※ 本文為 DrDisk 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-09-17 17:47:19
看板 Gossiping
作者 標題 Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢
時間 Thu Sep 17 10:14:45 2020
這根本是徦議題 這種只要把成本列出來就知道了
通常現在的新大樓 樓面成本一坪我沒記錯大概四萬五不到..
那如果你那邊原本是四棟四層每層兩戶的老房 平均每戶大概 30坪
TOTAL 也就是 一千坪 左右
那如果能蓋20 層 每層 四戶 也就是80戶 每戶 30坪
我簡單點用一坪 60萬來算 （80-32）*30*60＝90000萬
樓面成本大概是 80*30*4.5=10800萬
在沒有地價成本的情況下 別說一坪補一坪
一坪補三坪 建商都有得賺
會說一坪補一坪沒得賺得 都不知道中間想賺多少 多少人想分這大蛋糕..
就算你樓面成本翻兩倍 都夠了...
本人非專業 有人懂得歡迎打臉...證明下一坪補一坪不能賺錢..
讓我們普羅大眾瞭解下...
※ 引述《davidex (玉藻前我的)》之銘言：
: 1.媒體來源:
: 三立
: 2.記者署名:
: 記者陳韋帆／台北報導
: 3.完整新聞標題:
: 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢 專家：認命吧！
: 4.完整新聞內文:
: 2020/09/15 19:54:00
: 記者陳韋帆／台北報導
: 為加速台北市72.5萬戶30年以上老屋都更效率，柯市府推出「公辦都更2.0」，與過去差
: 異最大的部分，第一步就是讓民眾自己提出9成以上的都更「意向書」，第二步幫你計算
: 到底一坪能換幾坪。專家指出，這就是要讓民眾認命了，比過去「一坪換一坪」口號更加
: 實在，值得肯定。
: ▲只要都更意願達90％，就可申請計畫，市府將協助試算換回坪數。（示意圖／記者陳韋
: 帆攝影）
: 台北市政府更新處長陳信良指出，「公辦都更2.0」主要針對自行整合基地面積達2,000平
: 方公尺、所有權人都更意願達90％後，即可向市府申請計畫，不過，表示有都更意願不代
: 表就是同意都更。
: 他解釋，該同意意向不具直接效力，過程會計算坪數轉換供參考，倘若住戶不同意繼續辦
: 理退回同意書後，就會公告一個月，倘若住戶仍不同意，就會取消辦理。
: ▲陳信良表示，該政策主要為協助「沒建商」想辦的老屋推出。（圖／記者陳韋帆攝影）
: 陳信良說，該新政策主要因應民眾不斷反應參與都更意願，因此推出，目前屬於試辦階段
: ，主要希望因建商無利可圖，不願主動介入整合的老屋，可以獲得解套方式，而倘若通過
: 後，市府會盡其所能爭取容積獎勵，盼改善想參與都更的居民卻不得其門而入的窘境。
: ▲陳傑鳴指出，這樣的作法，可以改正民眾「一坪換一坪」的錯誤觀念。（示意圖／記者
: 陳韋帆攝影）
: 屋比房屋總監陳傑鳴表示，這樣做法一方面可以讓民眾更了解自己的「條件」外，並改善
: 過去「一坪換一坪」的錯誤觀念，說穿了，當建商無利可圖時，根本不會介入都更整合，
: 畢竟業者不會做慈善。
: 前朝喊出的「一坪換一坪」口號深植不少民眾的內心，但實際上建商蓋房子時，必須承擔
: 融資、建築、人工等成本與風險，圖的就是取回部分房子銷售，但居民則一分錢未出的狀
: 態下，想一坪換一坪，就要看自己土地、容積是否足夠吸引建商。
: 然而目前政府推動都更，已不再強調「有白吃午餐」或「免費舊屋換新屋」的方式，相當
: 值得肯定，除了有機會讓民眾逐步認清事實，也可以明白想要安全的新房子就是會有所犧
: 牲，不會再持續抱著「一坪換一坪」的美夢。
: 5.完整新聞連結 (或短網址):
: https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=815090
: 6.備註:
: 難怪台北市民滿意度這麼低
--
命運的風車不歇停的轉動..
