愛圓環老宅住戶比素質?
→ IBIZA: 先去看看仁愛路上那幾間四五十年的老豪宅再講啦
→ ganninian: 現在台北市許多老國宅都更的漂漂亮亮 但住在裡面的素85F 09/20 12:19
→ ganninian: 質還是一樣 仍然堆雜物在梯間
→ IBIZA: 老國宅就沒啥好講87F 09/20 12:20
→ IBIZA: 未來重劃區老了大概也是這樣
→ tyshowman: 初期規劃還有新法規 那個街廓和整齊度就差不少了吧89F 09/20 12:21
→ IBIZA: 仁愛路哪裡不整齊你說說看?90F 09/20 12:21
→ tyshowman: 剩下就是管理和維護了91F 09/20 12:21
→ Sam27: 這是不同變數，住戶素質有沒影響? 當然有...影響多大?92F 09/20 12:21
→ Sam27: 不同時代工法，法規，綠化標準不同，有沒影響，當然也有
→ IBIZA: https://imgur.com/a/TcIqnfo  這間仁愛鳳翔 看得出幾年蓋94F 09/20 12:22
→ IBIZA: 的嗎?
→ IBIZA: 他比你剛剛講的1990年大樓還老啊
→ Sam27: 但發展到一定程度後都有類似邊際效應遞減的問題...97F 09/20 12:22
→ Sam27: 綜合來說2000年後的中大坪數都不用擔心啦
→ IBIZA: 最好是 只是還沒老而已啦99F 09/20 12:23
→ Sam27: 要現場看才知道耶...你看房都只看外觀照片???100F 09/20 12:23
→ IBIZA: 重劃區的房子老化之後 就會面臨房價卡在哪 新住戶水準降低101F 09/20 12:23
→ IBIZA: 的問題 畢竟會有新的重劃區取代
→ Sam27: 仁愛路復興南路和平東路我很熟也常去...所以我敢講103F 09/20 12:24
→ tyshowman: 仁愛是規劃蠻不錯的地方 但規劃爛的區一老就會差很多104F 09/20 12:24
→ IBIZA: 鳳翔一般人大概進不去105F 09/20 12:24
→ IBIZA: 講甚麼? 你不是說要進去看XD
→ IBIZA: 現在又常去就可以?
→ Sam27: 講錯了是敦化南路...仁愛路我不常逛108F 09/20 12:26
→ IBIZA: 不是說要進去看才知道 現在常逛也知道了?109F 09/20 12:26
→ IBIZA: 笑死
→ IBIZA: 不用幻想重劃區不會老不會髒
→ Sam27: 我說要現場看過才好評論，敦化南路復興南路我常逛...112F 09/20 12:27
→ Sam27: 你可以多去逛逛台中的重劃區就知道了...
推 we980: 會漲價 一定漲哪次不漲價114F 09/20 12:28
→ IBIZA: 我岳父家就在七期啊..115F 09/20 12:29
→ IBIZA: 七期素質可能還比較有機會能長久一點  但一般以受薪階級為
→ IBIZA: 對象的重劃區 老了就會面臨價格卡住甚至倒退的問題
→ IBIZA: 素質就會開始掉
→ Sam27: 我已經說這是多變數，我承認素質當然有影響...但影響多大119F 09/20 12:36
→ Sam27: 但你一直要否認不同時代蓋的法規和觀念的影響...
→ Sam27: 不同世代蓋的觀念和設計有沒有影響...大家心知肚明
→ Sam27: 另外台中市居民平均素質最好是西區科博館哪邊拉
噓 lynos: 現在重劃區大樓，管委會，比市區老大樓好多了123F 09/20 12:40
→ lynos: 幾十年，除了外觀稍微舊，也不會太差
→ lynos: 但是台北有些老大樓，如果沒都更，就真的沒救
→ IBIZA: 笑了, 年代差了三十年 當然現在看會好太多126F 09/20 12:43
→ Sam27: 我住那棟1990年完工大樓...素質也不差，但就是不同世代了127F 09/20 12:43
→ IBIZA: 三十年後這些重劃區的管委會能比仁愛路素質好?128F 09/20 12:43
→ lynos: 現在屋齡40年，再20年，就變成60年129F 09/20 12:43
→ IBIZA: 台中市市區就整個轉移了 哪來的素質也不差XD130F 09/20 12:44
→ IBIZA: 第一廣場40年前不差 現在素質不差嗎?
