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※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-03-16 21:58:25
看板 Stock
作者 ceca (生活藝術大師  惽)
標題 Re: [心得]這波房價會不會崩跌?
時間 Fri Mar 13 00:08:40 2020


※ 引述《sendtony6 (遊民)》之銘言:
: ※ 引述《steven8404 (steven)》之銘言:
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: : 1.發文前請先詳閱[心得]分類發文規範,未依規範發文將受處份。
: : 2.若提及股號股名,且屬未來性的預測或分析有推薦意圖,
: :   請寫到 [標的] 分類,否則將以板規4-1砍文處份。
: : ----------------------------按ctrl+y可刪除以上內容。---------------------
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: : 各位股民賭徒好~
: : 小的很久前就一直在想
: : 如果發生經濟危機時
: : 台灣房價到底會不會崩跌
: : 結果今天第一步好像就開始了
: : 推斷武漢肺炎—全球大流行—股市崩跌—資金鏈斷—全球產業鏈崩盤—公司開始破產—
: 人
: : 民失業—沒錢繳貸款—最後一步房價崩跌~
: : 這流程是有可能的嗎?
: : 終於到我們平民買的起房子了嗎?
: : 全台財富重新分配
: : 想到就好興奮啊啊啊啊啊啊
: 這個你就想太多惹
: 台灣屯房的很多是不缺資金的
: 一般人會去貸款買房 但不會去貸款買股票 除非你押身家
: 所以要崩到房市 非常困難
: 而且房子一掉價 馬上有人接 再怎麼崩也不會崩到哪裡去
: 這次股災頂多是讓建商出清而已



基本上這樣子.

台灣不動產是典型散戶市場,不動產市場中沒有大戶,沒有可以直接動搖一區域的大人.


然後呢.

不動產因為交易期太長.

所以基本上很少人會把不動產的資金配置成短效性.

也因此大多數不動產的資金配置,都是長期性,穩定性....


另外一點在於,不動產的貸款特性,銀行不會因為跌而追加保證金.


當你打死不付房貸到查封到法拍,中間完全不做反抗和任何動作.

為期大概6~8個月.



所以,當一個短效性災難產生的時候.

資金並不會快速"主動"從不動產抽離.

你想抽離都很困難.因為交易期本來就很長.

應急最多拿不動產去抵押貸款,但不會想要靠"賣掉不動產"來應付急迫性事件.

因此市場現象會優先產生二胎三胎.


直到二胎三胎都炸掉,進入法拍,法拍一拍價也不低,所以要到三拍.

這樣一輪下來才會產生崩潰性跌價.

而這種一個周期,對一般狀況而言,都是超過一年以上.

所以,至少至少要維持一年以上的低潮.
(例如2000~2003)

否則不動產來不及反應.

這就更不用說,大多數不動產買家,都不可能把自己壓迫到很緊繃.

買房子的買土地的買店面的買工廠的買辦公室的.

資金進入不動產通常都還會有一定的預留做備用.


也就是買房子的人,就算他被革職,他也不是兩三個月後房貸就付不出來要被法拍.


大多數就算有背房貸的,他失業通常都還可以再撐個半年一年繳房貸.
(平均下,而不是單指少數族群)

所以實際不動產崩盤需要醞釀的時間就更久.


當然,這種金融災難,會造成大量資金緊縮.

所以交易量大幅下降,拋售沒人承接現象.

尤其大型不動產,會變成賣不掉掛在那邊的現象.



so...金融災難會部會造成不動產大跌.

會...但時間要夠久.

至少一年低潮.

你說甚麼投資客開槓桿太大炸掉,公司倒閉,被裁員無薪假房子被法拍幹嘛的.

沒錯,就算發生很多,這些崩盤的房子第一波,也都要一年左右才比較明顯的浮現.

這就更不用說,以上都是"少數人"..

投資客,被裁員,做生意失敗...在不動產市場裡面,都是少數人.

絕大多數不動產持有者,其實都是對資金謹慎並且保守狀況.

所以很多人一值用少數人狀況在解讀整個大市場,就只會造成大量的誤判.

so...就算崩盤,不動產崩盤的跌幅也跟不上股票的跌幅.

因為,大多數人保守並且撐得住.

