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※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-08-24 21:13:38
看板 Gossiping
作者 TTDEarl (努力~~~!!!!)
標題 Re: [新聞] 房價近「暴走」央行Q4要不要出手
時間 Mon Aug 23 21:17:59 2021


房價高漲 這在台灣絕對是一個趨勢
各位還沒有買房卻又非常想有自己的房子的快點買
因為在台灣的法律跟政策之下
台灣的房價不可能下跌

因為會得罪太多人 沒有選票
任何一個政黨推動不利房產相關的政策法律也沒有任何的好處

房產
在台灣就是一種商品
在土地供給有限的情況下是可被壟斷的商品
壟斷如果不需要付出代價
那價格就是賣方說的算

而台灣的情況就是如此
有限的土地→有限的房產
超低的持有成本
壟斷此商品是可預期獲利的
再加上高額的融資
這獲利可以說非常的迷人

所以有錢人都會去玩房地產
低風險、高報酬的商品不好找

再加上房產是生活必需品
你就算不買房、也一定要租房
所以房產做為一個商品是受到非常多人的喜愛的


但如果 房產這商品從賺錢的資產 變為 賠錢的資產
有錢人還會瘋狂持有這商品嗎???
還有投資這商品嗎???
如果你知道股票會一路跌到掛 你還會瘋狂的去買進嗎????
應該不會吧

所以只要能把房產變為一個賠錢的資產
房價將不再越來越高
回頭看一下房產最有利條件
超低的持有成本 要怎麼修改
這一點可以靠稅法增加持有成本

如果知道問題
就可以知道執政者有什麼方式可以影響房價了

超低的持有成本
先說實價課稅
這一點永遠是影響房價漲跌的最大因素
台灣房產持有稅的不合理是非常有名的
收稅用的是公告價
交易用的是實價
獨眼龍都知道  實價比公告價高個好幾倍
台灣沒有實價課稅
房子價值千萬、一年只課幾千元稅金
越老的房子課越少
持有成本比一台2000cc車子的稅金還低
所以很常會看到一堆精華地段種菜種芭樂樹或當停車場養地
因為持有成本真的是太低了
造成供給減少


再來空屋稅、囤房稅
一堆縣市根本沒有實施累進稅率
而就算實施累進稅率的
也因為不是實價課稅
對多房持有者可能有一點點差 但不影響

所以台灣的房產如果真的要合理不被壟斷
需要的是將房產的持有成本增加
讓壟斷房產必需付出相當的代價

這樣講可能有些人還是看不懂稅金對房價的影響
簡單舉例就比較容易明白了


小明持有一棟價值1000萬的房產要賣
如果這房產沒有賣掉每年只要繳5000元稅金
基本上不影響小明的生活開銷
所以小明只想賣2000萬
就算所有人跟小明說價格不合理 沒市場小明也不打算降價
因為小明知道每年的通膨房價會一直漲
房子沒賣掉也沒關係
就算什麼都沒動一年成本5000元並不是花不起
所以小明這房子就算養蚊子也不願意降價出售

這情況就是因為持有成本真的太低了
供給方直接不供給了

再換個情況
小明持有一棟價值1000萬的房產要賣
結果現在是法律、政策都修改的對閒置不用的房產十分不友善
價值1000萬的房產在實價課稅、囤房稅之下每年要繳1200萬的稅金
每個月沒利用就要負擔100萬的稅金
正常的小明在這種恐怖的稅金之下一天都不敢持有
掛價1000萬如果一個月找不到買家就要多付100萬的成本
掛10個月賣不掉剛好這棟房子怎麼賣都賠錢
所以小明遇到買家想用950萬購買
馬上就用低於市場行情出售

這情況就是因為持有成本嚇死人了
持有房產不再是一個資產選項
而是一個燒錢的選項
供給方會盡快把這燙手山芋丟出去的

不知道這樣的比喻各位能理解嗎????


