※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-03-10 01:55:04
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作者 標題 Re: [請益] 房貸開始控管緊縮了嗎? 小抱怨抒發
時間 Wed Mar 9 22:05:56 2022
※ 引述《newpuppy (socute)》之銘言：
: 不好意思，發文目的在小抱怨抒發一下，若不適合版規馬上刪文。
: 近期自住小換大，買了桃園熱門地點70坪3年一手屋，開心付完頭款和
小小行員來跟你回下：
市場上現在會有不足八成差額不算新聞
桃園會有差額更不是新聞
特別你看你的物件，三年一手屋
意味著可能這個社區你就是那麼101戶或102戶有成交
大部分可能都還在卡房地沒人在賣
三年前可能整批22萬/坪實登出來
（預售屋可能是距今5、6年前的簽的合約）
我假定合約是105、6年的預售屋合約
三年後交屋洗出來一堆22萬，但周遭可能已經到24、25萬。
（此時已經是108、9年）
然後就擺在那。近三年疫情後房價發生什麼事就先不提，
此時全世界可能井噴到35萬
於是你就看到一批108、9年這個社區成交全部21~24萬，
111年到你手上變35萬/坪。
握草尼瑪，你是估價師妳他媽怎麼估？
該社區實價近三年撈出來可能就你們幾隻小貓成交30~35萬啊，
距離上次整批成交價，增幅50%啊
於是可能參考周遭行情30-35之間取個32.5萬估給你
核個估價值八成，實際上你看起來是成交價7-75成
核個估價值八成，實際上你看起來是成交價7-75成
此時有某些銀行為了幫你拉價格，可能內部簽呈做估價85成，（你成交價的8成）
但風險係數靠利率來cover，所以利率拉到1.40%給你。
: 用印款，也相信目前配合的土銀應該可以給不錯的房貸，但從2月
: 中等到現在，花了近3周，給了我一個比玉山僅用新屋地址評估，
: 還差的條件。
: 土銀花三周給的：房貸7.3成，首購利率1.4%
: 玉山僅用房子地址給的：房貸7.5成，首購利率1.35% (可再爭取)
: 我們的條件真的有那麼差嗎?
: 夫妻各是二間公司+一間補習班負責人，六年級生，401報表會計師
: 當然有節稅處理，但二人戶頭進出存款都是7位數字，公司戶個人戶都有土銀。
: 其實不差離我目標的這0.1%，我們也準備貸7成就好，只是中間要我們補件
: 一堆，加上上班還要我去簽切結，還不讓我去找其他銀行詢問，說到會影響
: 徵信，(這真的是我太相信土銀了)，花了三周歸零，把後續交屋的進度打亂。
: 土銀回覆是因為央行管制不動產貸款區域中心審核的案件較為嚴謹，
: 若是這樣，就不該不讓客戶比較其他家，推到會影響徵信，實在很不愉快，
: 真抱歉，可能我們條件真的差，只是這樣浪費寶貴時間，實在很需要抒發。
還好啦，沒有什麼條件差不差的問題
單純最近市場放貸稍微縮了一些而已
然後你們既然當負責人，沒有好好過濾中小企業戶主力銀行有點失策就是
一般中小企業主本來就該找好一兩間長期往來的銀行
該做的儲蓄什麼不可少
最好是一件民營一間公營
有時民營縮，有時公營縮
風向球是輪流轉，上半年可能公股的縮半年，案件都民營做走。
下半年預算資金壓力出來，換公股行庫大放之類的
我覺得你在你文章提供的成數
在現在桃園的市況來說真的不算核的差
分享下最近市況吧：
兩年前有預測龍潭平鎮楊梅會井噴
目前看來三個地點預測中了兩個
平鎮有漲但跟楊梅比起來算小咖
最近遇到的是一坪15萬直線噴到21萬+
（一手屋無裝潢更動）
這個案例量體不小，另外以低總價來說這個報酬真的非常不錯
青埔增幅大但平均坪數也大，總價槓桿也大一點
但楊梅、龍潭平均坪數跟基數比青埔小很多，以投資槓桿風險上來說，這個增幅很可以
好入手也好跑就是。
然後龍潭楊梅還是有建商在做AB約，做的很勤快
成交20萬，實登做到25萬的，有興趣的自己可以去找中豐路的case去觀察
先聊到這啦，買房就是賀成交
不要想太多啦，先來找我買個房貸壽險再說~~
--
