※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-12-10 12:16:31
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作者 標題 Re: [新聞] 預售屋禁止換約 花敬群：會擬配套降低違
時間 Thu Dec 9 18:55:12 2021
要了解這個政策實施下去會怎麼樣
要先知道預售屋的價格是誰在拉高的
假設同一棟建案，建商賣50，並且還沒賣完，
這時短期投資客買50，在市場上賣60，請問短期投資客賣得掉嗎？當然賣不掉
因為短期投資客沒有辦法賣得比建商還貴
通常是下一案的建商把價格拉高，例如拉高到70萬
短期投資客的60萬才賣得出去
所以短期投資客在預售屋上不是主要拉高價格的人
下一案的建商才是拉高的人
那這個政策實施下去，短期投資客出局了
買方剩下自住客跟中長期投資客
賣方剩下建商，而且是中大建商
政策實施之前，建商拉高價格
還要等短期投資客手上的預售屋賣掉，消費者才會去買建商的餘屋
例如建商賣50，短期投資客買了賣55，建商拉到60
消費者會先買短期投資客的，不會先買建商的60
那...現在政策實施下去
就是典型的鎖籌碼，並且讓建商不用等投資客消化手上預售屋
因為消費者只能跟建商買，建商就利多拉
尤其是在房市上漲的過程
鎖籌碼會加劇上漲
那房市下跌呢？下跌其實沒差
因為下跌的時候本來就是所有人都不想買的狀況
你限制投資客不買不賣，他們本來下跌的時候就不會買啊
根據之前的經驗，建商就降價賣，
或是稱到下一次房市景氣循環上漲再賣就好
所以啊，政策實施前看到房價上漲的話
空空可以說那是炒作，說是假的
但此政策實施後看到房價上漲
就代表都是真實的自住客或是置產客在買的
那熱漲現象就會更真實，更恐慌了～
政府到底在想什麼.....真是糟糕啊
--
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噓 : 看到套套打這麼多字急著澄清 就知道政府做對了1F 12/09 18:57
→ : 還在狡辯? 要是真的不痛不癢 根本不會回文xd
→ : 還在狡辯? 要是真的不痛不癢 根本不會回文xd
之前2.0在談的時候，大概今年3月我也分析過會漲，結果漲翻拉
我漲跌都會分析回文啊，會跌價我就說跌，會漲我就說漲啊
回不回文跟政府有沒有做對沒關係啊
噓 : 你買很多？3F 12/09 18:58
你還沒買？快點買啊，不然又要漲了啊
推 : 結論是漲？4F 12/09 19:02
→ : 中肯5F 12/09 19:03
推 : 中古噴爆啦6F 12/09 19:03
對呀，中古會噴爆，因為短期投資客會往中古走噓 : 說的好像拉多少都賣的掉,那怎麼不乾脆一P300萬.7F 12/09 19:04
我沒有說多少都賣得掉啊，房價還是會有景氣循環跟高低點的推 : 你買很多吼8F 12/09 19:04
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 19:09:22→ : 建商想拉也要大家搶買啊，少了搶短的投資客，還能那麽9F 12/09 19:08
→ : 好拉嗎？
首先搶短的投資客早就在上一波被掃出去很多了→ : 好拉嗎？
這次是掃乾淨而已
還是要回到真實購屋需求，不然短期投資客賣給誰？
現在就是購屋需求人口數最多的時候，當然好拉啊
這一波就是建商拉高賣給剛需的，不然賣給投資客沒人接盤
那2.0之後應該要開始走跌，不會繼續漲
我這篇的下一篇文章就是最好的證明
自住客要接手投資客的換約，但是怕政策實施下去來不及換約
所以是有自住需求的人在接才會容易拉高啊
而且他如果不想冒風險的話，他還要趕快去買能夠順利轉約的預售屋
那不就又只好再想辦法追價一遍了？噴爆了喔
噓 : 看你很怕ㄟ 呵呵11F 12/09 19:09
怕啊，怕買的不夠多～推 : 魯空◢▆▅▄▃ 崩╰(〒皿〒)╯潰 ▃▄▅▆◣12F 12/09 19:12
推 : 空空們又開始興奮了嗎13F 12/09 19:16
噓 : 可憐阿 要被政府+建商當韭菜了XD14F 12/09 19:17
我覺得你當韭菜的機率比較高希望你是已經有房的人，不然你最好快點買吧
推 : 把投資需求的人拉走 這樣建商會更敢開高價? WHY?15F 12/09 19:20
→ : 籌碼集中到底是啥意思 房地產對建商來說叫庫存好嗎
