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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-05-22 08:00:08
看板 home-sale
作者 SkyIsMyLimit (天空才是我的極限的鍵盤)
標題 [閒聊] 我算是搞懂台灣房價的因果關係？
時間 Sat May 21 20:19:21 2022


本人是眾多房蟲認證的魯空啦
這篇就閒聊我對台灣房價的理解
無聊就看看唄 但文非常長喔

這嘛說吧 板上常常空集合的多空交戰
吵完一輪又一輪 最後都是回歸自己的信仰
其實最核心的問題就是 台灣房價算貴嗎？
當然這裡是說六都
特別是雙北這種指標性地區的房價
房價貴不貴有很多衡量方式啦 例如房價所得比
這裡一定會有推文 ： 還在房價所得比balabala
要推這文的先等等..


先來深論一下 （茶）
其實喔 一個商品的價格是往往是購買力決定的
超過購買力的商品價格就是噓的
因為賣不出去 所以那種價格就沒任何意義
而房子的價值又是很難去評估
當然你可以用地價、營造價之類的去推成本
但其實成本是果 價格才是因
建商是先評估市場的購買力
然後才決定推哪種價格房型
最後才會用營造成本去計算是否能獲利
獲利才會開工 不能獲利就繼續養地
所以房價絕對是市場購買力決定的
所以房價的上漲與下修就會跟購買力連動

了解了房價與購買力的關係後
可以再來觀察台灣社會的購買力
為了簡單明瞭 用一個比喻好了
一個正常勞工大概工作年齡30年
如果假設這個勞工平均可以年存100萬
那這輩子他大概可以用勞力賺3000萬
這裡不考慮投資是因為投資有賺有賠 就當抹平
以1/3法則來看 這名勞工可以花1000萬在房產
1000萬多嗎？

以現在的房價 1000萬真的少得可憐
但回頭看看 可以平均年存100萬的人多嗎？
剛出社會時賺的少存的少
隨著年資賺的存的會變多
但平均一年存100萬存30年 其實算少數
打開主計處發布的數據比例ㄧ看就知道
做到以上這種人的大約少於10%
當然勞工人口才1000萬左右
所以主計處的資料少了非勞工階級的部分
但勞工階級才是真正的剛需
所以對剛需的勞工階級 雙北的房價當然算貴
或許可以腦補兩個年存100萬的結婚買房
這樣他們的預算可以拉到2000萬
2000萬算多嗎？
看看台北房價 現在2000萬只能買危樓
所以現在買房剛需族其實是拉高預算在買的
在房產上面比例較多 自然會影響生活品質
所以一個正常剛需韭菜就算是買了房
依舊也會覺得房價是貴的

那為何台灣房價還是一直漲呢？
當然投機炒作是一個因素
但最大的原因還是前面講的購買力
房價雖然漲 有人炒 但就是有人買所以才會漲啊

話說台灣在全球化供應鏈裡面有一席位
這20年在美中的帶領下 全球經濟高速增長
而台灣科技業剛好跟這兩個經濟體有密切關係
跟著喝湯也賺的盆滿鉢滿
特別是台灣在晶片市場的寡頭地位
什麼樣的人一直買房？
就是搭著企業獲利的這些人啊
不管是投資 或是員工 或是下遊廠商
多少可以分一杯羹
而華國腦的思維 存錢不如存房囤地
賺到的錢也就綿綿不斷流入房市
而跟以上企業無關的人 就只能當低階韭菜
房價對這些人而言就是天價
說穿了就是貧富差距一直在擴大的問題罷了

經濟學模型會說 可動用資金流入房地產
會導致消費規模萎縮 而進一步影響企業獲利
最後會導致經濟衰退 進而影響房價
但因為全球化的關係
台灣的科技業根本不靠台灣市場
就算台灣地區的消費規模萎縮也不會影響獲利
所以只要全球經濟是持續成長的
台灣大部份企業就會獲利
房價的購買力就不會下跌
但靠國內市場的企業就免不了受到影響
而苟活在這類企業的員工就只能領低薪

