※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-10-13 17:47:02
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作者 標題 Re: [閒聊] 要怎麼解決量縮價漲的問題？
時間 Wed Oct 13 14:03:39 2021
建商飢餓行銷.
飢餓行銷就是供給端被壟斷.
那你要解就是從供給端解阿.
你一直降低供給量,那情況只會更嚴重.
現在問題就是,少數大建商壟斷土地,哄抬價格.
那些"不安定籌碼"也就是小建商被掃出門.
你市場要從新把小建商拉回來.
所以必然是大量供給土地.
這件事情只有政府做得到,並且也只有政府可以帶頭.
當你大量供給土地,大建商在怎樣它們銀彈是有限的.
必然買不完.
因此就會有大量小建商買入土地.
而小建商這種不安定籌碼,就像那些槓桿開很大的投資客一樣.
他們很容易賺一點點就跑,或是莫名其妙自己恐慌或是自己金流有壓力就亂跑.
(詳細參考以前各大紅單建案案例,是不是在交屋前夕基本上都是價格很壓迫上不去死魚.
最簡單你去看台南成大成,交屋前夕是不是價格都上不去,AMAX事件大家也知道
這就是不安定籌碼過多的狀況)
那這樣自然新建案就會多殺多,價格就開始被大幅壓制.
詳細也可以參考歷史每次大漲末期,都是建案百花齊放,然後彼此互踩,價格就停滯.
(當然上一波主要是豪宅被政府打趴,上一波拉升房價的重頭戲是豪宅在拱價格)
(為啥用豪宅拱價格,也是大建商為了避免小建商來亂來破壞行情,所以推豪宅案
小建商不敢推豪宅案,自然也是被掃出豪宅和蛋黃區市場)
(為啥用豪宅拱價格,也是大建商為了避免小建商來亂來破壞行情,所以推豪宅案
小建商不敢推豪宅案,自然也是被掃出豪宅和蛋黃區市場)
建商就像投資客.
或是說建商就是投資客.
大家在做的事情完全一樣.
買進原料,加價轉賣原料,或是把原料加工變成成品之後銷售.
差別只是,建商可以合法集資,配股,投資客不行而已.
因此建商最懂投資客,投資客也最懂建商.
而市場,要嘛建商帶頭,要嘛投資客主導..
現在就是建商帶頭的時間點.
因此建商在玩甚麼,有概念的投資客早就知道了.
去年就在講飢餓行銷,到今年一堆新聞抄這個詞去用.
但是不是去年就很明顯的有很大的跡象.
畢竟建商金額大+他推案時間久,所以他的前置動作都很大很明顯.
因此一般來講都可以提早一兩年預判建商的動作和策略.
唯一無法判斷的就是政府的政策.
例如如果政府突然解放豪宅限制貸款,那市場自然會有快速的大規模變化,這就無法預測.
或是像今年的高雄台積電,這個無法預測.
或是像今年的高雄台積電,這個無法預測.
不然在基本結構下,不動產極度好預測,尤其是建商帶頭的時期,都可以前一兩年預判.
而既然知道建商在幹嘛,你要破他的局也很清楚..XD
現在要破局就是政府大量開重劃,大量釋出土地.
讓大建商買到口袋沒錢..XD
就像市場一樣.
你物件掛售量爆量,投資客和置產的買到沒錢.
那你怎樣在用飢餓行銷拱上去?
但是目前你也知道.
中央限縮建商土建融貸款.
房地合一綁五年,並且預售屋也給人家綁住.
另外還限縮第三戶貸款.
阿靠邀,你把不安定籌碼都打死光了,留下來的都實力派的.
然後地方政府土地釋出又很少,一季才幾塊,幾塊裡面市中心有幾塊?
市中心裡面蛋黃區一年有沒有個兩三塊???
阿你這樣搞,自然供給量端大幅壓縮阿.
大型建商自然壟斷市場主導市場之後,支配市場的能力大幅拉高.