任何交易價格除了少數的盤子或急需用錢的賣家
不然通常是市場共識後合理的成交價
供給多 需求少 價格自然下跌
供給少 需求多 價格自然上漲
台灣目前的法律與政策造就了房產 供給少的情況
所以如果國民黨、民進黨執政
不要幻想法價會下跌
不如先買房 過十年後回頭看房價一定比現在買的便宜很多
你可能會感謝十年前的自己


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.131.191 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1X8w0Ar2 (Gossiping)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1629724682.A.D42.html
※ 同主題文章:
　 08-22 16:07 startupownbs. ■ [新聞] 房價近「暴走」央行Q4要不要出手
　 08-22 23:16 seed6561450. ■ Re: [新聞] 房價近「暴走」央行Q4要不要出手
● 08-23 21:17 TTDEarl. ■ Re: [新聞] 房價近「暴走」央行Q4要不要出手
推 isagoo: 先補血 等等房蟲跟蟑螂組成的昆蟲大軍要1F 49.216.16.240 台灣 08/23 21:22
→ isagoo: 來了
噓 musashi023: 講得好像現在買得起一樣3F 180.177.1.75 台灣 08/23 21:23

我要寫一個「慘」字!!!!

推 flamer: 你知道自己講到最後幾句的時候當機了嗎4F 223.139.2.115 台灣 08/23 21:23

真的嗎???

推 chalon: 台灣房屋自有率80% 要怎麼跌你跟我說5F 114.32.171.236 台灣 08/23 21:24

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1463787
全台空屋87.6萬宅 空屋率近12% - 自由財經
[圖]
〔記者徐義平／台北報導〕內政部發布二○二○年底最新低度使用（用電）住宅（俗稱空屋）統計，全國單一屋主持有住宅約七百三十三．七萬宅，其中空屋數約八十七．六萬宅、空屋率近十二％；六都中，有四都空屋數超過十 ...

 
全台空屋87.6萬宅 空屋率近12%

如果這些空屋因為高稅金 如我文中舉例的被強迫釋出到市場
你確定不會跌嗎???

→ chalon: 只有少數人才沒自己的房子啊 誰想要房價跌6F 114.32.171.236 台灣 08/23 21:25

這是真的

→ stewartqq: 先把買公設這個畸形的東西砍掉…7F 220.142.178.211 台灣 08/23 21:25

這是「台灣之光」耶

推 flame1983: 還好自己家有地 請鄉下有口碑的小老建8F 111.252.51.138 台灣 08/23 21:25
→ flame1983: 商蓋一坪才報價10萬 而且是建照啥米小
→ flame1983: 的一條龍弄到好

人生勝利組!!!

推 lasekoutkast: 那如果升息呢?11F 118.171.61.84 台灣 08/23 21:29
→ lasekoutkast: 都市不會跌還有可能?
→ lasekoutkast: 鄉下不會跌就不太可能了吧?
→ lasekoutkast: 一堆鄉下房價飆漲啊!

升息有影響 但個人覺得沒有那麼大

推 lasekoutkast: 緩跌就好啦 本來就不指望會跌很多15F 118.171.61.84 台灣 08/23 21:34
→ lasekoutkast: 不過房價再繼續漲下去就會影響到實
→ lasekoutkast: 體經濟了

其實目前台灣的房價個人認為已經嚴重影響經濟了
開店成本很大一塊是在租金
會排擠到其它的成本
低薪個人認為跟房價有很大的關係

→ lasekoutkast: 最怕薪水不漲房價一直漲18F 118.171.61.84 台灣 08/23 21:35
→ lasekoutkast: 年輕人只會過的越來越辛苦
推 erik8866: 樓上不用怕阿 已經發生好幾年ㄌ20F 58.114.18.252 台灣 08/23 21:37

真的 薪水不漲 房價一直漲 這是現在進行式

噓 kuanshian: 打倒了房地產，還是會有其他金融商品取21F 223.137.180.111 台灣 08/23 21:45
→ kuanshian: 代之

那很好啊
資金往其它地方流創造實體價值

噓 fenway18: 開店成本很高在租金  這麼武斷阿23F 36.225.127.3 台灣 08/23 21:51
→ fenway18: 隨便估狗餐飲成本分析 光餐飲就不是這樣

那為什麼一堆人最後都被房租擊敗???

→ fenway18: 日本空屋846萬  日本是不是在囤房?25F 36.225.127.3 台灣 08/23 21:53

日本好像有0元房屋 這樣算有在囤房嗎?

