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當初的日本人也跟台灣人一樣認為房地產只會漲不會跌，

結果後來日本銀行開始調高利率收銀根，東京市的房價跌掉快6成

下面這篇文章寫的很不錯，大家可以看一看


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原文出處 http://ppt.cc/agQ_


內文




日本人把它稱為“高度成長期”。經過戰後20多年的復興，

日本經濟出現了強勁的發展勢頭，

索尼、松下、豐田等一批民營企業在完成資本原始積累和技術創造後，

由內向型企業轉變為外向型企業，並逐漸發展成跨國集團。



進入上世紀80年代，日本企業的出口大增，

尤其是汽車、家電行業成了日本出口創匯的龍頭企業，

並因此帶動了鋼鐵、機械製造業的發展。

走私貨如“808”雙卡收錄機也在中國市場氾濫，甚至中國的城市家庭中，

幾乎家家戶戶都有了日本的TDK錄音帶。


為了遏制日本的貿易順差，在美國的主導下，西方五國1985年制定了《廣場協定》，



而日本政府為了支援企業維持高出口額，大幅降低利息，


擴大對企業的貸款，結果造成國內市場流動性大量過剩。


已於2001年同住友銀行合併(成為三井住友銀行)

的日本櫻花銀行前總裁橫田昭義在接受《第一財經日報》採訪時回憶道，

當時由於日本的產品大量出口，企業 掙得的外匯源源不斷地湧入日本的銀行。

銀行收到這麼多存款後開始犯傻：該怎麼辦？

於是，放貸成為日本各大銀行的當務之急。




先從自己的親戚朋友下手。只要你有工作(哪怕是臨時工)、有住址，

都可以輕易地獲得貸款。

如果你有房子或土地作擔保，那麼貸款的金額都可以超過百億日元。

於是，東京灣海底的無名地塊，也被人當作了向銀行貸款的擔保。

更離奇的是，東京最繁華的商業區銀座五丁目的員警崗亭，

也被16人當作私產抵押，在銀行申請到了共計630億日元的貸款。



以一曲《北國之春》唱紅日本列島的千昌夫，當時正是紅得發紫的歌手。

第一家銀行找到他時，

建議他投資夏威夷的五星級酒店：“日本人成群結隊地跑到夏威夷去舉行婚禮，

                         在那裏建一座五星級酒店絕對有必要，而且一定能夠賺錢。”


千昌夫困惑地說：“我沒有東西可以擔保。

”銀行說：“你的名字就是最好的擔保。”

結果，先後共有五家銀行向千昌夫放貸。

他在夏威夷不僅投資了酒店，還投資了高爾夫球場，

五家銀行貸給他的總金額達到2700億日元。

“那時候的日本人真的不知道什麼叫天高地厚。

有人對日本最大的商業地產開發商三菱地所的社長開玩笑說：

        `什麼時候把紐約的洛克菲勒大樓買下來吧，那可是美國最高的大樓呀。`

一年後，三菱地所果然宣佈花2000億日元收購了洛克菲勒大樓，

並在大樓的最高處插上了日本國旗。”



採訪過這一收購案的日本《每日新聞》記者中村芳平想起當時的情景，

依然感覺到困惑，“日本人真的發瘋了。”


來自銀行的大量貸款很快流入房地產市場，

最有代表性的是銀座的地價，在1987年一年中漲了40%。

同一年，東京的房價也漲了53%。那些埋頭上班的公司 職員們生怕房價不斷漲上去，

忙著向銀行貸款買房子。而房地產開發商更是組織一幫無業人員扮成購房者深夜排隊，

由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。


4年後，日本經濟泡沫破裂。銀座地價暴跌六成，原先1億日元的房子跌至4500萬日元。

高高興興搬入新家沒多少日子的白領們，一夜之間變成了“屋奴”。


美國人也最終從三菱地所手中買回了洛克菲勒大樓，並讓“日本小子”

