※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-10-17 00:49:08
看板 Stock
作者 標題 Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
時間 Fri Oct 16 22:01:59 2020
※ 引述《GGinin9527 (GGinin)》之銘言：
: 我用清華安富房價指數做換算
: 發現過去十年的全台房價漲幅大概2.5%
: 假設銀行申請房貸差不多可以搞出5倍槓桿
: 再扣除貸款利率
: 這樣的平均獲利是7%左右
: 然後同樣十年的大盤獲利率也是差不多8%
: 但是大盤沒有開槓桿沒有借貸
: 這樣算起來其實房地產跟大盤是差不多好賺的吧
: 我猜是因為投資客有趨吉避凶的特性
: 哪裡錢多就往哪裡跑
: 投資客們和政府總是會自然而然的把兩者的獲利率玩到一樣
: 大家覺得呢？
: -----
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認真回你，股票收益高於房地產。
房地產會賺錢是源自於槓桿，下面這篇給你參考
＝＝＝＝＝＝
自1900年以來美國股票與美國房屋的實際收益。
股票的收益是房子的三倍以上。
這樣人們為什麼認為房地產投資比股票好得多？
因為他們看不到每天的房地產價格波動。
房地產的流動性很差，人們往往只有兩個價格點：買房時支付的價格和賣價。
而且由於大多數人不會每年買賣房屋，所以他們看不出價格隨著時間的推移如何上漲和下
跌。
他們所看到的只是一筆比十年前的價格更高的價格。幾乎沒有人會費心去計算實際的年收
益。因此，他們愚蠢地認為房地產具有高回報率和極小的波動性。
但是，房地產不是只有缺點，還是有優點的。
實際上，從行為的角度來看，人對擁有房屋的痴迷可能是完全有道理的，原因有兩個：
1.由於房屋缺乏流動性，因此價格下跌時您不能只出售房屋。與股票市場不同，人們被迫
堅持多年的投資。
而且，由於我們知道投資者傾向於在最壞的時間買賣股票（從而破壞業績），因此，房地
產投資的實際收益可能會高於股票市場投資的實際收益。
2.由於人們使用大量槓桿購買房屋，因此他們被迫每月支付一定數量的貸款。
而是隨著時間的流逝而償還貸款，這就像在強迫自己為未來儲蓄。
我們知道人們往往為退休儲蓄的錢太少。但是我們也知道，人們傾向於購買他們負擔得起
的最大最好的房子。
這樣一來，他們可能會無意間強迫自己為將來節省很多錢，以便將來出售房屋時可以利用
。
考慮到這兩種行為影響，我認為，即使房地產的實際回報低於我們的預期，買入房地產對
於許多投資者而言也不是最糟糕的主意。
https://reurl.cc/3LMleX
Does our obsession with property make financial sense? | TEBI
![[圖]]()
The British and Americans seem to have an obsession with property ownership, and getting on the housing ladder. But does this make sense financially? ...
![[圖]](https://www.evidenceinvestor.com/wp-content/uploads/2019/10/tierra-mallorca-rgJ1J8SDEAY-unsplash-1200x901.jpg)
＝＝＝＝＝＝
大多數人覺得股票不好賺，就是當自己高手七進七出，又愛挑個股看不起指數
如果乖乖買大盤還是QQQ，抱得住根本賺到流湯
還有另外一個重點
房子會獲利高是因為可以開槓桿
但隨著時間的經過，槓桿會降低（因為還款越來越多，呆錢越來越多
這時應該要再把房子貸款，再槓桿第二間
要持續的「保持槓桿」，這樣操作下來才有機會贏過股票
而許多人槓桿前面一兩間就停了，時間久了，槓桿比例下降，自然就輸給股票
但也不用兩者硬要挑一個
對一般人來說，買還可以負擔的房子（記得繳到一定程度要貸款出來再運用）
加長期抱指數，就是財富自由最簡單的路了
--
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※ 同主題文章:
● 10-16 22:01 ■ Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 14:38 ■ Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 14:51 ■ Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 17:32 ■ Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-19 09:49 ■ Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
推 : 推～精闢的分析1F 10/16 22:07
推 : 所以應該要先買房再存股2F 10/16 22:08
推 : 推這篇，應該是正解3F 10/16 22:09
推 : 重點你講出來了要保持槓桿4F 10/16 22:17
→ : 一般人很難這樣做
→ : 今年預售很好炒但還沒賣的也差不多不用賣了
→ : 熱錢多但跑的速度很快
→ : 一般人很難這樣做
→ : 今年預售很好炒但還沒賣的也差不多不用賣了
→ : 熱錢多但跑的速度很快
推 : 簡單講轉理財型房貸，然後錢再拿去債套利8F 10/16 22:19
→ : 為什麼08年美國會崩，因為債券崩了
→ : 以目前利率來看 全世界的房產都在拼歷史新高
→ : 為什麼08年美國會崩，因為債券崩了
→ : 以目前利率來看 全世界的房產都在拼歷史新高
推 : 房地產的稅其實很高11F 10/16 22:24
推 : 房地產的稅其實很高<--那是外國,台灣有炒房黨在執政12F 10/16 22:34
推 : 你現金投資不動產的投報率其實很差..XD13F 10/16 23:11
→ : 不動產只是強在,長期只漲不跌.