再搭配上原物料大漲.
以及最重要的熱錢過多.
你說,這種情況會怎麼走?
沒看到現在推案量是"金額創新高"但是"推案量下降17%"...XD
量縮價漲是怎樣產生的??...阿不就因為你把源頭給緊縮產生少數人壟斷源頭狀況.
然後最好笑的是.
現在還一堆空空在那邊建議政府要更緊縮源頭.
要打建商!!!!!
阿你是害怕六都沒有衝到一坪一百萬不夠面子就是了?
你要知道,中南部都已經成交快40了.
高雄憲政路是甚麼地方??四線了好嗎...比火車站前站還弱.
那邊永信新案要給人家成交36...我不是講開價,開價散退.
那邊永信新案要給人家成交36...我不是講開價,開價散退.
前年要買這邊你會買多少?..20,運氣好小建商的還可以找你錢買一台賓士..
阿永信這種中型建商就被洗到這種地方來啊...
你美術館農16,永信買得起土地嗎??
沒看到永信被洗到桃子園(還之前就有的土地),仁武,憲政路...
他也算是有光環的建商,那自然他被往外洗,他也把價格往外帶,這些次級地方也跟著暴漲.
而蛋黃區,就那些上市上櫃和財力深不見底金主爆炸強的在主導.
而蛋黃區,就那些上市上櫃和財力深不見底金主爆炸強的在主導.
這樣你說這個局會繼續怎樣演下去..XD
阿你們就繼續叫政府打建商阿.
誰知道也許政府也等著你們叫他打建商,他就用力地給他打到房價噴到宇宙去.
這是你們空空說的,政府可是挺你們的喔.
不動產一直都是賣家主導.
所以你要破局也是從賣家著手.
買家在那邊叫都不重要.
買家永遠都沒有選擇.
買家有選擇台北公寓也不會漲到2000萬.
漲上去買家就是要吞下去,吞下去後他就手上有貨,所以他就加入賣家的行列.
而市場是手上有貨的人主導價格往上還是往下.
往下也是有貨的人因為一些原因而降價賣.
一值著墨買家就是不懂不動產.
而你一值打壓賣家的....交易量...
這...你到底是故意的還是真的蠢又笨.
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推 : 打建商問題也是講很多次空空不聽1F 10/13 14:08
→ : 他們都覺得要打建商才能打房
→ : 他們都覺得要打建商才能打房
推 : ceca大就是先推~~!3F 10/13 14:13
推 : 魯空看不懂，這波高雄就是建商拉起來，關投資客屁事…4F 10/13 14:13
→ : 空空只看表面啊, 誰在賣房就打誰, 他們覺得建商或5F 10/13 14:14
推 : 我懂空空的邏輯了喔。打建商 廣蓋社宅 居住正義6F 10/13 14:14
→ : 投資客就是要賠錢賣房, 或至少平轉不得獲利.7F 10/13 14:14
→ : 但依現在的狀況, 建商就算打7折無利潤也買不起了吧...
→ : 但依現在的狀況, 建商就算打7折無利潤也買不起了吧...
