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作者 標題 Re: [新聞] 缺工無解 營建成本狂飆四成
時間 Thu Apr 28 11:26:12 2022
※ 引述《jc761128 (Aries-ID不是生日)》之銘言：
: 原文標題：
: 缺工無解 營建成本狂飆四成
: 原文連結：
: https://ctee.com.tw/news/real-estate/634557.html
: 發布時間：
: 工商時報 蔡惠芳 2022.04.28
: 原文內容：
: 台北市代銷公會理事長、海悅國際總經理王俊傑表示，現在缺工問題無解，營建成本已狂
: 飆四成，衝擊最大的是小基地的危老重建案或都更案，最近已有不少這樣的案子「盤出來
: 」、在市場求售，由於政府對缺工問題一直無解，因此現在「慢」才是開發商的王道。
: 王俊傑表示，今年第一季房市推案量明顯出現遞延效應，主要原因，是缺工比缺料問題更
: 嚴重，鋼筋報價今年以來已大漲三成至2.75萬元，加計各種工、料上漲，推升房價成本上
: 漲2％，尤其南部比北部更嚴重，現在地下室工程要花以往三倍價格才能發包、但還未必
: 找得到工人，因此太多因素造成預售屋推案一直往後延，以免開賣之後，以後連打平的機
: 會都守不住。
: 王俊傑表示，現在連鎖效應最嚴重的問題，在於很多小基地的都更案和危老重建案，被迫
: 停擺或胎死腹中，只能紛紛放棄，找大型建商接手。因為早先談妥的共同負擔比，因為缺
: 工、營建成本飆漲而作不下去，因此已紛紛「盤」出去，尋求買家接手。
: 王俊傑分析，以台北市售價每坪約120萬元的危老或都更案來說，以往共同負擔比大概是
: 實施者或建商佔七、地主佔三，每建坪平均造價約18萬元，但現在要25萬元才有辦法發包
: 出去，1建坪造成就漲了7萬元，依共同負擔比回推、相當於實施者要拿出1建坪41萬元的
: 投資金額，才作得下去，激增1.2倍，試問要怎麼玩？如果地主不買單、不重新洽談共同
: 負擔比，那就要看誰逼誰。
: 王俊傑表示，對於開發商來說，「慢」才是王道。他也會建議建商，目前最佳推案策略，
: 已經不是預售，而是邊建邊售，才不致無法掌握實際成本反應在售價上。
: 觀察下半年房市，王俊傑分析，主要要觀察平均地權條例修法結果和打房政策、及年底選
: 舉等因素，尤其是政策，影響會很大。因此建議建商，推案價格要調整得更親近一點，換
: 言之也就是現有的售價不要再上漲；但是總體來說，房價不會降，除非產品本身就缺乏競
: 爭力。
: 心得/評論： ※必需填寫滿30字，無意義者板規處分
: 缺工缺料 漲上去的工錢未來下修也回不去以前了吧
: 新屋供給減少換老屋補漲
: 等等黨 VS 剛需
無聊來回復一下 很多人可能投資了營建產業也不知道這行業的結構
我是土木系本科，中途轉職了，但還是稍微解釋一下
建商：買土地的，賣房子的
營造商：蓋房子的
通常一個建案組織結構是
建商--營造商>營造商的工地主任>營造商工程師>工頭>工人
(甲方) ( 乙方 )
簡單說明：
建商
本來建案蓋之前評估一坪賣70萬，結果房價兩年漲20%一坪變84萬
沒錯建商一坪"多賺"14萬，因為建商，原本預估70萬就是有賺錢的
在5年前左右，交易量萎縮那幾年
沒錯建商一坪"多賺"14萬，因為建商，原本預估70萬就是有賺錢的
在5年前左右，交易量萎縮那幾年
是有不少建案賣到成本價甚至虧錢的(比如估70萬最後賣成本價60萬)
但不是每個建案 估價<實賣 ，就虧錢，某些大建商標價都特別高
同一區域有牌子的建商，都會比默默無聞的小建商一坪多個5-10萬
同一區域有牌子的建商，都會比默默無聞的小建商一坪多個5-10萬
大型上市櫃建商相對好處就是，新房交屋有瑕疵，通常找得到人求償