(美國人如此稱呼三菱地所)淨虧了近1000億日元。





圈地開店 八佰伴破產


在泡沫沒有破裂時，幾乎所有人都堅信，東京作為世界經濟的一個中心，



八佰伴集團創始於1928年，剛開始是伊豆半島熱海的一家蔬菜店。


和田一夫從父親手中接過這家蔬菜店後，引進了美國的超市模式，

從上世紀70年代起把八佰伴發展成為一家連鎖超市公司。

到了上世紀80年代，八佰伴已經把超市開到了南美和新加坡。

在泡沫經濟的漩渦中，

八佰伴做了一件一般人眼中的“正常事”：圈地開店。

當時，八佰伴的經營業態已經從一般的超市，發展到了大型購物中心。

在地價天天上漲的情況下，“圈地開店”不僅可以保證地價與房價的同步升值，

而且可以在短期內提高公司的業績。

八佰伴的雄心得到了銀行的大力支持，多家銀行跟著八佰伴一路投錢。

和田一夫更是在1990年把八佰伴的總部從日本遷到香港，

讓這家以蔬菜攤起家的日本公司一下子擁有了“國際巨頭”的良好感覺。

在其最興旺的時期，八佰伴的海內外店鋪總數達到400家，

在上海浦東也開出了中國第一家中外合資的百貨公司“上海第一八佰伴”。


當時頭腦發熱的不僅是八佰伴，還有“大榮”等超市集團。日本的商業企業，

幾乎在這一時期採取了同樣的方式??大力發展商業地產。

結果，泡沫經濟崩潰後，銀行頓時變臉逼債，八佰伴和大榮則陷入困境。


1998年，八佰伴在融資無門的情況下，把一部分店鋪賣給了大榮，

好不容易籌集到了320億日元的資金，又給銀行盯上。

當時，八佰伴的最大借貸銀行是東海銀行。東海銀行得知八佰伴籌集到這筆救命款後，

立即趕到八佰伴總部，

對和田一夫說：“你先把欠我們的錢還上，這樣消息一發佈，公司的股票就會漲。

                過一段時間，我們再貸給你，你不就一舉兩得了嗎？”


後來，和田一夫用“昏了頭”來形容自己當時的思維與情緒??

他居然相信了銀行的話，結果這筆救命錢一去不返。

八佰伴在無錢償還貨款和支付員工工資的情況下，最後不得不宣佈倒閉。

當然，坑了八佰伴一把的東海銀行，幾年後也因為大量不良貸款而跟著破產，

演繹出一出你死我活又同歸於盡的泡沫悲劇。




租房經營 洋華堂成功


就在各大商業集團紛紛買地開店的同時，

有一家商業企業卻採取了截然不同的做法：租房開店。

這家公司就是“伊藤洋華堂”。

當時，許多人對於伊藤洋華堂的做法大為不解：

       `地價天天漲，房價日日高，伊藤洋華堂只要圈一塊地造一家百貨公司，

         幾年後投資成本就收回來了。`

銀行也是如此勸說伊藤洋華堂。

但是，公司總裁伊藤雅俊就是堅持租房開店，“

    有錢時我開店，沒錢時我退租，這樣公司經營自由自在，沒有還貸的壓力。”