這就更不用說,不動產持有者超愛抱,價格不好就多抱10年...XD

而大多數人不動產都是在使用中,就算價格跌,他也不會把她住的房子拿去賣掉.


因此不動產本來就有很有名的"僵固性"

易漲難跌...

因為要滿足不動產跌的先決條件是嚴苛的.

壓力要夠大,時間要夠久.

除非是脫離基本面,價格慢慢修正那種.
(也就是出租投報率太低,出租投報率遠低於房貸利息+稅金持有成本)

這種就會用極慢的速度,慢慢往下修正...

但是要快速崩盤也是困難.


最後.

不動產崩盤"速度"還跟資金和持有成本有關.

資金成本(房貸利息)或是持有成本(稅金)越高.

不動產價格反應就越快.

這兩個東西越低,不動產反應就越慢.

所以美國不動產價格反應比台灣快非常多.

日本當年自己把持有成本調高到2%後,也是快速崩盤.

理由就是,溫水煮青蛙,問題是你煮了一年才提升2度,青蛙當然一年後還活蹦亂跳阿.

你嘛開大火,一個月提升個20度,這樣青蛙才會快速死亡...

沒有壓力當催化劑,不動產往下的反應就會很慢...

至於往上...恩,都一樣..XD


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mummyqq     : 推1F 03/13 00:10
zxcvbnm119  : 推2F 03/13 00:10
ucsdd       : :)3F 03/13 00:13
hydraz      : 好文4F 03/13 00:13
hipya       : 高手 感謝提供觀念5F 03/13 00:14
bnn         : 08年的時候不是這樣緩跌啊6F 03/13 00:14
bnn         : 崩跌選擇直接違約不繳房貸
hune        : 08年有裁員潮 如果開始裁員潮 我看也差不多GG8F 03/13 00:15
fiegger     : 推9F 03/13 00:15
kusomanfcu  : 台灣沒有房貸連動債10F 03/13 00:15
kusomanfcu  : 08年房價沒跌到。。。
touchBB     : 魯空崩潰xd12F 03/13 00:16
kusomanfcu  : 台灣房價上次跌是實價登錄房地合一的影響13F 03/13 00:16
yang57      : 股市先崩再來房市跑不掉的14F 03/13 00:17
kusomanfcu  : 上上次是2000年一堆人股票搞死15F 03/13 00:17
kusomanfcu  : 看融資是大戶還是小戶,不過大戶幹嘛融資。。。
lovefox09   : 推17F 03/13 00:18
Gintin      : 最近真的該撿營建 這波一直降息一直降 遲早錢全部進18F 03/13 00:18
Gintin      : 房產
MADAOTW     : 銀行降息房貸壓力舒緩20F 03/13 00:18
alice1967   : 建設公司也有融資壓力21F 03/13 00:18
ekeyson     : 但如果是區域戰爭,那會跌很快阿22F 03/13 00:19
Hotsheep    : 房價要快速反應應該是新成屋買氣急降壓到建商資金23F 03/13 00:19
Hotsheep    : 周轉 拋售的話價格就鬆動了
smalmal     : 這次比較大的問題是 全球債務很高 股票市值下來後25F 03/13 00:19
smalmal     :  那些人跟公司 弄得到錢去填坑嗎? 雖然歐美會大灑
smalmal     : 幣 但是當他們印了五兆十兆 甚或是五百兆去填坑後
smalmal     :  其它國家的人 還會買帳?
darkgoblin  : 現在有房貸的不都在抽離股市留現金29F 03/13 00:20
nelley      : 沒想到房版多多跑到股版來了。30F 03/13 00:20
andy70612   : 會崩的是豪宅 跟 蛋白想裝蛋黃的地方31F 03/13 00:20
huk40199    : 預售屋新成屋會有壓力32F 03/13 00:21
aixiiae2005 : 推 好文33F 03/13 00:21
wowjesus    : 台北房價明明從2010 後就開始往下修正,崩盤時候還34F 03/13 00:21
wowjesus    : 未到而已
eipduolc    : 太單一36F 03/13 00:21
davidtai12  : 跟我想的差不多37F 03/13 00:21
andy70612   : 台灣  有土私有財  買透天才保值  大樓&公寓  掰掰38F 03/13 00:21
eipduolc    : 這波多頭二三胎死在股市一堆吧39F 03/13 00:22
HermesKing  : push40F 03/13 00:23