回到先前提到的年存100萬的例子
交叉分析 就是代表一堆人年存遠超100萬
這些人往往還不止只擁有一兩間房
而是買很多間當存錢筒
這些人把原本買不起的人的quota也買了
特別是保值的蛋黃區
所以台灣房價會跟著全球景氣節節上升
說全球也不全然 應該是跟著中美經濟體
好 這樣差不多說完理論了
那接下來就是該預測的部分
一個理論多麼完美 如果無法用來預測也是廢文

隨著全球經濟放緩
特別是美國中國的未來幾年不被看好
那連帶的台灣企業獲利也會下降
連鎖反應就是房市購買力就會趨緩
但買房的人都是有錢人
不至於一有風吹草動就馬上拋售
所以房價會趨緩一陣子
後面就看 這美中兩大經濟體需要多少時間復甦
如果經濟成長放緩的時間有到2～3年以上
那才會促使那些有錢人把房拿出來賣
賣得多 才有機會使房價下跌
如果兩大經濟體在短時間內復甦
那房價根本不會有影響
以上（呼）

剛趕著出門 寫的有點亂
補個簡單版結論：

1. 台灣有錢人雖然少 但比想像中更有錢
2. 有錢人就是喜歡把房當存錢筒
3. 這些人會買多間 進而撐起購買力
4. 這些人的財富來自全球化的企業
5. 景氣好企業獲利 這些人的購買力就綿綿不絕
6. 景氣低迷 企業獲利下降 雖然購買力下降 但有錢人家底厚 不至於短時間內拋售 所以房價只會趨緩 若景氣長時間低迷 房價才會緩慢下跌
7. 基本上房價短時間內崩盤很難發生 除了物理性的本地戰爭 地震之類的 台灣房價要蹦需要大規模全球性金融危機

