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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-02-28 03:31:11
看板 home-sale
作者 newsnotti (橘子小姐)
標題 [請益] 增貸再買第二棟房出租的問題
時間 Mon Feb 28 01:56:42 2022





As title
最近跟先生朋友們吃飯討論到此議題
先生覺得是個好方法
但我想先來板上詢問各位高手
能夠更釐清一些觀念及想法。


狀況如下：
我跟先生31歲，月收+年終，年收約155萬，但扣除每個月的貸款及哩哩叩叩，手頭能運用
的錢其實不多。（下方有回覆我們大概的金流）

目前有房子自住中（2+1房）在先生名下
每個月房貸約28000。
本來想將目前房子增貸，然後換3房大一點的房子，因為孩子今年要出生了目前的房子室
內坪才約18-20，覺得有點小。


但後來跟朋友們吃飯，朋友說他們房子已增貸，打算再去買一個800萬左右的房子，然後
出租，等之後漲起來後可以賣！
回家後跟先生激起了辯論賽，他一直覺得這個方法可行，但我覺得怕怕的，很怕生活上會
不會太過負擔，所以想問看看大家我以下的想法跟算法對不對。


如果用現在的房子去增貸出250萬，然後買一個800萬左右的房，用增貸的250萬當頭期，
等於每個月這棟房子需要負擔的房貸為
550萬/360個月（算30年）=15277/月


然後出租給別人租個2萬，等於新買的這棟完全不需自己負擔每月房貸。



而目前房子每月28000的房貸，加上增貸的250萬，等於每月房貸要再增加250萬/360個月
（30年）=6944左右，加上本來的房貸28000，需負擔35000/月
請問這樣的算法有錯誤嗎@@？


不曉得以現行的税來說，新買的這棟如果在我名下，原本那棟在先生名下，這樣我們負擔
的税是否會變很重呢？


因為跟先生兩個人完全不懂房市這一塊，他耳根子軟，比較衝動容易受人影響，但我個人
較謹慎，覺得要先功課做足才能行動，希望能夠借助板上眾多高手的幫助，看看這樣的想
法對不對～會不會我們想的太簡單了呢？