在這場歷史性的泡沫慘劇中，日本這麼多商業企業，唯有伊藤洋華堂立於不敗之地，

而且發展得越來越好，不僅在中國成功地開了6家百貨公司，

還收購了美國的“7-11”連鎖便利店，成為世界最大的便利店集團。


伊藤洋華堂現任總裁鈴木敏文是公司創始人伊藤最得意的助手，

也是把“7-11”便利店引進日本並最終實現“小魚吃大魚”的成功經營者。

他在接受日本《財 界》雜誌訪問時這樣總結自己面對經濟泡沫的經驗：



    企業發展中如何抓住商機居然重要，但如果一味地追求暴利、急功近利，

    而忽視了企業經營最基本的量力而為、穩步發展，那麼經營風險就會變大，

    要造就一家百年企業會難上加難。


伊藤洋華堂於1997年進入中國內陸地區重鎮”成都”開店，

取得經驗後移師北京，如今成為外資商業企業在中國的成功典範。

迄今，伊藤洋華堂在中國依然是租房開店，把企業經營的風險和投資成本降到最低。




銀根收緊 泡沫破裂


對於日本泡沫經濟為何會崩潰，說法眾多。但有一個直接的因素不可否認，

那就是日本銀行(日本央行)的政策干預。

日本銀行前總裁三重野康有一個惡名，叫“平成惡鬼”(平成是當時日本的年號)。

1989年，三重野出任日本銀行總裁。

在這之前，他就警告日本社會：“日本經濟就像是一堆擱在火上的乾柴。”