拿著執著的長槍
毅然著催動我心愛的小毛驢向那命運的扇葉發動誓死的衝鋒.
這就是我---唐吉柯德土撥鼠
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 119.123.0.64 (中國)
※ 文章代碼(AID): #1VOiQNf0 (Gossiping)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1600308887.A.A40.html
※ 同主題文章:
09-17 08:11 ■ [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢
09-17 09:04 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢
09-17 09:12 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢 專家：認命吧！
09-17 09:30 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢
09-17 09:45 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢
09-17 10:12 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢
● 09-17 10:14 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢 專家：認命吧！
09-17 10:23 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢
09-17 10:35 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢
09-17 10:45 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢 專家：認命吧！
09-17 11:01 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢
09-17 11:06 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢
09-17 11:29 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢
09-17 12:02 ■ Re: [新聞] 柯P戳爆72.5萬戶「一坪換一坪」美夢 專家：認命吧！
→ : 當然怎樣都能賺錢 多賺少賺而已1F 09/17 10:15
噓 : 你都可以喊20層了 怎麼不用100層算 要喊就要有野心一點好嗎!2F 09/17 10:16
你看下中間的空間 你要蓋幾層自己算 且20層又不算高..
噓 : 容積率....3F 09/17 10:16
→ : 容積率是個問題 可是建商一定會蓋得比原本還高啊4F 09/17 10:17
用樓面成本去估算 也就是把所有的成本攤在交易坪數內
就不用考慮這些..
推 : 阿災,希望市府的試算是公正的把資訊公開5F 09/17 10:17
推 : 這個要看案子評估吧 老公寓整合完整地6F 09/17 10:17
這是一個重點 能怎麼蓋 得看地是否完整..
噓 : 我蓋一層只要3萬呢! 不過會不會垮我就不能保證了7F 09/17 10:17
建築成本遠遠低於大家想像....在房地產來說
建築成本可能都沒中間的佣金多.
※ 編輯: klm (119.123.0.64 中國), 09/17/2020 10:19:28
噓 : 土地持分很少的住3 住2 都更後室內1坪不可能換一坪8F 09/17 10:17
→ : 只要多出來的樓層坪數筆原先收購的建坪還高9F 09/17 10:17
噓 : 融資、建築、人工等成本與風險..一堆建商蓋一蓋就倒了10F 09/17 10:17
→ : 算上公設住戶們 一坪換一實坪也不會虧啊11F 09/17 10:18
→ : 小巷子 容積率 不是建商要蓋高就高12F 09/17 10:18
推 : 八卦版竟然會幫建商講話 真是 天下紅雨啦13F 09/17 10:18
→ : 我老家隔壁的都更就換了兩個建商..說建商絕對有的賺的14F 09/17 10:18
→ : 建商要用多賺的戶數COVER建築成本跟風險15F 09/17 10:18
→ : 見弊率會是0嗎?16F 09/17 10:18
推 : 20層 XDDD 隨便你喊喔17F 09/17 10:18
→ : 還有能不能湊出夠大塊的地18F 09/17 10:18
噓 : 一坪四萬連公設也要算19F 09/17 10:18
→ : 根本沒有入過這行吧?20F 09/17 10:18
→ : 我覺得問題在於地大小吧 大一點應該是沒問題21F 09/17 10:19
→ : 老公寓也有分值錢不值錢的22F 09/17 10:19
→ : 原棟住戶愈多 樓愈高 改建後扣除公設30-40% 可住容積23F 09/17 10:19
→ : 版上綠共都不知道建商很辛苦哪 所以不管哪邊有地都要24F 09/17 10:19
→ : 非專業最厲害 你應該去當建商25F 09/17 10:19
→ : 只有愈來愈少26F 09/17 10:19
噓 : 蓋個180層好了27F 09/17 10:20
→ : 另外一方面 一樓跟以上樓層可分得的坪數又完全不同28F 09/17 10:20
→ : 搶哪! 青埔 淡水新市鎮 豐原 竹北竹南 搶 都搶29F 09/17 10:20
→ : 佣金比建築成本高？ 先去了解現在蓋房子30F 09/17 10:20
→ : 都更後，新大樓就很難再增值了，總不可能再次都更一路31F 09/17 10:21
現在新樓的使用年限都在70年以上
下兩代的時候 我們現在不用煩惱吧 搞不好地球都毀滅了..
