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大家好 ，就個人在東京淺短的經驗來講租屋這塊

: 1.說先好事，目前房價的漲幅大約當初購入價的2~3成
: 加上房租的進帳可謂是有吃又有拿，這也算是唯一值得開心的事
: 有在看這幾年日本房地產的人就會知道，現在的物件越來越少
: 尤其是好的物件，價格很多是開很高瞎賣的，
: 真的物美價廉的物件已經是鳳毛麟角了
: 當然價格是相對的，如果未來還會漲的話，現在的物件也都是好物件了

東京的房價近年來的確普遍是上漲(漲幅大小根據屋齡地點等條件有別)
若是總價本來就不高的小套房，房價再往下的話，租金投報率就更高，自然會有人接手

: 2.再說房客退租一事
: 理由無限個，結論就是房客說不要住了，我詢問管理公司一約不是兩年?
: 怎麼說不住就不住? 我才知道只有第一約是兩年，之後續約就不限住多久
: 想閃就閃~  基於台日友好，他說我也就信了，再找下一個房客吧~
: 房客臨走前，會有管理公司的人來檢查房屋狀況，會收一筆清潔費
: 也就是房客入住前繳的一個月的押金(大概是吧~)
: 有些人以為那個押金最後是房東的，但是那筆錢其實會扣除清潔費
: 差額會退回給房客。
: 接下來要清潔房屋等待下個房客入住


通常房子都會除了押金之外，還會有"禮金"，有點像是包紅包感謝房東租房子給我，
因為管理公司招租也會收取一個月的房租當作手續費，
所以這個禮金通常房東都會給管理公司，有時候可以看到0禮金0押金的，
可能就是地點/屋況較差，或屋主自己管理/很急著招租等等。
外國人在東京租屋很辛苦，有的房東根本不想租給外國人，覺得溝通困難又不穩定，
日本的法律又非常保護租客，一住進去不能隨便趕走，
入住前都會有審查，也蠻多房東會要求加入保證公司或提供保證人等。

也可以打定期租約，跟房客約定，時間到了就不更新。


東京的房子一般都是根據入住時間來責任歸屬(住越久房客負擔越少)
例如壁紙本來就會髒會舊，通常換房客就會換，賣像比較好，
所以住2個月的房客跟住2年的房客來講，住2年的房客在退租時被扣的押金應該比較少。
以上是自然使用的狀態，若是惡意破壞或非自然損毀，當然可以請房客賠償。
我自己之前租屋經驗，床架掉漆弄髒壁紙一大條黑黑的，也就賠了一面壁紙給房東QQ



: 3.房屋整新
: 舊舊的房屋不好出租，所以一般管理公司都會建議你換新一些設備
: 這時候就是和管理公司拉鋸戰的時候了
: 為什麼這麼說呢?  一般房屋管理公司大約是收房租的5%作為管理的費用
: 租金60000，管理費就是60000*5% = 3000元+8%稅金=3240元
: 付這5%的錢換來的服務就是幫你收房租和繳繳稅這樣
: 其實勉強還說得過去，但是一間成功的公司
: 當然要想盡辦法從任何可能的地方榨出利潤來
: 她東看看 西瞧瞧，結果報價30萬元叫我把能換的都換了
: 我的天天兒啊，我一個月的租金也才六萬多，你這一弄我半年的租金不就泡水了
: 說好的為台灣增加點出超呢? 說好的平衡一下對日貿易的逆差呢?
: 一切憂國憂民的熱血都化為冰霜了
: 抱怨完後還是要解決問題，看了一下報價單，大多是地板壁紙老舊要更換
: 其實不換應該也可以，反正老屋也都敢買了，舊屋有啥不可?
: 就定位為安身立命小舊屋來出租吧~反正租金很便宜，應該還是可以租掉

房租6萬在東京，車站徒步圈內，應該是屋齡蠻舊的小套房，
現在市價大概1000萬日幣左右，這種小套房就是主打高投報率，
通常表面投報率都7%以上比較能賣掉。

一般這種都是收租收到回本，比較少是短期買賣賺價差，原PO算蠻幸運的。

高投報率也伴隨較高的風險，例如空屋風險/修繕風險等。
一個月租金20萬的房子也是1套衛浴1個廚房，當壞掉一個馬桶的時候，
當然是6萬得比較心痛~租客性質也要注意，若是太高齡或已經住在裡面很久了，
那退租的時候屋況就要擔心，或是無穩定工作，又沒保證人/保證公司真的會很麻煩。
不過通常沒穩定工作的人，保證公司不會願意擔保，
所以有考慮投資日本房子，找有保證公司擔保的租客是相對安全的。

不論買賣或租賃，中古屋一般都是看到的屋況是怎樣就怎樣，能接受再簽約，
原PO遇到的這個大叔還蠻怪的....