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※ 文章代碼(AID): #1YABH6j7 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1646834758.A.B47.html
推 : 最後才是重點 有房貸壽一切好談1F 03/09 22:08
推 : 純好奇問，沒收入但股息上百的，這種在銀行眼中條件算差2F 03/09 22:11
→ : 還是好？
→ : 還是好？
推 : 內行訊息給推～4F 03/09 22:12
→ : 股票都還在的話提出股票餘額證明當然算收入啊，這不但是5F 03/09 22:13
→ : 合法還是有報稅的收入欸
→ : 合法還是有報稅的收入欸
推 : 這篇專業了7F 03/09 22:14
→ : 算好咖的收入哦，上百萬股息算很猛惹8F 03/09 22:14
推 : 中古屋 銀行真的跟不上實價登錄9F 03/09 22:15
推 : 現在還敢AB??10F 03/09 22:16
推 : 專業推11F 03/09 22:20
推 : 專業推12F 03/09 22:20
推 : 專業13F 03/09 22:22
推 : 請問桃園大有三年屋可以估到多少呢？14F 03/09 22:25
推 : 推15F 03/09 22:26
推 : 專業文，謝謝分享~16F 03/09 22:28
→ : 現在6都第二戶都1.6嗎17F 03/09 22:36
推 : AB一直都有，高雄更是做到翻天，真是少見多怪~18F 03/09 22:39
推 : GD大冒昧請教一個問題，診所負責人也算是小公司19F 03/09 22:40
推 : 內行推，那個案子實價登錄比開價多了100萬20F 03/09 22:40
→ : 在你們銀行眼中是不是也會認定為不穩定收入公司21F 03/09 22:40
推 : 原來中豐路28是這樣來的唷22F 03/09 22:46
推 : 直接站內吧 桃園對桃園 哪有理由不找版友申請23F 03/09 22:48
→ : 診所負責人應該也是院長或職業醫師吧？單純純股東的負責24F 03/09 22:50
→ : 人不多就是，醫師都算穩收客群，你弄個人扣憑或診所扣憑
→ : 都可以當財力
→ : 人不多就是，醫師都算穩收客群，你弄個人扣憑或診所扣憑
→ : 都可以當財力
推 : 這篇有聲音27F 03/09 22:52
推 : 請問估價師估價會參考預售屋的實價登錄嗎？還是僅參考成28F 03/09 22:54
→ : 屋的實價登錄呢？謝謝
→ : 屋的實價登錄呢？謝謝
→ : 都會參考，但以成屋為主，畢竟數字上量體大，母數上好拉30F 03/09 22:56
推 : 其實附近不止那個案子AB約…31F 03/09 22:57
推 : 嗯嗯...意思就是還是吃職業特質沒特別有利XD32F 03/09 22:57
→ : 謝謝GD大~
→ : 謝謝GD大~
推 : 感謝分享34F 03/09 23:03
推 : 謝謝分享35F 03/09 23:04
推 : GD大龍潭在服務範圍內嗎 東龍路那邊預計八月交屋 貸36F 03/09 23:07
→ : 款還沒問
→ : 款還沒問
推 : 股息可以做啊 除權時間差可以一直換股38F 03/09 23:10
推 : 好玩 推39F 03/09 23:15
推 : 推好文40F 03/09 23:15
推 : 感恩GD大分享41F 03/09 23:17
→ : s大買理享家？42F 03/09 23:25
推 : GD好文推推43F 03/09 23:29
推 : 我老婆買44F 03/09 23:39
推 : 恭喜，生活機能很好。45F 03/09 23:48
推 : 會租人 機能還好 還是有機車方便 吃的要往龍元宮46F 03/10 00:30
→ : 走 超過五分鐘我老婆就不會走了 個人比較喜歡紀凡希
推 : 不過可能是我要求太嚴格 我這邊隨便都好幾家便利商店
→ : 然後全聯 家樂福便利購都好近
→ : 走 超過五分鐘我老婆就不會走了 個人比較喜歡紀凡希
推 : 不過可能是我要求太嚴格 我這邊隨便都好幾家便利商店
→ : 然後全聯 家樂福便利購都好近