文字敘述如果有比較混亂或是不通的地方再請見諒XD
謝謝大家！



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.46.147.20 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Y6xjSot (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645984604.A.CB7.html
※ 編輯: newsnotti (114.46.147.20 臺灣), 02/28/2022 02:01:06
※ 編輯: newsnotti (114.46.147.20 臺灣), 02/28/2022 02:02:33
推 eeewwweeewww: 叫你先生不要想那些有的沒的 好好認真工作養小孩1F 02/28 02:07
推 ceca: 投資不要抓太緊.2F 02/28 02:15
→ ceca: 你如果買800租兩萬有點硬.
→ ceca: 你可以降買600租一萬五.
台中似乎沒辦法買到600的XD
→ ceca: 除非你有特殊狀況還有其他可以支援你的力量.5F 02/28 02:16
→ ceca: 房子滾房子本來就是我們這些很多房子的人的基本操作.
→ ceca: 你不這樣滾,你怎樣手上十幾間房子..XD
→ ceca: 但是不要滾到自己炸掉...量力而為.
推 corre: 請問增貸的錢還可以拿來買房子嗎？怎麼好像聽到說不行9F 02/28 02:20
→ ceca: 你要洗一下就好.10F 02/28 02:20
→ ceca: 最簡單是找其他人周轉一下.
→ ceca: 例如你先找爸媽的房子貸款給你買房.
→ ceca: 你過一段時間,你再用自己的房子貸款去還掉爸媽房子的貸款.
→ ceca: 這是最簡單的操作法.
爸媽非常保守，完全不玩任何投資，覺得不可能先讓我們貸款然後等我們貸了再還給他們
..爸爸超固執又保守，會覺得這樣很麻煩QQ
→ ceca: 麻煩的就例如進股票市場或是金融商品轉一圈之類的.15F 02/28 02:21
股票方面我們也完全不懂，手頭現金不多的情況下也不敢貿然進場被當韭菜
→ ceca: 當然多間房子,又有買賣,這些金流操作就變很簡單.16F 02/28 02:22
推 s26492755: 還年輕。不要把太多的成本投入在居住上。住小點。增貸17F 02/28 02:23
→ s26492755:  買房收租方向是對的。至於物件 看經濟狀況跟能承擔風
→ s26492755: 險的能力
→ ceca: 通常只有一兩間房子,在這種資金運用上才比較容易卡.20F 02/28 02:23
→ ceca: 高薪族可以考慮放大自己的住所..XD
→ ceca: 例如你就醫生,你本來住1000萬,升級成1700萬.
→ ceca: 跟你多買一間700萬的房子比.
→ ceca: 你也只是損失一萬多最多兩萬一個月的租金.
→ s26492755: 不用聽說。增貸的時候。有些銀行會有但書。如果用在購25F 02/28 02:24
→ s26492755: 買房產。條件就不是這樣或者不能用於購置不動產
請問如果狀況是增貸，但是自己用來小屋換大屋呢？意思就是買了大屋後原本小屋就賣掉
，一樣手頭只有一間房，這樣銀行但書也不行嗎？
→ ceca: 但是可以換取你住爽一點.27F 02/28 02:24
→ ceca: 增值起來價格也沒差很多.
→ ceca: 所以高薪族可以考慮先放大自己的家...爽也很重要.
→ s26492755: 你老公增貸。下來的錢進老公戶頭。老公匯款給老婆。無30F 02/28 02:25
→ s26492755: 償贈與或是借貸。隨便。老婆買房。簡單解題
意思是增貸後先生將那些錢全部轉到我戶頭，名義用無償贈與或是借貸這樣嗎？
→ s26492755: 你2+1房。小孩才剛要出生。居住空間還撐得住32F 02/28 02:26
→ s26492755: 而你增貸的部分拿去投資房產或者任何東西。馬上有實質
→ s26492755: 的收益
→ s26492755: 除非你的收益打不過房貸利息
目前扣掉每月貸款以及我們習慣將一年會有的固定支出（ex:管理費、水電、房貸車貸、
過年紅包、每年要繳的稅）全部除以12個月，然後每月將這些錢匡為不能隨意運用的部分
，等到時候要繳哪一項，都已經先預存好了這樣。因此每月能自由花費的生活費僅有不到
兩萬，然後每月固定存的費用也不到兩萬。因此覺得買第二棟似乎捏太緊……
→ s26492755: 你換大房。雖然也是吃到增值。但少掉了租金收入。 還36F 02/28 02:29
→ s26492755: 不如兩間。一間住一間租人
推 s26492755: 剛剛以為問增貸的是原po. 像我就直接本人名下戶頭匯來
→ s26492755: 匯去。還沒遇過銀行去追這個
推 OHHEEEEEED: 台中最好沒辦法600 公寓450 租1600040F 02/28 02:47
→ OHHEEEEEED: 不用搞怪什麼分租套房 我說整層
抱歉平常很少接觸房地產，原來公寓600還有，我只想到大樓@@
推 OHHEEEEEED: 500-600一堆啊42F 02/28 02:52
