顯示廣告
隱藏 ✕
回列表(←)
Disp BBS guest 註冊 登入(i) 線上人數: 940
首頁(home) 上頁(↑) 下頁(↓) 末頁(end)
※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-07-03 21:45:04
看板 Stock
作者 fgf (今年不太冷)
標題 [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?
時間 Sun Jul  3 19:10:11 2022

最近買房，在想一個問題
簡單說，買房自備款只要20%，買下去就是all in了，沒有什麼攤平的選項
簡單說買房就是一個5倍槓桿all in的概念

回到股市大盤
基本上股市大盤和房市，型態曲線基本上是正相關的
牛市創高通常房價也創高
熊市基本上房價也是凍漲和回落

0050這種ETF，假如開5被槓桿all in
似乎其實就是買房子5倍槓桿all in差不多的意思了
要是被套
ETF就是領配息
房子就是租人

但相比起來，被套的話，買房子風險還高了一點
差異在配息是一定有，但出租可能沒人租，以後少子化可能更少人租
請問這樣的理解有問題嗎?
謝謝

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 182.235.180.114 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YmNaL-4 (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1656846613.A.F84.html
※ 同主題文章:
● 07-03 19:10 fgf. ■ [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?
　 07-03 21:03 SunMoonLake. ■ Re: [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?
推 slayptter   : 你484看了正二文章？1F 07/03 19:12
正二哥有提過喔?
我以為這是我想到的
→ jceefailurer: 買房穩賺啦，重點是你自住，跟股票不能比2F 07/03 19:12
→ samarium    : 你用什麼東西抵押去開五倍槓桿買0050？3F 07/03 19:12
→ samarium    : 如果本身沒房子住，買0050還要扣掉你房租的成本
噓 BlueBird5566: 買房子可以自住 可以當倉庫  股票被套能幹嘛5F 07/03 19:13
我是指買房子投資的人，不是自住的
自住和投資這兩件事情應該要分開看
推 smallGGgirl : 買房被套比較慘 還要水電管理費 股票只要再買個箱6F 07/03 19:13
→ smallGGgirl : 子就好 風險很低
推 kkjjrtlym   : 不一樣 升半碼不就表示會救房市不救股市8F 07/03 19:14
其實翻開歷史走勢，股市和房市基本上走勢是差不多的
升息降息，股市房市兩者起初或許會些微不同，但最後都是一起上來一起下去的
→ ninggo      : 股票比較實在 房子會有折舊跟脫手時間的問題9F 07/03 19:14
→ v21638245   : 自住跟投資一定分開？難怪炒的這麼嚴重10F 07/03 19:15
推 leveger0903 : 我覺得可能要考量的點資金有沒有辦法撐過這波跌勢11F 07/03 19:17
→ leveger0903 : 還有跌勢的心裡壓力
→ chocoball   : 買房糕點被套 最慘頂多虧個20%吧 股票糕點被套...13F 07/03 19:17
推 jerrylin    : 五倍槓桿買  跟0050有啥關係?14F 07/03 19:18
沒有拉，只是用0050代替股市大盤的意思
→ cloud3455   : 租屋給人風險大多了，你無法確定房客會怎麼搞15F 07/03 19:18
→ Altair      : 標的不一樣  0050是全台50家公司16F 07/03 19:19
噓 iampig951753: 就算是也沒差，因為房屋非常難遇到暴跌，所以風險17F 07/03 19:19
歐美日本泡沫都大跌，連中國都大跌
沒有房子永遠不會跌的保證，全世界不可能只有台灣不會跌
→ iampig951753: 根本超小，銀行也都很願意跟你一起背負這個風險18F 07/03 19:19
→ Altair      : 你房市是全台50個物件嗎???19F 07/03 19:19
只是用0050比喻成大盤，因為台灣沒有真大盤ETF
※ 編輯: fgf (182.235.180.114 臺灣), 07/03/2022 19:21:45
→ cloud3455   : 也無法確定買的地區會是末落或發展，被鎖在一個地區20F 07/03 19:19
→ heavydog    : 長期都是向上的啦 除非你非常投機…21F 07/03 19:19
→ Altair      : 你的資金能買到50個物件嗎? 不能的話就是像賭個股22F 07/03 19:20
→ leveger0903 : 央行沒有調升利率而是調整存準率用意 比較像是顧及23F 07/03 19:21
