※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2017-06-05 16:03:12
看板 home-sale
作者 標題 [閒聊] 年後成交分析
時間 Thu Feb 23 21:02:13 2017
不才又來發發廢文惹
以小弟個人所在的區域大桃園來說
年前延續到年後的買氣有點詭異
年前真的冷颼颼
年後倒是冒了一些泡，
但比去年同期感覺還是少了些力道....
以年後買盤來說，開始出現一些極端值
怎麼說呢
以過往購屋客群來說，其實大概什麼樣的族群大概就會買怎麼樣的物件
現在幾個跳出來買的自住客開始出現一種吊詭
極端值的出現
A客不用說，買的產品還是鎖定在高總價
但B, C, D客開始產出那種客層跟物件不大相當的情況
年收7、80萬的族群，甚至是兩夫妻之類的，
居然開始買需要貸足800萬的物件
心頭真是為他們捏了一把冷汗....
不過這現象也要拜銀行資金浮濫就是
30年的房貸變得很主流
貸20跟30年的族群大概開始出現4、6波
這現象真的不大好，風險一下子拉太高了，
嘖嘖....
回到成交量吧
楊梅跟龍潭的推案量最近比較有起色
應該是剛好這邊最近都在交屋
相比往年這個區塊來說，
龍潭楊梅的推案量算是有顯著提升
中壢、平鎮的交屋潮大概差不多結束了
成交的大概都是尾聲----餘屋
所以量感覺其實還好
北桃園大概還是那個買盤，
量差不多，
順道分享幾個最近降價比較有感的例子
後站勤天匯，104的約真的有人跳34萬/坪下去
近期成交剩25、26.....
譯文特區正中心，同德金門牌，全新某竹城建案
不誇張，25萬/坪，而且是小坪數的
非常有感，邏輯上小坪數的應該單價高些
但這個價格真的很特別
再來幾個寶咖咖的就不多贅述了
持續往下探
個人評估這依然是寶咖咖一貫的作風
中古屋的成交量持續低迷
真的開始有一些屋主採平盤/小賠的價格拋出
看謄本前屋主是在103年取得的
現在拿出來賣的
中古屋奇怪的物件有比較少在成交了
主流繼續以3房為主
去年中還會收到一些比較奇怪的物件
什麼套房啦，三房改四房硬賣四房價啦....
30年老屋或透天超級滯銷
幾乎收不到
除非是前屋主真的有用心整理拉皮等等的
不然一般屋況的真的蠻慘的
估價常來估，但做進來的真的少之又少
好吧講結論吧
今年桃園年後的成交量沒有特別好，
不大像過年
主因來自於交屋潮的退去
及持續低迷的二手市場
價格部份整體來說完全沒創新高
青埔的交屋潮也接近尾聲了
有心買的，有被套的，都差不多演完了
評估今年量+價，走勢持續往下
絕不反彈
建議各位可以開始看屋了
3/29這個檔期不妨走進代銷那繞繞
有自住需求的客群也許可以撈到一點便宜
還有點猶豫的客群，做點功課等待下一波吧
估計一樣是鬼月前。
可能的話從新建案開始看起吧，
中古屋在還沒有升息前，
或是景氣沒蹦繃繃前，
估計不會有什麼顯著的降幅
我是指像新建案那樣2、30%的降幅
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.9.206
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1487854936.A.967.html
推 : 首推1F 02/23 21:11
推 : 謝謝第一線的分享2F 02/23 21:13
推 : 看誰會來酸3F 02/23 21:14
推 : 感謝分享4F 02/23 21:23
推 : 大推GD大的文章5F 02/23 21:29
推 : 這太血腥了。套套受不了的6F 02/23 21:30
推 : 推 用心分析7F 02/23 21:31
推 : 身為桃園人，一直再等GD的文章吶～8F 02/23 21:31
→ : 多空在本篇都能找到取暖的地方啊 XD9F 02/23 21:32
推 : 覺得建商自己再砍15% 30坪總價壓到5-800萬 成交量會起來10F 02/23 21:33
推 : 藝文特區出現25？這是少說25%以上的跌幅了，青埔桃園中壢11F 02/23 21:41
→ : 交屋潮過了，接下來就是倒庫存的時間點，看來今年明年一
→ : 次修正到見底的機會非常高，7折以下應該是跑不掉了，再來
→ : 就看會止在7折還是更低
→ : 交屋潮過了，接下來就是倒庫存的時間點，看來今年明年一
