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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-08-04 06:56:14
看板 Stock
作者 david0605 ()
標題 Re: [請益] 房貸500萬來投入金融股存股，可行性？
時間 Tue Aug  4 04:50:26 2020

※ 引述《mandy2092 (曼弟)》之銘言：
: 各位大大好，我是股市新手，想請教 若辦房屋貸款500萬來投入金融股長期存股，請問可
: 行性如何？
: 作法如下：
: 一、房屋貸款500萬，以30年、利率1.5%計算，本息平均攤還，每月需還款$17256，
: 每年約需還款20萬7千。
: 二、分批進場購入股票，標的以穩定配息的金融股為主 (以兆豐金為例，假設買在平
: 均成本1張30塊，約可買到170張，每年配息抓保守1元，每年股息約可領17萬)。
: 三、本金不要全部押在單一股票上，可分散在各穩定配息的金融股 例如華南金、中
: 信金。也不宜全押在金融股，可以80%金融股、20%其他類股 例如中華電、0056。
: 四、長期持有，不要想賺價差，除非價格劇烈波動，否則絕不賣掉。
: 根據以上的做法，每年只需要再掏少少的錢出來繳房貸，30年後，名下就有170張以上的
: 兆豐金，終於有穩定的被動收入了…
: 但目前還想到可能會有以下的變數：
: 一、股價波動：以兆豐金為例，若成本買在一張30塊，結果十年後，她跌到只剩一張
: 15塊，可能會有賺了股息賠了價差的疑慮。
:     因應作為：我的目標是長期持有，增加手上持股張數，而非賺價差，所以只要兆豐金
: 營運正常還能穩定配息，就不賣，無論跌到多少都不賣，30年後一樣不賣，繼續領股息。
: 二、配息不如預期：依據過去19年資料，兆豐金每年配息幾乎都有1元以上，但還是
: 有例外，2009那年只配了0.25元。
:     因應作為：截長補短，若前幾年配息較高，當年領的股息超過應繳房貸，就把多的錢
: 拿去買更多張兆豐金，以後年度就會有更多的股息收入。
: 三、房貸利率調整：目前利率很低，若之後利率調升，則房貸負擔加重。
:     因應作為：同上一點，截長補短。若真的不足就多掏腰包來繳房貸。
: 四、標的變差：譬如兆豐金發生重大弊案導致公司體制崩壞、股價崩落，不適合繼續
: 持有。
:     因應作為：這點我最怕，所以一開始在選擇標的時候就分散風險，但真的碰到了
: 就只能認賠殺出，把剩下的錢拿去買其他存股標的。
: 目前只想到以上幾個變數，不知道還有沒有我漏掉未考慮的因素，拜託各位前輩多多賜教
: ，謝謝！
: (補充一下，我上面的論述是抓比較保守的數字，以兆豐金近幾年股價來看，若我能在相
: 對低點購入(譬如一張25塊)，則我起始持股張數就有200張，後面持股增加速度會較快。)


首先你有房子抵押借錢出來的叫做房貸沒錯，但最多就是20年，以500萬殖利率6%，20年
房貸利率1.65%前三年只繳利息來計算，一年要繳33.7萬，第四年起一年的股息扣掉房貸
只剩下4千塊錢，第20年剩下的利息也只有1萬元，運氣好繳完20年房貸你會有一間房子外
加本金580萬，而且只要殖利率不到6%，赤字就出現了，所以風險很大


1.65%是一般人在合庫/華南6月的利率

30年的是首次購屋，最多800萬，不能有房子。

教你一個方法，以首次購屋方式跟你父母買房子，向銀行申請房貸，付給父母之後再跟父
母把錢借出來，記得一定要付利息，不然國稅局會認定是贈與，之後若要賣房子要繳一大
筆贈與稅。

給父母的利息可以用現金再還你。

基本上600萬30年房貸利率1.43%首3年只付利息的狀態下，第四年起需要付貸款26.8萬，
但是殖利率6%狀況下能拿到36萬利息，一年下來還有10多萬的利息（股利）能剩下，到第
10年起，

一年能剩下20萬利息（股利，下同），17年起一年能剩下30萬利息，22年起一年剩下41萬
利息，26年起一
年剩下52萬利息，29年起一年剩下60萬利息。
繳完30年會有一間房子外加本金1600萬，這時就可以連本帶利的還父母錢了。

