※ 本文為 DAIDAIYUNG.bbs. 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2012-03-30 03:40:03
看板 Gossiping
作者 標題 Re: [爆卦] 士林都更掃盲包("正義騎士"精闢見解)
時間 Thu Mar 29 11:52:52 2012
說文林苑的故事。也許我們應該從都市更新開始談起。
也許我說的有很多錯誤，還請不吝指正。
所謂的都市更新，說到底就是指把老舊的建物拆除，然後蓋新建物。這本來沒有
什麼好討論的，我家要怎麼蓋、要怎麼拆，只要我能取得建照，沒人可管。但上
述情形是指獨棟透天厝的情形，社區別墅、住宅大樓由於住戶往往只取得建物的
部份產權（除非是那種地主擁有整棟大樓產權的情形），所以要拆除建物，理論
上必須全體住戶同意才行。
什麼好討論的，我家要怎麼蓋、要怎麼拆，只要我能取得建照，沒人可管。但上
述情形是指獨棟透天厝的情形，社區別墅、住宅大樓由於住戶往往只取得建物的
部份產權（除非是那種地主擁有整棟大樓產權的情形），所以要拆除建物，理論
上必須全體住戶同意才行。
然而一個家庭內兄弟姊妹都會不合，何況是一群各有其志的住戶要達成蓋新建物
的共識？因此理論上拆舊建物蓋新建物很簡單，實際上難上加難，非常少見。
由於建物老化對於都市景觀乃至都市生態都有影響，所以政府就介入建物更新的
過程，提出「都市更新」，以政策方式鼓勵大家拆舊蓋新。最重要的策略就是提
出容積率的獎勵。
過程，提出「都市更新」，以政策方式鼓勵大家拆舊蓋新。最重要的策略就是提
出容積率的獎勵。
所謂的容積率，就是指一塊土地上，建物可以蓋出的體積比，而這跟都市計畫有
關。想想假設你住在小巷子裡，結果巷子內有地主一口氣蓋了50層樓高的高樓，
我們先不討論安全問題，光是那棟大樓每天上下班的車潮，保證就可以塞爆巷子
。因此容積率限制就在於避免這種鳥事的發生。
關。想想假設你住在小巷子裡，結果巷子內有地主一口氣蓋了50層樓高的高樓，
我們先不討論安全問題，光是那棟大樓每天上下班的車潮，保證就可以塞爆巷子
。因此容積率限制就在於避免這種鳥事的發生。
政府鼓勵建物更新的最主要辦法，就是放寬那塊土地的容積率。原本這棟建物的
土地的容積率只能允許建物蓋4層樓，市府放寬如果土地上超過一定年限的建物
要拆舊蓋新，那麼新大樓可以蓋到8層樓。原本的住戶不但每戶的坪數不變，還
多了4層樓可以讓大家分。這多出來的4層樓，就是建商的甜頭，建商願意找住戶
來推動都市更新，關鍵就在於這多出來的容積率。
土地的容積率只能允許建物蓋4層樓，市府放寬如果土地上超過一定年限的建物
要拆舊蓋新，那麼新大樓可以蓋到8層樓。原本的住戶不但每戶的坪數不變，還
多了4層樓可以讓大家分。這多出來的4層樓，就是建商的甜頭，建商願意找住戶
來推動都市更新，關鍵就在於這多出來的容積率。
在這情形下，損失最多的往往是一樓的住戶。因為台灣老建物一樓通常都是店面
，然而都市更新後多半被改為純住宅大樓，一樓變成大廳，根本沒有店面可言。
就算設了店面，也往往不合一樓店家所需。
，然而都市更新後多半被改為純住宅大樓，一樓變成大廳，根本沒有店面可言。
就算設了店面，也往往不合一樓店家所需。
為什麼？因為公設比。政府規定大樓要有一定的公設比，然而早期建物的公設比
非常低，權狀上的土地面積幾乎就是實際上可用的土地面積，然而政府的公設比
政策基本上是調高不調降，所以現在新建案的公設比都很高，30％已經算是很少
了。對二樓以上的住戶來說，公設比高只是住的地方變小一點，比較不方便，但
是房價會漲，划得來。一樓的店面實際使用面積一旦縮小，很可能生意就大受影
響，影響權益太大。
非常低，權狀上的土地面積幾乎就是實際上可用的土地面積，然而政府的公設比
