※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-09-30 01:38:09
看板 home-sale
作者 標題 [心得] 租屋件的投報選擇
時間 Thu Sep 29 19:28:58 2022
這篇是以買房收租也就是投資的角度去寫
不喜勿入啊
還有我本身就是想什麼說什麼
常常會寫的落落長
要條列式分析 沒有！
要總經 會計 理論 沒有！
要排版 文采 沒有！
要什麼黑絲女秘書 一樣沒有！！！
不要為難一個做工人好嗎
============
我不知道別人怎麼分
但我自己投資房產是分為 增值件 出租件
增值件
顧名思義 重在增值 什麼房租算個鳥
多半是重劃區 附近有素地 重大建設 交通建設
就是很有發展潛力 未來房價增值機會大
但因為重劃區機能多半還沒完善工作機會也不在附近 加上量體大 你這邊要做出租勢必會
面臨租屋需求量少 供給量大的情形
所以你的房租很難往上拉
出租件
重在出租帶來的效益 最好可以抵掉貸款本利和達到金流上的自償 增值就隨緣當聖誕禮物
多半是舊市區 附近沒素地 就長這樣了
而舊市區生活機能成熟 工作機會也多
也因為舊市區本來就有原本的居住人口
所以釋出量少 租屋需求量高
所以你的房租是很好拉的
一般而言 就增值 增值件>出租件
就租金投報 出租件>增值件
當然這也不是什麼不是人頭就是字
而是物件有一定取向
不會是什麼攻擊100防禦0
而是攻擊80 防禦20
或是攻擊60防禦40這種選擇
就像我手上的八間 基本上都是出租件
但是他們增值潛力也有高低
租屋投報或者好不好租也有高下之分
=========
以下都講總投報
雖然現金投報才是你真正實質上的收益
但總投報好計算很直覺
而且其實做久了 你換算的速度會很快
畢竟持有成本跟資金成本很好估
之前常看到有人說 1000萬只能租15000
或者租屋投報1-2% 那我想你買的一定有其他優點 不然你買身體健康的？
（置產族例外 透過一些更低持成本來置產的）
我常常舉我的投報都會被說
啊你以前買的
我就拿我這個月跟上個月交屋的兩間來說
570萬 租16000
571萬 租16500
其實我一直設定的都是不低於3.5%
這個數字是我認為要達到自償的話
只需要 20年 六成 或30年八成
在這個區間 自償是不困難的
現在貸款真的很幸福
我六戶貸款都30年 所以要自償就輕鬆啦
想當年我第一次辦到25年的時候差點沒謝天謝地 到後來好一點也只有自住這間願意給我3
0年…
雖然這兩間也是3.3-3.4%
但他是包租三年 需要讓利
跟屋齡不到五年很年輕
我覺得可以因為這些優點我可以退
在老婆懷孕後 買房也開始看學區跟未來如果小孩成年後可以留一間讓他在北部住 我帶著
老婆去黑皮
當年我要帶女友回家時 我爸給我一本泡湯券
以後我給我兒子一間套房
省得帶回家進房間關上門
在裡面認真複習功課我怎受得了
=========
現在量縮 風向很亂
但我建議好好做你選擇的區域
因為每個區域不同 你無法用一個大平均去看各區
如果有人跟你說他全台都很熟 這個人八成是騙子 連現在網路上的名嘴 YT都不敢說他每
區都很熟
關於買房收租 我反而覺得可以繼續
我每年都有至少一次成交紀錄
就去年是買地蓋小屋
前兩年的群魔亂漲 什麼垃圾物件也漲
殺媽媽拖來拖去也漲
我不止一次抱怨 這時候是很難做的
因為堅持投報 即便海量下斡
也不斷的斡敗
不過好在我基本上有時候斡旋直接放仲介那邊
看到什麼再來簽就好
反倒下半年開始量縮
你比較有機會用實登的價格去談
有些屋主耳根軟心態差的
很容易就答應了
他們取得成本低或取得時間早
基本上就是多賺跟少賺差別
我有一間就是導彈在飛的時候屋主同意出來的
謝謝導彈！
成交當下基本上租屋投報就是固定的
最低就是你的總投報 最高看你貸款成數算出你的現金投報
當然做的是出租件 增值本來就少
一年5-10%被增值件電爆
加上一年租金現金投報也是5-10%的話
你等於一年10幾%
如果房價持平甚至下跌時 你連這個都沒有
所以我還有另一種估算方式
這個物件 未來10年的租金淨利大概多少
