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※ 引述《crossmyheart (我發誓)》之銘言：
: 讓我來拋磚引玉一下 看有沒有更專業的分享
: 建商是這樣操作的
: 買地-->養地-->蓋房-->售屋
: 這四個步驟好像跟銀行都沒關係 但其實銀行在這四個階段中都給建商融資
: 也就是建商買一塊地來 二話不說先抵押給銀行再借一筆錢來(借多少看銀行 有的超貸)
: 所以建商在養地這段期間 只要付給銀行幾%的利息錢
: 借來的錢看是要拿來買建材還是打廣告 房子蓋蓋蓋 (賣預售屋的話已經在跟屋主收錢)
: 蓋了一批房子
: 你一定想說 建商應該很急著賣掉轉現金吧  不~蓋好的房子 又拿去抵押給銀行
: 這次用的是貨品類的擔保抵押 再借一筆錢來 看要買新地 再蓋房子
: 還是去打二呆宅之類的誇張廣告
: 所以才有建商惜售的這種說法 反正他的資金槓桿可以玩到幾百倍
: 桃園一坪都可以放到3X萬起跳 也沒差 慢慢賣
: 那銀行在屋主交屋後 假如跟建商指定的銀行配合 又可以跟屋主收到房貸利息
: 所以只要建商跟銀行配合的好 銀行放款比沒有被控管
: 房價怎樣也不會掉 消費者就是傻傻看建商銀行炒房
: 年輕人就被洗腦當屋奴
補充一些資料：

我瞭解各位為什麼大罵建商無良


做一個簡單成本分析給各位看


我舉北部一個實際案例給鄉民看看
內容有稍微修改

北部：
時間約2010年
一塊土地800坪
一坪設50萬
容積設560%
可銷售面積＝4480  不去算容積獎勵等

4480X13萬＝5.82億

建材用普通的  10萬/坪

50X800=4億            土地成本
4480X10萬=4.48億      營建成本
8.48億Ｘ10%＝0.848億  管銷費用

總銷金額9.328億Ｘ利潤15%=10.7億元


10.7億/ 4480=23.9萬

30坪Ｘ23.9萬=717萬


2010開始興建預售  當年完銷 當時市價約40萬

建商賺走1.4億元


2010銷售時價錢        約40萬
2013年現在行情        約60~65萬

那中間一坪20萬誰賺走了？


答案就是投資客＋當時買房子的人
30X20=600萬  現賺約一倍

至於現在土地50萬/坪在台北可能很少了

會撐起房價的其實是地價

表面上看賺很多的是投資客

其實賺更多的是地主..根本就是暴利








至於南部普通透天的估算如下

南部：
假設土地在台南
假設蓋透天就好
最基本型的房子

土地25坪 蓋50坪

土地一坪抓10萬


一坪營建成本抓7萬
七萬算普通的



50X7=350萬   營建成本a
25X10=250萬  土地成本b
600X10%=60萬 管銷成本c

660X15%=100  利潤


a+b+c+=660  +100利潤＝770萬元

所以造成現在南部透天隨便
也要超過隨便破800萬  這價位在市區摸不到邊..
台南市區一點周遭土地10根本買不到
可想而知高房價剛好而已

至於為什麼房價不跌？

我想主要分兩點

1.利率低
2.股市低

你想錢會跑到哪裡去？
當然是不動產
最重要的是失能的政府  不去抑制高房價帶來的影響
反而提供更多優惠利率跟政策


再說這幾年房地產漲太多了

建商口袋都越來越深

至於現在會想買房的人

買的就是預期心理

應該是說

合理房價＋未來預期心理＝現在誇張的價格



在八卦版ＰＯ文沒八卦會被噓


1.
說實在要好好稱讚國稅局一下

投資最近很慘就是查的很嚴

搞得一堆人還去自首

不然會被罰好幾倍

這實在太厲害了

首先
發公文給建商
發公文給代銷
發公文給投資客

ＥＸ:
A當初買500萬
後來轉單給其他人B 650萬
國稅局發文給各單位後對照金額不符

650-500=150要補繳交易所得
被抓到要被多罰

另外建商因為開發票問題通常不會配合作價
當初賣你500 發票都開了怎作假？
所以鄉民要是你有此類情形  還是乖乖去補稅吧..
最近查的很嚴喔  ^_^











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