→ : 次修正到見底的機會非常高，7折以下應該是跑不掉了，再來
→ : 就看會止在7折還是更低
推 : 推一下!!15F 02/23 21:46
推 : 竹城昭和嗎？16F 02/23 21:54
推 : 好詳細的分析 ，不知道有沒有人分析台中的17F 02/23 21:55
推 : 推18F 02/23 21:56
推 : 不在桃園,但感謝分享19F 02/23 21:58
推 : 嗯嗯，我想應該是竹城昭和，剛交屋有成交到25的話，看來20F 02/23 22:00
→ : 建商真的在倒餘屋，這數字真的讓我眼睛一亮耶
→ : https://goo.gl/dULvTX 今天關於台中新聞
→ : 建商真的在倒餘屋，這數字真的讓我眼睛一亮耶
→ : https://goo.gl/dULvTX 今天關於台中新聞
提振買氣 中部房市吹起讓利風 - 中時電子報
![[圖]]()
房地市場交易量去年創下近26年來新低，台中房市則搭上捷運綠線將完工試運轉的利多因素出現回溫，房仲業表示，「降價讓利」將是今年房市主軸，在投資客退場後，轉由自用剛性需求支撐房市，「降價」、「讓利」將成為今年房市的銷售顯學。總太地產去年第4季在北屯推出「美樂地」新案，喊出「建商讓利」，以一坪17.5萬開 ...
![[圖]](http://img.chinatimes.com/newsphoto/2017-02-23/656/20170223003044.jpg)
推 : 藝文特區25 真的有厲害.....23F 02/23 22:05
→ : 青埔演完了后 XD24F 02/23 22:06
推 : 歡迎回歸！有內容的文章！25F 02/23 22:06
推 : 感謝分享 超一手訊息26F 02/23 22:07
→ : 藝文特區25比青埔還便宜勒XD27F 02/23 22:07
推 : 這篇一定要推的28F 02/23 22:08
推 : 青埔今天休息一下啦，不要每篇都吵青埔29F 02/23 22:10
→ : 藝文特區又是竹城，真的玩25一坪，那桃園區就真的算崩盤
→ : 藝文特區又是竹城，真的玩25一坪，那桃園區就真的算崩盤
推 : 藝文特區也是我心中 根本沒那個價的區域 現在只能算剛剛好31F 02/23 22:13
推 : 當然啊，值不值一回事，但它本來全新屋是號稱35以上的32F 02/23 22:15
推 : 有深度的文章。但記者一定會來抄。記者應該付稿費的33F 02/23 22:18
推 : 魯蛇不懂既然是絕不反彈，為什麼要推薦進場呢？34F 02/23 22:19
我文章有寫，“現在”有自住需求的，可以去看看
畢竟確實有感降價了
但還有點猶豫的，沒那麼急迫的，就可以再等下波
※ 編輯: GDstyle (36.228.9.206), 02/23/2017 22:22:46
推 : 不會跌進能推薦進場啦，為什麼絕不反彈就不能推薦？？35F 02/23 22:22
→ : 不會跌就能
→ : 不會跌就能
推 : 不要貪心搶絕對低點, 相對低點你能選的物件也多....37F 02/23 22:23
推 : 有需求就可以買，只是晚買享折扣，早買早享受38F 02/23 22:24
推 : 原po大的資訊真的很珍貴，謝謝大大的分享39F 02/23 22:24
推 : 漲三倍了才跌三成，再等三年好了40F 02/23 22:24
推 : 謝謝分享，其實沒得猜只有竹城昭和，但 25 也有點意外41F 02/23 22:33
→ : ，請問是含車位下去算嗎？
→ : ，請問是含車位下去算嗎？
你現在買新建案都是車位獨立拉出來算一個價格，建物再算一個單坪價吧？
是單價太低讓你嚇到嗎=..=？
推 : 不知道GD大對實價登錄做假有什麼建議呢？該如何參考呢43F 02/23 22:39
→ : ？謝謝
→ : ？謝謝
其實實價造不造假這事不能這樣說
造假的不是實登，是買賣雙方+地政造成的歷史共業
整批建案都是AB約，不配合AB約就不賣的建案也不是沒聽過
整批都假約去送，就變真的
你一個人不配合，全世界都遭殃
八德區公所這某建案就是讓某一兩個住戶只簽一份約，後來做第一批過戶
後來本身銷售期有點拖到，第二批準備對保過戶時，就有住戶上去看實價，
結果後面就不用我多說了吧....