→ : 蓋到100樓32F 09/17 10:21
※ 編輯: klm (119.123.0.64 中國), 09/17/2020 10:22:34
推 : 建蔽容積率也要看，20層如果是RC造建造成本只有4萬5我是33F 09/17 10:21
→ : 不太敢住啦
→ : 不太敢住啦
→ : 樓層越高 公設也變高啦35F 09/17 10:21
噓 : 蓋跟101一樣高就好哪36F 09/17 10:22
→ : 高於幾樓 除了一個樓梯 還要多逃生梯37F 09/17 10:22
→ : 有空去看新大樓 每棟都兩個樓梯的
→ : 老公寓一坪換三坪 認為值錢先去銀行鑑價啦
→ : 有空去看新大樓 每棟都兩個樓梯的
→ : 老公寓一坪換三坪 認為值錢先去銀行鑑價啦
噓 : 「住四之一」，建蔽率50％、容積率400%40F 09/17 10:26
→ : 中央法規的上限就只有這樣，還要給公設咧
→ : 中央法規的上限就只有這樣，還要給公設咧
→ : 同坪數40年舊公寓 可以換3倍大新大樓？42F 09/17 10:27
→ : 很難不考慮容積率吧,這是決定房子能蓋多少的重要因素43F 09/17 10:27
→ deann …
→ : 當然面臨的馬路多寬也是問題45F 09/17 10:27
→ : 還有都更可不只有營建成本
→ : 原住戶的安置成本跟原建築的拆除成本也要計入
→ : 我也不太懂這些,但想好奇原PO的樓面成本不知道有沒有
→ : 包含這些,也好奇有沒有計入工人費用還是純建材
→ : 所以我認為與其通篇用假設去討論,不如直接找一個實際
→ : 都更的案子讓大家討論建商哪裡賺太多
→ : 還有都更可不只有營建成本
→ : 原住戶的安置成本跟原建築的拆除成本也要計入
→ : 我也不太懂這些,但想好奇原PO的樓面成本不知道有沒有
→ : 包含這些,也好奇有沒有計入工人費用還是純建材
→ : 所以我認為與其通篇用假設去討論,不如直接找一個實際
→ : 都更的案子讓大家討論建商哪裡賺太多
→ : = =蓋什麼20層 四層的擴到六層加地下室跟頂樓就好了52F 09/17 10:31
→ : 而且都更如果不是營利的話 算成本價就好了
→ : 而且都更如果不是營利的話 算成本價就好了
推 : 建商目前每坪至少抓12-14萬，需要再考量容移成本54F 09/17 10:34
推 : 40年4層老公寓 重新打掉6層加地下一層55F 09/17 10:34
→ : 這很好啊 等於花錢蓋新的 要拿出更多錢
→ : 這很好啊 等於花錢蓋新的 要拿出更多錢
→ : 你的例子地面240坪，最高住宅區容積率400%，只能蓋960坪57F 09/17 10:38
噓 : 你這個怎麼跟一堆智障算法一樣58F 09/17 10:39
→ : 蓋啥20層直接上百層不是更好？
→ : 蓋啥20層直接上百層不是更好？
→ : 就算零公設，原屋主32戶*30坪=960坪60F 09/17 10:40
→ : 這麼好賺都沒人做 你趕快做馬上變成千億富豪61F 09/17 10:41
噓 : 公式這麼簡單你怎麼不賺？62F 09/17 10:43
噓 : 你要蓋高還要考慮容積率，馬路面寬等等條件63F 09/17 10:45
→ : 更別提防火逃生電梯機房等等公設面積
→ : 更別提防火逃生電梯機房等等公設面積
→ : 4米巷你蓋20樓看看65F 09/17 10:51
→ : 而且以前可以蓋滿現在有建蔽率
→ : 而且以前可以蓋滿現在有建蔽率
→ : 地目容積率路寛都不一樣，土地成本不一樣，土質做地質改67F 09/17 11:00
