※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2017-07-30 15:06:44
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作者 標題 Re: [閒聊] 有人只看總價買房嗎
時間 Sat Jul 29 21:12:41 2017
這是投資客賺錢的空間之一.
通常真實市場是...
坪數小的時候看總價,坪數大的時候看單價.
當然細節還是會有模糊地帶,並不是絕對.
但..也因為有模糊地帶,所以...我們黑心投資客就可以在其中爽爽撈錢.
我兩年前買了電梯一間2房,15坪190萬.
上上個月,兩年一滿可以用舊制,就賣掉,24x萬..
我買的時候買單坪12,賣得時候賣兩房兩百五...XD
同樣的,我還有一間兩房車位,在兩個月滿兩年,準備要賣300萬,我進貨,190+35萬(車位).
投資客很愛收一房一廳改兩房,收兩房改三房...
台北尤其被玩到爛..所以台北很多13坪兩房,16坪三房(建坪喔)
當然也不是每間都可以改,所以通常要看過,可以改才改.
(主要關鍵就是,對外窗戶)
只要一旦多改一間房間出來,價格立刻三級跳..
因為,兩房就是兩房的價格,三房就是三房的價格.
也同樣的,那些兩房改一房一廳,三房改兩房的物件,通常都超難賣.
賣掉的價格通常也都比正常格局低很多.
這就更不用說甚麼兩戶打通.....這就只能更賤價賣.
而我們投資客自然,當你賠錢賠得夠多賣的時候,我就買回來,再把你兩房改回三房.
立刻價格又回到標準價了.
而兩戶打通的,到後來我們一定又改回兩戶分別賣掉...XD
基本上我們這時候要站回鋼性買盤的角度去思考.
為啥要買兩房,因為你需要兩個格子,也許一間小孩住,一間自己住.
為啥要三房,因為你需要三個格子,一間老媽住,一間自己住,一間小孩住.
所以真正最底線的東西叫"房間數".
買家必須先滿足她需求的房間數後,才可以思考它的坪數.
這是需求的優先順序問題...先房間數在坪數.
所以,當市場兩房全都三百萬...你又是窮人買不起.
這時候出現一間250萬的迷你兩房..
你覽趴壓著也只能買了....
而別忘了市場是窮人多還是有錢人多??...
那..當出現迷你兩房250萬.淺在買家會比300萬兩房的人少嗎?
這時候甚麼單坪多少??...你有本事挑剔,那你去買300萬的正規隔兩房阿.
我自然賣給覽趴壓著也必須買的買家就好了,幹嘛賣給你.
這就是小坪數看總價的原由.
這種現象在租屋市場尤其清楚.
租屋市場是非常直接反映剛性需求的市場...
一般兩房同屋齡,在高雄大概都在一萬一到一萬三....
我手上有三間迷你兩房,坪數都是15坪,全都租一萬...
我手上有三間迷你兩房,坪數都是15坪,全都租一萬...
你買300萬,2x坪含基本家具,租一萬一,一萬二..因為你是兩房.
我買190,15坪含基本家具,租一萬比你便宜一點點...但是還是差不多,因為我也是兩房.XD
反過來大坪數就不一樣.
大坪數買家是買爽,他們買的不是硬性需求...它們挑物件大多都是在挑"爽"
因此...多少爽決定多少價位.
所以坪數更大,自然價位會拉高...
so..大坪數就會回歸看單坪價.
興富發在高雄推了三個案子,全都瘋狂熱銷.
大悅,民生香榭,博愛香榭....
還有點打到旁邊15F的新兩房...
因為興富發推的是18~20坪的兩房,低樓層400上下,高樓層帶車位也才600有找.
然後29F有豪華公設(因為高樓層,樓地板面積大,所以打造的公設等級比15樓強很大)
所以打到附近15F的兩房案子...
之後市政府還因此立刻改變規矩,限制地下室樓層,嚴查車位戶數比等等.
用其他手段逼建商不再蓋這種迷你坪數兩房.
所以高雄這種迷你兩房案就此絕種...成了絕版品.
包含興富發本來還要複製的第四棟後譯案(現在在改變建照中),甲山林都心願等等.
他們的建照也都因為市政府的刁難而發回修改.
so...之後兩房大概坪數又會回到23~25左右.
而興富發的這一手,操作的就是"總價"的奧義...
一般兩房要多少?...你看星亞都沒車位,動不動就七八百萬.
一般兩房要多少?...你看星亞都沒車位,動不動就七八百萬.