政策基本上是調高不調降，所以現在新建案的公設比都很高，30％已經算是很少
了。對二樓以上的住戶來說，公設比高只是住的地方變小一點，比較不方便，但
是房價會漲，划得來。一樓的店面實際使用面積一旦縮小，很可能生意就大受影
響，影響權益太大。
因此在都更案當中，一樓店面持有人幾乎都會反對，特別是像機車行這種非一樓
不可的老住戶，幾乎都不會同意。
那麼下一步就是建商把一樓住戶的產權買下來。但這樣局勢就變成一樓住戶拿翹
，他可以獅子大開口，就算喊價超乎市價太多，大家也沒皮條。
因此我們新的都更法，學習日本，採用多數決而非共識決的方式辦理都更。根據
台灣的辦法，只要支持更新的住戶超過85％，就可以開始都更，不用理會那剩下
的15％，如果廠商趕不走，政府還要代拆。但是錢還是要給，因此由新建案的推
動者（通常就是建商）找個估價師來估價，然後依估價師的估價報告塞錢給15％
住戶，就這樣了事。
台灣的辦法，只要支持更新的住戶超過85％，就可以開始都更，不用理會那剩下
的15％，如果廠商趕不走，政府還要代拆。但是錢還是要給，因此由新建案的推
動者（通常就是建商）找個估價師來估價，然後依估價師的估價報告塞錢給15％
住戶，就這樣了事。
結果這下輪到建商拿翹。我搞房地產研究的朋友最近講了很真實的案例：有個都
更案建商委託的估價師，開出了一樓店面估價報告，竟然每坪只有30萬。這根本
是叫人家跳樓嘛！！！
更案建商委託的估價師，開出了一樓店面估價報告，竟然每坪只有30萬。這根本
是叫人家跳樓嘛！！！
這就是我那位朋友的研究領域：他在日本拼的碩士學位，就是主修日本目前新的
估價辦法，試圖提出一個合理的價格，讓大家可以依循。這是題外話了。
文林苑的案子最荒謬的是，苦主不是大樓的住戶，他們也不住一樓，他們只是住
在大樓旁邊的透天厝而已。建商為了想把都更基地擴大，就看上他家的土地，私
底下去探聽，發現它們家根本不願意加入都更（說真的也沒必要加入，因為苦主
根本不在建築線內，也就是說，拆了苦主的家後，實際上是拿去當大樓周圍的休
閒綠地，夠扯吧！），於是連通知都沒通知，就直接把苦主的地報進都市更新案
中，甚至賣起了預售屋，結果這下就綁架原本大樓的住戶：因為其他住戶早就搬
出去，他們的利益跟建商是一起的。
在大樓旁邊的透天厝而已。建商為了想把都更基地擴大，就看上他家的土地，私
底下去探聽，發現它們家根本不願意加入都更（說真的也沒必要加入，因為苦主
根本不在建築線內，也就是說，拆了苦主的家後，實際上是拿去當大樓周圍的休
閒綠地，夠扯吧！），於是連通知都沒通知，就直接把苦主的地報進都市更新案
中，甚至賣起了預售屋，結果這下就綁架原本大樓的住戶：因為其他住戶早就搬
出去，他們的利益跟建商是一起的。
由於苦主根本沒被通知，所以他們根本不知道自己被畫進都更，也就無從在合理
的期限內向都市計畫委員會表示反對意見。即便兩次行政官司，還是無法挽回被
拆的命運，因為依法判決，苦主是穩輸的。
的期限內向都市計畫委員會表示反對意見。即便兩次行政官司，還是無法挽回被
拆的命運，因為依法判決，苦主是穩輸的。
這其實就是惡法。我們都說惡法亦法，不過這是我們這種風涼人講的風涼話。如
果我們今天是當事人，當我們的身家被奪得一乾二淨，最好是我們還講的出這種
屁話。
果我們今天是當事人，當我們的身家被奪得一乾二淨，最好是我們還講的出這種
屁話。
我不知道這件事後面還會有怎樣的抗爭，但是我會盡力支持，網路上傳傳文字只
是順手之勞，有遊行的話，請假都會去。因為我也正在看房子的年紀（週末都在
看房子），這種事今天發生在別人身上，明天就有可能發生在我們身上！...
是順手之勞，有遊行的話，請假都會去。因為我也正在看房子的年紀（週末都在
看房子），這種事今天發生在別人身上，明天就有可能發生在我們身上！...