推 : 龍潭在地人很少會買紀50F 03/10 00:36
→ : 福地外，當初整地有挖到…那個時候代銷跟我說難免
→ : 租人就跟四季芳苑一樣，不過四季芳苑價格含輕裝潢
→ : 福地外，當初整地有挖到…那個時候代銷跟我說難免
→ : 租人就跟四季芳苑一樣，不過四季芳苑價格含輕裝潢
→ : AB約到處都有？？53F 03/10 00:51
→ : 我以為現在是2022不是2017
→ : 我以為現在是2022不是2017
推 : 我只怕那種 像永和保齡球館大火燒好多人 現在原址就55F 03/10 00:51
→ : 是一個新社區 東興大樓921整棟壓著人
→ : AB約其實就建商第一手可能會發生 畢竟有好處 代書也
→ : 會找到願意配合的 小建商發生的機會大
→ : 是一個新社區 東興大樓921整棟壓著人
→ : AB約其實就建商第一手可能會發生 畢竟有好處 代書也
→ : 會找到願意配合的 小建商發生的機會大
→ : 四季芳苑是鼎藏系統XD59F 03/10 00:53
→ : y大 新龍路那邊很窄地坪很好的聯棟透天 賣到快要3060F 03/10 00:53
→ : 可疑不？
→ : 以前我沒有買農地時 陪老婆回龍潭車都停那 那邊能買
→ : 到快30我是不太信
→ : 地坪很小才對
→ : 可疑不？
→ : 以前我沒有買農地時 陪老婆回龍潭車都停那 那邊能買
→ : 到快30我是不太信
→ : 地坪很小才對
→ : 慶賀T12旁嗎65F 03/10 00:56
→ : 其實龍潭市區沒什麼透天建案
→ : 其實龍潭市區沒什麼透天建案
推 : 靠近龍華路 叫什麼榮的樣子 想不起來67F 03/10 00:59
→ : 大多集中在渴望、高原…或者804週邊68F 03/10 00:59
→ : 那個我是懷疑AB約69F 03/10 01:00
推 : 中正路比佛利彎進去沒多遠
推 : 中正路比佛利彎進去沒多遠
推 : 台中以前那麼囂張AB約現在都沒有了71F 03/10 01:02
→ : 要不就逸園…，印象近年最新的店透在中正路旁的巷弄72F 03/10 01:02
→ : 接下來就是你說的這一案…
→ : 龍潭正市區根本沒有新的透天案，物稀價昂
→ : 還有湧光路開通、跟梅龍路上因龍科
→ : 也蓋了不少美式別墅。
→ : 接下來就是你說的這一案…
→ : 龍潭正市區根本沒有新的透天案，物稀價昂
→ : 還有湧光路開通、跟梅龍路上因龍科
→ : 也蓋了不少美式別墅。
→ : 那個五都尤其雙北正常都比較會管77F 03/10 01:12
→ : 跟交通違規一樣
→ : 跟交通違規一樣
→ : 龍潭AB約我知道的是大樓，你提的透天新案79F 03/10 01:12
→ : 沒去看過，不知道XD。
→ : 龍潭前幾年的北龍之星（套房建案）
→ : 沒去看過，不知道XD。
→ : 龍潭前幾年的北龍之星（套房建案）
推 : 你看那個雲鼎沒有破30的 紀凡希好想有 新都匯也沒有82F 03/10 01:14
→ : 那個我想起來了 展榮的連棟透天30萬一坪 我超懷疑
→ : 那個我想起來了 展榮的連棟透天30萬一坪 我超懷疑
→ : 轉手有到每坪30萬，然後雲鼎也有每坪30萬84F 03/10 01:15
→ : 不是新都匯 高峰匯才對85F 03/10 01:15
→ : 然後石門湯旅好像29.6萬每坪86F 03/10 01:16
→ : 雲鼎現在也這麽兇惡喔87F 03/10 01:16
→ : 那理享家買21是不是可以躺著賺
→ : 之前看新聞 我還想說 委屈點 我坐著賺
→ : 那理享家買21是不是可以躺著賺
→ : 之前看新聞 我還想說 委屈點 我坐著賺
→ : 嗯開賣時，還有23萬每坪…90F 03/10 01:17
→ : 開賣23萬指雲鼎。不過上面都是各建案的最高價啦。
→ : 理享家那個地點，吃龍科聖亭路一下來就到
→ : 光租工程師就保底XD。
→ : 開賣23萬指雲鼎。不過上面都是各建案的最高價啦。
→ : 理享家那個地點，吃龍科聖亭路一下來就到
→ : 光租工程師就保底XD。
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