→ : 課重稅打投資客，五折買房，等空空買了之後減稅9F 10/13 14:15
→ : 建商開價2000萬, 毛利30% = 成本1400萬, 但建商賣180010F 10/13 14:16
推 : 股市來說 就是散戶被清場 大戶掌握籌碼 籌碼乾淨11F 10/13 14:16
→ : 籌碼乾淨了就可以坐電梯上去了....12F 10/13 14:16
推 : 說真的幾年前看覺得很想挑毛病 覺得都是歪理13F 10/13 14:24
→ : 但看了五六年後 發現結果和大方向竟然幾乎都是正確的
→ : 只能說 市場派永遠是正確的
→ : 但看了五六年後 發現結果和大方向竟然幾乎都是正確的
→ : 只能說 市場派永遠是正確的
推 : 就讓他們瘋狂借錢瘋狂蓋 不然當年國揚侯西峰怎麼說要跳樓16F 10/13 14:27
→ : 的
→ : 泡沫後價格自然合理
→ : 的
→ : 泡沫後價格自然合理
推 : 配合空空打房 能得到選票又不得罪金主 @@ 厲害19F 10/13 14:29
→ : 推推20F 10/13 14:30
推 : 重劃區土地 政府就非常惜售啊～絕不會便宜賣的呢～菸21F 10/13 14:33
推 : 永信算大建商吧 老闆出了名的不缺錢 買地幾乎都現金22F 10/13 14:33
→ : 華王可以買27億的建商不覺得算小 另外一號院旁邊那塊
→ : 停車場應該是永信的 早期禮源 仰森也都在美術館
→ : 華王可以買27億的建商不覺得算小 另外一號院旁邊那塊
→ : 停車場應該是永信的 早期禮源 仰森也都在美術館
推 : 大量國宅唯一解25F 10/13 14:37
推 : 永信一直都是南高雄大建商26F 10/13 14:38
推 : 大量國宅太不現實，你看完全執政的時期進度如何XD27F 10/13 14:39
推 : 假日去高雄看覺得疑惑為何美樹香榭跟一號院在隔壁價差那28F 10/13 14:39
→ : 麼大
→ : 麼大
推 : 華王不是興富發買的嗎30F 10/13 14:39
推 : 大量國宅會讓建商跟銀行一瞬間倒閉 風險非常大31F 10/13 14:40
推 : 國宅哦 只會爽到中簽人 然後被周圍人視為平民窟 看看32F 10/13 14:41
→ : 那A7合宜住宅？
→ : 那A7合宜住宅？
推 : 大量國宅政府財政會先倒34F 10/13 14:41
→ : 閉鎖期5年後 翻倍 爽35F 10/13 14:41
推 : 我還是老話一句 有小孩的無條件可入住新國宅36F 10/13 14:42
→ : 保證解決少子化根居住正義這兩個議題
→ : 保證解決少子化根居住正義這兩個議題
推 : 所以只能大量賣土地才有解QQ38F 10/13 14:42
推 : 你先多繳點稅再來國宅政府是能變出來嗎39F 10/13 14:43
推 : 打不贏就加入他，一起變賣方，哭哭40F 10/13 14:43
→ : 交通建設弄好 蛋白區地多便宜 台北週遭 通勤時間決定41F 10/13 14:44
→ : 了價格
→ : 700萬人 擠在狹小的地方 價格當然爆炸
→ : 了價格
→ : 700萬人 擠在狹小的地方 價格當然爆炸
推 : 華園啦 說錯44F 10/13 14:47
推 : 台南平實已經40了45F 10/13 14:53
推 : 好吧 反正我是信了46F 10/13 14:57
→ : 現在跟土地關係不大47F 10/13 14:59
推 : 土地公開標售都一堆溢價的，怎麼可能跌？政府紓困大撒48F 10/13 15:00
→ : 幣總是要從其他地方賺回來的
→ : 幣總是要從其他地方賺回來的
推 : 36F Good50F 10/13 15:20
→ R3hab …
→ : 這波賣不掉加價賣啦。我沒錢在旁邊看也是搖搖頭，鬼島看52F 10/13 15:23
→ : 不到未來
→ : 不到未來
推 : smile大講的不對喔，看看青埔有比較便宜嗎54F 10/13 15:30
→ : "大建商在怎樣它們銀彈是有限的"！？真的嗎？wwwwwwwwwww55F 10/13 15:31
→ R3hab …
→ : 政府要做房價維穩啊 不給暴漲是怕漲過頭的暴跌57F 10/13 15:44
→ : 我看是接近無限吧。買地在拿地去貸款 不然拿餘屋貸款 無58F 10/13 15:45
→ : 限loop錢滾錢
→ : 然後就是中產階級要吞這苦果，建商政府有產階級賺飽飽
→ : 限loop錢滾錢
→ : 然後就是中產階級要吞這苦果，建商政府有產階級賺飽飽
推 : 永信是中型建商，那大型建商是？憲政路是四線，全部是有幾61F 10/13 15:46
→ : 十線嗎？
推 : 科工館+火車站+綠廊道+苓雅區，不差了吧？
→ : 十線嗎？
推 : 科工館+火車站+綠廊道+苓雅區，不差了吧？
噓 : 怕豹???期待政府繼續打,縮到一坪一千萬吧64F 10/13 15:51
→ : 不動產永遠都是建商肛政府? 那就繼續肛下去吧
→ : ceca也很期待資產噴上幾百億吧?加油
→ : 不動產永遠都是建商肛政府? 那就繼續肛下去吧
→ : ceca也很期待資產噴上幾百億吧?加油
推 : 不過其實問題不止土地，還有缺工，小建商有地也不敢蓋，67F 10/13 16:10
→ : 跟本搶不到工班，連政府公開標案都搶不到惹
→ : 要解決房價問題，可能要先大量開放移工進來….