昨天的
? 13:26? 13:26 新聞挖挖哇：都更強拆我屋
http://www.youtube.com/playlist?list=PLA674D517EDC7DA4F
討論的內容真是令人不寒而慄
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 80.63.56.147
推 :根本不知道自己被畫進都更=>有一個有收到通知1F 03/29 11:55
→ :八成條款放在集合住宅也就罷了，透天也算...2F 03/29 11:56
推 :3F 03/29 11:56
→ :事後還跟其他三人一起打官司4F 03/29 11:57
→ :確定是本人收到通知而不是管委會代收嗎?5F 03/29 11:57
推 :推6F 03/29 11:57
→ :簽收通知的不是"透天厝"管委會嗎7F 03/29 11:57
→ :又跳回這邊了 法院已經說發信主義8F 03/29 11:57
推 :發信主義就科科了9F 03/29 11:58
推 :10F 03/29 11:58
→ :發信主義跟有收到通知就不是一回事11F 03/29 11:58
→ :反正板友可能比法官知道的還多吧12F 03/29 11:58
→ :法官一定是被蒙蔽才會三審皆輸
→ :法官一定是被蒙蔽才會三審皆輸
→ :講發信主義卻還強調有人有收到通知不會很奇怪嗎?14F 03/29 11:59
推 :法官就算覺得王家可憐，違反程序也不能判他贏吧15F 03/29 11:59
→ :然後違反程序又是建商的把戲
→ :然後違反程序又是建商的把戲
→ :我把判決看完了，我感受到法官對於王家跳針的無奈。17F 03/29 12:00
→ :行政法院只管政府執行有沒有牴觸相關法律規範18F 03/29 12:00
推 :發信主義+預設同意 科科19F 03/29 12:00
→ :先不講法 住在那邊 發現前後左右都被拆光了 不會很可怕嗎20F 03/29 12:00
→ :從判決書的意思，法官也根本不在意有沒有真的收到通知21F 03/29 12:00
→ :王家會輸一點都不意外22F 03/29 12:00
推 :整天說惡法亦法的人腦袋不知道在裝啥23F 03/29 12:00
→ :王家一直跳針說 你為什麼不把其他人也劃進來24F 03/29 12:01
→ :哪天某人家被拆了我們也來說一點也不意外吧25F 03/29 12:01
推 :這個正義騎士之前是在樂揚阿 雖然現已離職26F 03/29 12:01
→ :為什麼只畫我們家27F 03/29 12:01
推 :發信主義+預設同意 科科28F 03/29 12:01
→ :但是文林怨是牠們那時候設計的29F 03/29 12:01
→ :法官有解釋為什麼只要發信主義 大概也沒人去看30F 03/29 12:02
→ :判決還認為都更審議會都開過很多次會才通過所以沒問題咧31F 03/29 12:03
推 :其實有些質疑就跟王家打官司的方法一樣32F 03/29 12:04
→ :一直跳回 你沒有論斷事實，卻沒有舉證事實。
→ :一直跳回 你沒有論斷事實，卻沒有舉證事實。
→ :發信主義就是有沒有真的收到不是重點,建商寄張白紙也算34F 03/29 12:05
推 :舊文照推35F 03/29 12:05
推 :發信主義+預設同意 科科36F 03/29 12:05
→ :然後說 你為什麼不拆郭元益，只拆我們家37F 03/29 12:06
推 :發信主義+預設同意本來就很科科38F 03/29 12:06
→ :發信主義是對的 預設同意並沒這回事39F 03/29 12:07
→ :發信主義+預設同意 = 科科40F 03/29 12:07
推 :有人每篇都在跳...超讚的41F 03/29 12:07
推 :以後記得常跑郵局確認信件，也要多問問PTT鍵盤專家。42F 03/29 12:08
→ :上班的記得要留假可以請以防必須去參加什麼說明會，
→ :不知道路的也記得多來問問PTT鍵盤GPS。
→ :上班的記得要留假可以請以防必須去參加什麼說明會，
→ :不知道路的也記得多來問問PTT鍵盤GPS。
推 :還有鄰居家的信也要尋看看是不是有不小心寄錯的45F 03/29 12:10
推 :其實判決書也說公聽會儘在參考，對實施者沒有拘束力46F 03/29 12:11
→ :有沒有參加根本沒差 多數決說要拆你家就乖乖給拆就對了
→ :有沒有參加根本沒差 多數決說要拆你家就乖乖給拆就對了
推 :王家打行政訴訟的時候應該沒請律師48F 03/29 12:12
→ :然後就有人抱著惡法和依惡法裁決的判決書振振有詞49F 03/29 12:12
推 :有50F 03/29 12:12
→ :如果不照法律 要照鄉民的正義來判斷嗎?
→ :如果你的正義跟我的正義不一樣怎麼辦
→ :如果不照法律 要照鄉民的正義來判斷嗎?
