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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2016-12-28 17:44:08
看板 home-sale
作者 popobang (popobang)
標題 Fw: [爆卦] 大陸專業分析台灣房市
時間 Wed Dec 28 12:34:37 2016


※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1OOpNvnv ]

看板 Gossiping
作者 popobang (popobang)
標題 [爆卦] 大陸專業分析台灣房市
時間 Wed Dec 28 11:48:07 2016


等我一下轉成繁體字 版主

對岸專業網民分析台灣房市狀況,
可供大家參考,雖然說簡體字也是426,
但文章也是有參考依據來看,裡面也寫到大陸人對台灣房子沒興趣

繁體字20字


網址:
m.sohu.com/n/456237283/?_trans_=000115_3w

前言:

相比美国、加拿大和澳大利亚,台湾从来不是大陆人海外投资的热点地区,甚至远不及香
港在大陆人心中的地位。


而台灣的房地產市場經歷了幾度漲跌,在2008年金融危機後上漲至去年轉跌。另一邊,台
灣市民也在抱怨房價越來越高,買房貴、買房難成為了普通民眾的最大難題。

與大陸相同的是,投資性需求在上一波上漲中占了很大比例,而下跌卻有礙於政策的限制
和需求的下降。那麼,台灣房價有沒有泡沫?有投資價值嗎?本文對台灣房產市場進行初
步分析,以供參考。


先來看看台灣整體的經濟狀況:
台灣GDP年增幅 ↓↓↓
http://i.imgur.com/Q92lBBe.jpg
[圖]
 


明顯看到,經歷了2008年全球金融危機後的台灣,在2010年迅速恢復,從2009年的-8.8%

的大幅下跌到10%的增幅,增長了近20%;但從2010年後,台灣經濟便開始漫長下行期,直
到2015年再次陷入負增長區間。


再來看台灣的整體房價走勢(數據來源:台灣內政部統計處)↓↓↓
http://i.imgur.com/TnG5X0n.jpg
[圖]
 

台灣整體房價在1.2萬-1.4萬人民幣元/平方米,從2008年至今漲幅達30%,但近三年僅上
漲4%,相比其他歐美國家,或者新加坡香港,都差得很遠。與大陸相比,台灣整體房價相
當於二三線城市的水平,如合肥、武漢、鄭州等。



台灣6都市房產平均單價(數據來源:台灣內政部統計處)↓↓↓

http://i.imgur.com/iSrsIP8.jpg
[圖]
 



台北市房價與北北上深對比(數據來源:台灣內政部統計處與中國指數研究院)↓↓↓
http://i.imgur.com/mU36sM7.jpg
[圖]
 

台北是個例外,其房價明顯“鶴立雞群”,2016年3月平均單價達3.6萬元/平方米,與北
京上海相差無幾,新北市位於第二檔位,3月均價為1.8萬元/平方米,其他主要縣市則在1
5萬元/平方以下。


受益於上世紀末的高速經濟增長,台北市房價也快速爬升,遠超北上深,而在近年中國經
濟持續高幅增長時,台灣經濟增長乏力,台北房價也慢慢被北上深趕上,在今年初房價暴
漲後,被深圳反超。


但台灣房價在2014年後漲幅不斷收縮。在住宅價格指數對比中,從2014年3季度開始有城
市房價下跌,而在2015年下半年,6個主要城市房價均呈下跌之勢,且跌幅不斷擴大。

台灣及6都市房價指數較上季增幅(數據來源:台灣內政部統計處)↓

http://i.imgur.com/Qdn2sSI.jpg
[圖]
 


台北和新北市跌幅最為明顯,2015年四季度台北跌幅達3.5%,也是近十年來首次連續三季
下跌。而近三年來,台北市房價跌幅達10%!

台灣的房地產存在泡沫嗎?