REMEMBERYAU : 我是投資客的話一定會開始掛賣,等股市到底就進場穩41F 03/13 00:23
REMEMBERYAU : 賺的
allenmusic  : 其實現在跟以前比 不好賺了 有再跑都知道 但要崩也43F 03/13 00:23
allenmusic  : 滿難的
andy70612   : 我記得不敗教主演講時  說他押房借錢買存股45F 03/13 00:24
nqj         : 有人斷頭受不了跳樓,社區馬上就跌了丫46F 03/13 00:25
leoz69927   : 斷頭沒錢補房子只能隨便賣47F 03/13 00:27
Georgemerry : 靠媽廢文大師 省省吧 貸出來的錢準備賠光 兼房市崩48F 03/13 00:27
Georgemerry : 盤
s4511981    : 感謝,這篇實用50F 03/13 00:27
jack529     : 會不會出現一堆凶宅啊....51F 03/13 00:27
chun19802345: 推52F 03/13 00:28
andy70612   : 隨便賣要看量 賣的量少 不會大跌啊 因為二手賣更高53F 03/13 00:28
andy70612   : 隨便賣都沒人要買  才是真的崩
WindSucker  : 不夠貪婪xd55F 03/13 00:32
amordelcor  : 因為你看的是便宜的房子呀 當然沒什麼崩56F 03/13 00:32
agvnol      : 好文57F 03/13 00:34
mm24680     : 精闢58F 03/13 00:34
suPerFlyK   : 同意 推59F 03/13 00:35
Hotsheep    : 其實還是看建商啦 建商有非賣不可的壓力 不賣就是60F 03/13 00:36
Hotsheep    : 一直被貸款侵蝕獲利 中古屋就無所謂了 沒壓力怎麼
Hotsheep    : 可能賠售
clamperni   : 公寓很穩63F 03/13 00:39
foxs9       : 一般住宅頂多量縮 不會崩 這時候就是吃地點了64F 03/13 00:40
ming791218  : 真的,台北市位置優良公寓,可以買來十幾年完全閒置65F 03/13 00:42
ming791218  : 連出租都沒有,只等都更,真的雷打不動
obrag       : 推67F 03/13 00:43
hunder31    : 推 好文值得大家一讀68F 03/13 00:44
donkilu     : 03年SARS不也跌得很慘嗎?69F 03/13 00:45
sonyvaio    : 所以看來政府就沒認真打房70F 03/13 00:52
yinaser     : 03年房市崩跌是2000年科技泡沫緩跌後最後硬被斷頭71F 03/13 00:55
rick6304    : 一坪五十萬跌到五萬也能住阿 中古屋哪有差72F 03/13 00:55
kbpoop      : 一般平民繳完房貸就月光的很多  這種失業3個月就準73F 03/13 00:57
kbpoop      : 備要法拍了
boj10131013 : 台灣完全不可能 SARS是台港中疫區 這次是全球75F 03/13 00:58
boj10131013 : 台灣相對安全
ukenKo      : sars前 就低迷好幾年了77F 03/13 00:59
Petrovsky   : 骨市崩到 房地慘套套都快精神失常了78F 03/13 00:59
heloo       : 推79F 03/13 01:01
kevin1732   : 身為前銀行行員  推80F 03/13 01:16
kevin1732   : 還要考量銀行想要避免壞帳,不想法拍
kevin1732   : 會用各種方式寬限,到真的不行的時候才會法拍
convey1227  : 便宜的房子很難跌了啦83F 03/13 01:16
kevin1732   : 原來樓上覺得現在房子很便宜...84F 03/13 01:17
garufu      : 政府帶頭炒房 除非隕石掉下來才會跌85F 03/13 01:20
convey1227  : 我的便宜是指價格較合理的很難跌了,例如林口三房86F 03/13 01:20
convey1227  : 車ㄧ千萬多上下要跌就很難
Unsullied   : 推88F 03/13 01:21
kuro90109   : 謝謝分享89F 03/13 01:22
LOUlSVUITTON: 高手90F 03/13 01:30
loveFigo    : 不會抽離,但要是股市慘,市場氣氛也會保守,沒人想91F 03/13 01:39
loveFigo    : 追高,砍價大力砍
loveFigo    : 最基本人性就是這樣。要是剛好砍到個缺錢不得不賣的
loveFigo    : ,實價一登指標就出來,效應就開始了
