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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-07-31 01:42:04
看板 home-sale
作者 DarkAlex (毎日感謝の正拳突き1万回)
標題 Re: [請益] 溫仔圳之於副都心重劃區
時間 Sat Jul 30 22:50:55 2022

※ 引述《drawflower (畫虎話蘭)》之銘言：
: 最近，小弟剛下手一間副都心的案子。想請問各位大大，副都心旁邊有一整塊完整，且面
: 積是副都心四倍大的溫仔圳重劃區，對副都心的住宅區來說，是正面還是負面？

先說個人的答案︰正面。

新莊位於北北基桃的「地理中心」，南下北上的 HUB。
加上價格相對低，介於物超所值與物有所值之間。

結果可以發現新莊 副都心/頭前 這兩年狂蓋，
從數據來看 新北市2021年 50坪以上 商辦交易規模第一，可參考下連結
https://imgur.com/a/CxUxf9U
[圖]
1st 新莊 74億元
2nd 林口 21億元
3rd 板橋 18億元
4th 新店 16億元
5th 三重  8億元

印象以前有看過某版友大大分析過新莊 (還特別複製重點到我的記事本)

新莊的完全體 = 5條捷運(機場+環狀+新蘆+萬大+桃棕) + 1條輕軌(泰板A2A)

在此當中

1.A3機捷往東10+分鐘到台北車站市中心
2.環狀線往南10+分鐘到板橋車站
3.往西有機捷到桃園
4.機場航空城青埔中壢.未來還有桃園棕線到桃園火車站
5.走國道一號也是到桃園/內壢/中壢 這些熱鬧區域
6.往北走台64線到台北港.未來還有淡江大橋接到淡水
7.台65線可以連接國道1號3號
8.新莊未來還會蓋一個新北最大的國道客運轉運站、規模接近北車京站

所以新莊的完成體就是5捷1輕1轉3高3快

上新莊的新北產業園區站會是2捷1轉交會
下新莊的迴龍則是2捷1輕
塭仔圳的輔大醫院站是1捷2輕

加上新莊的重劃區又大片又連續又位於市中心交通又便利

副都心100公頃 + 頭前45公頃 + 知產26公頃 + 塭仔圳400公頃 = 571公頃 = 全永和面積

只要建商、政府好好規劃，

不去犯當年副都心狂蓋大坪數、狂拉高總價的錯誤 ( 高總價會讓人想 :為何不買台北 )

前景應該大有可為 !


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.35.210 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YvKLIee (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1659192658.A.A28.html
※ 同主題文章:
● 07-30 22:50 DarkAlex. ■ Re: [請益] 溫仔圳之於副都心重劃區
　 07-31 10:00 littlea. ■ Re: [請益] 溫仔圳之於副都心重劃區
推 yiliang1107: 塭仔圳未來可期，入場時機點問題1F 07/30 22:55
噓 changecash: 前景可為…半夜吹哨嗎2F 07/30 22:56
→ xeloss: 400太大了 這是重劃區硬傷 還一票是工業用地 不看好發展3F 07/30 22:58
如果地理位置不好，地太大，有可能會導致供過於求、多殺多
但新莊的地理位置是優越的，只是欠好好規劃...
這是新莊的機會，也是塭仔圳的機會，更是雙北年輕人的機會...!
→ xeloss: 副都心的好是剛好100 這量體剛好 重劃區又偏方正多是住用4F 07/30 22:59
推 zxc12131266: 可能要等個20年以上5F 07/30 22:59
推 HAHAHUNG: 副都心很多是辦公室當住宅賣 數據應該下修6F 07/30 23:01
除了從數據觀察一個地方，個人也習慣實地場勘
不得不說，副都心10年前，一坪開60萬，實地場勘，會讓人有些忐忑
但現在的副都心，機場捷運/環狀線都通了 宏匯廣場熱鬧滾滾 合署辦公大樓也營運了
加上中悅在那邊有一座氣勢宅，旁邊還有漂亮大公園，副都心的氣勢直到 2022 才崢顯 !
推 DwyaneWade: 溫仔圳的地點本來就不錯，捷運方便，64,65都近，到只7F 07/30 23:11
→ DwyaneWade: 是要開發到像上新莊的程度，確實需要個幾年，但是也只
→ DwyaneWade: 有這種時候可以撿便宜，你等他2025配完地，就不是這個
→ DwyaneWade: 價格了，可以直接參考上新莊的開價
投資房地產就是 大家唱衰我買入、眾人吹捧我出貨
然後再拿賺到的錢去投資下一站幸福