報價建議可以找多家比較，或自己看一下明細，一般租賃管理公司都有配合的廠商，
明明可以修的也叫你換新的，就看自己的想法，畢竟人如果不在日本，
的確換新的是比修理還簡單快速，早點弄好也可早點再招租有租金收入。


: 4.遇到新房客
: 歷經三個月的出租都無下文，我也急了，立馬狂降5千大促銷
: 結果證明我當初太貪心了，一降價房客就如雪片般飛來
: 這段時間詢問和帶看也不少，但是沒有找到愛舊屋的知音
: 還是只能靠台灣人最會的殺價拚成交了
: 新房客找到又是另一個噩夢的開始
: 房客是一個中年大叔，我本人也是一個大叔
: 想說大叔惜大叔，應該不會互相為難，但是住進去一個月後
: 收到了管理公司的信件
: 房客說他不滿意現有的裝潢，當然包括那個老舊的地板
: 後來要報價要2.3十萬
: 我的天天兒啊part2
: 你不是看過這個屋況了嗎，它的特色就是舊阿
: 配合便宜租金的套餐，我還以為你愛吃耶
: 沒想到你一入座，就想換成龍蝦大餐...
: 哀...我也只是笑笑的....說 NO!
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: 好不容易推掉這個請求，但緊接而來的事情
: 也是讓我很無言
: 過沒多久，又收到管理公司的來信
: 說是冷氣壞了，問我要修還是要換新的
: 基於更換設備是房東的義務，不換也是不行
: 所以就請他們報價  大約8萬多
: 想想八萬多勉強還是可以吃得下去  頂多一個多月的租金罷了
: 但是本人縱橫沙場多年 早有身為肥羊的自覺
: 想說上網看一下價格，看看自己到底有多肥
: 早就說過先進國家的好處就是價格透明
: 還可以精準算出到底流出多少肥油
: 一看不得了~  網路報價才5萬多  我簡直肥到流油
: 只好跟公司反應，當然公司就是看你人在台灣也拿他沒皮條
: 也不答應用我選的店家來安裝
: 最後僵持到房客也不爽了，公司才用合理一點點點點的價錢算給我。

網路或量販店促銷的價格會比較便宜，但很可能要有另外的工程費，又要跟師傅約時間，
日本不像台灣馬上買馬上來裝，通常都是買好，再約定時間送來裝，通常都1周後了，
然後大多又不說是幾點!! 只會說大概9-12點 一個區間，然後就在家等
透過管理公司會方便許多，所以找自己信任的管理公司也很重要!

日本租屋一開始就付出很多禮金/押金/保險等等，等家具家電又很費時，還有搬家費用，
所以一般除非必要，不然都是找到一個地方就一直住下去。

: 5.取暖
: 本篇沒有甚麼重點，不過大多人講完買房心得後，後續就是一片空白
: 我這個只是為這兩年來發生的事情做一些紀錄
: 讓有意想進入日本房市的人有一些預期準備和沒有計算到的多餘花費
: 平心而論整體還是給予中性偏正面的評價
: 大多數我知道的房東狀況都是蠻穩定的收租，當然像我的例子也是有
: 有一個房東幾乎每個月都在幫房客換新東西
: 弄到她不知道是在養房客還是房客在養他
: 至於管理公司收費的規定，我認為只是定價不同
: 就算在台灣的商品也是有貴有便宜，不過當你明明看到有更便宜的價錢卻不能用
: 心裡還是蠻XX的
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: 最後我想說的是，雖然很多台灣房東去日本買房
: 但是卻很少看到大家聚集起來
: 我猜至少有千位的台灣房東
: 能聚集的話，對於裝修和維護等等的費用應該可以降得很低
: 至少受到委屈 還可以抱在一起取暖喔~

一般租屋最多就附電燈跟冷氣，更多的是什麼都沒有的，設備越少責任越少~
設備多的話也不一定好招租(衛生/個人喜好問題)
在日本當房東感覺應該是比台灣輕鬆一些，
小套房因為總價本身就低，租金也低，所以之後的管理成本以比例來講會高。



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