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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-01-23 13:04:12
看板 home-sale
作者 deltaz (我還懂不懂飛翔)
標題 [心得] 高雄 鼓山 J modern參觀筆記
時間 Sun Jan 23 04:16:48 2022

終於難得有時間可以出去晃晃，參觀一下這兩三年蓋好的房子，這次去看的是城揚的J mode
rn。先說結論，貴到靠北，一坪開價大概45萬，真的是高雄挖到石油才會有這價格。整體設
計也不適合自住，除非對這一區很有愛，不然不推薦



https://i.imgur.com/OzXVTUF.jpg
[圖]

這棟的位置就是最大優點，在博愛路與明華路交叉口附近，旁邊就是H2O飯店，對面是7-11
的三麗鷗聯名門市，郵局也在旁邊而已。斜對面還有一家大帑殿KTV，看起來環境沒有特別
乾淨，有點扣分。


走路到捷運站大概5分鐘，很方便。靠近巨蛋百貨，瑞豐夜市，其他的就不細談了。
https://i.imgur.com/d3YePXw.jpg
[圖]

離高鐵也不遠
https://i.imgur.com/OzXVTUF.jpg


房型與基地資訊等等可以參考樂居比較快
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1353
看屋筆記：高雄鼓山區J MODERN(個案+價格分析)
[圖]
高雄人口不斷北移的情況下，農16特區未來有機會將成為南台灣百貨商圈發展核心，從興富發悦誠廣場到義联集團的義享天地，串聯原本的漢神百貨巨蛋商圈，加上目前正在大順路及博愛路口動工的富邦人壽百貨商旅開發案和位於神農路與南屏路口的聯上集團停車商場案，未來該地段投資金額額超過800億元，北高5大百貨將攜手打造 ...

 

一層10戶三電梯(只有一台可以上頂樓)，6戶三房，4戶兩房，一共136戶，還有兩戶店面。
因為是最近才去看的，只剩下兩三戶低樓層可以看(無法確定是否有鎖住不賣的，但就算有
應該也不多)

，所以格局之類的無法著墨太多。兩三房混雜的大樓對於三房的住戶來說不是好事，應該要
盡量避開。

https://i.imgur.com/koMqobn.jpg
[圖]


車位有平面70個，機械50個，所以一房只有一個車位，有些2房房型沒有車位可以選購，將
來大樓裡應該也不太會有閒置車位可以出租，對於三房家庭需要兩個車位的就比較麻煩了。
雖然明華路車流超多，但車道入口有內縮，進出停車場還不至於壓力太大。


學區是厲害的龍華國小，明華中學。建案就緊貼在明華國中後面，當天去看房的時候，從二
樓看過去可以清楚看到學校操場，這麼近的距離大概免不了各種學校產生的噪音，怕吵的人
可能要多注意(是說會住博愛路這區的人，大概也不怕吵)



一樓的公設有一個健身房，一個讀書室(有設立廚房用具可以做輕食)，一間健身房，還有兩
間KTV室。一樓也有設置廁所，供訪客與使用公設的住戶使用，裡面裝飾的也蠻漂亮的。頂
樓說還在施工，所以就沒上去看(但我覺得應該是聽到爸媽還要來看過，當場翻臉跟翻書一
樣，什麼都懶得帶我去看)。


https://i.imgur.com/mTxj6IU.jpg
[圖]

https://i.imgur.com/lOo6AYA.jpg
[圖]

頂樓除了曬衣區與造景之外，沒有其他公設，曬衣區有取得合法雜照可以安裝太陽能天花板
，多多少少還能補貼一點電費。雖然公設不多，加上一層10戶，受限於基地條件，公設比還
是來到35.5%。為了讓帳面數字好看，把車道面積都灌到車位上，做帳去降低公設比，所以
看到車位面積大不要開心的太早



地下室的設計很有城揚一貫的style，動線頗爛，很多視線死角，還有正路沖設計的機車位
，有點傻眼
https://i.imgur.com/hlVRXya.jpg
[圖]

https://i.imgur.com/VRhsi9i.jpg
[圖]

https://i.imgur.com/DMbx3vs.jpg
[圖]