前面文寫很清楚了，這麼簡單的交易邏輯不懂我也沒辦法～→ : 籌碼集中到底是啥意思 房地產對建商來說叫庫存好嗎
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 19:25:51
推 : 你一切的邏輯都建立在房地產要一直漲才成立17F 12/09 19:29
沒錯啊，我說的是上漲的時候啊，所以此政策在上漲期，會加劇上漲但下跌我原文也有分析了啊
推 : 跟股票一樣，少了當沖量，股價難以暴漲，只能緩漲18F 12/09 19:29
→ : 而且是要短期一直漲 不然幾年前轉約這個議題沒人理吧19F 12/09 19:30
→ : 少了投機買盤 房價就難以暴漲20F 12/09 19:30
→ : 現在這個政策下去就是 投資客可以動用的信用能量下降21F 12/09 19:31
2.0之後本來短期投資客就少拉，所以不會像你想的那樣有很大打擊
並且仔細看中長期投資客的想法是什麼
這個政策會讓中長期投資客收手？還是沒差？還是買更多？
中長期投資客本來就沒差，因為他一拿拿好久
但這個政策會不會讓更多中長期投資客更用力買？
你想通了就會知道，更可怕的是他們，他們時間多財力更多
→ : 怎麼看都是總需求下降 原本淨資產三千萬可以做30間22F 12/09 19:31
總需求沒有下降啊你把中盤商當成需求方了
大盤賣中盤，中盤賣消費者
大盤賣了10瓶牛奶給中盤，中盤又不喝牛奶，只是加價賣給消費者
消費者需求沒變啊
這個政策叫做去中間化，把中盤弄不見，並沒有讓自住剛需的人變少啊
就說你搞不懂吧
→ : 現在只能做八間 然後你跟我說這樣建商會更容易開高?23F 12/09 19:31
→ : 而且次級市場越不活絡的商品就會有流動性的價格修正
→ : 市場只會更不喜歡而已
→ : 你能直接跟上游進貨你不要 非得透過一個中游(黃牛?
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 19:40:32→ : 而且次級市場越不活絡的商品就會有流動性的價格修正
→ : 市場只會更不喜歡而已
→ : 你能直接跟上游進貨你不要 非得透過一個中游(黃牛?
噓 : 沒有投機客，要買該建案的自住客就直接跟建商買50就好27F 12/09 19:38
→ : 啦，建商有何理由要故意賣貴一點給自住客?
→ : 啦，建商有何理由要故意賣貴一點給自住客?
推 : 有投機客就要賣貴，自住的都賣便宜？29F 12/09 19:39
→ : 什麼神邏輯？
→ : 什麼神邏輯？
推 : 樓樓上真的懂買賣嗎…有得賺誰會不賺？31F 12/09 19:40
→ : 原來建商碰到自住的就願意賺少一點啊？32F 12/09 19:41
推 : 我要是建商，沒得賣投客低價先回收八成，那我乾脆直接33F 12/09 19:43
→ : 賺爆慢慢賣就好了啊
→ : 賺爆慢慢賣就好了啊
推 : 阿為什麼建商賣給投客就要賣得特別低阿 不懂35F 12/09 19:47
推 : 說的沒錯，這個政策下去會更噴！空空到底有沒有進入市場看過36F 12/09 19:48
→ : ，可以長期置產的有錢人有多少XD
→ : ，可以長期置產的有錢人有多少XD
→ : 投客都有建商裸照嗎38F 12/09 19:48
推 : 樓上知道一個禮拜回收八成，跟半年才回收九成的差異嗎？39F 12/09 19:52
推 : 不知道欸 願聞其詳40F 12/09 19:53
推 : 看到多多急得跳腳我就放心了 竹北didi崩潰到去海邊哭了吧41F 12/09 19:54
推 : 說的好像中古一定不會有新的管制？42F 12/09 19:57
推 : 請問原po,那現在的預售屋交屋後等6年賣cp值最高嗎？43F 12/09 20:00
推 : 再多的管制都比不上限購令44F 12/09 20:07
→ : 可惜台灣不是左岸
→ : 喜歡管制請游回對岸
→ : 可惜台灣不是左岸
→ : 喜歡管制請游回對岸
→ : 建商調漲價格是因爲他賣出了一定的成數後才調漲的47F 12/09 20:10
→ : 少了這些短期投資客你看買氣會差多少
→ : 少了這些短期投資客你看買氣會差多少
2.0之後短期投資客本來就少了，所以不會少多少
並且政策實施後，建商更容易控制釋出的房屋量，一樣可以創造買氣啊
你以為建商不會分批賣去控制數量喔？
而且以後你591查不到有多少投資客再賣了
只能聽建商說上半年想賣這幾間，剩下得等下半年
你不要就只能等下半年了，一樣可以創造買氣調整成數