推 BRIANERIC2: 台中600萬買不到2房電梯嗎？ 2、30年的應該還是有吧？43F 02/28 02:53
→ ceca: 現在不要買新的阿,現在要買中古的.44F 02/28 02:53
→ ceca: 2x年屋齡以上為佳...1x年則普普..
→ BRIANERIC2: 出租來說 600萬電梯可能還是比4、500萬公寓搶手46F 02/28 02:54
推 OHHEEEEEED: 兩房電梯有450萬 太平47F 02/28 02:54
→ OHHEEEEEED: 我前幾天才看到一間秒殺440底
→ OHHEEEEEED: 但沒車位
→ OHHEEEEEED: 環內要600萬兩房要找鬼神社區
→ OHHEEEEEED: 屋況都還要整理
→ BRIANERIC2: 看來台中市這一波衝很兇喔…高雄600內還一堆2房5年內52F 02/28 02:56
→ OHHEEEEEED: 保證沒有五年內53F 02/28 02:57
→ BRIANERIC2: 的房子好買54F 02/28 02:57
→ OHHEEEEEED: 兩房五年內600？ 海線55F 02/28 02:57
→ OHHEEEEEED: 對了 我美術館套房賣掉了 500
→ OHHEEEEEED: 高雄我看準備噴噴
還請OH大可以針對我的狀況多多指教，那就太感激不盡了><
※ 編輯: newsnotti (114.46.147.20 臺灣), 02/28/2022 02:59:52
推 BRIANERIC2: 恭喜啊 我的殺很大還沒賣掉 仲介打來說在地人也殺很大58F 02/28 03:00
→ BRIANERIC2: QQ 請問你美術館套房幾坪？
推 OHHEEEEEED: 就去買投資客整理好的電梯好了 700兩房車老屋60F 02/28 03:00
→ OHHEEEEEED: 19
→ OHHEEEEEED: 創新紀錄了 你們等著看
→ OHHEEEEEED: 欸我的殺很大也是套房 難賣QAQ
→ BRIANERIC2: 那很大，可以隔成1+1房的那種64F 02/28 03:01
→ OHHEEEEEED: 確實是1+1 格局比較繽海好65F 02/28 03:02
→ OHHEEEEEED: 你不知道嗎？ 美術館的爛套房 印巴
→ BRIANERIC2: 對這棟沒印象 我比較少關注套房 XDDD67F 02/28 03:05
推 OHHEEEEEED: 高雄不是戰區只有買套房 要賣一賣清倉了68F 02/28 03:06
→ OHHEEEEEED: 你殺很大開1坪多少啊
→ BRIANERIC2: 2+1房的含車位開3370F 02/28 03:07
推 OHHEEEEEED: 我的同格局樓下實登多10071F 02/28 03:08
→ OHHEEEEEED: 目前最高實拿30
→ OHHEEEEEED: 高雄是不是沒有在私下補現金？
→ OHHEEEEEED: 怎麼我碰到的仲介都說要報稅
→ OHHEEEEEED: 不能補現金 XD
→ BRIANERIC2: 我同格局的實登已經加300了… 我覺得可能是現金的問題76F 02/28 03:09
推 OHHEEEEEED: 而且我看他們的態度 預售屋還是要4%才做77F 02/28 03:10
→ OHHEEEEEED: 跟台中2.5%也在做不一樣
→ OHHEEEEEED: 還有補現金很盛行的氛圍差很多
→ OHHEEEEEED: 好幾家都跟我講不行
→ OHHEEEEEED: 搞得好像我提這個很奇怪
→ BRIANERIC2: 對 這邊也是卡在仲介費要給4% 一來一往再加稅金82F 02/28 03:10
→ OHHEEEEEED: 這個跟台中差很多83F 02/28 03:10
→ BRIANERIC2: 就整個墊得很高，那買方現金就要拿超多啊84F 02/28 03:10
→ OHHEEEEEED: 台中預售屋沒拚到4% 甚至有2%的總佣85F 02/28 03:11
→ BRIANERIC2: 所以已經做好過戶後再賣的準備了QQ86F 02/28 03:11
→ OHHEEEEEED: 然後補現金 可能合約價加到免稅額高一點87F 02/28 03:11
→ OHHEEEEEED: 報奈米税 其他現金
推 s26492755: 其實還是看銀行啦  我貸台新  他就明確說你拿去購屋借89F 02/28 03:11
→ s26492755: 不是1.45 30年  是變成多少有點忘了  寫在合約內的  如
→ s26492755: 果你是小換大  想先增貸去買一間大的再回來賣小的也不
→ s26492755: 行  不過像我說的  我台新的錢拿到後  轉去我國泰的戶
→ s26492755: 頭在進買房的履保 你看台新會來追我嗎   何況你說不能
→ s26492755: 拿去購屋  你老公貸款給你拿去買房  那個真的要說是你
→ s26492755: 老公贈與或借貸出去  又不是你老公去買房
→ BRIANERIC2: 我另外一個2房的就是跟鄉民成交的 沒有仲介費 免稅額96F 02/28 03:12
→ s26492755: 增貸要買的物件看地區而定無法給準確的建議  但方向並97F 02/28 03:12
→ s26492755: 沒錯