狹路相逢勇者勝，被唱衰嘲笑個幾年很常見，但可以笑到最後才是贏家
推 ffvr4: 完全不會考慮 哈 只要有工業區附近一律不考慮 大貨車太可11F 07/30 23:13
→ ffvr4: 怕 政府根本不重視人命 只有自己避開大車才是王道
10年前的南港被唱衰是黑鄉，大學來自天母的同學說南港比桃園還像工業區，今天呢 ?
→ BMW8888: 真假 新莊有很多大車嗎？ 大車真的有多遠閃多遠13F 07/30 23:28
推 charliebitme: 太好了 越多人不看好 越有便宜可以撿14F 07/30 23:29
→ BMW8888: 這邊發展起來肯定比內湖好。15F 07/30 23:32
推 DwyaneWade: 大車？哪裡？16F 07/30 23:35
推 littlea: 重畫區的優勢就是公園會變多 嫌惡設施少了17F 07/30 23:35
→ DwyaneWade: 蓋房子還是送貨的？18F 07/30 23:35
推 surface: 新莊 副都心 塭仔圳 那邊還好吧 五股大車才多19F 07/30 23:36
→ DwyaneWade: 唬爛不用錢啊，哪裡有大車，大7算大車嗎20F 07/30 23:37
推 MixBear: 塭仔自己開車騎車才方便 大眾運輸是硬傷21F 07/31 00:04
→ MixBear: 不過幾年後人口多了 說不定會改善
→ Barolo: 地大才好 整體規劃下來才好好嗎 而且地大你未必要真的用完23F 07/31 00:06
→ Barolo: 地小 一堆東西都沒辦法做
→ qwertymax56: 那個中正路不改善一下，塭仔圳回家都會遙遙無期25F 07/31 00:11
→ qwertymax56: 尤其如果未來戶數很大的時候
推 s26492755: 大車走新北大道多 基本上那邊也是溫仔圳27F 07/31 00:13
→ s26492755: 所以應該討論的是泰山溫仔圳跟新莊溫仔圳分開來講
→ s26492755: 中正路塞車問題無解
→ s26492755: 所以你看推文就知道了 一個說大車一個說中正路  新莊
→ s26492755: 溫跟泰山溫差別不同
內行 的確如此
→ s26492755: 大車 重車的確該考量  當初我有幾個案子也是因為新北大32F 07/31 00:15
→ s26492755: 道門牌跟大車重車放棄
→ kyova: 看起來好像蠻厲害的~34F 07/31 00:20
推 IS0987: 發哥前兩天說明年在副都心商辦推案要過300e不知道真假，35F 07/31 00:27
→ IS0987: 原先規劃176e
→ IS0987: https://i.imgur.com/KR5XJrs.jpg
→ IS0987: 前幾天新聞看到的
[圖]
推 coburn: 林口瑟瑟發抖中39F 07/31 00:31
其實我也看好林口 個人看法是
青埔大園觀音蘆竹龜山林口新莊泰山五股八里 大概30年後 會整併成一個大區域
有機場 有港口 有電力 有工業 有商業 有物流 有媒體  自成一有機體  隱隱然趨勢漸顯