→ leveger0903 : 房貸族
→ cloud3455   : 長期往上也要看地區，其實新北有些所謂的蛋白區，和25F 07/03 19:21
→ cloud3455   : 你當時在30多年前買進的價，只差了兩三百萬
→ iampig951753: 金山萬里嗎？27F 07/03 19:22
→ iampig951753: 五股深坑？
→ weekman     : 會走路的錢，房蟲聖經29F 07/03 19:22
推 Abre        : 台灣台上的人都跟建商有關係 我從不期待房價跌30F 07/03 19:22
→ cloud3455   : 如果扣掉房屋稅及維修等成本，實際賣掉獲利會有多少31F 07/03 19:22
推 Lowpapa     : 432F 07/03 19:22
→ iampig951753: 陽明山上？33F 07/03 19:23
→ cloud3455   : 樹林柑園那裡，一堆三十多年前的蓋好後，沒人住的34F 07/03 19:24
推 jyan97      : 其實要看一下波動度，股市波動度比較高槓桿不應該35F 07/03 19:24
→ jyan97      : 開那麼高，一般是認為股市開2-3倍跟房市開5倍差不
→ jyan97      : 多
→ cloud3455   : 二十多年房子漏水你要不要修，沒聽過etf漏水就是了38F 07/03 19:26
噓 icehorng    : 買房穩賺 買股會跌39F 07/03 19:27
噓 Mesenne     : 房子不會買3000萬馬上就賠10040F 07/03 19:27
→ cloud3455   : 全世界的房產之神全在ptt上了，動不動就是40%以上的41F 07/03 19:28
噓 qaz13579    : 台灣真的不一樣 跟第三世界再炒房地產一樣扯42F 07/03 19:28
推 genius945   : 但股票沒有房貸這麼低成本的高槓桿資金可以用，期43F 07/03 19:28
→ genius945   : 貨的話會有斷頭風險房價就算跌了銀行也不會叫你補
→ genius945   : 錢
→ cloud3455   : 租金收益，還有1000萬買十間房的能用租金打平房貸的46F 07/03 19:28
→ cloud3455   : REITs的配利也約2.5%到3%左右，看來應該找ptt上的那
→ cloud3455   : 些房產之神來操作才對
推 yungchan    : 你有看過房價腰斬再腰斬？49F 07/03 19:36
→ cloud3455   : 那你看過海沙股票，輻射股票，兇宅股票50F 07/03 19:39
→ ChikanDesu  : 你五倍槓桿融資利率能1.5 1.6？51F 07/03 19:42
→ ChikanDesu  : 哪間銀行低能會借你？
→ ChikanDesu  : 這用點腦就知道的事情總有人要幻想 唉
推 EvilJustice : 你有看過一買房還要看隔日沖有沒進場買，外資一直54F 07/03 19:43
→ EvilJustice : 賣你的房嗎？
→ cloud3455   : 如果你房子能久放，收租金，那為什麼股票就不能久放56F 07/03 19:44
→ ChikanDesu  : 更遑論有人借你30年期 信貸1000萬能借30年超低利率57F 07/03 19:44
→ EvilJustice : 不動產跟有價證券怎麼可以這樣比喻？58F 07/03 19:44
→ ChikanDesu  : 那你資產應該幾十幾百億59F 07/03 19:44
→ cloud3455   : 收股利，你敢把錢放在銀行，那為什麼不敢買那家銀行60F 07/03 19:45
→ cloud3455   : 的股票，總喜歡幻想別人買妖股飆股，真奇怪
→ ChikanDesu  : 真的可笑 國中生程度都沒有的邏輯可以不要投資 太可62F 07/03 19:46
→ ChikanDesu  : 怕了 怕你輸身家
→ cloud3455   : 政府都公告那些銀行大到不能倒了，基本上倒了，那新64F 07/03 19:46
→ cloud3455   : 台幣也沒用了，真那麼愛保值。別買房產，買黃金，逃
→ cloud3455   : 難時還能帶在身上逃，你房子要帶個門牌土地權狀跑呀
→ albertk1kil : 買房子不就跟存股一樣都是置產67F 07/03 19:50
→ cloud3455   : 房產利率超低借你三十年?那麼怎麼利率拉個沒幾碼68F 07/03 19:50
→ cloud3455   : 房子買氣就縮了，銀行比你還會算好嗎，現在都是基本
→ cloud3455   : 利率再往上加了
→ cloud3455   : 房產不會套的話，帥過頭就不會倒了
→ cloud3455   : 你房子有人自殺，完蛋了，鴻海好幾個員工自殺，股價
→ cloud3455   : 不受影響
推 qwe50321    : 可以直接買台指然後開24倍槓桿74F 07/03 20:09
推 ChikanDesu  : 利率能漲到哪裡去 銀行要亂搞全部一起爆幹升息 呆帳75F 07/03 20:15
→ ChikanDesu  : 爆表我看誰比較怕 事實就是股票發生過無數次金融危
→ ChikanDesu  : 機 房產相對少很多