地下室有安裝訊號強波器，手機可以在地下室正常使用
https://i.imgur.com/va1gqFL.jpg
[圖]


有預留安裝電樁的管槽，但要等開完區權會，管理委員會成立後才可以安裝
https://i.imgur.com/Afvmiku.jpg
[圖]

上面的圖正中間的門，打開就是環保室了，看起來除了面積太小動線不良之外，沒有特別的
通風設計，我看應該過沒多久就會因為太臭而搬到一樓的某個空地去


停車場還有設置一間小廁所，我自己挺喜歡這個設計的，很方便
https://i.imgur.com/H7b7TzO.jpg
[圖]

https://i.imgur.com/6q0rAit.jpg
[圖]


電梯梯間還不錯，用了木紋磚修飾，但不知道少了什麼，總覺得有點氣勢不足
https://i.imgur.com/CdsCtEV.jpg
[圖]



當天主要看A7
https://i.imgur.com/uxp8jPG.jpg
[圖]


上樓之後，因為代銷盯很緊，就沒有拿手機拍照
，內部的照片可以參考mobile01這一篇
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6501119#83633026


從平面圖就可以稍微看出廚房的位置與動線都很差，與往陽台的動線完全重疊，使用起來很
阿雜。廚房上方還有一根大梁，廚房採光差，動線差，頭頂高度也只有230左右很壓迫，不
是一個適合安太座的設計，很容易當場太座變太歲。冷氣主機只有一個地方可以安裝，勉強
擠兩台進去應該有機會，但後續維修應該很麻煩，建議還是乾脆裝一對三比較實際


引用自M01
https://i.imgur.com/Nh0PcKe.jpg
[圖]


單面採光，所以可以看到靠近門口的地方光線不太好。插座數量有點稀疏，後續裝潢時要多
注意

引用自M01
https://i.imgur.com/Ry1wnVG.jpg
[圖]


總電箱與弱電箱來不及看。當天看有幾個點讓我印象深刻

一是主臥與主臥衛浴之間，不知道為啥安插了一大塊透明玻璃，可能是想要改善房子狹小的
視覺效果，正對浴缸也就算了(btw這案沒有浴缸)，正對馬桶是三小？！後續一定要用裝潢
去修飾，有點麻煩。廁所兩間都沒有裝浴櫃，只有一個孤伶伶的洗手台，也是為了放大視覺
效果還可以順便省點錢，讓人有點無言。廚房是大雅廚具櫃體配林內三機。這價位櫃體不是
進口的就算了，還沒有洗碗機，讓人覺得有點摳



A7二樓，權狀44.28坪，附贈一塊不計價露台4坪，配B2平面大車位，開價是2200萬，聽到差
點把桌子給翻了，我家面積大了將近一倍還雙車位，價格還比這開價低欸，鄉親啊，這合理
嗎？？



最後可以參考一下實價登錄，改了法規之後，作價的事情理論上應該會變少？但這價格沒作
價的話，我實在不敢相信。實價登錄有一百多筆了，大概沒多久就要完售了，我實在不敢相
信這設計配上這價錢，居然可以從去年八月開賣到今年二月就快完售了，太扯了！！！


https://i.imgur.com/p7XMELP.jpg
[圖]

https://i.imgur.com/D4AQuUa.jpg
[圖]

https://i.imgur.com/VJMjInN.jpg
[圖]

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○ PiTT // PHJCI

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推 JWILL: 應該不是室內44吧，是權狀44？1F 01/23 04:32

對耶，不小心打錯了，感謝指正
推 mumuanego: 去看楠梓惠民路J one 感想跟你差不多 貴但格局設備都2F 01/23 04:37
→ mumuanego: 不太妙
推 arias: 這種價格真實性我是存疑，高雄一堆建商都會明示暗示可以作4F 01/23 07:01
→ arias: 價，而這只不過是一年前的自己親身經驗

法規這一兩年有改，還要再觀察看看
推 chillybreeze: 這種居住品質賣這價錢...建商發大財6F 01/23 07:14

推 yejcl: 去年十一月底去看三房說不二價～2000W，代銷小姐人不錯，7F 01/23 07:39
→ yejcl: 格局不是太喜歡
推 cka: 很多都是投資客買來要賣給gger9F 01/23 07:46