判斷房地產市場是否存在泡沫標準不一,我們以房價收入比、貸款負擔率、房價租金比等
幾項主要指標來衡量台灣房地產市場是否存在泡沫。

台灣房價收入比(圖片來源:StockFeel)↓↓↓

http://i.imgur.com/ypyyJ5k.jpg
[圖]
 

國際公認正常範圍內的房價收入比為3~6倍,而2014年台灣整體的房價收入比達到了8.41
,高於正常水平。台北和新北市更是高達15.73倍和12.78倍,也就意味著台北市民不吃不
喝拚命工作15.7年才能買得起一套房子,若再加上生活開銷、房產稅(台灣每年需繳房產
稅)等開支,估計這一時間擴大至20-40年。


而同一時間,內地35個大中城市2015年的房價收入比均值為10.2,高於台灣,其中深圳高
達27.7倍,上海(20.8倍)、北京(18.1倍)、廈門(16.6倍)都要高於台北市。

貸款負擔率(圖片來源:StockFeel)↓↓↓


http://i.imgur.com/5fiuSiZ.jpg
[圖]
 
正常标准的房贷负担率低于33%,台湾整体为35.6%,也高于正常标准。台北和新北市更是
高达66.6%、54.1%,以为着每个家庭每月所得一半以上甚至三分之二都要还房贷,压力还
是很大的。


不动产余额占GDP比(图片来源:StockFeel)↓↓↓
http://i.imgur.com/Lkw77vk.jpg
[圖]
 

不动产余额为购房贷款、房屋修缮贷款和开发商

贷款的总和,也可称为不动产授信余额,
国际上将此比例是否超过40%作为房产泡沫化的警戒线,而台湾的占比最高时接近50%。而
在2010年,台湾推出选择性信用管制,也使得不动产余额连续四年下降,但仍高于警戒线




房價租金比,也即房屋價格與租金的比例,計算購房後出租多少年才能回本,正常標準在
20倍(即20年)以下,而台灣的房價租金比高達64倍,全球第一,意味著房東需要64年才
能收回購屋成本,少年郎都熬成了白髮翁。



房价租金比(图片来源:StockFeel)↓↓↓
http://i.imgur.com/AcB2NTX.jpg
[圖]
 

投資性需求占比(圖片來源:StockFeel)↓↓↓

http://i.imgur.com/bwYgja4.jpg
[圖]
 
投资性需求占比,显示楼市中的投资性需求是否过高,一般标准为20%以下,台湾的这一
比例从2012年四季度开始超过正常标准,2014年底仍为23%,投资风气仍存在。

空屋率(图片来源:StockFeel)↓↓↓
http://i.imgur.com/xG1wHCf.jpg
[圖]
 
空屋率(房屋空置率)越高,意味著自住需求不高,可作為判斷房地產泡沫的指標之一,
正常範圍低於10%。台灣的空屋達156萬套,空置率接近20%,且六個主要都市的空置率均
在紅線以上。


從以上6項指標綜合來看,台灣全部超過正常值,因此目前的台灣房地產市場泡沫是存在
的,尤其是台北市和新北市,泡沫明顯。再加上目前台灣人口老齡化嚴重,購房需求下降
等因素,雖然房價有所下跌,但對於台北民眾來講,購房成本依然難以負擔。



供需關係才是樓市變化根本原因

2008年來持續上漲的房價使得民怨載道,政府也不斷出台一系列措施打壓房價,但收效甚
微。而2016年1月1日政府推出房產稅和地價稅正式合一,解禁奢侈稅等政策,寄希望降低
購房成本來打壓房價上漲,如今還看不到效果。


台灣房價下跌並非首次。過去25年來,台灣房價經歷過四次大小暴跌,包括1990年房市股
市萬點齊反轉、1997年亞太金融危機、2003年SARS疫情、2008年全球金融危機。除去後三
次系外部因素引起外,1990年的暴跌則是因政府出台調控措施,被稱為“黑暗1990年代”
,其經驗也更值得借鑒。