很多人不理解為何 林口 - 八里 政府要砸大錢蓋一個環狀高架 儼然雲霄飛車
但如果把國土計畫攤開來看  就不難理解政府的野心在哪
→ kusomanfcu: 擲硬幣看哪一面嗎40F 07/31 00:34
→ Barolo: 大車會走中山路很大原因是那邊都工廠阿 但真重劃後41F 07/31 00:37
→ Barolo: 有必要走中山路的大車就會相對少了
推 s26492755: 其實不用去扯到區域  每個區域都有他的市場43F 07/31 00:38
→ Barolo: 我講的中山路就是二省道 新北大道 習慣一直沒改44F 07/31 00:40
推 leota: 林口有ASML…聽說45F 07/31 00:41
嗯，有看到公文，很合理的規劃，好地先搶先贏，ASML 動作很快，賺到了 !
推 IS0987: 大車走二省道很多時候是因爲五股工業區，跟以前還沒重劃前46F 07/31 00:42
→ IS0987: 工廠很多都在那區塊，要進出還是要靠五股交流道吧？要去
→ IS0987: 五股交流道大部分還是要走二省道比較快
→ IS0987: 林口ASML是社團貼的那張環評還啥的公文嗎？
→ IS0987: 那篇文我也有看到但沒細看留言
→ Barolo: 少了工廠我是覺得會有差 只是變化真的要看非常長期51F 07/31 00:46
這種值錢的地方，最後嫌惡工廠一定會被消滅，然後賣給萬惡建商蓋豪宅，大家都開心
推 IS0987: 要看長期是必然想當初...52F 07/31 00:47
推 s26492755: 伊吉邦當初有想買  剛好福地第一排  等福地遷走  後來53F 07/31 00:47
→ s26492755: 還是覺得有疙瘩 加上新北大道的重車 所以沒考慮
推 good10740: 輕軌應該要升級成捷運55F 07/31 00:47
→ s26492755: 結果今年遷走變成公園啦  當初買這面的爽翻了56F 07/31 00:47
→ IS0987: https://i.imgur.com/N1fgsLU.jpg57F 07/31 00:48
→ IS0987: 溫到時可能也會被笑好幾年吧
[圖]
→ s26492755: 星光大道也有考慮過  也是因為新北大道跟他說掰掰59F 07/31 00:48
→ IS0987: 公園很像是暫時的而已（聽說）60F 07/31 00:48
→ Barolo: 1吉邦的最大問題是在山上 這對行人來說非常不利61F 07/31 00:49
→ s26492755: 沒差啦  我前幾年買新莊也是被笑啊  現在還有笑我的最62F 07/31 00:49
→ s26492755: 近跟我問房子
→ IS0987: 我瞭解的是那邊是要規劃生命館二期，因為一期已經要滿了，64F 07/31 00:49
→ IS0987: 但是抗議太大所以才先做美化公園
→ Barolo: 因為不論你往泰山站走還是中正路走 都是下坡 這表示回家時66F 07/31 00:49
→ IS0987: 只是議會的文字記錄這件事一直有在進行67F 07/31 00:50
→ Barolo: 都是上坡 這真的很傷68F 07/31 00:50
→ s26492755:  https://i.imgur.com/9UzwhX9.jpg69F 07/31 00:50
[圖]
→ IS0987: 目前看的資料是弄整個園區主體還是靈骨塔，但是旁邊會美70F 07/31 00:50
→ IS0987: 化過弄的像公園這樣
→ s26492755: 伊吉邦基本上不會考慮步行72F 07/31 00:50
→ IS0987: 伊上坡真的很累= =73F 07/31 00:51
→ s26492755: 迴龍站走路的極限大概就是星光大道跟君泰74F 07/31 00:51
→ IS0987: 一出社區前左右三個方向都下坡75F 07/31 00:51
→ s26492755: 其實我個人覺得走到學學院就很想罵人了76F 07/31 00:51
→ s26492755: 不過這也反應在價格上
→ IS0987: 伊吉邦社區那隻卡通恐龍上次我看到小孩被嚇哭 晚上78F 07/31 00:52
→ IS0987: 有夠好笑
→ s26492755: 仙境傳說還有接駁車80F 07/31 00:52
→ s26492755: 恐龍有啥好怕  帶去現在剛弄好的園區…
→ s26492755: 我是不敢去啦 我怕很多人陪我散步
→ s26492755: 不對  很多東西陪我散步
推 IS0987: https://i.imgur.com/ye56HFj.jpg84F 07/31 00:54
→ IS0987: 當初要蓋二期沒錯啦，只是被抗議現在先弄公園XDD
→ IS0987: https://i.imgur.com/P9tKl3r.jpg
[圖]
 
[圖]
→ Barolo: 不考慮步行就表示很難養小孩 但若不養小孩又何必買房子87F 07/31 00:55
→ Barolo: 所以這真的是硬傷
→ IS0987: 那邊適合不生的人，天祥街跟以前差超多的89F 07/31 00:56
推 s26492755: 嗯 我的客群是沒有小孩的90F 07/31 00:56
→ IS0987: 現在那邊吃的跟店家都不少了91F 07/31 00:56
→ s26492755: 我有買世界花園第三期….92F 07/31 00:56
→ IS0987: 基本需求都還行啦93F 07/31 00:56
→ s26492755: 你跟我說12坪怎麼養小孩 哈哈哈94F 07/31 00:56
→ IS0987: ㄎㄎ95F 07/31 00:57
推 s26492755: 第一次去天祥街好像6-7年前吧 那時候連世界花園一期都96F 07/31 00:58
→ s26492755: 還沒好
推 IS0987: 我以前去天祥街那邊都還是停車場98F 07/31 01:02
→ IS0987: 以前年輕時有一段時間很常去那...大概10年前吧！ 遠目
→ s26492755: 10年前迴龍還都是田勒100F 07/31 01:05
→ s26492755: 不對 應該十幾年前
迴龍放到長期來看，也是必然崛起
2捷1輕都完成後，就會被理所當然的追捧。那些年樂生和新莊捷運的往事也會變成歷史。
※ 編輯: DarkAlex (61.228.35.210 臺灣), 07/31/2022 01:20:39
→ s26492755: 反正有些地方遲早發展起來  不要後知後覺等發展好才在102F 07/31 01:06
→ s26492755: 後悔就好了

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