→ : 任何的大跌,政府都會在三年左右就拉起來.
→ : 所以不動產最適合長期實有和"凹單"...
→ : 最簡單的你拿10 20 30 40 50 60 70年前的房價來看.
→ : 沒有一年是虧損的..XD
→ : 也因此,在你現金流不會斷掉的前提下.
→ : 不動產是開槓桿投資的聖品..
→ : 外加銀行又非常樂意讓你用部動產抵押.
→ : 當然銀行樂意用不動產抵押也是因為,銀行知道.
→ : 不動產長期只漲不跌...所以銀行呆帳舖險很低.
→ : 造成,世界上最好開大槓桿投資的東西是不動產.
→ : 但是不動產不要說現金.
→ : 你只要槓桿沒開夠.
→ : 那獲利其實輸給一狗票投資產品..XD
→ : 所以你如果是甚麼白手起家.
→ : 想要甚麼40歲身家上億.
→ : 你不要想靠不動產..XD
→ : 不動產只是強在,長期只漲不跌.
→ : 任何的大跌,政府都會在三年左右就拉起來.
→ : 所以不動產最適合長期實有和"凹單"...
→ : 最簡單的你拿10 20 30 40 50 60 70年前的房價來看.
→ : 沒有一年是虧損的..XD
→ : 也因此,在你現金流不會斷掉的前提下.
→ : 不動產是開槓桿投資的聖品..
→ : 外加銀行又非常樂意讓你用部動產抵押.
→ : 當然銀行樂意用不動產抵押也是因為,銀行知道.
→ : 不動產長期只漲不跌...所以銀行呆帳舖險很低.
→ : 造成,世界上最好開大槓桿投資的東西是不動產.
→ : 但是不動產不要說現金.
→ : 你只要槓桿沒開夠.
→ : 那獲利其實輸給一狗票投資產品..XD
→ : 所以你如果是甚麼白手起家.
→ : 想要甚麼40歲身家上億.
→ : 你不要想靠不動產..XD
推 : 本篇精闢31F 10/16 23:14
→ : 炒股比較快.32F 10/16 23:14
→ : 除非...你找到金主,用金主的錢去投資,然後抽分紅.
→ : 否則光靠你自己慢慢存的錢和不動產的滾動.
→ : 太難了.
→ : 除非...你找到金主,用金主的錢去投資,然後抽分紅.
→ : 否則光靠你自己慢慢存的錢和不動產的滾動.
→ : 太難了.
→ : 美股今年隨便買就超過四十趴了 房地產？36F 10/16 23:20
推 : 中肯37F 10/16 23:24
推 : 這篇有道理38F 10/16 23:34
推 : 人家原文就把槓桿算進去了39F 10/16 23:45
推 : 推40F 10/16 23:50
→ : 股票也可以開槓桿,期貨也是.41F 10/16 23:50
→ : 因此,不動產對於已經有資產的人而言.
→ : 他想要穩贏,玩不動產...身體健康又穩賺.
→ : 並且可以支撐現金流的話,那槓桿開下去收益也很不錯.
→ : 但白手起家...你資產太少,靠不動產會很慢.
→ : 當然排除你用甚麼ab約超貸之類的非法手段.
→ : 2003年那時候合法貸款125%的年代已經過了.
→ : 現在這樣搞是非法的..當然..不能說沒人再這樣搞.
→ : 因此,不動產對於已經有資產的人而言.
→ : 他想要穩贏,玩不動產...身體健康又穩賺.
→ : 並且可以支撐現金流的話,那槓桿開下去收益也很不錯.
→ : 但白手起家...你資產太少,靠不動產會很慢.
→ : 當然排除你用甚麼ab約超貸之類的非法手段.
→ : 2003年那時候合法貸款125%的年代已經過了.
→ : 現在這樣搞是非法的..當然..不能說沒人再這樣搞.
推 : 房子槓桿可以開很高，信貸了不起薪水2x倍，房貸現在49F 10/16 23:58
→ : 最多到40年，看差多少，所以投資課才賺這麼爽
→ : 最多到40年，看差多少，所以投資課才賺這麼爽
推 : 房地產波動率比較小，所以開槓桿沒有太大感覺，股51F 10/17 00:00
→ : 票就不一樣了
→ : 票就不一樣了
推 : 台灣房地慘有蠻嚴重的流動性問題53F 10/17 00:09
→ : 一般人自住買一間就好了 投資房地慘一定會慘套
→ : 一般人自住買一間就好了 投資房地慘一定會慘套
推 : 推55F 10/17 00:14
推 : 現在買房幾乎快到山頂了！月薪四萬對比兩房一千萬
→ : 怎麼對都對不起來！20年後老人多一倍年輕人少一半
→ : 在拭目以待台灣會變成怎樣
推 : 現在買房幾乎快到山頂了！月薪四萬對比兩房一千萬
→ : 怎麼對都對不起來！20年後老人多一倍年輕人少一半
→ : 在拭目以待台灣會變成怎樣
推 : 看那麼多篇相關文章 只有原po提到保持槓桿 推59F 10/17 00:42
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