→ cloud3455   : 那不就表示也有挺過你口中無數次金融風暴的公司股票78F 07/03 20:17
噓 ChikanDesu  : 拉長線看來還真的不多 還無數咧79F 07/03 20:17
→ cloud3455   : 那你為什麼不能選這些穩健的標的?80F 07/03 20:17
→ ChikanDesu  : 你要挑到20年還超強一直漲的公司 跟20年一直漲的房81F 07/03 20:18
→ ChikanDesu  : 地產 誰比較容易 自己動動小小的腦袋瓜
→ cloud3455   : 你可以股票搜我id啊，我才發了蓋零股塔的文，現在標83F 07/03 20:18
→ ChikanDesu  : 因為20年前穩健不代表20年後穩健 更大概率是產業衰84F 07/03 20:19
→ ChikanDesu  : 敗
推 roy0710     : 如果長期融資持有重估的時候價格估不到怎麼辦？86F 07/03 20:19
→ cloud3455   : 的還是正收益好嗎，動動你的大頭想一想，真那麼投就87F 07/03 20:19
→ ChikanDesu  : 阿就問你20年放到現在本來強 現在還強的有幾間 呵呵88F 07/03 20:19
→ ChikanDesu  : 正收益是什麼屁 房地產撐過10年幾乎都嘛50趴起跳
→ cloud3455   : 賺的話，就不會在一些地段看到和鬼屋沒兩樣的房子了90F 07/03 20:20
→ patrol      : 阿就0050阿 產業衰敗=房產衰敗91F 07/03 20:20
推 tamama000   : 台北跟台中漲幅會一樣嗎92F 07/03 20:21
→ ChikanDesu  : 0050就是大盤啊 但大盤就不給你開槓桿咩93F 07/03 20:21
→ ChikanDesu  : 開了就準備吃屎 超高風險
→ patrol      : 前50家最大的倒了 房子要賣給鬼喔= =95F 07/03 20:21
→ cloud3455   : 你所謂的50%起跳，是指蛋黃區還是蛋白區，有扣除維96F 07/03 20:21
→ ChikanDesu  : 要跟房產一樣超低利率又五倍槓桿還勝率超高的根本沒97F 07/03 20:22
→ ChikanDesu  : 有 有你也是靠賽買到的
→ cloud3455   : 修成本還有房屋土地管理費等各項雜支嗎，全世界也只99F 07/03 20:22
→ cloud3455   : 有ptt上的人的房子，買了十幾二十年都不用維修的吧
→ ChikanDesu  : 沒人叫你買蛋白區 蛋黃區那麼多小物件 去買蛋白會跌101F 07/03 20:23
→ ChikanDesu  : 不是自找嗎
→ ChikanDesu  : 相對於報酬維修就沒什麼成本
→ cloud3455   : 股票也能開槓，你房產能質借，股票也一樣能質借好嗎104F 07/03 20:24
→ ChikanDesu  : 利率多少啊105F 07/03 20:24
推 ken2508g    : 房貸繳不出來會被法拍106F 07/03 20:24
→ ChikanDesu  : 借款期多久啊107F 07/03 20:24
→ cloud3455   : 沒成本?你不出租的話，沒租金收入，那就是多的成本108F 07/03 20:25
→ ChikanDesu  : 拿個超高利率超短期借貸 說是跟買房能開槓桿 我也是109F 07/03 20:26
→ ChikanDesu  : 笑笑的
→ ChikanDesu  : 那你為何預設不出租 能幾乎自償的房子多的是
推 snowdraught : 股票會跌房子不會 有一樣嗎112F 07/03 20:27
→ cloud3455   : 出租的話，你就求神保佑房客別出事，不然房子就完了113F 07/03 20:27
→ ChikanDesu  : 你股票開槓桿有可能年年自償嗎XD114F 07/03 20:27
→ cloud3455   : 現在這情況幾乎能自償?你怎麼不去毛遂自薦當REITs的115F 07/03 20:28
→ cloud3455   : 經理人啊，台灣的租金收益大約是2.5~3之間，你去說
→ ChikanDesu  : 有的是技巧可以洗白 轉幾手就沒事了 只有可憐人才認117F 07/03 20:29
→ ChikanDesu  : 賠賣掉
→ cloud3455   : 你有本事能夠搞出自償的收益來，他們應該會很樂意請119F 07/03 20:30
→ cloud3455   : 你去操作
→ ChikanDesu  : REITS你又沒有收益於土地增值 也沒有收益於槓桿 你121F 07/03 20:30
→ ChikanDesu  : 把REITS那種糞報酬當作跟房地產正相關？
→ cloud3455   : 說一些不確定的事，說有辦法，不就有說和沒說一樣123F 07/03 20:31
→ cloud3455   : 上次一個說一千萬能買十間房來出租的，問他那還本時
→ ChikanDesu  : 唉 買個桃園四房760萬借款500 出租收28000 房貸月繳125F 07/03 20:32
→ ChikanDesu  : 17000 這樣不叫自償我也不知道要怎麼跟你說明了