推 : 感謝GD大的文章 一直在等欸45F 02/23 22:41
※ 編輯: GDstyle (36.228.9.206), 02/23/2017 22:54:36推 : 謝謝GD大分享46F 02/23 22:54
推 : 等砍半再說，現在絕不買47F 02/23 23:10
推 : 套套無視48F 02/23 23:11
推 : 推~但我猜建商 又會再吹捧什麼329檔期熱銷49F 02/23 23:14
→ : 繼續騙下去
→ : 繼續騙下去
推 : 推51F 02/23 23:21
推 : 漲三倍跌三成，就已經只剩漲兩倍了52F 02/23 23:23
→ : 跌六成就幾乎回到原點了
→ : 跌六成就幾乎回到原點了
推 : 好厲害的文 期待台中~~~54F 02/23 23:28
→ : 想聽八德區公所的故事55F 02/23 23:34
推 : 台中我也遇到好幾個是屋主願意賠售的 只是都是小賠56F 02/23 23:34
→ : m01 還有人喊一折勒 XD57F 02/23 23:35
→ : 四折就回原點了，等什麼一折58F 02/23 23:36
推 : 人都是這樣~一開始希望不賠 後來勉強接受小賠59F 02/23 23:37
→ : 之後崩盤賣不掉 就賠一屁股
→ : 之後崩盤賣不掉 就賠一屁股
推 : 從名軒總經理直接說餘屋讓利8%，又說真有心要買價格歡迎61F 02/23 23:37
→ : 來談，看來桃園建商的餘屋壓力很大，連藝文特區都殺很大
→ : 的話，接下來就刺激了
→ : 來談，看來桃園建商的餘屋壓力很大，連藝文特區都殺很大
→ : 的話，接下來就刺激了
→ : 只要該地比你有錢的人願意接手，你永遠買輸人家64F 02/23 23:37
→ : 回原點? 是不用折舊喔65F 02/23 23:38
→ : 每個人認定的起漲點不同啊66F 02/23 23:38
推 : 一般房屋每年2%折舊67F 02/23 23:39
推 : 哈，不用回原點啦，回到起漲點的2倍就很好，畢竟有通膨68F 02/23 23:40
→ : 看五年以下的新屋，折舊比例不高，本篇桃園中古屋根本沒69F 02/23 23:40
→ : 市場XD
→ : 要看房屋有沒有一樣啊，2002年以前的房子跟現在的建案本
→ : 質差很大
→ : 是說2002年的新屋，現在都15年屋了，哈哈
→ : 市場XD
→ : 要看房屋有沒有一樣啊，2002年以前的房子跟現在的建案本
→ : 質差很大
→ : 是說2002年的新屋，現在都15年屋了，哈哈
→ : 起漲點是哪一年啊 ?74F 02/23 23:47
→ : 02~03? SARS 那段期間 ?
→ : 02~03? SARS 那段期間 ?
推 : 推76F 02/23 23:49
→ : 起漲2008年吧 馬囧大幅調降遺產稅
→ : 起漲2008年吧 馬囧大幅調降遺產稅
![[圖]](http://i.imgur.com/JICUWs6.png)
推 : 熱心分享推~算是最貼近現實的文章!!79F 02/24 00:01
推 : 不同本質的房子我覺得不能直接看價位，就跟3D電影票價不80F 02/24 00:03
→ : 能跟2D比一樣啊，哈哈
→ : 能跟2D比一樣啊，哈哈
推 : 此ID必推82F 02/24 00:05
推 : 推83F 02/24 00:12
推 : 我有好幾個朋友之前都在看中古屋，現在都在看新屋84F 02/24 00:17
推 : 推85F 02/24 00:19
推 : 昭和 開價1P38 01分享議價單1P31 貸款做25 是嚇到很多人86F 02/24 00:28
→ : 竹城新成屋藝文中心25的話 周邊的竹城中古屋 我看17才合理
推 : j請問一下 有南崁極上寓的資料可以分享嗎?y
→ : 竹城新成屋藝文中心25的話 周邊的竹城中古屋 我看17才合理
推 : j請問一下 有南崁極上寓的資料可以分享嗎?y