→ lynos: 仁愛路有些大樓也不是都管理的好132F 09/20 12:44
→ IBIZA: 但不管怎樣 仁愛路住戶的素質應該會比重劃區好很多133F 09/20 12:44
→ lynos: 住戶拖鞋放在外面，也有講不聽134F 09/20 12:44
→ IBIZA: 除非三十年後仁愛路也轉移了135F 09/20 12:44
→ lynos: 看什麼重劃區吧136F 09/20 12:45
→ IBIZA: 是啊 看甚麼重劃區 七期可能就還好137F 09/20 12:45
→ IBIZA: 那種圖高鐵通勤台北30分鐘的就很危險
→ IBIZA: 老了之後 大家就會去買其他通勤30分鐘的地方
→ Sam27: 一廣是商業區，類似台北車站商圈，不是教授醫生公務員首選140F 09/20 12:48
→ IBIZA: 醫生可能還有點希望, 其他兩個應該進不了仁愛圓環141F 09/20 12:49
→ Sam27: 簡單用量化說...在管理費有收齊，其它變數不變142F 09/20 12:49
→ IBIZA: 除非是我爸連戰這種公務員143F 09/20 12:50
→ IBIZA: 不用講太多 30年後要換大筆的再看看吧
→ Sam27: 1990年的房子，25年後就變成60分，2010年，25年後還是85分145F 09/20 12:50
→ IBIZA: 仁愛鳳翔現在看還是90分啊XD146F 09/20 12:51
→ IBIZA: 拜託 不要拿隨便1990年的房子比好嗎
→ IBIZA: 仁愛鳳翔你沒有7千萬是近不去的
→ IBIZA:                      進
→ IBIZA: 不對 你有7千萬還是進不去 根本沒甚麼人賣
→ IBIZA: 有實價登錄以來就只賣過一間
→ checkman: 新的建材比較耐髒，帝寶16歲了 外觀還是很新152F 09/20 12:57
→ checkman: 尤其外觀是石材的，外觀維護會更好。
→ IBIZA: 其實再怎麼耐髒 有人常常維護就不會髒154F 09/20 12:59
→ checkman: 住戶收入夠高，才願意花錢顧外觀。155F 09/20 13:02
→ IBIZA: 沒錯156F 09/20 13:02
推 nildog: 北大已經15年左右了，再過個15年感覺就是差不了多少...除157F 09/20 13:05
→ nildog: 非北大二期開發不然影響不大吧
推 kusomanfcu: 公務人員 完全是看薪資1/3算房價的啦159F 09/20 13:10
→ kusomanfcu: 雙薪*2 沒啥能選
→ kusomanfcu: 不斷移動的 和什麼素質沒關係
→ rason6: 30年後台北市只會剩下兩種房子，大坪數豪宅和小套房，住162F 09/20 13:14
→ rason6: 的人只剩有錢人和打工仔
推 Sam27: 就技術法規完全不一樣...我是建築外行，隨便google也查得到164F 09/20 13:30
→ Sam27: 現行70%的條文和規定都是921後加上去的...
→ Sam27: 老屋是要怎麼跟921後比...光靠居民素質?
→ Sam27: 那連戰大廈幹嘛一直橋要拆掉都更? 台北老房子幹嘛都更?
→ Sam27: 光靠居民素質大家在住個100年阿...傳給孫子不好嗎
→ popher: 有道理169F 09/20 13:33
→ Sam27: 復興南路和平東路整排大樓是甚麼樣子? 那邊居民素質很差??170F 09/20 13:34
→ popher: 素質有影響但那是另一個變數惹171F 09/20 13:34
推 kusomanfcu: 很簡單啊 市區透天 搞定172F 09/20 13:38
→ Sam27: 一品大廈為何才二三十年就吵著要都更...就受不了啊...173F 09/20 13:38
→ Sam27: 房屋價值就是土地＋建物...台北七八千萬的房子
→ Sam27: 建物品質和舒適度沒辦法跟中南部2千萬比拉...
→ Sam27: 台北地段很貴大家都知道...但建物品質平均就是沒那好阿
推 misuta27: 重劃區戰仁愛路...XD177F 09/20 13:42
→ Sam27: 那來那麼多有錢人...實價登錄平均也才2千萬178F 09/20 13:42
→ IBIZA: 平均是仁愛路跟北投平均啊XD179F 09/20 13:43
→ IBIZA: 有人跟你講北投很保值嗎?
→ Sam27: 事後可以補救的可以靠居民素質..但大多蓋下去就不能補救了181F 09/20 13:43
推 Celtic8879: 仁愛鳳翔從我有印象時就在了..182F 09/20 13:44
→ Sam27: 所以才會有都更...因為在怎樣修補，效果都很差183F 09/20 13:44
→ IBIZA: 30年後再來講 好嗎?184F 09/20 13:44
→ IBIZA: 我是不知道連戰要不要都更啦  不過那邊都更的話120萬會變
→ IBIZA: 250萬, 為啥不都更, 問題是人家不都更也維護的好好的
推 nthomas: 7000以上台北的是住過幾間說來聽聽，還建物品質咧187F 09/20 13:45
→ IBIZA: 屋主本人更是可能住在帝寶或是和平大苑之類的地方188F 09/20 13:45
→ Sam27: 不然你去跟一品大廈住戶說...你們就多出錢改善一下就好啊189F 09/20 13:45
→ IBIZA: 不用跟他們說啊 他們會做190F 09/20 13:46

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