推 : 推樓上 我也在想講這個 實務上就是每賣出多少才加價49F 12/09 20:11
你不懂的真的太多了※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 20:19:03
→ : 然後有人說管制預售屋的話中古屋會漲爆50F 12/09 20:14
→ : 預售屋如果被打趴在地上中古屋要怎麼漲（笑）
→ : 預售屋如果被打趴在地上中古屋要怎麼漲（笑）
推 : 看起來實施後又要漲一波52F 12/09 20:14
推 : 我是覺得交屋價格不會有什麼太大差異53F 12/09 20:16
→ : 就是少了轉售這一邊的事情而已
→ : 就是少了轉售這一邊的事情而已
→ : 2.0後投客有少嗎？怎麼我身邊本來沒在炒的人都看這波漲翻55F 12/09 20:19
→ : ，沒什麼資本的都跳進去槓桿開爆想跟車上去炒？
→ : ，沒什麼資本的都跳進去槓桿開爆想跟車上去炒？
→ : 我是不覺得2.0以後投客少多少啦57F 12/09 20:21
2.0投客少很多了，被抽重稅是差很多的2.0實施前有一波脫手潮，這就是跑掉的投客
→ : 房子上漲有部分也是因為屋主想實拿仲介加價賣，現在少轉58F 12/09 20:21
→ : 一手還是有差吧
→ : 一手還是有差吧
推 : 我怎麼看每間建商做預售屋都在拚完銷速度60F 12/09 20:21
→ : 建商鎖起來賣 你還以為愛馬仕喔
真的有鎖起來的啊，你幹嘛不去做一下功課→ : 建商鎖起來賣 你還以為愛馬仕喔
賣一半鎖起來的，還有預售不賣了，成屋才要賣的
現在拼完銷的最笨好嗎
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 20:27:09
→ : 你看發哥 寶咖咖 遠雄有沒有在鎖 能賣就賣了幹嘛鎖62F 12/09 20:23
→ : 有人要買不賣 拿石頭砸自己的腳嗎
→ : 你只有一間要賣當然慢慢賣 你有三棟400戶要賣 怎麼鎖
→ : 有人要買不賣 拿石頭砸自己的腳嗎
→ : 你只有一間要賣當然慢慢賣 你有三棟400戶要賣 怎麼鎖
推 : 所以你覺得假使只賣一成，剩9成沒賣，建商會把他鎖起來65F 12/09 20:25
→ : 不賣，然後調漲價格嗎XD
→ : 不賣，然後調漲價格嗎XD
推 : 原來建商這麼佛 早點跟政府提議這個政策的話就能賺更多了67F 12/09 20:26
→ : 而且又不是每案都像竹北一定會完銷 賣到交屋還在賣的68F 12/09 20:26
→ : 建案也多的是好嗎
→ : 建案也多的是好嗎
→ : 佛心建商 佛心公司70F 12/09 20:27
→ : 喔 我懂了 原來他們不是沒人買 是自主鎖起來了71F 12/09 20:27
推 : 原來鎖得越多 建商賺得越多? 懂了!72F 12/09 20:30
對呀，不然你當建商是白癡嗎。不好賣還鎖起來？這麼簡單很難懂嗎
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 20:32:33
推 : 那幹嘛預售 直接全部鎖起來不就好了 幹嘛多此一舉73F 12/09 20:33
對呀，所以建商變成成屋才賣，我前面有說你看不懂中文？→ : 你說這波建商不想接單主要是成本不容易估計 怕賣了賠74F 12/09 20:34
→ : 跟你講的脈絡差很多好嗎
你幹嘛打自己臉，說建商拚完銷，又說怕成本不容易估→ : 跟你講的脈絡差很多好嗎
你是覺得建商是白癡不懂成本所以拼完銷嗎
→ : 你去看A7竹城甲子園 他都賣85成了 你現在去接待中心76F 12/09 20:35
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 20:36:43→ : 看看他會不會鎖起來不賣給你77F 12/09 20:35
→ : 會舉這個例子是因為甲子園蓋得差不多也賣得夠多
→ : 沒有成本考量也沒有太大的銷售壓力了
→ : 一樣是會想去化庫存的
那你去看聯上雲朗，364戶，兩棟只賣一棟，鎖起來一棟→ : 會舉這個例子是因為甲子園蓋得差不多也賣得夠多
→ : 沒有成本考量也沒有太大的銷售壓力了
→ : 一樣是會想去化庫存的
再去看央北鳳翔，本來要預售後來封起來變成屋販售
就跟你說有建商這樣做，還說你沒看過，是你沒看過而已
從頭到尾你一直不懂，還一直推文，夠了喔你哈