啊～ 文章太長了…

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※ 同主題文章:
● 05-21 20:19 SkyIsMyLimit. ■ [閒聊] 我算是搞懂台灣房價的因果關係？
　 05-21 20:57 saufu08. ■ Re: [閒聊] 我算是搞懂台灣房價的因果關係？
　 05-22 00:25 a1379. ■ Re: [閒聊] 我算是搞懂台灣房價的因果關係？
推 saufu08: 推專業文1F 05/21 20:25
→ alexstag: 2000萬不要買雙北，選擇一大堆...2F 05/21 20:26
→ frowning1226: 價格源自於信心，成交就是合理3F 05/21 20:29
推 F93935: 聽說又要發錢了，雞蛋一斤57了，有錢人是抗通膨買房4F 05/21 20:33
→ alexstag: 去年2000萬可以買非雙北地區精華地段3房，到底在嫌什麼5F 05/21 20:34
→ alexstag: …
→ supereva: 年存100萬的人 用台灣人口來看 比例不算多  但是房子更7F 05/21 20:34
→ supereva: 少  光是前面那些人就不夠買了
→ supereva: 所以重點在於  「一堆」排在後面的人哭買不起房  事實
→ supereva: 上本來就輪不到他們買  房子根本沒有那麼多
→ supereva: 所以很多人買不起房是不是事實？ 是事實  但合不合理？
→ supereva:   我覺得很合理
推 F93935: 年存一百萬人口理應上會年年增多，通膨成這樣，以前若是13F 05/21 20:37
→ F93935: 有一百萬能成一首歌，現在若是有一百萬可能還是赤貧
→ supereva: 多和少是相對的  看看中位數薪資  連收入都不到100了就15F 05/21 20:39
→ supereva: 不用提存100  人口比例上一定不高
→ supereva: 事實就是  「本來就不應該買得起房的人」也會來哭哭買
→ supereva: 不起房
推 zard1983: 建議你直接想一下有錢人會怎麼幹，你中威力彩後會怎麼幹19F 05/21 20:51
→ zard1983: 就好，別想太複雜XD
推 Nemophila: 房地產兼具民生用跟投資的特性21F 05/21 20:53
推 pauljet: 這個嘛 問題的根源在貨幣 任何實業毛三毛五好棒喔 貨幣22F 05/21 20:54
→ pauljet: 起起伏伏 全部都是韭菜 所以要換成硬貨幣啊
→ Nemophila: 沒人買的股票會變壁紙 但沒人買的房24F 05/21 20:54
推 ukuk666888: 問題就是這樣產生的沒錯 也會扼殺掉大多數下一代的空25F 05/21 20:55
→ ukuk666888: 間與未來
推 spmark: 房子的價值非常好評估阿27F 05/21 20:55
→ spmark: 你買不買單才是重點
→ spmark: 一堆人找一堆理由說房價為什麼高漲
→ spmark: 都沒有人正視一點：有人買單
推 Homedoni: 總是有人掏的出錢來買那個開價31F 05/21 20:59
推 zard1983: 真的，100組人只要有一個喜歡有買成交了就變行情32F 05/21 21:01
→ zard1983: 而且每個人喜歡的點不一樣，所以有些非常怪的房子也有人
→ zard1983: 買，只是需要賣比較久XD
推 freekid: 你把購買力窄化了35F 05/21 21:03
推 abyssa1: 不錯的分析 盲點在漏了通膨 這些數字從從不同時間點看結36F 05/21 21:04
→ abyssa1: 果完全不一樣 把lifecycle investment的概念套進去
→ abyssa1: 工作初期把未來的購買力投入 跟存一輩子再買差很多
推 freekid: 購買力不單是看收入，也是看貨幣政策及貸款規則39F 05/21 21:05
嗯嗯 我只是套簡單的邏輯
太複雜的分析文章會更長
→ abyssa1: 月存3萬 存到200萬 就能扛貸款800萬買1000萬的房子40F 05/21 21:06
正常買房的人不會這樣玩啦
800萬 就算分30年房貸還 每個月都快3萬了
難道有人可以不吃不喝過日子嗎？
→ abyssa1: 前面分析正確 有人買單才是房價推升的關鍵41F 05/21 21:07
噓 bms: 還有很大一塊 資本家企業家 賺的錢想置產要買什麼 這個要進去42F 05/21 21:08
推 Jacob8330: 講的很好啊，事實上願意被割韭菜的人越來越少43F 05/21 21:33
※ 編輯: SkyIsMyLimit (111.71.0.35 臺灣), 05/21/2022 21:48:09
→ Jacob8330: 所以房蟲房仲才越來越極端44F 05/21 21:34
推 skywalker21: 推某樓講的通膨沒考慮到，還有貨幣貶值45F 05/21 21:51
通膨影響的是價格而不是價值
我的假設裡面 算不算通膨都講得通（自認啦）
→ skywalker21: 從金融海嘯到現在都幾年了，還沒領悟貨幣就是垃圾廢46F 05/21 21:52
→ skywalker21: 紙一串電子數字嗎？
※ 編輯: SkyIsMyLimit (111.71.0.35 臺灣), 05/21/2022 21:58:08
→ skywalker21: 這年代錢不值錢,因為QE讓大部分聰明人覺醒了48F 05/21 21:53
→ abyssa1: 月「存」三萬 當時是扣完消費啦49F 05/21 22:02
喔喔 my bad