買家看了一下15F的5樓兩房,這邊要650好了,興富發的5F,只要430.
請問....他做何感想??
當然坪數有差,一個24坪,一個18坪...
但是這時候,他會想"阿樹幹的勒,差兩百萬,為了不買新屋就會死得病,忍一忍好了"
所以...650被打到了.
阿就更不用說,29F均攤下,同樓層的單價,一定比15F便宜..
也就是29F的10F,單坪價一定比15F的10F便宜...這是成本均攤的問題..
所以...小坪數看總價,大坪數看單坪.
這在建商的操作競爭手法中,也可以看到很多案例...
另外一點.
老屋坪數越大,單坪越便宜..
因為老屋的"爽"度已經大幅下降.
所以大坪數失去"應性需求"..爽度又下降,造成坪數價值下跌.
才產生的這種現象.
當然這種東西,大多都被改套房的便宜收去改套房出租就是了.
也算是有個缺口和支撐的基本價格.
但當然和一般坪數的剛性住宅需求價還是有差的...
投資客有很多種.
有一票投資客投資"爽"這種東西..
投資"爽"的投資客很刺激,那個價差變動很大....
但是相對的,風險也很大...
而像我們這種是投資"剛性需求"...
利潤比較死板,但是比較單純又直接...
這也是為啥同樣手上有兩千萬,我不會去買貝拉莫里,我會跑去買透天店面的主因.
風格不一樣...XD
就像談到,將來我蓋房子來賣.
我鐵定是走寶咖咖路線,而不是國泰遠雄路線...
但是我從來不否認,你要走"爽"的路線一樣可以賺到錢.
只是...操作和物件判定和物件處裡的概念以及手法會極大的不同就是了.
當然永遠切記,不要用A的大腦去玩B...你會被套到死掉.
你不要用剛性需求的角度去看豪宅,同樣不要用中產階級的角度去看公寓..
看公寓就是用窮人的角度,我只有60萬現金,月收入3萬想買房子安身立業....
而不是"公寓那麼老那麼破,誰要住公寓阿"的心態去思考.
同樣的,不要用"這邊這樣比較好住,這樣比較方便"的態度去思考6000萬的車庫別墅.
"仁武蓋6000萬賣鬼阿,誰買得起"...??
那東西不是賣你的,是賣旁邊工廠股東或是老闆的兒子的...
你用剛性需求去思考6000萬的別墅,就是你天大的盲點.....
不過當然,如果你都不買房子,單純只是嘴砲和看熱鬧.
你用剛性需求去思考6000萬的別墅,就是你天大的盲點.....
不過當然,如果你都不買房子,單純只是嘴砲和看熱鬧.
那怎樣想隨便你.
但當你要拿出幾百萬去買,無論是要自住還是要置產還是要投資.
千萬不要用錯腦袋思考錯產品...這樣你掉入陷阱後,沒人救的了你.
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推 : 推。買硬需求的案件投資客+1。最近剛脫手臺北兩房小公寓1F 07/29 21:19
→ : 。持有一年半。
→ : 。持有一年半。
推 : Good3F 07/29 21:19
推 : 哈哈 ceca真的誨人不倦4F 07/29 21:20
推 : 另外真的不要覺得投資客賣的房子貴。利潤主要來源是【成5F 07/29 21:25
→ : 本低】賣【行情價】。至於怎麼買到便宜房子？就是跟各家
→ : 仲介打好關係
→ : 本低】賣【行情價】。至於怎麼買到便宜房子？就是跟各家
→ : 仲介打好關係
推 : 實用8F 07/29 21:51
推 : 有點道理9F 07/29 21:57
→ : H板友，投資客也是分很多種，你說的只是其中一類10F 07/29 21:58
推 :11F 07/29 22:09
推 : 神....12F 07/29 22:10
→ : 用剛性需求去思考6000萬的別墅,就是你天大的盲點
→ : 神文
→ : 用剛性需求去思考6000萬的別墅,就是你天大的盲點
→ : 神文
推 : 完全正確，不管是租或者是賣，兩房改一房是一個很大的15F 07/29 22:15
→ : 錯誤，我手上就有一間兩房改一房的產品，的確比較難租
→ : 出去，我正在思考要不要把它改為兩房
→ : 這間應該是我投資生涯當中作的最錯的決定
→ : 錯誤，我手上就有一間兩房改一房的產品，的確比較難租
→ : 出去，我正在思考要不要把它改為兩房
→ : 這間應該是我投資生涯當中作的最錯的決定
推 : 西咖大一出桶好多文章 XD19F 07/29 22:35
推 : 因為實戰派比理論派有趣20F 07/29 22:41
推 : 投資只有贏家，沒有專家21F 07/29 22:42
推 : 這篇推一下 很多三改二的都賣很久22F 07/29 22:50