→ fenway18: 增加持有成本  就會轉嫁到租金 看看美國26F 36.225.127.3 台灣 08/23 21:55
→ fenway18: 50萬遊民就是這樣來的

全面實價課稅稅金會轉嫁租客這是可以預期的
因為不管有沒有租出去
稅金就是固定成本
所以沒理由不是使用者付費
租客自然要承擔稅金

但如果是囤房稅呢???
租出去不課稅
閒置課100%重稅
租金還會上漲嗎????
房東搶租客都來不及吧

推 lasekoutkast: 可是美國鄉村房價高嗎?28F 118.171.61.84 台灣 08/23 21:57
→ lasekoutkast: 房價所得比有比台灣高嗎?
→ lasekoutkast: 換算成實坪制台灣房價是不是全世界
噓 fenway18: 請問房價所得比 "含稅" 嗎?31F 36.225.127.3 台灣 08/23 21:58
→ lasekoutkast: 屬一屬二啊?32F 118.171.61.84 台灣 08/23 21:58
→ fenway18: 台灣人逃稅逃習慣了  看數據都看未稅的33F 36.225.127.3 台灣 08/23 21:59
→ fenway18: 要看麻煩看 租金所得比 因為租金"含稅"
→ fenway18: 賦稅轉嫁租金  租金是最真實反映成本的
推 lasekoutkast: 有些店因為租金高而停業也是事實吧?36F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:00
→ fenway18: 請問那些店是因為3+11 還是租金 收起來?37F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:01
→ fenway18: 各國商圈 因為疫情  哪個商圈沒有空租?

疫情之前應該就常常聽到商圈倒光了是因為高租金吧
而且寧願空著也不降價出租
為什麼會有這種情況呢????

推 acer987: 前面都說供給有限了，租稅最好不會轉嫁39F 49.217.143.14 台灣 08/23 22:02

租稅轉嫁要看雙方角力
你看看我說的情況可能轉嫁嗎??

→ fenway18: 各國空租 都是台灣房東租金太高?40F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:02
推 lasekoutkast: 租金一高就會導致你必須要有一定的41F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:03
→ acer987: 課稅不會增加供給，只是讓買賣雙輸42F 49.217.143.14 台灣 08/23 22:03

個人覺得那要看看怎麼課 課什麼稅

→ lasekoutkast: 營業額才能稱的下去啊43F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:03
→ lasekoutkast: 租金一高現金流轉不過來不就倒了?
→ lasekoutkast: 租金低不就可以撐久一點?
噓 fenway18: 連鎖店的展店 都會評估租金 才租，鍵盤46F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:05
→ fenway18: 鄉民比他們更有評估租金的能力？難道他
→ lasekoutkast: 現在創業困難有些不就是因為租金過48F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:05
→ fenway18: 們租到一半才發現租金太高？49F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:05
→ lasekoutkast: 高?50F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:05
→ lasekoutkast: 租金過高不就轉嫁到你消費者身上?
→ lasekoutkast: 你可以10元買到的東西因為租金變13
→ lasekoutkast: 元?
→ fenway18: 今天就是因為疫情嚴重，出乎意料之外，54F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:06
→ lasekoutkast: 假設有一個商品55F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:06
→ fenway18: 讓他們必須賠上違約金也要收，因為還有56F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:06
→ fenway18: 人事成本
→ fenway18: 一個員工抓3萬就好。你一間10萬租金的
→ fenway18: 店。隨便請人都破10萬，這種成本 你怎
→ fenway18: 麼省？租金0元。人事成本你也砍不下來
推 lasekoutkast: 阿如果租金不用那麼高不就可以撐過61F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:09
→ lasekoutkast: 去?
→ lasekoutkast: 不然我朋友降租是降心酸的?
推 fenway18: 可不可能轉嫁  看韓國嘛，人家多房都調64F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:10
→ fenway18: 到6%，照你的理論 應該要很有效啊，事
→ lasekoutkast: 人事成本是多少啦?66F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:10
→ fenway18: 實是這樣嗎？67F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:10

剛好有人研究 可以參考一下
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/917
南韓打房25輪重拳無效！台灣囤房稅急喊卡合理嗎？
[圖]
■文在寅失民心首爾.釜山執政變天南韓兩大城市首爾、釜山，日前4/7舉辦市長補選，這場選舉都被外界認為是2022年總統大選的前哨戰，南韓總統文在寅執政黨慘敗，首都執政變天，時序回到2017年，當時文在寅上任時挾著高人氣，初期上任民調支持高達7成3，打出「恢復公平正義的口號」，推出一系列的打房政策，核心 ...