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 20:39:36
→ : 當初買氣差的時候 遠雄新未來也賣了好幾年81F 12/09 20:37
→ : 都沒人要了還鎖起來 賣給鬼喔
→ : 都沒人要了還鎖起來 賣給鬼喔
推 : 1、投資客買的是低於開價，2、賣光了他漲價83F 12/09 20:39
推 : 晚買少賓士還不懂？在廁所好好檢討，哭完再出來，免得84F 12/09 20:40
→ : 丟臉
推 : 看看房地2.0，起初空空像吃了藥瘋狂慶祝，結果被噴滿臉
→ : 還在廁所蹲，換個劇情再演一次而已☺
對呀跟那些空空講實話都聽不進去→ : 丟臉
推 : 看看房地2.0，起初空空像吃了藥瘋狂慶祝，結果被噴滿臉
→ : 還在廁所蹲，換個劇情再演一次而已☺
而且我又不是無腦多，真的會漲就說會漲，會跌我也說會跌
推 : 央北鳳翔? 你是說那個賣太爛直接停售的那個嗎88F 12/09 20:45
是建商不賣預售了，賣太爛不是他喔哈哈→ : 我可能有搞錯 當我沒說好了89F 12/09 20:46
就說你一直不懂，一直搞錯，你還一直說，還要別人當你沒說好拉～不信就算了，好話說盡，事實是什麼我就說什麼
真的會下跌我也會說下跌，啊分析起來就真的會漲啊
但不是全部地區都會漲就是了
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 20:50:12
推 : 我是覺得你講的東西都只會建立在賣很好的情況下90F 12/09 20:52
→ : 你也不用在那邊說別人都不懂啦
→ : 我看的預售屋搞不好也沒比你少多少
你不懂怎麼看，看一萬間也不會懂啊→ : 你也不用在那邊說別人都不懂啦
→ : 我看的預售屋搞不好也沒比你少多少
你會騎機車嗎？你騎了十幾二十年有變賽車手嗎？
又不是看了多少間就一定會比較懂
從你的回文就知道你不太懂啊，這是事實啊
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 20:54:17
→ : 你也說是去中間化 去中間化的結果就是均衡價格下降阿93F 12/09 20:54
→ : 雙方直接對接 降低交易成本 不是嗎
誰說去中間化，交易成本就會降低？→ : 雙方直接對接 降低交易成本 不是嗎
有條件的好嗎，不一定好嗎
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 20:55:33
推 : 反正邏輯上無法說服別人就直接說對方不懂95F 12/09 20:57
→ : 這樣不太對吧
→ : 這樣不太對吧
邏輯上是對的啊，也能說服人
不是不能說服人，是你太不懂了
假設我不懂微積分，你怎麼講我都不懂
難道微積分就是錯的嗎？難道微積分邏輯上就有問題嗎
應該不是吧哈哈
→ : "反正我看你發言就知道你不懂"97F 12/09 20:58
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 21:03:01推 : 高雄不少建案建商鎖棟打算明年加價賣，單純回應一下98F 12/09 21:06
→ : 並不是你想買建商就會賣，至少目前不是
→ : 並不是你想買建商就會賣，至少目前不是
推 : 這篇正解 反而是預收屋房價會大爆噴100F 12/09 21:16
推 : 這個政策跟實登一樣，本來就是賣方市場時爆噴，買方市場101F 12/09 21:23
→ : 時砍價，2016時投客還在但預售屋沒噴，不就因為是買方市
→ : 場。現在跟2016不同點，qe先不講，政策造成中古屋閉鎖才
→ : 是關鍵，供給緊縮然後剛需不變，百分之百的賣方市場，建
→ : 商其實不太需要投資客分散風險
→ : 時砍價，2016時投客還在但預售屋沒噴，不就因為是買方市
→ : 場。現在跟2016不同點，qe先不講，政策造成中古屋閉鎖才
→ : 是關鍵，供給緊縮然後剛需不變，百分之百的賣方市場，建
→ : 商其實不太需要投資客分散風險
噓 : 韭菜xd106F 12/09 21:24
你不要自介好不好哈哈→ : 過幾年會怎樣不好說，但如果這政策實行，兩三年內一定是107F 12/09 21:24
→ : 噴爆
→ : 噴爆
→ : 急成這樣 趕快在網路上帶風向109F 12/09 21:24
拜託喔，這是能帶什麼風向？
這政策造成的結果又不是帶風向可以帶的
現在講的是房價漲跌，不是認知誰對誰錯