而十年後 房子跌到我把十年租金賠光的機率是多少
反正租金能自償 代表立於不敗之地
當然你說租金也有可能會下跌
人生做哪件事沒有風險
你出門都有被車撞的風險
都敢出門了 我還在怕你租金會下跌喔
當然如果遇到什麼戰爭之類的大事件
我想你該先擔心的是別的
========
每個人的條件跟財務規劃跟未來想過的生活不同
有時候不懂為何投資工具一定要分高低
能獲利跟適合你才是最重要的
重點是找到屬於自己的投資邏輯跟組合
我最簡單 獲利不用高 但每年都要有
我只要讓複利隨著時間而成長茁壯就好
PS：自住我還是認為喜歡加上能負擔就該出手 因為房子不是每間都條件一樣 你說你要等
低點 好 就算讓你等到了 你心愛的物件在還沒低點也先被別人搶走了 因為你喜歡的條件
別人也會喜歡 當然你有老家可以回或父母家可以龜就另當別論 我身為房東 但我還是無
法違背本心跟你說 租房好棒棒 一輩子租房最好
低點 好 就算讓你等到了 你心愛的物件在還沒低點也先被別人搶走了 因為你喜歡的條件
別人也會喜歡 當然你有老家可以回或父母家可以龜就另當別論 我身為房東 但我還是無
法違背本心跟你說 租房好棒棒 一輩子租房最好
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.28.161 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1ZDO5yor (home-sale)
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推 : 沒有黑絲馬尾女秘書就不能接受1F 09/29 19:31
→ : 我要黑絲女秘書～2F 09/29 19:35
→ : 看完了，推好文。想請問3.5%的物件是海量斡旋找出來的嗎？
→ : 覺得在台北很難找3.5%
我一般是用租金去回推→ : 看完了，推好文。想請問3.5%的物件是海量斡旋找出來的嗎？
→ : 覺得在台北很難找3.5%
這部分要對當地市場很了解
畢竟沒有租金實價登錄可以查詢
有在注意的社區 我會定期刷591
看看這社區租金行情是多少
一般兩週內下架的應該是真的成交
那種詐騙件或釣魚件往往放滿一個月
但其實那個16000我低估了社區行情
我交屋隔天馬上被包三年….
但差距不大
所以確認好租金後 回推我的出價
如果我覺得我的出價有競爭力我就會去下斡
連連斡敗的時候 可能會看他有沒有其他優點值得我追價去賭一把
現在591很無言
我就曾經在我一個可以輕鬆租18000的社區看到有人租15000 然後其他人去聯絡 手機不開
line連已讀都沒有 後來他還降到13500
這時我實在忍受不了好奇心 叫我老婆加他line
結果號稱屋主自租的line名稱就不同人 而且一樣傳訊息不回 要詐騙的好歹也該回吧
推 : 中南部的要好好把握 套房投報是很幸福的5F 09/29 19:42
其實只看投報改套可以更高可是我不碰改套的
不碰改套 乙工 預售是我十年前給自己的限制
推 : 推6F 09/29 19:44
推 : 怎麼可以沒有黑絲女秘書呢？7F 09/29 19:50
推 : 看到黑絲女秘書以為有甚麼貓膩... 失望 XD8F 09/29 19:50
→ : 大家都想要黑絲女秘書………9F 09/29 19:52
推 : 推s大的好文10F 09/29 19:53
推 : 沒黑絲女秘書...........黑絲女房仲可以嗎?11F 09/29 20:13
唉 說到這個 我曾經跟一個因為長相被做成廣告大大幅貼在我社區附近的女仲介看房問什麼倒什麼
有長相沒專業啊
然後我成交的男生居多
女生大多也是阿桑等級的
極品渾圓女房仲！有臉有兇有黑絲「很有業績冠軍的潛力」網友：買不起房就住妳心房 - 表特正咩 - 冰楓論壇 - 綜合論壇.遊戲攻略.外掛下載.軟體下載.省錢優惠.星座運勢.手機APP
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極品渾圓女房仲！有臉有兇有黑絲「很有業績冠軍的潛力」網友：買不起房就住妳心房 ...