為什麼首三年要只付利息？因為要使本金最大化。
6%殖利率的話，0056就是6%了。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.20.193 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1VA7YKKv (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1596487828.A.539.html
※ 同主題文章:
　 08-03 20:44 mandy2092. ■ [請益] 房貸500萬來投入金融股存股，可行性？
　 08-03 21:13 Tosca. ■ Re: [請益] 房貸500萬來投入金融股存股，可行性？
● 08-04 04:50 david0605. ■ Re: [請益] 房貸500萬來投入金融股存股，可行性？
→ a000000000  : 一年要繳33.7萬  尼怎摸算的1F 08/04 04:54
→ david0605   : https://i.imgur.com/KndIBEG.jpg2F 08/04 05:11
[圖]
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:15:14
噓 a000000000  : 500萬的1.65%要怎摸變33.7萬   尼教教我3F 08/04 05:24
我不是圖都附在2樓了嗎？看一下吧
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:47:09
噓 awanderer   : 亂算....4F 08/04 05:48
→ awanderer   : 自己的圖自己都沒看清楚，還敢出來貼文
歡迎提出問題，光只會說亂算？
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:50:12
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 05:51:35
→ david0605   : https://i.imgur.com/Yn6zB3t.jpg6F 08/04 05:55
[圖]
推 zephyr105   : 覺得你利息太高...7F 08/04 05:59

寬限期一定要用，雖然後面要付的貸款比較多，但三年的寬限期能增加本金

噓 awanderer   : 是他根本文章內文亂寫....8F 08/04 06:00

是你根本沒看懂吧，還是看不懂
內容是我跟地政士討論的

推 zephyr105   : 我算出來一個月要還23K  1.63利率9F 08/04 06:00
推 zephyr105   : 一年差不多要還30萬
推 Fishx       : 數字是用銀行軟體算的，沒什麼問題11F 08/04 06:03
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:04:06
→ Fishx       : 我的做法類似，也是每年抓6%12F 08/04 06:03
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:05:50
推 Fishx       : 貸20年的期許最後賺回利息274萬13F 08/04 06:06
推 gglong      : 你的地政士不夠專業唷～找我討論吧～14F 08/04 06:08

那他也不專業將近20年了吧

推 Fishx       : https://i.imgur.com/OgmLmb2.jpg15F 08/04 06:09
[圖]
→ Fishx       : https://i.imgur.com/9R13eA5.jpg16F 08/04 06:10
[圖]
→ david0605   : 1.63%，年付30萬以內的狀況是沒有前三年只付利息17F 08/04 06:10
→ david0605   : https://i.imgur.com/F1RMTMe.jpg
[圖]
推 Fishx       : https://i.imgur.com/H6xFDTd.jpg19F 08/04 06:11
[圖]
推 zephyr105   : 利息支出約67K一年 以台G來說有15W的利基 基本上沒20F 08/04 06:12
→ zephyr105   : 問題 只是你要肯定  一年肯定可以還30W 外加股市震
→ zephyr105   : 盪的風險扛的住
推 Fishx       : 我貸1100萬，用800萬在滾，6%可行23F 08/04 06:13
你股息不夠付銀行利息，侵蝕到本金了吧？
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:15:03
→ Fishx       : https://i.imgur.com/Yn0BozQ.jpg24F 08/04 06:14
[圖]
推 zephyr105   : 樓上聰明人25F 08/04 06:15
→ Fishx       : 5%的話，第19年開始出現赤字26F 08/04 06:15
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:17:25
→ Fishx       : 我的本金每年先預扣70萬利息27F 08/04 06:16
→ Fishx       : 前兩年寬限期很重要，測試和佈局
推 zephyr105   : 我覺得利息付的掉 沒差 留點現金預備 很合理29F 08/04 06:17

我的設定是全都以股息付貸款，剩下的還能當生活費，所以用首次購屋貸30年
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:19:13
→ Fishx       : 利率減兩碼，目前進度微幅超前30F 08/04 06:18
推 zephyr105   : 真D想說服家裡搞這套31F 08/04 06:20
推 Fishx       : 800萬再分配保守和積極的去佈局32F 08/04 06:24
推 zephyr105   : 利率還減碼 你賺翻了33F 08/04 06:24
→ Fishx       : 年化6%其實不難，多的就本金和生活費34F 08/04 06:26
推 Fishx       : 其實沒賺，保單宣告利率被砍得更多
→ Fishx       : 利率調升時，房貸利率一定調回來
→ Fishx       : 但保單的利率，不一定會調回原數值
貸20年的風險實在太大，殖利率6%變5%的話，看你的照片20年800萬本金就沒了，如果其
中幾年變4%你就慘了，只能拿剩下的200多萬來貼
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:33:56
推 zephyr105   : XDDD有錢人才能繳保單R38F 08/04 06:31
推 zephyr105   : 還是要注意房價跟股市風險  ...
推 zephyr105   : 這是唯一的罩門
推 jason0925   : 你們各位都忘了，20年後不會只有本金41F 08/04 06:39
→ jason0925   : 利滾利+薪水扣掉花費後的投入
推 Fishx       : 所以佈局很重要，6%是只just make43F 08/04 06:40
→ zephyr105   : 討論要簡單一點拉44F 08/04 06:41
→ Fishx       : 寬限期還沒還本金時，我賭些高風險的45F 08/04 06:41
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:46:17
※ 編輯: david0605 (122.116.20.193 臺灣), 08/04/2020 06:50:30
推 Fishx       : 我的計算年初直接先扣利息(本利和)46F 08/04 06:49
→ Fishx       : 但實際是每個月慢慢扣款
→ Fishx       : 所以我的估算方式是以最壞打算在跑

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