→ cloud3455   : 怎麼辦，也是說去google，那不就是自己想像嗎127F 07/03 20:33
→ ChikanDesu  : 管理費兩千 一年算11個月 還是自償 你如果沒見過世128F 07/03 20:33
→ ChikanDesu  : 面可以去看看
→ ChikanDesu  : 會覺得房子出租無法完全cover房貸 拿Reits來講堆風
→ ChikanDesu  : 馬牛不相干的 不是菜雞是什麼
→ cloud3455   : 第一個，你四房房子要多少，30坪的房子三房兩衛附車132F 07/03 20:35
推 nobit       : 笑死買房只會賺是在比什麼133F 07/03 20:35
→ cloud3455   : 位樹林一萬六租得到134F 07/03 20:35
→ cloud3455   : 除非你買中古屋，不然現在公設比30%以上，你七百萬
推 maxsevenstar:  老實說你是不是沒買在蛋黃區？136F 07/03 20:37
→ cloud3455   : 多買的房子要租人二萬八，板橋蓋好三年多的電梯大樓137F 07/03 20:37
→ maxsevenstar: 不然我實在想不到理由怕啥房子的風險138F 07/03 20:37
推 xu35l       : 有什麼好吵的== 有錢的買不動產 沒錢的買股票 最有139F 07/03 20:37
→ xu35l       : 錢的兩個都買不會膩？
→ cloud3455   : 一千四百萬實價登錄成交價也才租人兩萬141F 07/03 20:38
→ patrol      : 問題在你得租的掉才可以 少子化你怎麼知道哪一所142F 07/03 20:38
→ patrol      : 學校會倒 哪個商圈會滅
推 ChikanDesu  : 跟你說個簡單觀念啦 200萬頭期 30年後最少變760萬起144F 07/03 20:38
→ ChikanDesu  : 跳 沒半毛額外投入 中間任何多的租金都是你的 自己
→ ChikanDesu  : 想想吧
→ xu35l       : 不動產穩定 但脫手慢 股票不穩定 但脫手快 擇期所愛147F 07/03 20:39
→ xu35l       :  在網路上吵贏了是有賺比較多膩==
→ cloud3455   : 果然全世界的房產之神全在PTT上了，永遠能有高出市149F 07/03 20:39
→ patrol      : 沒人就學可是說倒就倒 你跑都跑不掉喔~150F 07/03 20:39
→ cloud3455   : 場許多的收益151F 07/03 20:39
→ cloud3455   : 維修費和稅金和管理費也是你要出的，這些記得要扣掉
→ patrol      : 然後租的相對弱勢 產業一衰退失業 第一個付不出房租153F 07/03 20:41
→ ChikanDesu  : 不用在PTT上 看著父母怎麼做就賺爛 我是不知道你身154F 07/03 20:41
→ ChikanDesu  : 邊為什麼都遇到慘套賠錢的啦
→ cloud3455   : 你房子能三十年不維修，那才神奇了156F 07/03 20:41
→ patrol      : 遇到流氓你還得花錢求人家搬喔 科科157F 07/03 20:41
→ ChikanDesu  : 就跟你說一個月多個10000什麼維修稅金管理費空租都158F 07/03 20:41
→ ChikanDesu  : 嘛撐得住
→ cloud3455   : 我也不知道你是怎麼會想說現在700多萬的房子能租到160F 07/03 20:42
→ cloud3455   : 28000以上
→ patrol      : 0050付不出股利 你覺得房客繳的出房租嗎162F 07/03 20:42
→ cloud3455   : 是啊，這些是你的收益，但三十年後你房子沒漲沒跌163F 07/03 20:44
推 roy0710     : 股票有專門拿股利的 房子也有專門來收租的。現在買164F 07/03 20:44
→ roy0710     : 那種3房4房 隨著房價上漲收租的效果也越來越差 只
→ roy0710     : 剩期待一個增值 要收租就要買專門的收租件 不可能
→ roy0710     : 買台積電是為了收股利 買中華電是為了做價差吧
推 tony20095   : 房價很難腰斬，基本上長期持有穩賺不賠168F 07/03 20:44
→ cloud3455   : 一樣七百六十萬，三十年的物價變動你有算進去嗎169F 07/03 20:44
→ cloud3455   : 你能每個月付房貸買房子，別人就不能每個月付錢買定
推 xmoonlight  : 差多了171F 07/03 20:45
→ cloud3455   : 存類型的股票，這不對吧172F 07/03 20:46
→ cloud3455   : 你能收房租來減輕持有成本，別人不能拿股利來減輕嗎
推 s10016450   : 買興富發啊 在元大專案質押出去繼續興富發 拉10年來174F 07/03 20:48
→ s10016450   : 看不差啦
→ cloud3455   : 要說的話，股票還會生股子股孫，你房子除非蓋違建176F 07/03 20:48
→ cloud3455   : 不然土地建物會變大嗎?