loveFigo    : 所以房市也套的,還是祈禱這波別慘太久吧
loveFigo    : 不然股房雙殺就真的可憐哪
kendavid001 : 推97F 03/13 02:11
babysaya    : 現在有實價課稅,少了非常多的短線客。這幾年稅制下98F 03/13 02:13
babysaya    : 購買的投資客都有放2-3年的心理準備,要不就先出租
babysaya    : ,房貸給房客繳。房客繳個幾年,房屋又可以拿來再貸
babysaya    : 款。存房啊當儲蓄,進退可守,穩啊
babysaya    : 反正一堆年輕人不買房,租屋市場行情好
babysaya    : 存股嗎? 我寧可存小套房,小坪數
xxxKINGxxx  : 認真文 好聞 給推104F 03/13 02:15
kilmo       : 房地產指數、REIT都跌了25-30%了....105F 03/13 04:07
zxcas       : 慢慢可以看新屋開價下降了吧106F 03/13 04:25
zxcas       : 中古屋不想賠錢賣死撐價格,也沒人理
mike110100  : 笑翻 空屋率那麼高 路上一堆賣房廣告 不會判斷?108F 03/13 04:49
chen891276  : 信心喊話到股版來了109F 03/13 06:33
gm3252      : SARS時房價開始漲的圖ptt都貼過超多次了還是有人覺110F 03/13 06:36
gm3252      : 得SARS會跌....
obow        : 推淺顯易懂解說112F 03/13 06:52
justeit     : 說一些似是而非的理論大家就會去買房子嗎113F 03/13 07:27
dawson0406  : 唬爛,崩盤時五折賣的大有人在114F 03/13 07:33
loveFigo    : 別唬了啦,現在房租基本上大概都只有房貸的一半而已115F 03/13 07:50
loveFigo    : ,哪可能只給房客繳房貸就夠
loveFigo    : 投客一堆槓桿開到死的欠錢欠到爆的,恐慌起來才誇張
loveFigo    : ,還是多祈禱這波快過去卡實在
loveFigo    : 不然這陣子幹嘛一堆ID到處發文推文信心喊話,拼命在
loveFigo    : 股版談房地產不會跌
heatsink    : 推好文,不過在股板怪怪的XD121F 03/13 07:55
sendtony6   : 推122F 03/13 08:06
cchart      : 跌都是要逃國外,這次國外要逃回來會漲123F 03/13 08:09
visa829     : 推信心喊話124F 03/13 08:09
iamala      : nice125F 03/13 08:31
leon82415   : 但還有有些人稱不過無薪假 可以找找市場有沒有急售126F 03/13 08:53
leon82415   : 的房屋
sayonala    : 推128F 03/13 09:14
feliz5566   : 實體經濟差商辦商圈投報率低 壽險PE就會開始出了129F 03/13 09:37
feliz5566   : 一般景氣循環還好 問題是這次不是
wetor       : 翻譯: 只要瘟疫不停,房市死透131F 03/13 09:59
wetor       : 一般人貸款8成,等於房貸槓桿五倍。如果沒有工作裁
wetor       : 員失業一年就會出現大量崩盤惹
avrw        : 嘻嘻,426再踹一脚就會崩惹134F 03/13 10:06
jiahanchen  : 優文135F 03/13 10:10
SkyFee      : 專業分析推136F 03/13 10:11
LieTo       : 專業推137F 03/13 10:18
LieTo       : 房版ceca大 :D
stlinman    : 推139F 03/13 11:00
kilmo       : 太多房仲跟投資客了,只能說2003那段,高雄跌30-50%140F 03/13 11:18
kilmo       : 只是漲久了,大家都真以為房價只會漲不會跌,唉
kilmo       : 當年營建股一堆破產或是雞蛋水餃股,現在也一堆破區
kilmo       : 間,鼓吹房產不會跌的,基本上都是私人利益啦
Petrovsky   : 呼個口號: 房地慘O風險 XD144F 03/13 23:20
labell      : 跌其實對年輕人好 房價太高145F 03/16 13:39
nephrologist: 黃金十年下來  投資客應該不少還再撐146F 03/16 16:18

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