※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-04-01 06:40:05
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 都更的陷阱
時間 Thu Mar 31 18:54:30 2022
各位前輩好
小弟家是在台北市大安區正光復南路門牌的4x年14層大樓，權狀19.6坪小兩房，土地使
用分區是商3特（原屬住宅4及商業2）
最近即將有建商要來辦都更說明會，想要連同旁邊的國有地及鄰近華厦一起辦「權利變換
」，想請問，我家這麼小，未來有辦法分到超過權狀22坪的房子嗎？
因為依據「台北市都市更新自治條例第11條」，有規定依照權利變換分配時，更新後最小
建築單元的面積， 不含公設，不得小於46平方公尺（13.92坪）。 如果把公設算進去，
大概是等於最小的坪數不能小於21.85坪。
建築單元的面積， 不含公設，不得小於46平方公尺（13.92坪）。 如果把公設算進去，
大概是等於最小的坪數不能小於21.85坪。
如果我家分不到超過這個坪數，然後又超過80%的人同意，我是不是只能領更新前的權利
價值，莫名地被趕走？
還是我應該趕快找房仲賣掉？
實在很擔心，所以上來請問各位前輩，謝謝！
※ 引述《suwy (Hank)》之銘言：
: 為了講述陷阱，必須先講一個概念，
: 就是都更分為兩種簽約方式：
: 1.簽合建契約，約十幾頁，分配坪數都寫在裡面，稱為「協議合建」。
: 2.簽都更同意書，薄薄一張A4，代表你授權政府幫你談，分配坪數兩三年後才算得出來，
: 稱為「權利變換」。
: 看到這邊，各位可能覺得權利變換怪怪的，
: 沒錯，就是這麼怪！
: 由於合建契約通常是建商撰寫的，裡面有什麼嘆為觀止的條文陷阱就先不贅述，
: 這次就來談談權利變換有什麼陷阱。
: 「權利變換」的精神就是由政府來把關，幫忙審核分配，保障各方權益，
: 因此也就有「都市更新權利變換實施辦法」總共33條，你可以把它看成是公定版的都更契
: 約，
: 然而在任何契約中，總有許多漏洞可鑽，因而造就許多陷阱：
: 陷阱一：估價爭議
: 會有三家估價業者，來估每位居民的舊房價值，他們估多少就多少，而且新房價值也是他
: 們估，權力極大，若受指使或勾結，則嚴重影響居民權益。
: 陷阱二：最小分配坪數
: 以台北市為例，若居民能分回的室內坪數小於14坪(含公設約20坪)，就不能分房子，只能
: 拿錢走人，造成原居民被合法巧妙趕走的問題，不可不慎。
: 陷阱三：刻意規劃
: 通常選屋會規定說「不得選"超過可選價值20%"的房子」看似合理，但若遇到有心的建商
: ，就會規劃很多居民無法選的房型，然後把居民可選的房型規劃在較差位置，例如爛樓層
: 、爛棟距、爛格局，這種玩法也巧妙的限縮居民權益。
: 陷阱四：同意比例
: 只要有八成的人簽都更同意書，則全體進行權利變換，
: 就算你沒簽，還是會被權利變換，
: 因此簽同意書只是為了衝破八成，之後有簽者與沒簽者，其實都一樣。
: 綜合上述，權利變換在台灣已有些信用破產，民辦都更極大部分都是簽「協議合建」，儘
: 管協議合建可能陷阱更多，但能及早保障分配坪數，還是讓居民感覺較踏實。
: 權變vs合建Q&A
: https://bit.ly/2EITTuG
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.167.40.162 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YHOXeqc (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1648724072.A.D26.html
※ 編輯: stanleychou (1.167.40.162 臺灣), 03/31/2022 18:59:26
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 19:59:41
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:02:10
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:05:53
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:09:47
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:18:13
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 21:22:07
值我是願意的…..
--
推 : 都更主要看土地持分，房屋估價很低，你土地多少?1F 03/31 19:02
推 : 14層商三特 感覺很難換到2F 03/31 19:03
→ : 分不到的話就不要簽啊3F 03/31 19:03
推 : 你還有貼錢這招啊，會打折的4F 03/31 19:03
→ : 或是什麼租金補助不拿之類的 可以去談
→ : 或是什麼租金補助不拿之類的 可以去談
→ : 回1樓大，5.345坪，回3樓大，因為我們小坪數的戶數126F 03/31 19:05
→ : 戶，整棟有120戶….怕被吃掉….
→ : 戶，整棟有120戶….怕被吃掉….