滿高比例在裝潢準備入住囉
推 nthomas: 市場早就變成這樣了 越嫌會越買不到貨 這案就賣地點10F 01/23 07:54

一直都不能理解住在地點很好，生活品質不好，這樣的意義到底在哪裡？？農16或是美術館
來這個區域開車不用10分鐘啊
推 Runty: 這價格...美術館十年內的三房大約1500萬就可以買到了。11F 01/23 08:10
推 eupa1973: 那邊地點算是不錯，價格一定不會低12F 01/23 08:35
推 nthomas: 有捷運 商場 便利性 學區 ，都是加分因素啊，走路10分鐘13F 01/23 08:47
→ nthomas: 可以走很遠了
推 nthomas: 反過來講 真要綠地公園 走過去農16也不遠啊

對啊，但這個案子整體規畫不好，住起來生活品質不會太好
推 beminaru: 你不敢相信這價錢只是妳收入還配不上這裡而已，16F 01/23 09:02
→ beminaru: 能賣到快完售代表認同這區域的人還是不少  01/23 09:0
一樣預算有更好的選擇啊
推 yun0112: 緊貼學校...記得以前念明華的時候，學生會把一些奇怪的東18F 01/23 09:03
→ yun0112: 西往貼著學校教室那面的大樓丟，現在還會不會就不知道了
推 Tattoo: 這間就是買到套到。附近中古都20出20F 01/23 09:04
推 ich2: 之前剛開案9月去看  低樓層2房無車位 640  大概31萬/坪21F 01/23 09:12
推 alexstag: 八月最早賣的一批是< 35，兩房很快就賣完了，然後9月台G22F 01/23 09:14
→ alexstag: G消息出來之後直接封盤一個月（根據M01 鄉民的消息），
→ alexstag: 再出來的時候價格就再來一波了，我去年底去看的時候就
→ alexstag: 底價38...
→ alexstag: 然後好的樓層跟棟別您可能都沒看到...也是有採光好又有
→ alexstag: 浴缸的格局
推 ROKEE: 高雄的車位已經要230囉？？28F 01/23 09:19
→ alexstag: 吵鬧的問題就看個人，白天多數不在家的上班族應該沒差29F 01/23 09:19
推 zebirlin: 感謝分享 這留給愛追高的買 XDD30F 01/23 09:31
推 ksfable: 明華國中老師升旗的時候罵人超兇很大聲31F 01/23 09:32
推 pleaseman: 現買現套32F 01/23 09:34
推 tomap41017: 全部雷到爆的建案33F 01/23 09:35
→ tomap41017: 如果有人有美術館十年內三房1500萬的，拜託私我
推 rainfruit: 這棟真的奇特 很差 但賣很貴 很好奇買的人是?35F 01/23 09:37

位置太好了，只是不知道客群特性是什麼？
→ alexstag: 當初去看的時候也以為有鎖樓層...後來實登出來才知道沒36F 01/23 09:40
→ alexstag: 有，高這家賣法好像不太一樣，一開始就可以挑全部樓層
→ alexstag: 棟別
推 wayne3058: 這案真的嫌的很多，但能完銷也真的很神奇39F 01/23 09:40

位置太好，特定族群會買單的
→ alexstag: 代銷跟你說只剩二樓就是真的只剩二樓40F 01/23 09:43
單純只是懷疑有沒有鎖個幾戶，大多數賣掉這部分應該沒有任何疑慮，當天路過的幾乎都在
裝潢，也已經有不少住戶出沒，進度超快的一個案子
→ beminaru: 那邊的地段貴  建商就會硬擠戶數  不過連小港都開價2x41F 01/23 09:54

這案子的三房，相比附近其他案子的三房沒有比較便宜啊，一樣要買三房的案子，建議買三
四房混雜的，而不是二三房混雜的案子
→ beminaru: 鳳山開價3x  鼓山開價4x 現在來看很正常42F 01/23 09:54
→ beminaru: 真的要省錢又要好地段就考慮一下二手屋吧