為了給日本火熱的經濟澆一盆冷水，在短短的4個月時間裏，

三重野把央行向商業銀行放貸的利率(稱為“公定步合”)三次提升，

一直提高到4.25%，一年後再次提高至6%。

這一嚴格的金融緊縮政策迫使商業銀行採取了一個極端的做法：

命令銀行全體職員收回貸款。

由此，日本經濟就像一隻膨脹的氣球突然被紮了一針，破了。

1990年8月，伊拉克入侵科威特，原油價格暴漲，日本企業的經營利益受到巨大打擊，

股市隨即暴落。日經平均指數從1989年12月的38915點跌至1990年10月的19980點。

糟糕的是，日本經濟倒退導致日元貶值，國債遭到拋售。

股市暴落、日元貶值、國債拋售，三重打擊使日本泡沫經濟全面崩潰。

這一崩潰，導致日本經濟停滯了整整15年。

但也有人說，如果當時三重野不採取急煞車的措施，日本列島可能已經“沉沒”。


日本地產泡沫帶來的警示



日本經濟曾經以令人驚訝的年增長率保持了數十年的增長，

同時還保持了在工業國家內最低的通貨膨脹率，

在20世紀80年代被許多分析人士和學者預言將成為世 界上規模最大的經濟體。



是什麼因素造成了日本經濟的崩潰？它帶給大家的教訓有哪些？





毫無效率的政府投資計畫


日元升值以後，出於對國際貿易形勢惡化、產品需求減少和GDP增幅降低的擔憂，

日本當局各部門通力配合，

採取了包括低利率、

金融緩和政策以及一些結構性改革和放鬆管制等措施來刺激國內需求



從1987年春季，日本中央政府擺脫從緊的財政政策，採取了規模龐大的緊急支出政策，

通過了一筆用於公共投資的總值達6 兆日元的附加預算。





在公共投資的示範下，公眾相信地價一定會持續增長，國內需求也將會進一步提高。

地價在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升，吸引了來自國內外大量資金。

這種投資驅動的經濟造成了生產與消費之間的扭曲。

投資驅動所引起的過度投資爆炸式增長，並最終使得信用與生產迴圈破裂。



寬鬆的金融、貨幣政策

寬鬆的金融政策，是泡沫生成的必要條件。

為應對“廣場協定”後日元升值給經濟帶來的不利影響，

日本央行在1986年分四次把基準利率從 5%下調到3%，

並且在1987年2月再次下調0.5%，達到當時的歷史低點2.5%。

這種超低利率維持了兩年零3個月，直到1989年5月31日才上調到3.25%。



低利率的長期持續使貨幣供應量大幅增加，出現了所謂的“流動性過剩”。

在日本政府擴大內需政策的鼓勵下，全國掀起了國土開發熱潮。

大量資金流向了股票及房地產行業，使得資產價格出現暴漲。

由於遲遲沒有出現通貨膨脹，日本央行將匯率及物價穩定作為首要目標，

忽視資產價格的上升，結果導致了資產的通貨膨脹。

而在“流動性過剩”傳遞到CPI時，

日本央行的緊縮政策終於成為日本資產泡沫破滅的導火線。



可見，泡沫吹大的前提條件是持續寬鬆的貨幣政策，而物價一旦上漲，

寬鬆的貨幣政策便無法維持下去， 大規模的資產價格泡沫也將不會形成。

現在看來，放任泡沫的擴大所造成的損失，

遠比錯誤地採取緊縮政策而給經濟發展所帶來的負面效應更大。





房地產泡沫發生和破滅


1985年到1990年的5年間，日本城市地價在已經很高的水準上又上漲兩倍，

其中東京中央區地價上漲了3倍。

1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，

國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，

土地的總價值幾乎是美國的4倍。

不僅地價持續飆升，而且與股價產生了瘋狂聯動，導致泡沫時期地價和股價相互推動、

迴圈上漲。


1990年3月，日本大藏省發佈《關於控制土地相關融資的規定》，

對土地金融進行總量控制，

這一人為的急?車導致了本已走向自然衰退的泡沫經濟加速下滑，

並導致支撐日本經濟核心的長期信用體系陷入崩潰。

此後，日本銀行也採取金融緊縮政策，進一步導致了泡沫的破滅。

資產價格的狂跌，導致企業大量帳面資產在短短的一兩年間化為烏有。

房地產價格持續暴跌，使許多房地產商和建築公司在房地產領域的投資嚴重失敗，

無力償還銀行的貸款，不得不宣佈破產。


由此導致日本金 融體系發生劇烈動盪，日本銀行的各項機能均遭到重創。





值得汲取的教訓


從宏觀經濟政策檢討，日本泡沫經濟的教訓告訴我們：

第一，要防止由於匯率的調整，特別是本幣的升值導致的資產泡沫化和經濟泡沫化。

第二，尤其在物價的穩定時期，更應該當心資產的泡沫化，否則必遭泡沫破滅的劫難。

第三，必須處理好當前的經濟繁榮與經濟的長期持續健康發展之間的關係，

      不能為刺激短期經濟增長而採取危害長遠發展的宏觀經濟政策。

      因為不論是財政政策還是貨幣政策，都解決不了推動經濟增長的根本動力問題。


從房地產泡沫的形成來看，金融機構對於房地產泡沫應當保持最高程度的警惕。

1985—1990年間，日本金融機構對房地產泡沫的危害認識不足，

紛紛給房地產公司和建築公司發放貸款，

形成了房地產不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環，泡沫越吹越大。



各金融機構為了追求高額利潤，將房地產貸款作為最佳貸款專案，

無節制地擴大信貸規模，助長了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，

日本12家大型銀行向房地產業發放了總額為50兆日元的貸款，占貸款總額的1/4。



其次，日本泡沫破滅告訴我們，世界上從來沒有只漲不落的房地產市場。

在日本經濟高速增長和人民生活水準普遍提高的20世紀80年代後期，

日本民眾和投資者普遍相信人多地少的矛盾將導致日本地價持續升高，

永漲不落。因此即使毫無用處的土地，各個公司也全力爭奪，

導致地價和房價越走越高。由於投資投機過度，造成房地產業虛假繁榮。



人們從銀行貸款購買房地產，然後用房地產做抵押再去購買房地產，

造成了大量的重複抵押和貸款，並加劇了房地產價格的暴漲。


最後，政府對房地產泡沫和房地產價格暴漲不能無動於衷，而應積極治理，

為經濟發展創造良好的外部環境。

日本的房地產泡沫最終破滅，

很重要的一個原因在於政府在資產市場領域尊崇“無為而治”的思想，

對地價和房價暴漲不加干預，成為導致這次泡沫經濟的重要原因。





取得了長達11年的地價、房價穩定的局面，這是值得學習的。


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心得: 現在台灣的房價還可以死撐的原因

      1. 極低的利率，氾濫的資金

      2.台灣房地產的持有成本太低，稅率極度不合理

      (之前有鄉民算過一間帝寶一年繳的稅和一輛國產車的稅金一樣)


 哪天這兩個因素消失了，5樓說說看台灣房地產會如何??

 還有，看到日本建商和財團惡搞炒地皮的那一段，加上日本政府採取放任的態度....

 會不會覺得很熟悉??   有沒有讓台灣的鄉民想到些什麼??

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