1970年代開始,台灣經歷了相對高速發展階段,80年代後期貨幣充足,也造成大量熱錢流
動,經歷了城市化、8%-10%的高GDP增速和較高的通脹時期。其間,1989年經歷了股市瘋
狂高漲和泡沫破滅。



而台灣房價的起伏跟隨經濟的發展而變化。從1970年開始,台灣房地產市場高速成長,80
年代緩慢增長,90年代卻開始衰退。1988年台灣房價相比70年代漲幅達到了97.2%,台北
核心區的上漲達到了200%,大批熱錢和投機投資行為進入樓市,推高房價,與目前大陸的
房價形勢很類似。


於是,台灣政府開始出台一系列調控措施,開始追查購屋資金來源並緊縮銀根,限制房地
產信貸放款,對空地限期完工、對兩棟以上房屋課徵累進稅率等。本次動作之大,直接導
致台灣股市崩盤,戳破了股市泡沫。1990年開始,房價下跌,並長期保持低迷。


而從2008年至今的樓市,則與1980年代頗為相似。起因是2008年政府降低了贈與稅和遺產
稅,吸引大量海外資金迴流,但有沒有限制不准進入房地產業,造成投資和投機盛行,一
直上漲至今。


但從去年開始的下跌,卻不同於90年代政府主動刺破泡沫,最根本的或許還是供應關係上
。一個被容易忽略的數據是,目前台灣的住宅存量已經超過家庭總戶數,也就是在宏觀上
,供應超過了需求。


這也反映出購房需求的進步一下降。據台灣內政部不動產資訊平台數據,自2013年開始,
台灣整體購房需求呈直線下降,或許成為主要原因。

台灣住宅購房需求趨勢(數據來源:台灣內政部不動產資訊平台)↓↓↓


http://i.imgur.com/ahteGRc.jpg
[圖]
 

而我們從台灣市場中跳脫出來,從週期看,如今的台灣房地產市場又陷入另一個下跌週期
中。雖然房價不可能一直跌下去,而縱觀整體經濟形勢、政治因素和長期人口結構,台灣
的房價至少需要4-5年時間恢復,或許2020年是一個關鍵時間點。


結束:


從台灣房地產市場的過去,總能看到大陸北上深的影子。同是中國人,具有相同文化的根
底,對家庭有相同的傳統觀念,對消費和住房具有相同的心理狀態。而經濟發展經歷的歷
史時期基本重合,因此,台灣尤其是台北市的樓市走向,更具有可比性和借鑒意義。


與台灣相同的是,大陸的房地產市場百分百是在泡沫中;但是與台灣不同的是,房地產是
大陸的支柱產業,政府不敢主動刺破泡沫,這引發的連鎖性危機可能要比想像的嚴重。

四小龍的威名如今只留存在舊日江湖之中,相比新加坡、韓國和香港,台灣掉隊的步伐太
大。今年的“5?20”新局交替,小馬哥給蔡英文留下的連續三季度經濟負增長的“爛攤子
”,台灣民眾對於未來的期待,或許要擱淺一段時間了。