我個人很討厭這種在鬧區中間的住宅，除非有搭捷運通勤需求，不然實在看不出住這類區域
有什麼好處
推 cmcmisgod: 太奇葩了44F 01/23 10:00

推 asdf922: 好久沒看到您分享了！45F 01/23 10:13

被孩子摧殘到漲了一堆白頭髮，所以很少在看房，最近慢慢有比較好一點
→ alexstag: 回原po , 我想應該是沒有鎖...當初長輩不想裝潢想要買1446F 01/23 10:15
→ alexstag: 樓樣品屋，代銷原來說可以、後來一個資深的跑來說不行，
→ alexstag: 已經賣掉了...我也以為是要鎖，結果後來實登真的賣了XD
推 xxxpeter2000: 看到這個價錢，忽然覺得楠梓好便宜49F 01/23 10:15
推 oasis66666: 每次看過城揚的案子後，再回頭看永信，就會突然覺得50F 01/23 10:15
→ oasis66666: 永信的質感不錯了XD

而且價錢只要6~8折，沒比較沒傷害

目前正在等待美術館明誠路與美術東六街交叉口附近的案子公開。前幾天經過過東四路的時
候，發現在美術白天鵝旁，城揚也有一個案子準備開始施工，到底同時間有幾個案子啊？！
推 alexstag: 實登的價錢就是原本跟我們說的價錢，所以我想應該是沒在52F 01/23 10:16
→ alexstag: 鎖

推 frank1021: 實登34-35 ，開價也差太多了吧54F 01/23 10:45
推 kktt254: D大會去看自由四路的遠見春豐嗎 成交應該比這邊更貴55F 01/23 10:53
→ kktt254: 說底價38

幾次經驗看來，全誠說實話沒啥好看，因為品質一直很穩定，即使低價款也是有一定水準，
也不會搞一些視覺錯覺來騙人，看看房子周遭環境比較重要
→ alexstag: 我聽到的有兩個版本，板友參考...未必正確，全誠內部消57F 01/23 10:56
→ alexstag: 息說48（非開價），另一說是海悅代銷簽40
推 proudC: 推詳細介紹59F 01/23 10:59
→ kktt254: 48就真的誇張了.60F 01/23 11:00
有包裝潢的話有可能，因為這案是找藝瓦，這家裝潢品質很好，但超貴
→ kktt254: 浤圃華夏路好像是海悅簽的 底價50up61F 01/23 11:01
→ kktt254: 全誠那個位置離高鐵已經有段距離了
→ alexstag: 另外給frank大...34-35只有一開始，10-11月之後的實登你63F 01/23 11:03
→ alexstag: 可以看一下
→ alexstag:  https://i.imgur.com/hNdFBPJ.jpg
推 alexstag:  https://i.imgur.com/zeFf8Cu.jpg
[圖]
 
[圖]
→ alexstag: 全誠那個位置不是個走路很輕鬆可以到高鐵的距離，但是67F 01/23 11:08
→ alexstag: 全誠大家還是很愛XD我看一堆人狂問要留一戶

全誠賣房子跟賣菜一樣，滿扯的
推 nicklo: 我朋友有買，真的買那麼貴…69F 01/23 11:13
推 leaderbert: 推詳細介紹70F 01/23 11:13
推 tsuchan: 買左營15-25年房 還沒補漲 等補漲中71F 01/23 11:13
※ 編輯: deltaz (42.73.160.12 臺灣), 01/23/2022 11:46:15
※ 編輯: deltaz (42.73.160.12 臺灣), 01/23/2022 11:49:30
推 Tattoo: 比較好奇貸款跟得上嗎72F 01/23 11:53
→ R3hab …
→ R3hab: https://i.imgur.com/WVhV6it.png73F 01/23 12:02
推 garyddt: 推分享；等看永信高醫及歐美科工館案74F 01/23 12:07
推 ups: 優質好文推75F 01/23 12:15
推 eupa1973: 雖然這裏覺得不好，但現實還是賣不錯76F 01/23 12:17
噓 hankwanghow: 欸不是 你很討厭幹嘛還去看.....然後一直嫌= =77F 01/23 12:50
推 oasis66666: 城揚在美術館區域裡面有三個案子，龍騰龍騰南邊的東78F 01/23 12:53
→ oasis66666: 六路案，耘翠南邊一案，白天鵝南邊一案

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