→ : 跟本搶不到工班，連政府公開標案都搶不到惹
→ : 要解決房價問題，可能要先大量開放移工進來….
→ : 永信跟興富發，京城，城陽，遠雄比就中型啊70F 10/13 16:14
→ : 市場現在不就這幾家主導
→ : 市場現在不就這幾家主導
推 : 餘屋貸款 最高4成 還要求第二年就要還 土融最高5成72F 10/13 16:18
→ : 央行早就開始信用管制了
→ : 央行早就開始信用管制了
→ : 另外大多頭，建商還會找金主，所以找金主能力也很重要74F 10/13 16:20
→ : 就是要讓建商沒本事大量圈地75F 10/13 16:21
→ : 這幾家大的都是金主能力很強，所以多頭還可以快速增肥76F 10/13 16:21
推 : ceca大觀念清晰，但講的複雜了點。其實房地產業務，建商根77F 10/13 16:21
→ : 一般建商大多時候資金很愛all in78F 10/13 16:21
→ : 本不是重點，因為土地是誰供給的？建商只是開槓桿拿便宜資79F 10/13 16:21
→ : 金蓋房子賣出去。但土地要跟誰買？
→ : 金蓋房子賣出去。但土地要跟誰買？
→ : 所以突然大多頭會沒銀彈81F 10/13 16:22
推 : 看看週邊國家跟過去經驗，房價要跌，大概率只有兩個情況，一82F 10/13 16:24
→ : 是金融危機，而且是區域性的。二是政府出面打壓金融市場資
→ : 金供給，以及增加房屋購買成本（包括增加貸款成數等等方式）
→ : 上面打錯了，是增加自備款成數。
→ : 是金融危機，而且是區域性的。二是政府出面打壓金融市場資
→ : 金供給，以及增加房屋購買成本（包括增加貸款成數等等方式）
→ : 上面打錯了，是增加自備款成數。
推 : 嗚嗚...政府就很GY都不釋出大量土地，徵收重劃有夠慢...86F 10/13 16:46
→ : 地價一直噴是要怎麼買啦...
→ : 南部地價這幾年有些都飆4 5倍，快吐血了
→ : 地價一直噴是要怎麼買啦...
→ : 南部地價這幾年有些都飆4 5倍，快吐血了
推 : 空空聽不下去89F 10/13 16:50
推 : 彰化市一年就噴4倍原本一坪20幾寶佳一來就買8690F 10/13 16:50
推 : 長期追蹤C大就知道，飢餓行銷，量縮暴漲格局，都有預測到91F 10/13 17:10
→ : 了
→ : 了
推 : 某空怎麼還沒來呀留言，是不是怕了？93F 10/13 17:23
推 : 限制建商土建融真的有點8794F 10/13 17:34
→ : 應該是放手讓建商狂蓋才能以價制量
→ : 應該是放手讓建商狂蓋才能以價制量
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