→ :如果你的正義跟我的正義不一樣怎麼辦
推 :等等..是誰告訴你王家什麼都沒得到??53F 03/29 12:13
噓 :多數決就過了 干發信主義啥事? 發不發都得拆54F 03/29 12:13
推 :法律可能有瑕疵，但我找不到更好的標準。55F 03/29 12:15
→ :我們都說惡法亦法，不過這是我們這種風涼人講的風涼話56F 03/29 12:15
→ :如果現在不用照法律，不要拆王家，都更法要幹嘛57F 03/29 12:15
推 :為何王家在官司敗了之後沒提釋憲 明明還有機會啊58F 03/29 12:15
→ :真是幫建商護航不留餘力59F 03/29 12:16
→ :看吧 直接把人打成護航就好了60F 03/29 12:16
→ :標準護航還怕人說啊61F 03/29 12:16
→ :幫自己認為對的事護航就會被抹顏色.有啥好意外的62F 03/29 12:17
→ :設身處地去想，如果你有一天也會落得這樣田地再來講正義63F 03/29 12:17
→ :發信主義 實際上就是說 不用通知到也行 故意不通知也行64F 03/29 12:18
→ :都更法 本來就是對建商極度有利的法律呀
→ :都更法 本來就是對建商極度有利的法律呀
→ :通知跟通知到,在法律層面上本來就是兩碼子事情66F 03/29 12:18
→ :都更法最大的獲利人是多數住戶再來才是建商
→ :都更法最大的獲利人是多數住戶再來才是建商
→ :建商絕對獲利比住戶大好嗎...68F 03/29 12:20
→ :住戶的利益都比建商大的話怎麼會有那麼多都更爭議69F 03/29 12:20
推 :照法律至少我知道會怎麼死，照鄉民的正義我不知道怎麼死70F 03/29 12:20
推 :恩 真正護航的來了 呵呵71F 03/29 12:20
→ :爭議? 贊成的當然不會吵 反對的一定會吵 很正常吧72F 03/29 12:21
→ :那憲法保障人民的基本權利咧?法律某種角度來看更不是絕對73F 03/29 12:21
推 :噗 看到住戶利益大於建商利益我就笑了74F 03/29 12:22
→ :既然建商沒啥利益，那他們急著賣預售屋幹麻？
→ :沒賺頭的事幹麻冒著要賠錢的風險？
→ :阿就慢慢來就好啦，預售屋等劃地確認後再賣不好嗎？
→ :既然建商沒啥利益，那他們急著賣預售屋幹麻？
→ :沒賺頭的事幹麻冒著要賠錢的風險？
→ :阿就慢慢來就好啦，預售屋等劃地確認後再賣不好嗎？
推 :建議蒐一下kutkin之前po有關判決的文章就很清楚王家搞什78F 03/29 12:26
推 :護航工讀生還真忙 每篇都要幫建商消毒79F 03/29 12:34
→ :護航工讀生 請問你們寫一篇領500嗎80F 03/29 12:35
推 :說別人幫建商消毒的要有人家跟建商有關係的證據喔81F 03/29 12:36
推 :推一個 所以法律基本上是正確的吧82F 03/29 12:41
推 :不是預設同意嗎？83F 03/29 12:44
推 :再推一下推文的kutkin大 鄉民正義真的是....84F 03/29 12:45
推 :住戶獲益最大 XDDDDDD85F 03/29 12:46
推 :法律正義？ 科科86F 03/29 12:47
推 :解釋得很清楚，推～87F 03/29 12:51
噓 :老話一句,自己選出來的人,怪誰~這種鬼島大家要認命點88F 03/29 12:57
推 :推啊89F 03/29 13:05
推 :清楚90F 03/29 13:11
推 :發信主義本身就預設同意了,只不過把預設同意換個文字91F 03/29 13:19
→ :不來就當作權力不行使XD
→ :不來就當作權力不行使XD
推 :快m啊93F 03/29 13:25
推 :推94F 03/29 13:34
推 :自己住的家被活活剷掉,只為了別人要的休閒綠地95F 03/29 13:43
→ hachime …
→ :建商估價有問題可以打行政訴訟吧97F 03/29 13:55
推 :整理得很好 推~98F 03/29 13:57
噓 :新聞挖挖哇這種搞笑節目居然有人認真?99F 03/29 14:15
→ :鄭前天還在節目裡說根據憲法蒙古是我們的,無知得令人害怕
→ :鄭前天還在節目裡說根據憲法蒙古是我們的,無知得令人害怕
→ :護航工讀生至少還有500可領 有些人免費幫建商護航101F 03/29 14:19
→ :身家被奪得一乾二淨?!! 我傻了...有補償金還要吵國賠耶102F 03/29 14:30
→ :還有都更後 他要不要也會分一戶?
→ :還有都更後 他要不要也會分一戶?
推 :若今天核心地段同意率 100% , 換句話說打好政商關係後104F 03/29 14:38
→ :可無條件往外擴展 5% 的戶數,因此土地可以爆增,並且國賠
→ :可無條件往外擴展 5% 的戶數,因此土地可以爆增,並且國賠
推 :推106F 03/29 14:42
推 :推清楚說明107F 03/29 15:46
噓 :拆超爽的108F 03/29 16:04
推 :感謝釋疑109F 03/29 21:42
--
(￣︶￣)ｂ anarchy87, joe7716823 說讚！
※
choreography
轉錄至看板 Bungeechicken (使用連結) 時間：2012-03-30 10:02:12
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