推 : 為什麼你的文章都這麼營養 多分享一些吧XD23F 07/29 22:56
推 : 不錯的心得觀點24F 07/29 23:02
推 : 有道理25F 07/29 23:05
推 : 嘴炮不如多出門比較實在26F 07/29 23:11
推 : 這就是現實...27F 07/29 23:23
推 : 終於出桶了 小心不要在罵髒話28F 07/29 23:54
→ : 終於可以看到這種好文XD
→ : 終於可以看到這種好文XD
推 : 在市場上打滾的果然比在鍵盤上打滾的有內容多了30F 07/30 00:04
推 : 神之又神，台灣房地之神CECA。31F 07/30 00:05
推 : 推32F 07/30 00:12
→ : 謝謝CECA大大分享很實用的資訊33F 07/30 00:13
推 : 樹幹是新梗嗎，幾乎每篇都有XD34F 07/30 00:16
推 : 空空首先要變聰明投客才有可能買便宜35F 07/30 00:26
推 : Ceca出桶 我猜這次可以撐三個禮拜36F 07/30 00:35
推 : 推37F 07/30 01:03
推 : 好文推，謝謝分享38F 07/30 01:07
推 : 博愛香榭真的很扯 完全搶不到最小坪數的兩房39F 07/30 02:15
→ : 缺點他的電梯少得可憐 如果要上去泳池爽要等很久
→ : 缺點他的電梯少得可憐 如果要上去泳池爽要等很久
這種物件其實在北部已經很多了.
主要是因為,他是迷你兩房,所以在評估的時候,預估的"住戶人數"計算上是ok的.
畢竟,她消防法規都可以過了....(會估算逃生通道和設備對住戶的比率)
一層13戶,但是估算住戶人數可能只等同一般正常三房一層4~5戶而已.
游泳方面也還好,很多規模型社區,住戶可能四百到六百戶一個游泳池.
並且都還是兩房三房四房這種等級的.
他們游泳池使用人數比率會遠高於博愛香榭.
不過當然,高雄人聽到甚麼一棟四百多戶兩三個電梯,都會很吃驚就是了..XD
不過當然,你說要真實管理以及住戶素質上.
她當然比不上那種大坪數一層兩戶的豪宅阿.
一分錢一分貨...這是永遠跑不掉的真理.
鈔票可以過濾素質...這是無法抹滅的殘酷的真理.
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 07/30/2017 02:24:40
推 : 投資課的市場已經很競爭了，別教太多技術啊41F 07/30 05:35
推 : 已讀42F 07/30 06:18
推 : 推43F 07/30 08:42
推 : 推44F 07/30 09:33
推 : 實務市場派~~哪時候要轉建商阿XDDDDD45F 07/30 09:59
推 : 推46F 07/30 10:02
推 : 推47F 07/30 10:09
→ : 好.假設坪數不小.總價跟單價都便宜.那要看哪種XDDDDDDDD48F 07/30 10:45
推 : 240-190。50w. 仲介費15w. 雜支5w 房租兩年20w. 大49F 07/30 10:55
→ : 概賺45w 左右
→ : 對身價破e的ceca來說這錢也太難賺了吧......
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推 : 想問在台北市蛋黃區， 室內21p三房是不是算大坪數？看單價52F 07/30 10:56
→ : 。 還是算低總三房剛需？
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推 : 當然是有錢人多阿...傻傻的，房版菜鳥嗎？54F 07/30 10:59
推 : 前幾年幹嘛不買塊大坪數工業用地或農地切切切小坪數分55F 07/30 11:01
→ : 割來賺還比較快......
→ : 去炒作這種低總價物件有點無聊。
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→ : 連投客都不愛玩新屋 這樣建商怎麼蓋58F 07/30 11:30
推 : 推59F 07/30 11:36
推 : 好文推推60F 07/30 14:14
推 : 這篇分析的很不錯 推61F 07/30 14:39
推 : 說得好 不過本來就是這樣 會懂的願意懂的早加入了 剩下就62F 07/30 15:01
→ : 是死腦筋的和永遠嘴炮看戲的
→ : 是死腦筋的和永遠嘴炮看戲的
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