噓 ChikanDesu  : 股票生股子股孫 生越多還不是拿現金股利去換的 除非178F 07/03 20:57
→ ChikanDesu  : 你公司超級強 不然當年度報酬率你早就該把你所謂股
→ ChikanDesu  : 子股孫算進去了 不然你配發現金股利再秒買零股不是
→ ChikanDesu  : 一樣
→ kkwatermouse: 7百多能租到2萬8的標的應該是超好，這種房應該我也182F 07/03 20:58
→ kkwatermouse: 搶不到QQ
→ ChikanDesu  : 滿可笑的會計觀念184F 07/03 20:58
→ ChikanDesu  : 桃園龜山附近一堆啦 不用搶
→ ChikanDesu  : 上次看好像還有
→ ChikanDesu  : 就是房價死豬價
推 ChikanDesu  : 30年物價變動跟股票沒毛關係啊 難道物價漲股票漲？
→ ChikanDesu  : 不是嘛 哪來的因果關係 但物價漲房租房價基本都是漲
→ ChikanDesu  :  因為民生需求啊
噓 ckyuzi      : 股版水準低成這樣191F 07/03 21:09
→ ckyuzi      : 可憐
→ cloud3455   : 現在龜山三房兩衛租28000的約是A7那附近，但房價193F 07/03 21:15
噓 greattower  : 0050會跌，房價除了火燒屋，一律向上，問題是火燒屋194F 07/03 21:15
→ greattower  : 、地震毀損的機率，有0050下跌一樣容易發生嗎
→ cloud3455   : 是1600多萬，怎麼和你說的差了好多196F 07/03 21:16
→ cloud3455   : 你房租會漲，股票一樣會漲好嗎，你要再等80元台積嗎
→ cloud3455   : 一律向上也要看地點好嗎，七十年前的五千元和現在五
→ cloud3455   : 萬，你認為哪個多?
→ cloud3455   : 怎麼沒關係，你在2002買一張35元的第一金，不再買進
→ cloud3455   : 給他一直配股的話，現在也兩三張了好嗎，還不計中間
→ cloud3455   : 拿到的現金股息,也有人早試算過了，就算買國泰買在
→ cloud3455   : 上千的價位，如果一直持有，二三十年後也早就回本了
→ cloud3455   : 你房價能長期看向上，股票就不能長期等?什麼神奇理
→ cloud3455   : 論，總是認為持有股票的人一定是短線進出，買房子的
→ cloud3455   : 一定長期持有，是的話，那就不會有五年限制了
推 wendellchen : 笑死 一堆房仔在這邊壯膽 今日股版明日房版 房市只207F 07/03 21:26
→ wendellchen : 是會比股市慢反應 等著吧
噓 skyringcha  : 0050遵守市場機制，炒房大家都知道誰帶頭炒只漲不209F 07/03 21:30
→ skyringcha  : 跌哪裡有一樣了
→ cloud3455   : 我說那個七十年前五千元就是我手上的持分地，七十年211F 07/03 21:30
→ cloud3455   : 前花一坪五千買的。到我這裡的時候，一坪五萬
→ cloud3455   : 看來多十倍，很多是嗎，想想七十年前的平均薪資吧
推 Xyla        : 你是房仲需要的腦袋,有想過同門牌價格不一樣嗎?214F 07/03 21:34
→ Xyla        : 說一律向上的在股市大概都無腦存兼無腦套吧
推 windalso    : 經濟火車頭 XX比雞腿216F 07/03 21:37
推 lolicat     : 沒有賣不掉的房子217F 07/03 21:38

--
※ 看板: Stock　文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 333　
分享網址: 複製 已複製
→
guest
x)推文 r)回覆 e)編輯 d)刪除 M)收藏 ^x)轉錄 同主題: =)首篇 [)上篇 ])下篇