有些小建商，蓋完一個建案，房子賣完整個建商也不見了
這種新房有問題，你也找不到人求償了
建商通常都會有一些噱頭
標榜同地段最便宜，最實惠，最照顧在地鄉親
也用建商標榜高級衛浴品牌+名建築師設計..等，然後一坪多賣10萬
買房or炒房的人買單就行，主要獲利就靠養地和話唬爛的能力
營造商
講白一點這公司就是工人，賺工錢，一個建案賺幾%都跟他無關
通常一個案子，營造商預估都是要賺15%-25%，看缺不缺案做
為什會有缺案問題，因為一般營造商，工程師可能就要養50-100人
看案子規模，可能一些大案子
就要投入100名 設計結構+建築+建築品質 工程師
A建案-----------------A建案
B建案-----------------B建案
100名工程師，會在A建案進到尾聲時，開始慢慢移入B建案
如果營造商在A建案到尾聲，還沒有標到B建案
就會遇到純付薪資，但工程師又沒事可做的階段
這樣營造商就會降低自己的利潤去"搶案子"來做
這樣營造商就會降低自己的利潤去"搶案子"來做
營造商因為這行一直都很缺人，別太扯，你就算是領乾薪的工程師
營造商也不太會把你裁掉的，除非你特別貴。
有些厲害的營造商，同時ABCD案都有可能
然後工程師可能兩邊或三邊跑，A案要交屋，B案要做裝潢，C案要支援
所以營造商在人力的運用和接案能力是主要獲利來源
一般情況，建商和營造商雙方獲利會維持一個巧妙的平衡
但疫情後，很多工人都不太出來工作
又遇到海運爆炸，材料進不來，又遇到運費大漲，材料都直接漲上去
2019年簽的約，2020爆發疫情，2021年跟建商的合約要交屋
一些營造商開始跟建商協商，能不能再晚一兩年交阿，不然工料都真的虧慘
稍微比較能溝通的建商，就是讓你晚一點交，然後買預售的屋主會該該叫
也有很多不同意讓你晚一點交屋的建商，那營造商怎麼辦
當然就是加錢搶工人瞜，這些營造商，加錢從別的營造商挖工人來做
好幾間營造商在互相傷害，加到一定程度大家加不動了才平衡
基本上營造方給"工頭"的錢是真的有增加的，工頭就是工人的老闆
稍微好的工頭當然多賺100，就分給工人50，這算很有品的
但我相信，一定也有一毛不拔，工人一樣低薪，工頭賺得流油
就是工人自己要跟對老闆，跟到這種然後抱怨自己領低薪
說實話也沒人能幫你，有些糾紛可能就直接在工地看到工人打工頭這樣
然後也看過兩個不同工頭公司，在工地起爭議的兩幫人
現在行情甚麼都不會的勞力工大概2000/日
有技術的就看什技術，正常大概2500-5000/日
特殊技術的有些更高，有些甚至破萬/日
股點就是
投資營建產業，要先看你投資的是"營造商"還是"建商"
兩邊的主要獲利來源，其實差別很大的
房價大漲，營造商也是看得到吃不到，還要被不懂的人罵他炒房賺飽飽
工資大漲，營造商多付錢給工人，建商漲房價，然後營造商又再被罵一次
然後疫情前正常新房子，純建物成本一坪大概是15萬，現在漲到多少不確定
然後科技業大擴廠是加更多錢搶工人，因為這些科技業比99%建商rich多了
然後科技業大擴廠是加更多錢搶工人，因為這些科技業比99%建商rich多了
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推 : 優質 推1F 04/28 11:30
推 : 感謝分享，又獲得了新知識與熟悉產業脈絡2F 04/28 11:35
→ : 建商有案子要賣的 影響很小 蓋好等著入賬的3F 04/28 11:35
推 : 現在大多預售屋連地基都還沒開始打好嗎4F 04/28 11:37
推 : 推5F 04/28 11:37
推 : 長知識了6F 04/28 11:39
推 : 謝謝分享7F 04/28 11:40
推 : 謝謝分享8F 04/28 11:41
推 : 一坪15萬是鋼骨大樓吧？9F 04/28 11:41