→ : 沒辦法換回最小面積 分配的權利金應該是更新後的價值8F 03/31 19:05
→ : 更正，土地持分5.345「平方公尺」9F 03/31 19:05
推 : 最小面積這條好像改了10F 03/31 19:07
→ : 問都更處最準
→ : 問都更處最準
→ : 照建商的一定是你虧，這樣懂了吧12F 03/31 19:07
推 : 恭喜你13F 03/31 19:09
推 : 這個土地持分很少，是有可能未達最小可分配單元，依規14F 03/31 19:09
→ : 定只能領(權利變更前)價值。不過可以和其他小戶合併分
→ : 配，新大樓名字掛二個人，最後賣掉再分。
→ : 定只能領(權利變更前)價值。不過可以和其他小戶合併分
→ : 配，新大樓名字掛二個人，最後賣掉再分。
→ : 分不到17F 03/31 19:14
→ : 你知道你們原容積多少嗎？看起來超過600
I大：我只知道原屬住4及商2→ : 你知道你們原容積多少嗎？看起來超過600
→ : 如果你的持分是你們大樓的標準持分，我是覺得很難八成同意19F 03/31 19:24
I大：同戶型大概佔1/10戶數而已推 : 三商特不是225嗎? 跟住三一樣20F 03/31 19:25
推 : 貼錢啊21F 03/31 19:25
→ : 商三特是看原容積，很多225的原因是大部分是住三改商三特22F 03/31 19:26
→ : 更正，原法定容積
→ : 更正，原法定容積
推 : 原始即超過法定容積 就是原容積乘1.324F 03/31 19:34
推 : 他有說他原屬住4和商225F 03/31 19:41
→ : 不過你總持分才1坪多, 肯定是換不回的
基地面積1495平方公尺→ : 不過你總持分才1坪多, 肯定是換不回的
推 : 加錢買啊27F 03/31 19:45
推 : 大樓都更應該是走原容積超過法定容積那條28F 03/31 19:48
→ : 這個地點權狀變大應該沒問題
請問a大，是用現在的超額容積量*1.3倍來蓋，這條嗎？→ : 這個地點權狀變大應該沒問題
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 19:59:41
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:02:10
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:05:53
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:09:47
推 : 1坪多只能貼錢惹 這也是老大樓都更的難處 土地持分太30F 03/31 20:09
→ : 低
→ : 低
推 : 你剛好不夠XD32F 03/31 20:15
→ : 反正大概差1-2坪 權狀
跪求k大算式Orz→ : 反正大概差1-2坪 權狀
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 20:18:13
→ : 應該是走 原容+法容30%34F 03/31 20:22
→ : 不是原容1.3倍喔 有差
→ : 阿不對我搞錯 新條文好像可以原容1.3倍
→ : 不是原容1.3倍喔 有差
→ : 阿不對我搞錯 新條文好像可以原容1.3倍
→ : 原PO這個就是後來新獎勵出現的原因，原有容積1.3倍，37F 03/31 20:49
→ : 只是可能還要貼錢或是減少權狀坪數建商才願意蓋
→ : 免費停車位大概是不用想了
→ : 只是可能還要貼錢或是減少權狀坪數建商才願意蓋
→ : 免費停車位大概是不用想了
推 : 你應該問問看有沒有跟你一樣小坪數的要賣40F 03/31 21:07
判斷逃命潮嗎？去年有2間小坪數丟出來賣掉了，再前幾年就沒什麼小坪數丟出來賣→ : 就這些大大說的你本來容積率600*1.3*你的地坪=不管怎麼看41F 03/31 21:09
→ : 權狀就是20緊繃 新房子權狀20 室內幾乎不可能>14
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 21:19:56→ : 權狀就是20緊繃 新房子權狀20 室內幾乎不可能>14
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 21:22:07
推 : 你這個case要看你現在現況容積啦 主建物幾坪？43F 03/31 21:23
→ : 容積1.3*分配70% 大概還有90%原本室內面積
推 : 差一點的話補錢就好 建商不會故意要攆走你們的
→ : 想要逃的話私訊給我 謝謝
→ : 容積1.3*分配70% 大概還有90%原本室內面積
推 : 差一點的話補錢就好 建商不會故意要攆走你們的
→ : 想要逃的話私訊給我 謝謝
→ : 都更的容積上限是 法容+50%法容or原容+30%法容47F 03/31 21:30
→ : or原容+20%原容
→ : 如果是政府劃定的策略性更新地區且基地超過1萬平方公尺的話
→ : 上限是兩倍法容or原容+50%法容
→ : or原容+20%原容
→ : 如果是政府劃定的策略性更新地區且基地超過1萬平方公尺的話
→ : 上限是兩倍法容or原容+50%法容
推 : I大我知道原本是這樣，2021新規定：51F 03/31 21:38
→ : 前款合法建築物經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離
→ : 子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全：不得
→ : 超過各該建築基地一點三倍之原建築容積。
→ : 建商應該是覺得這條有機會吧？
→ : 前款合法建築物經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離
→ : 子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全：不得
→ : 超過各該建築基地一點三倍之原建築容積。
→ : 建商應該是覺得這條有機會吧？
→ : 這個是海砂屋條款56F 03/31 21:38
→ : 沒有1.3倍應該是談不下去 也可能只是整合公司誤判57F 03/31 21:38
→ : 沒拿到1.3倍容積其實也不用擔心談成 杞人憂天
→ : 沒拿到1.3倍容積其實也不用擔心談成 杞人憂天
→ : 光南好像也沒有指定TOD站59F 03/31 21:49
推 : 貼錢買回足額坪數再賣掉60F 03/31 22:04
推 : 總之 貼個200萬以上是可能的61F 03/31 22:05
→ : 沒差啦，現在信貸這麼便宜 你不如提早去信貸
→ : 沒差啦，現在信貸這麼便宜 你不如提早去信貸
→ : 建商估價時通常會比建好後的售價低63F 03/31 22:06
推 : 都更後價值一定是提升的，現在賣掉幹嘛？
f大：我只擔心分不到最小的坪數、被迫拿更換前的價值現金，不然貼一點錢換來總體升推 : 都更後價值一定是提升的，現在賣掉幹嘛？
值我是願意的…..
→ : 其實現在信貸如果專案電話還在打 真的不貸白不貸65F 03/31 22:22
→ : 我記得信貸都是一段式利率?
※ 編輯: stanleychou (1.161.105.139 臺灣), 03/31/2022 22:42:17→ : 我記得信貸都是一段式利率?
--
※ 看板: home-sale 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 44
回列表(←)
分享