※ 編輯: SkyIsMyLimit (111.71.0.35 臺灣), 05/21/2022 22:03:44
推 raslin: 太多字了 直接推就是要暴漲～^_^50F 05/21 22:07
推 KrisNYC: 1.有錢人雖然少 但已經夠多了51F 05/21 22:08
→ KrisNYC: https://imgur.com/uBoiPnb
→ KrisNYC: 41萬人 還漏算地下經濟
[圖]
→ spmark: "就是搭著企業獲利的這些人" 就是這個社會的大部分人54F 05/21 22:20
→ spmark: 科學園區旁邊，做食衣住行育樂生意的，通通都搭上車
→ spmark: 簡單說，國力強，基本上大家都跟著吃香喝辣
→ spmark: 如果你不是吃香喝辣的那個，那真的要深切檢討
→ spmark: 就連乞丐的收入都會提高了
推 cblade: 台灣是真的很有錢啦，很多月薪30k，集合上一代上上代力量59F 05/21 22:22
→ spmark: 然後阿，個人不認同這篇，因為這篇仍被框在框框內60F 05/21 22:22
→ spmark: 一個東西的價值，是絕對主觀的
→ cblade: 那這些月薪就不是重點，而是長輩幫媳婦孫子安置個家62F 05/21 22:22
→ spmark: 跟著別人起舞、看實價登錄，那就是被框進去了63F 05/21 22:22
→ spmark: 我就常笑，大家會羨慕外國住郊區有停有院過很爽
→ spmark: 怎麼回到國內，就一定要擠在蛋黃區小籠子裡？
→ spmark: 價值都哪去了？
→ cblade: 然後一堆自營 不用稅金的，賺的不會輸這兩年的科技業員工67F 05/21 22:24
推 alexstag: 人去國外標準會不一樣，就是這麼簡單68F 05/21 22:27
→ loopdiuretic: 有道理69F 05/21 22:39
推 bobovillage: 三分之一法則不切實際，應該用可支配所得來討論房貸70F 05/21 22:44
→ bobovillage: 負擔能力吧，另外台灣發展80年，家族累積的資產也拉
→ bobovillage: 開差距，貧富差距擴大，要靠自己買房越來越不可能，
→ bobovillage: 下一代更是如此。
→ jasonkey123: 下一代真的如此???8年級生可是一堆買房的...74F 05/21 22:55
推 jujubaby174: 單靠薪資買房越來越困難，但少子化，多數家庭只生1-275F 05/21 22:59
→ jujubaby174: 個，資源集中，所以除了比薪資還要比上一代的資產
→ jujubaby174: 每年都有人買房，但越晚買就是買越小
→ jasonkey123: 8年級生剛好遇到半導體紅利,年薪很高的78F 05/21 23:06
→ jasonkey123: 如果沒人買得起房,房價怎麼可能漲起來...
推 xx49874039: 結論還行吧80F 05/21 23:31
→ piliwu: 你完全不行因為你只看新房子81F 05/21 23:38
→ piliwu: 出雙北1000萬非常容易買
推 ukuk666888: 沒有累進稅率 導致持有成本太低 藍綠一樣爛83F 05/21 23:45
→ piliwu: 沒有累進稅率你住在哪個世界的台灣？84F 05/21 23:55
→ piliwu: 房地合一45%35%20%夭壽貴
→ IBIZA: 地價稅 房屋稅  都是累進稅率啊86F 05/22 00:02
→ IBIZA: 房屋稅最多差6倍 地價稅差27.5倍
→ s26492755: 從來不是稅率問題 是稅基問題88F 05/22 00:30
→ s26492755: 然後p大 房地合一是交易稅啦
推 piliwu: 所得稅跟持有稅本來就有關係90F 05/22 00:37
→ piliwu: 兩樣都高是不會出現的那只是害死所有自住客
→ gy55662008: 房地合一自住可退 還好啦92F 05/22 00:59
推 Ginpunch: 房產現在就是被當投機金融商品 金融上漲不需要實際需求93F 05/22 01:06
→ Ginpunch: 職業trader也就是房地產的房蟲們有共識就可以了
→ Ginpunch: 另外個問題是央行利率問題 借錢太容易
→ Ginpunch: 這幾年看來房地產比起股市 是個更穩的大額金融投資
→ Ginpunch: 所以有錢的人就一直買一直漲啊 利息又沒多少錢
→ Ginpunch: 台灣一堆媒體都跟建商掛鉤 怎麼可能導出打房輿論
→ Ginpunch: 只要預期上漲的心理沒有被市場修理過 就會一直漲下去
→ Ginpunch: 金融投機市場就是這樣啊 大家都覺得自己不是最後的笨蛋
→ Ginpunch: 發現風向不對再來跑就好了 反正房子多的人可以賣房止損
→ Ginpunch: 那些只有一套房的才是真正可能被套的
→ Ginpunch: 這也是政府不打房的說詞 怕自住者資產價值最損失最多
→ Ginpunch: 房市開始下跌的時候 會有剛需進場接飛刀的也不是房蟲
→ Refauth: 可是保潔，台灣年輕人的購買力本來就深不可測啊！！105F 05/22 01:50
推 IS0987: 有些論點有盲點，但總比你常推文看空酸來酸去好，這樣討106F 05/22 02:00
→ IS0987: 論好多了幫推
→ hinajian: 不算多專業吧 就是個沒太大問題的多數共識108F 05/22 02:37
推 siyow: 您說的大部分是正確的。只是我個人觀察，應該不少台灣人現109F 05/22 07:16
→ siyow: 在一生平均工作近50年

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