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kent: 掰1F 12/28 11:48
snsdakb48: 掰2F 12/28 11:48
leehanhan: 883F 12/28 11:48
qw530817: 殘體掰4F 12/28 11:48
jorden: 掰5F 12/28 11:48
perry429: 殘6F 12/28 11:48
DIDIMIN: 台灣自己人都先炒一波了,中國人當然不會過來炒7F 12/28 11:48
OOCCO: 殘體8F 12/28 11:48
mithralin: 簡體文+中港澳媒體掰9F 12/28 11:49
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wwf1310: 殘體字  操13F 12/28 11:49
STi2011: 一路好走14F 12/28 11:49
dirubest: 繁體不滿20字15F 12/28 11:49
Luke2000: 滾!16F 12/28 11:49
REXA: 關鍵字:同是中國人17F 12/28 11:49
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SuperKMT: 簡體字 掰19F 12/28 11:51
guitar0225: 殘好殘滿20F 12/28 11:51
rofellosx: 翻譯:中國人不想投資台灣21F 12/28 11:51
yzfr6: 殘體字, 沒腦袋的一群人, 是有多懶, 請/请 是有簡到哪裡去22F 12/28 11:51
shiriri: 殘體字滾23F 12/28 11:51
※ 編輯: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 11:54:59
assotr: 笑死人  薪資沒超越 房價卻超越   這有什麼好得意的24F 12/28 11:52
SonyXperiaZ3: 簡體字違反版規 Bye25F 12/28 11:52
chu122408: 幹你媽傷眼26F 12/28 11:53
cul287: 下去領錢吧27F 12/28 11:53
wind93: 先分析你們垃圾人民幣和爛股市28F 12/28 11:53
TWCYH: 殘體Bye29F 12/28 11:54
KillerMoDo: 哎呀 這殘體看到我的眼睛有點痛30F 12/28 11:54
swbthj: 非洲大陸?31F 12/28 11:54
q0054124: 台灣的房價真的太高~32F 12/28 11:55
※ 編輯: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 11:57:09
vowpool: 工沙小 滾啦33F 12/28 11:55
kimkim9988: 中國人沒那麼笨,來幫下車34F 12/28 11:55
lolikon: 槓看到殘體先噓35F 12/28 11:56
DataMaster: 台北市房子的租金報酬率真的有夠低 所以當房價不再漲36F 12/28 11:56
DataMaster: 便宣告台北市房子根本一點都沒價值
noabstersion: 不會轉繁體喔?38F 12/28 11:56
alpha008: 殘體字看起來超痛苦 眼睛好痛39F 12/28 11:56
elmoman: 看到腦殘體先噓40F 12/28 11:57
kenro: 殘體字看了好痛苦  可以好心幫忙轉譯嗎 外國文不好看41F 12/28 11:59
※ 編輯: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 12:02:44
ymx3xc: 888888888888888888888888888888888888888哈哈哈42F 12/28 12:02
a51062004: 殘體字看得很痛苦43F 12/28 12:03
onlyhuman: 8844F 12/28 12:03
boomlin: 傷眼 支那賤畜殘字 滾45F 12/28 12:06
qazwsx176: 轉繁體不難,有沒有心而已。直接END的人路過46F 12/28 12:08
shiriri: 板規看清楚47F 12/28 12:10
※ 編輯: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 12:11:18
※ 編輯: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 12:30:43
BingBaKing: 屁民分析48F 12/28 12:14
pachingoman: 殘體還好吧,不然誰找一篇繁體也寫這麼詳細的來看啊49F 12/28 12:14
li11223344: 寫的是很好啦...可是應該轉成正體的50F 12/28 12:15
storyo11413: 分析一堆還不是沒競爭力的藉口 請快買房加入溫拿組51F 12/28 12:18
kimgordon: 我覺得這篇不錯52F 12/28 12:22
StevoWu: 意思是2020年才能進場嗎?不然又要漲了?53F 12/28 12:22
bightm12400: 有分析給推,這個版真的有病逢中必反54F 12/28 12:23
BingBaKing: 有殘體有推55F 12/28 12:26
aska13: 講得好像政府不讓泡沫破,泡沫就不會破56F 12/28 12:27
trchen: 其實很客觀 畢竟是從外國的觀點看台灣57F 12/28 12:31