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推 : 黑絲女秘書還是有必要的13F 09/29 20:15
其實我這次帶看 有一個女生放表特應該沒爆文也有至少50推
人生當中除了我老婆外數一數二好看的
（堅強的求生意志）
不過他是貼的烏漆麻黑的賓士載來的
我一開始直覺是 在賣的
但交談言語間又不像
我是沒去過聲色場所
但有些在賣的很明顯
後面還是一樣有疑慮就不租
雖然我老婆覺得不要帶回我們房子賣的話沒差
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.161 臺灣), 09/29/2022 20:32:22
推 : 前面你說的那些我也不在乎，黑絲女秘書照片先來一張比較能14F 09/29 20:22
→ : 繼續看下去~
→ : 繼續看下去~
推 : 感謝分享，收穫滿滿16F 09/29 20:23
推 : 所以說那個黑絲女秘書呢？？？17F 09/29 20:27
其實現在社區有秘書的不多了原本有的也裁了
我不會跟你們說新莊傑仕堡還有
因為我每次經過頭都是撇另一邊在走路的！
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.161 臺灣), 09/29/2022 20:33:56
推 : 我自己最近也在想這件事...看下來套房反而租金投保率差18F 09/29 20:37
我覺得每年有6% 時間久了也很可怕目前只是十年喔 雪球越滾越大
20年 30年 真的躺在那嘴你各位
推 : 推s26大，第一次當包租公時都看你的文章，收穫滿滿19F 09/29 20:37
其實都是想到什麼發什麼在想有空把挑物件 整理物件 挑房客 甚至簽約 加入社宅全部寫一起
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.161 臺灣), 09/29/2022 20:42:17
推 : 我做收租件最後增值都比一般短期還高20F 09/29 20:42
→ : 賣價總投報抓6-7%
這種就沒有絕對→ : 賣價總投報抓6-7%
我有一個450萬買 兩年後550了
用本金去看幾乎接近翻倍
不過沒扣稅 扣完稅一樣很可怕的投報
只能說 運氣真好
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.161 臺灣), 09/29/2022 20:45:52
→ : 反倒現在短期物件不太想玩了22F 09/29 20:43
推 : 買500初的公寓5+6，整理花180，年收可以到75，賣價大
→ : 概抓8%，畢竟它是增建
基本上蓋套啊 增建啊 這些投報最高推 : 買500初的公寓5+6，整理花180，年收可以到75，賣價大
→ : 概抓8%，畢竟它是增建
今年租金補貼還可以申請
爽翻
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.161 臺灣), 09/29/2022 20:48:04
→ : 8%就900多了，但金流問題這裡就不討論了25F 09/29 20:47
推 : 裝潢敢花，投報敢拉 利潤就出來了，當然買家客群沒有短
→ : 期物件多，所以週轉率拉比較長；不過在賣的過程每個月
→ : 房貸、水費、網路扣一扣還有剩很多零用錢可以花
→ : 總之賣的時候沒啥壓力就是了
推 : 最近領悟到的小訣竅是公用空間一定要夠漂亮，下重本，
→ : 畢竟你滿租通常只能看走道，除非你要空一間帶看房出來
→ : ，但我是不喜歡跟錢過不去
整理是必要的 整理的花費就要花在刀口上推 : 裝潢敢花，投報敢拉 利潤就出來了，當然買家客群沒有短
→ : 期物件多，所以週轉率拉比較長；不過在賣的過程每個月
→ : 房貸、水費、網路扣一扣還有剩很多零用錢可以花
→ : 總之賣的時候沒啥壓力就是了
推 : 最近領悟到的小訣竅是公用空間一定要夠漂亮，下重本，
→ : 畢竟你滿租通常只能看走道，除非你要空一間帶看房出來
→ : ，但我是不喜歡跟錢過不去
不要打者2塊錢的蠟燭去找五毛錢
這次我買的會願意降一咪咪投報還有一個原因
裝潢屋 不用整理
推 : 不過真的是有獲利+適合且熟悉最重要，沒有什麼好比較的就33F 09/29 20:53
→ : 是自己爽就好，平常就讓啞巴兒子乖乖繳房貸，想賣的時候
→ : 就像嫁女兒一樣幫她打扮的漂漂亮亮的讓下個人接手，無止
→ : 盡累進跟循環真的就立於不敗之地了。另外如果以我比較熟
→ : 的北市蛋黃區中山大同松山來看，增值件跟收租件基本已經
→ : 合而為一了，租一年後社區一不小心就漲了15甚至20%，應證
→ : 低總價在市中心就是無敵～
前兩三年的漲幅我也沒預料到 就當聖誕禮物→ : 是自己爽就好，平常就讓啞巴兒子乖乖繳房貸，想賣的時候
→ : 就像嫁女兒一樣幫她打扮的漂漂亮亮的讓下個人接手，無止