→ OHHEEEEEED: 我套房應該還是有機會賣掉XD99F 02/28 03:12
→ OHHEEEEEED: 2+1房型有包租代管精裝修嗎
→ OHHEEEEEED: 我沒要那些哈哈
→ BRIANERIC2: 再加一點上去，他現金就拿不多。 我都在想是不是要自102F 02/28 03:13
→ OHHEEEEEED: 你買兩間真的看好欸 wow103F 02/28 03:13
→ s26492755: 房子能增貸  本來就是把他貸出來  去產生大於借貸利率104F 02/28 03:13
→ s26492755: 的金額  賺取利差
→ BRIANERIC2: 己PO 591好了 但又怕遇到很多來亂的 哈 我也沒有加那106F 02/28 03:14
→ s26492755: 只要不是貸出來拿去爽拿去花掉  這種賺錢的事  多多益107F 02/28 03:14
→ s26492755: 善不好嗎
→ BRIANERIC2: 些 想說完工後去85租個房自己住2個月 把工班帶去裝潢109F 02/28 03:14
→ s26492755: 覺得吃緊  第二間也不用一定要買800的  買便宜點的也可110F 02/28 03:15
→ s26492755: 以
推 jaricho: 認識的都這樣操作 放大槓桿賺的才快 不然死存薪水嗎112F 02/28 03:15
→ BRIANERIC2: 裝潢完再賣可能就好賣了 買方都可以含在貸款裡買113F 02/28 03:15
→ BRIANERIC2: 如果你那個印巴套房都可以賣500 那高雄穩噴的…
→ s26492755: 甚至不要拿去買房  隨便丟去一個超過2%的標的沒那麼困115F 02/28 03:15
→ s26492755: 難啦
推 redpapa: 台北人投報好差唉117F 02/28 03:16
推 OHHEEEEEED: 我那間五百一定會嚇死高雄人118F 02/28 03:16
→ s26492755: 這中間該考慮的就是你們的承擔能力  還有心態  像有人119F 02/28 03:16
→ s26492755: 跟我說貸款壓力大很可怕 那就無解
我瞭解～因為現況（上面回覆有分析）每月能夠使用的生活花費僅不到兩萬，固定存款也
不到兩萬，覺得的確很吃緊…小孩也快出生我覺得應該手頭現金要夠多才能再買第二棟，
畢竟出生後
花費多少都未知數。
推 redpapa: 借問桃園哪裡有好出租的房呢？121F 02/28 03:18
推 jaricho: 室內不到20真的有小 應該聽c大換大一點的房 爽度也很重要122F 02/28 03:19
※ 編輯: newsnotti (114.46.147.20 臺灣), 02/28/2022 03:21:32
推 s26492755: 先賺 本金滾大後再來爽比較好啦  先爽就是滾的慢點123F 02/28 03:20
→ s26492755: 要不是有家室  我跟你住小套房 把錢都拿去投資了
推 OHHEEEEEED: 樓主要是自己處理翻修會瘋掉125F 02/28 03:21
→ OHHEEEEEED: 買屋況好一點的房子出租啦
→ OHHEEEEEED: 公寓整理好的出租就好
→ OHHEEEEEED: 貴一點就電梯大樓投資客改好的
※ 編輯: newsnotti (114.46.147.20 臺灣), 02/28/2022 03:22:19
推 jaricho: 小孩都要出生了 是空間硬需求129F 02/28 03:22
→ OHHEEEEEED: 不怕麻煩的話買套房出租 250萬直接不貸款130F 02/28 03:22
推 s26492755: 這種最好買可以立即出租不用投入太多成本的物件131F 02/28 03:22
→ OHHEEEEEED: 室內20可以養小孩啦132F 02/28 03:23
→ s26492755: 室內18-20 兩人加一未成年小孩不夠嗎133F 02/28 03:23
→ OHHEEEEEED: 我不知道你看台中哪裡 反正太平北屯吧134F 02/28 03:24
→ OHHEEEEEED: 北屯就松竹東山商圈
→ s26492755: 沒養過小孩  不清楚  但我現在兩房 也差不多坪數  打136F 02/28 03:24
→ s26492755: 算撐到有小孩甚至小孩大一點在說
→ OHHEEEEEED: 西區你只能買公寓或是鬼神恐怖電梯138F 02/28 03:24
→ OHHEEEEEED: 我建議你直接省事 要電梯就買大里或是太平
→ OHHEEEEEED: 可以公寓就買北區西區
→ OHHEEEEEED: 不想貸款就買套房250 直接去找大地球
推 s26492755: 第二間沒有規定一定要買多少錢的  覺得硬 就買小一點142F 02/28 03:26
→ s26492755: 其實你直接想  你增貸出來250  我算他1.5好了  你找個5
→ s26492755: %的丟著  你就賺250的3.5%
推 OHHEEEEEED: 買大地球租8500 整理好一點租1萬145F 02/28 03:28
→ OHHEEEEEED: 香不香

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