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
※ 轉錄者: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 12:34:37
bbdirty5566 
bbdirty5566: 台中無感1F 12/28 12:55
HarryHTC: 台灣房市靠外勞就噴了~~不用強國人担心!2F 12/28 12:57
jo78jo78: 台中逆轟高灰,狂漲50%3F 12/28 13:02
kevin28: 台中逆風高揮~沒漲個100%絕不放手4F 12/28 13:07
rosemoli: 我覺得寫得還不錯 謝謝Po文 如果能轉字體更好5F 12/28 13:23
carterdunk:6F 12/28 13:35
nelley: 其實寫的不錯7F 12/28 13:35
piliwu: 寫的很好也很專業,數據分析相當完整8F 12/28 13:40
turgnev: 沒考慮外勞買盤?果然是外國人不懂臺灣房市。9F 12/28 13:40
troubled: 寫的不錯阿  不過台灣灌水坪  實際比這更糟10F 12/28 13:44
s02579: 有理有據 令人幸福11F 12/28 13:49
seedhorse: 寫的很好呀12F 12/28 14:10
black205: 同你屁個中國 老子不認五星狗毛書 要自由民主13F 12/28 14:16
HuangJS: 講的很好, 勿以字廢言14F 12/28 14:22
QQeevv: 爽,跌爆它15F 12/28 14:28
Mars973062: 寫的不錯啊 數據也都有引據 看殘體就噓是..?16F 12/28 14:31
gogin: 還好你有翻譯  不然1-7等你17F 12/28 14:33
gogin: 是1-9
ansoneye212: 再存個4 5 年錢進場差不多19F 12/28 14:36
good5755: 其實有講跟沒講一樣 總結是房價太高但大陸更高20F 12/28 14:44
good5755: 只是把資料分析一下 這誰都會好嗎
good5755: 很多細節 交通 都市重劃 土地 公設 都沒講 是要參考啥小
Mars973062: 誰都會也沒見有其他人或是你來寫23F 12/28 14:58
geniusw: 台中無感24F 12/28 15:04
ftrain: 台中無感25F 12/28 15:15
lucifero:        咦?? 不是說大陸人都來台灣掃房?26F 12/28 15:19
raymonkey: 認真一問27F 12/28 15:32
raymonkey: 台中無感的意思是~
qwert1122: 整篇重點就是有泡沫 和人口紅利反轉 供需改變29F 12/28 15:36
qwert1122: 還在嘴會噴上去的 只是想抓交替而已
raymonkey: 台中現在買進,會跌嗎?31F 12/28 15:37
kevin28: 因為此版某鄉民每次推文都只推台中無感...所以大家就...32F 12/28 15:38
kevin28: 不管新聞寫的多生動~只要有跌的新聞就會出現推文台中無感
odbc: 台中無感的意思就是台中不知為何一直緩漲 T_T34F 12/28 15:48
odbc: 彷彿是平行世界...
raymonkey: 台中南區緩漲喔?36F 12/28 15:49
raymonkey: 我還以為全台房價都在跌
ebv: 好像一堆鄉民是台中房產專家 怎不寫一篇台中XX點燈調查系列?38F 12/28 15:50
raymonkey: 謝謝樓上提供資訊39F 12/28 15:50
for3: 我才不信呢!外勞跟陸資來台灣掃貨都來不及了 XD40F 12/28 16:06
s8752134: 每次看到台中無感都會會心一笑 XDD41F 12/28 16:19
Taohsinchun: 大陸人沒興趣?那開放買房也沒差,快說服小英42F 12/28 16:20
popobang: 早就開發大陸人買房,無言43F 12/28 16:36
popobang: 很早就有大陸購買台灣不動產條例
previa: 說殘體字滾的人我說你他媽標題寫大陸專業分析45F 12/28 16:38
previa: 你他媽手賤自己愛點看一看又愛罵 你怎麼不去做死
fytnship:                    只能說 旁觀者清47F 12/28 16:48
kkk242526: 台中有感48F 12/28 16:53
popxpopxpop: 分析多了數據,結論跟很多人類似49F 12/28 16:54
Amewakahiko: 這篇的貢獻是 數據這麼好查 空空多多不要再靠感覺了50F 12/28 17:08
take99999: 說得很客觀,給推51F 12/28 17:23
iele: 台灣沒有更大幅度開放中國人購買房地產 所以原作者更需要分52F 12/28 17:27
iele: 析的是把那些中國城市房地產的指標
iele: 那些數據會更為精彩
rockhart: 台中妹多又正,小三集散地,買的都是有錢人,自然緩漲。55F 12/28 17:29

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