→ : 盡累進跟循環真的就立於不敗之地了。另外如果以我比較熟
→ : 的北市蛋黃區中山大同松山來看，增值件跟收租件基本已經
→ : 合而為一了，租一年後社區一不小心就漲了15甚至20%，應證
→ : 低總價在市中心就是無敵～
低總價其實一直都很香
唯一限制套房的是貸款成數又鬆綁
我實在覺得可以繼續做 而且我不是喊喊
我每年都有買入
明年應該也會繼續買吧
今年買兩間了 我還有一個枷鎖是 事不過三
一年不得買超過三間
雖然因為這樣讓我在2019的時候少買少賺
但至少穩妥點
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.161 臺灣), 09/29/2022 21:03:13
→ : 3.5有什麼好賺的?40F 09/29 20:59
總投報在槓桿之後的結果就不是3.5推 : 尊夫人知道你在這徵黑絲女秘書嗎？XD41F 09/29 21:07
我明明說沒有喔！！！※ 編輯: s26492755 (101.12.28.161 臺灣), 09/29/2022 21:09:24
→ : 請問42F 09/29 21:34
→ : 570萬 租16000
→ :
→ : 571萬 租16500
→ : 這是剛好能夠付房貸的設定嗎？
是的 不過16000是我低估了那社區→ : 570萬 租16000
→ :
→ : 571萬 租16500
→ : 這是剛好能夠付房貸的設定嗎？
因為當天晚上就很多人報名
隔天直接被包租包三年包走
16500其實我是設定17000
但因為我蠻喜歡那組租客
對方找的公司也願意包三年就讓利變16500
差不多都是自償 30年房貸太香了
我是抓7成5
推 : 賓士載來租小套房的,大概率是包養的,其次是酒店小姐47F 09/29 21:44
→ : 具體看你套房在哪邊而定,附近是大專院校還是酒店
丹鳳啊 附近沒酒店 輔大隔一站→ : 具體看你套房在哪邊而定,附近是大專院校還是酒店
如果是BMW我就更懷疑在賣了
只是那個女生氣質不像
身上也沒有刺青
化妝風格走韓系
跟一般一眼就覺得在賣的不同
談吐也偏像大學生
→ : 3.5%就差不多是30年少一點啊49F 09/29 22:02
→ : 投報率比較高的大概都是熱鬧的蛋白區，房價低租金卻不差
→ : 黑絲女秘書？現在不是流行巨乳家政嗎
你這個胸奴 腿很重要→ : 投報率比較高的大概都是熱鬧的蛋白區，房價低租金卻不差
→ : 黑絲女秘書？現在不是流行巨乳家政嗎
黑絲永不退流行
推 : 請教如何算是置產族？較低的利率？52F 09/29 22:06
就是置產 多半沒貸款 持有成本也不高像農地基本0持有成本
有些老屋也不用房屋稅了
我遇過這種的 房子連出租都沒有
買來放著 一兩千萬的房子當倉庫
我隔壁有一個阿姨大概一個月來住一兩次
這種我歸類為置產 比較不偏向投資
我曾經詢問過這一類多半有點年紀
就說買來放著 省得有錢亂花…
推 : 推清楚明瞭53F 09/29 22:12
推 : 我就有一間租給被包養的30歲女生，老闆（乾爹？）開凱宴54F 09/29 22:20
→ : 載她來簽約，還話術我做直播的業務租金是老闆幫忙出，不
→ : 過沒差反正她男人每個月準時匯款，什麼都沒申請也從來不
→ : 煩我就是下班回來睡覺，東西壞了乾爹比我動作還快馬上修
→ : 好，比起一堆動不動就靠腰的房客根本是天使，真的是窮比
→ : 鬼還可怕
我其實租過一個給人包養的 38歲→ : 載她來簽約，還話術我做直播的業務租金是老闆幫忙出，不
→ : 過沒差反正她男人每個月準時匯款，什麼都沒申請也從來不
→ : 煩我就是下班回來睡覺，東西壞了乾爹比我動作還快馬上修
→ : 好，比起一堆動不動就靠腰的房客根本是天使，真的是窮比
→ : 鬼還可怕
但一開始看他有工作做美甲的
後來才發現她平常大頭貼都很正常
如果包他的不包了 就換成爆乳本人大頭貼
然後找到人包就會換回正常頭貼
我合約上都會紀錄對方每次匯款日期
還有對方帳號 多半一個或兩個帳號在匯款
這個姊姊好幾個帳號在匯
後來找到大款的樣子 就跑去買房退租了
推 : 推推S大 期許趕快入手下一間出租件60F 09/29 23:33
加油推 : 請教500多萬那兩間是幾房？ 公寓還是電梯社區含車位嗎？61F 09/30 00:00
我只做電梯社區 套房不含車位除了我自住兩房 其他七間都電梯套房
套房我不會考慮有車位
兩房以上就反過來要車位才好
我自己不碰公寓 在入手的時候也不超過20歲
年輕肉體 不是 年輕房子就是香啊
我這邊社區屋齡算年輕 普遍1x年居多
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.161 臺灣), 09/30/2022 00:24:59
推 : 這樣看起來自住的心態就比較偏收租件62F 09/30 01:01
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