money talk好嗎，算數學的好嗎
如果帶風向有用sway怎麼沒把房價帶下來？
笑死
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/09/2021 21:27:19
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/0WNlC0Jh.jpg)
推 : 看到一堆井蛙 以為ptt上一篇文可以帶動房產風向111F 12/09 21:39
推 : 政府要開啟建商大炒房時代了112F 12/09 21:42
推 : 確實有看到預售鎖起來不賣 想買買不到的現象113F 12/09 22:20
→ : 本來預售時要讓民眾可以慢慢繳工程款 現在通通變成成
→ : 屋
→ : 本來預售時要讓民眾可以慢慢繳工程款 現在通通變成成
→ : 屋
推 : 害怕了嗎116F 12/09 22:30
推 : 買不起建商的 你可以看隔壁巷子的中古屋 看看他們敢不敢117F 12/09 22:35
→ : 跟建商開高高
→ : 跟建商開高高
推 : 買中古屋就好，預售屋現在都鎖起來了119F 12/09 22:38
推 : 快蓋好的建案向上噴出120F 12/09 22:39
推 : 對貞熱區影響不大, 例如園區周邊開案就被搶完 還搶不到的121F 12/10 00:18
→ : 但對真實需求沒那麼強, 被硬炒的可能多少影響啦
→ : 很多自住客 考慮多 下手慢的 不像投客大概看看就買了
→ : 銷售速度跟銷售率多少會影響建商調價規劃
→ : 但對真實需求沒那麼強, 被硬炒的可能多少影響啦
→ : 很多自住客 考慮多 下手慢的 不像投客大概看看就買了
→ : 銷售速度跟銷售率多少會影響建商調價規劃
推 : 有點道理，建商漲價會更即時，但卻未必會減價即便買家減少125F 12/10 01:42
推 : 預售屋這麼入門的東西怎麼有人不會看126F 12/10 02:29
→ : 再怎樣不知道打去問就知道了啊
→ : 遇過建商直接了當跟你講我蓋好加價賣哈哈
→ : 再怎樣不知道打去問就知道了啊
→ : 遇過建商直接了當跟你講我蓋好加價賣哈哈
推 : 在想什麼？殺你短期投客啊，沒屁股學人吃瀉藥129F 12/10 09:59
→ Expend …
推 : 看起來是穩過的，對政府好處太多，對大咖建商可以綁樁133F 12/10 10:38
→ : 腳，民眾又覺得政府有打房好安心
→ : 腳，民眾又覺得政府有打房好安心
→ Expend …
推 : 在空空眼裡，一個預售案有50%都是”短期換約”投資客，136F 12/10 10:39
→ : 但事實就是頂多15-20%而已（發哥除外）
→ : 但事實就是頂多15-20%而已（發哥除外）
→ Expend …
推 : ceca大就開示很多遍了，短期投客無論是預售還是中古屋141F 12/10 10:42
→ : ，都是市場上很小很小的群體，根本對大環境沒有炒高的
→ : 能力，最多只能針對單一小區域跟建案搞一下
→ : ，都是市場上很小很小的群體，根本對大環境沒有炒高的
→ : 能力，最多只能針對單一小區域跟建案搞一下
→ Expend …
→ : 現在好建商都明著跟你講，幾樓到幾樓、哪一個格局公司145F 12/10 10:43
→ : 還沒有要賣，現在問也是不賣，有興趣留資料開賣通知您
→ : Ca就是標準的以為市場上投資客數量>自住客的阿
→ : 原則上置產收租會持有三年以上的我就把他歸類自住客了
→ : 啦，現在一堆真自住客3-5年換屋一次的
→ : 還沒有要賣，現在問也是不賣，有興趣留資料開賣通知您
→ : Ca就是標準的以為市場上投資客數量>自住客的阿
→ : 原則上置產收租會持有三年以上的我就把他歸類自住客了
→ : 啦，現在一堆真自住客3-5年換屋一次的
→ Expend …
推 : 推一個，少了短期換約投客當下一案的剎車系統，下一案154F 12/10 10:55
→ : 開價失控是可以預期的，看懂的人真少
推 : 這幾年給建商得到的共同教訓，就是一定開高高慢慢賣
→ : 開價失控是可以預期的，看懂的人真少
推 : 這幾年給建商得到的共同教訓，就是一定開高高慢慢賣
推 : 很合理啊，有這麼難懂?還是不想認同而已?157F 12/10 11:13
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