→ : 對喔 要15萬肯定要有鋼的10F 04/28 11:43
推 : 台積廠優先蓋 新房慢慢等工人11F 04/28 11:46
推 : 優質文 推12F 04/28 11:47
→ : 可見大建商大多都要靠官商勾結才能取得較好的土地13F 04/28 11:47
→ : 標的或藉由地目變更取得更便宜的土地嗎？
→ : 標的或藉由地目變更取得更便宜的土地嗎？
推 : 推15F 04/28 11:51
推 : 現在建商連蓋透天都吹要20了16F 04/28 11:52
推 : 土地是用公開標售的 你也可以去投標有點常識17F 04/28 11:54
→ : 透天20應該很難蓋起來
→ : 除非你找的是甲建土地蓋
→ : 透天20應該很難蓋起來
→ : 除非你找的是甲建土地蓋
推 : 推優質文，一坪成本才15萬也太便宜了，這個是雙北20F 04/28 11:56
→ : 的價格嗎？
→ : 的價格嗎？
→ : 一半你覺得可以的地方建地都不便宜22F 04/28 11:56
推 : 2020預售多的建商會賠很慘23F 04/28 11:56
→ : 一般24F 04/28 11:56
→ : 3056總太心之所向當初預售24萬 興富發董仔說中南部25F 04/28 11:58
→ : 建坪成本漲5-7萬
→ : 建坪成本漲5-7萬
推 : 遠雄幸福成7賣14萬/坪才慘好嗎27F 04/28 12:01
→ : 少子化缺工你我都推了一把28F 04/28 12:04
推 : 推優質文章29F 04/28 12:07
推 : 笑死，最好公開投標背後都沒政治角力，誰才沒常識30F 04/28 12:09
推 : 又在恐嚇大家31F 04/28 12:10
推 : 謝謝分享32F 04/28 12:10
推 : 內行人解析，33F 04/28 12:10
推 : 最賺是土地34F 04/28 12:12
推 : 謝謝分享 XD35F 04/28 12:13
→ : 一般小間的工程師，薪水跟工人差不多(遠目)36F 04/28 12:13
推 : 感謝37F 04/28 12:14
推 : 了解各行業的內幕與辛酸38F 04/28 12:14
推 : 今年暑假要去實習營造工程師（汗39F 04/28 12:15
→ : 即便是大間的，薪水也輸ic設計好大一截，平平畫lay40F 04/28 12:16
→ : out，畫電路layout跟建築圖年薪差一倍起跳
→ : out，畫電路layout跟建築圖年薪差一倍起跳
推 : 強42F 04/28 12:17
推 : 推分享，搶人內幕是不是也會造成工安問題特別嚴重阿43F 04/28 12:20
推 : 好文44F 04/28 12:21
推 : 這篇有料45F 04/28 12:22
→ : 工安需要固定班底才培養的起來，這種拼裝團隊是很46F 04/28 12:22
→ : 難有工安意識的
→ : 難有工安意識的
推 : 本來就是土地值錢 建上物本來就不值錢!!48F 04/28 12:22
推 : 總太造鎮的售價 用現在的成本去算 那個毛利可能很慘49F 04/28 12:22
推 : 跟營造請款點一工就是2500，沒漲過50F 04/28 12:23
推 : 總太是自己營造廠51F 04/28 12:23
推 : 推 謝謝分享52F 04/28 12:23
→ : 老闆請款就2500那下面師傅怎麼漲薪水上去53F 04/28 12:24
推 : 我認為不是科技業比建商rich，而是通常建商的客戶都54F 04/28 12:25
→ : 比較好欺負
→ : 比較好欺負
→ : 光建物成本就要15萬/p,難怪一字頭要絕跡了~56F 04/28 12:25
推 : 感謝分享57F 04/28 12:26