 

→ lasekoutkast: 人事成本比租金貴?68F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:11
→ lasekoutkast: 我看到的一些店是租金比人事成本貴
→ lasekoutkast: 很多喔!
→ fenway18: 就拿餐飲來說，你隨便估狗佔比，人事成71F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:12
→ fenway18: 本比較低？
→ fenway18: 鼎泰豐人事成本破5成，新聞隨便查都有
→ lasekoutkast: 反正苦的是年輕人而已74F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:13
→ lasekoutkast: 要買房去國外買吧
→ fenway18: 國外很多讓你買得起 養不起，你用台灣76F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:14
→ fenway18: 的持有成本看國外的房子，當然會覺得便
→ fenway18: 宜
→ fenway18: 為什麼日本 義大利 ，在那邊送房子？
※ 編輯: TTDEarl (114.137.131.191 臺灣), 08/23/2021 22:17:38
推 lasekoutkast: 那不是很好?讓年輕人買的起房子?80F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:17
→ lasekoutkast: 不然現在還要幫小孩準備買房子的錢
→ lasekoutkast: 很累耶
推 npsi: 現在囤房的人甚至不出租，寡占房源控制供給83F 114.137.26.18 台灣 08/23 22:19
→ npsi: ，反正持有稅超低，也因此空屋率越來越高
推 fenway18: 要改變觀念  讓年輕人住得起 不一定要買85F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:19
→ fenway18: 公宅要挑北市以外  降低蓋的成本
推 lasekoutkast: 阿租金越來越貴!住的起嗎?87F 118.171.61.84 台灣 08/23 22:21
→ lasekoutkast: 看看那公宅的數量
→ fenway18: 你要去想 同樣的錢  蓋在北市可以蓋比較89F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:21
→ fenway18: 多 還是蓋在新北市 可以蓋比較多
→ fenway18: 公宅最大化  提高供給量 才能穩定租金
→ fenway18: 台灣最大的問題是  房東挑租客 不租老人
→ fenway18: 但原因也是因為  法律上 太保護承租方
推 itwt: 實價課稅就會跌了，但沒人敢94F 42.77.115.59 台灣 08/23 22:24
→ fenway18: 租到惡房客  有風險趕不走 官司曠日費時95F 36.225.127.3 台灣 08/23 22:25
→ fenway18: 實價課1%就好 1500萬的房子 一年繳15萬
→ fenway18: 你確定 你爸媽 不會氣到上街遊行?
推 piano1004: 就遊行啊 反正這個政府跟本不怕抗議，98F 223.138.139.215 台灣 08/23 22:42
→ piano1004: 他們只是不想做
推 wayne1120: 推100F 118.150.137.29 台灣 08/23 23:29
推 FannWang: 高調101F 223.139.148.76 台灣 08/23 23:39
→ raku: 出租已經沒啥利潤,也沒有什麼上漲空間了102F 111.251.133.30 台灣 08/23 23:46
→ siegemode: 之前已經回覆給你過了，請一個會計師103F 42.73.98.56 台灣 08/23 23:50
→ siegemode: 開紙上公司每年報稅，維持費用不到20
→ siegemode: 萬。如果房子持有稅高於這個數字，就
→ siegemode: 開一間公司來持有這間房子，負責人依
→ siegemode: 然還是屋主本人，沒有請人頭忠誠度的
→ siegemode: 問題。
→ siegemode: 要調高持有稅，還得配套更動一大堆商
→ siegemode: 業規則，配套進行防堵，但這是不可能
→ siegemode: 的，不能輕易開公司，就代表不能輕易
→ siegemode: 開餐廳開商店，所有的商業行為都會被
→ siegemode: 打垮

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