噓 : 想蓋幾樓就蓋幾樓？都不用算容積率跟臨路面寬的啊？你68F 09/17 11:00
→ : 良的程度又不同，攤算下去就不同，那有你説那麼簡單69F 09/17 11:00
→ : 的可笑例子用現行法規來看，根本蓋不出20樓，你以為在70F 09/17 11:01
噓 : 四萬五 你來蓋給我看 地工+結構就快用完了71F 09/17 11:01
→ : 玩模擬城市啊？這麼好賺，住戶自建就好啦，自己找設計72F 09/17 11:01
→ : 建築師跟營造廠，照你的算法自己蓋完，可以1換5捏
→ : 建築師跟營造廠，照你的算法自己蓋完，可以1換5捏
→ : 營造成本低到錯得離譜 甚至連基本容積率概念都沒有74F 09/17 11:03
噓 : 你的例子完全不合理啊 你以為容積是要多少喊多少嗎？75F 09/17 11:21
→ : 四層老公寓改造台北10176F 09/17 11:27
噓 : 大哥 容積率2000% 是要怎麼達成啦77F 09/17 11:36
噓 : 不知道改從哪裡吐槽起了 你還是下去吧78F 09/17 11:36
噓 : 這麼賺幹嘛不自己找人來蓋 是吧79F 09/17 11:41
→ : 可能中國蓋法跟台灣不一樣
→ : 可能中國蓋法跟台灣不一樣
噓 : 超好賺結果沒建商要做，這合邏輯？81F 09/17 11:55
推 : 一坪四萬五那居民自己花錢找人蓋不就好了82F 09/17 12:03
→ : 多蓋出來的坪數都算自己的 爆賺
→ : 自己賺三倍為啥不好
→ : 多蓋出來的坪數都算自己的 爆賺
→ : 自己賺三倍為啥不好
噓 : 成本4.5萬一建坪????都你來蓋好了85F 09/17 12:08
噓 : 這麼好蓋你怎麼不出來開公司蓋 北X86F 09/17 12:16
→ : 台北四萬五蓋得起來？87F 09/17 12:18
噓 : 20層樓的成本和4層樓的成本差很多好嗎？少在那邊帶風向88F 09/17 12:22
噓 : 四萬五吃屎 十幾年前就六萬多一坪了 現在更高89F 09/17 13:50
噓 : 真的那麼好賺自己左右鄰居整合跟銀行貸款重建，賺爆90F 09/17 15:16
--
※ 看板: Gossiping 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 377
(￣︶￣)ｂ zerou86 說讚！
1樓 時間: 2020-09-17 18:07:35 (台灣)
→
09-17 18:07 TW
講真的，原住戶講那麼多那自已成立建設公司，大家合資出錢請專案經理人，一坪換一坪分完後剩下的戶數賣掉還工程款不就好了？
2樓 時間: 2020-09-17 18:59:14 (台灣)
→
09-17 18:59 TW
台北市老舊建築約70萬元/坪， 新大樓價格90萬元~120萬元/坪，估100萬元/坪， 建築費用10萬元~50萬元/坪，估30萬元/坪，30坪住戶*70萬元/坪 = 2100萬元(償還住戶)，建築成本900萬元 建商負擔成本(2100萬元+900萬元=3000萬元) 設定利潤50%，3000萬元*1.5=4500萬元 4500萬元/100萬元/坪=45坪 舊房子30坪，新房子至少要蓋出45坪才有得賺， 需要容積獎勵1.5倍(都更上限)住戶自建： *最難的是刁民釘子戶 *次難的是違章產權、面積分配與樓層選擇爭奪戰 *最後住戶繳錢合資，建築設計、營造公司也不簡單通常會把重建麻煩甩給建商， 能高價收購釘子戶or黑道暴力+法律解決刁民， 熟悉法規能容積轉移、取得超高容積獎勵， 少有住戶能自行貸款、合作自建。
回列表(←)
分享