推 : 自己是營造廠還是很慘阿 當初預售1字頭欸58F 04/28 12:26
推 : 不是建商客戶好欺負而是成本效益問題59F 04/28 12:27
推 : 成本上漲營造跟建商也是會追加的 你看建商公開資訊60F 04/28 12:27
→ : 公告追加合約就是了
→ : 公告追加合約就是了
推 : 優文62F 04/28 12:27
→ : 不要講科技業講傳產就好，傳產蓋廠一樣搶工人趕快蓋63F 04/28 12:28
→ : 好他早一天完工就多一天營收
→ : 好他早一天完工就多一天營收
→ : 4113聯上有幾個案子都延後2-5年交屋65F 04/28 12:28
推 : 跟工廠一天營收相比一天營造費用完全小case66F 04/28 12:30
推 : 推67F 04/28 12:30
→ : 建商早蓋效益根本看不出來 有的預售早就賣光收入不68F 04/28 12:31
→ : 會增加
→ : 會增加
推 : 推70F 04/28 12:34
推 : 推71F 04/28 12:40
推 : 優質文推72F 04/28 12:41
推 : 推分享73F 04/28 12:47
推 : 推74F 04/28 12:55
推 : 推75F 04/28 13:01
推 : 多賺的意思也要是建案還沒賣完的才有機會漲價76F 04/28 13:02
→ : 而且行情價就是在那裡..沒那麼快就漲上去
→ : 但現有新推出的建案,才是這篇新聞的重點
→ : 而且行情價就是在那裡..沒那麼快就漲上去
→ : 但現有新推出的建案,才是這篇新聞的重點
推 : 推79F 04/28 13:02
→ : 什麼都漲缺工的情況80F 04/28 13:03
→ : 你要推新案子,沒加錢誰要做
→ : 可以不賺錢養工班
→ : 但絕對沒人要一直賠錢做的
→ : 當然你可以不推新建案
→ : 但需求還是在
→ : 買舊的便宜又如何,裝潢加下去也是漲價的意思
→ : 你要推新案子,沒加錢誰要做
→ : 可以不賺錢養工班
→ : 但絕對沒人要一直賠錢做的
→ : 當然你可以不推新建案
→ : 但需求還是在
→ : 買舊的便宜又如何,裝潢加下去也是漲價的意思
推 : 推推 算是說得淺顯易懂!87F 04/28 13:07
推 : 建商有交屋延後的大絕招可用 不然你預售戶就退訂吧88F 04/28 13:10
→ : 還你訂金加違約金 建商反而更開心
→ : 還你訂金加違約金 建商反而更開心
推 : 一間兩間退屋還沒問題90F 04/28 13:14
→ : 但超過一定數量
→ : 建商最好會開心
→ : 這些都要拿現金去貼的
→ : 除非退屋馬上賣得出去
→ : 不然你以為為何建商都是要賣了才開始蓋
→ : 因為都是要靠銀行的錢來周轉
→ : 但超過一定數量
→ : 建商最好會開心
→ : 這些都要拿現金去貼的
→ : 除非退屋馬上賣得出去
→ : 不然你以為為何建商都是要賣了才開始蓋
→ : 因為都是要靠銀行的錢來周轉
推 : 就是買建商 不要買營造商的意思?97F 04/28 13:21
推 : 但現在一堆有問題反應也不鳥你了欸 哪有大建商會理98F 04/28 13:21
→ : 你
→ : 你
推 : 推100F 04/28 13:23
→ : 台積工人日薪都沒這麼高、卻不會缺人、看來台灣工人101F 04/28 13:27
→ : 都不缺錢、網低薪跑
→ : 都不缺錢、網低薪跑
→ : 小建商才會理你 大建商都直接跟你打官司好嗎...103F 04/28 13:32
→ : 看看那精美的興富發...
→ : 看看那精美的興富發...
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