推 : 如果要買房自住的人都能負擔新房價位，中古屋不是價錢問89F 02/24 00:33
→ : 題，是沒自住的人要買
→ : 題，是沒自住的人要買
推 : 是的，所以我之前說過新北的公寓之後不是跌多少的問題，是91F 02/24 00:36
→ : 價格跌到大家買的起華廈，那之後已經40年以上年紀的公寓會
→ : 沒人買，有價無市
→ : 價格跌到大家買的起華廈，那之後已經40年以上年紀的公寓會
→ : 沒人買，有價無市
推 : 賣不掉又無法出租的房子，可不是像選擇權吃龜苓膏那麼簡94F 02/24 00:36
→ : 單而已
推 : 所以沒在高漲時獲利了結，租屋等進場，最虧，紙上富貴
→ : 單而已
推 : 所以沒在高漲時獲利了結，租屋等進場，最虧，紙上富貴
推 : 不會的 台北的老舊公寓是古董 是美酒 越老越陳越有價值97F 02/24 01:00
推 : 樓上，我是說新北喔，台北的公寓當然是美酒啊QQ98F 02/24 01:10
推 : 感謝分享，希望您也有朋友能分享新竹區的，真心感謝99F 02/24 01:15
→ : 近幾年移入人口最多的就桃園 連桃園都這樣了 其他地方100F 02/24 01:25
→ : 基本上只會更慘啦
→ : 基本上只會更慘啦
推 : 也不少是掛名人口，畢竟桃園市的生育補助滿肥的102F 02/24 01:30
→ : 桃園生育補助是台灣目前最好的沒錯 不過由於雙北房產真的103F 02/24 01:42
→ : 漲太誇張 所以轉而住桃園桃園的也不少 這移入人口資料
→ : 正確性基本上不太會差
→ : 漲太誇張 所以轉而住桃園桃園的也不少 這移入人口資料
→ : 正確性基本上不太會差
推 : 桃園移入人口多 蓋的更多106F 02/24 01:45
推 : 雙北房價過高，吸引遷入人口是大宗。隨著房價修正，107F 02/24 01:45
→ : 未來還能不能持續穩定人口成長，可以持續觀察。
→ : 未來還能不能持續穩定人口成長，可以持續觀察。
→ : 地點是很重要的 畢竟永遠有更新的房子109F 02/24 01:46
推 : 也有很多是投客設籍啦，為了當自用稅率省稅110F 02/24 01:47
→ : 但這篇談的是房貸量阿 所以蓋的多影響房貸量的比重不大111F 02/24 01:48
→ : 若連桃園房貸量都不太行了 其他地方也不會好到那去的
→ : 若連桃園房貸量都不太行了 其他地方也不會好到那去的
推 : 所以遷入人口多少要打點折扣113F 02/24 01:49
→ : 現在雙北跌的還好 桃園基本上還是有明顯的價差優勢114F 02/24 01:50
→ : 目前對桃園影響仍不大 因為桃園自己也跌很多
→ : 目前對桃園影響仍不大 因為桃園自己也跌很多
推 : 投資市場消失 自住無力負擔 就這樣而已囉116F 02/24 01:51
推 : 餘屋是真的很多啦，最近幾乎被訪問的建商老闆都提到消化餘117F 02/24 01:51
→ : 屋，如果餘屋少，都嘛會說完銷，他們說出口承認，那就是真
→ : 的多到不用隱瞞
→ : 屋，如果餘屋少，都嘛會說完銷，他們說出口承認，那就是真
→ : 的多到不用隱瞞
→ : 新竹開起來就還很強健120F 02/24 01:52
→ : 桃園餘屋真的爆多 而且還有一堆還沒完工交屋的 很刺激唷121F 02/24 01:53
推 : 就讓他殺 殺得夠便宜要自住投資都有好處122F 02/24 01:57
推 : 小心房價報復性上漲…專業投客無情掃貨123F 02/24 02:02
推 : 聽起來亂猛的@@ 感謝分享～124F 02/24 07:14
推 : 感謝分享125F 02/24 08:14
推 : 條理清楚，又中肯，大推126F 02/24 08:30
推 : 台北的老公寓無法都更 只能QQ了127F 02/24 09:20
推 : 現在是偷偷降，依個案降，很快會有忍不住的建商，大張旗128F 02/24 09:37
→ : 鼓的喊限量跳樓大拍賣，血淋淋的廝殺好戲上演了
→ : 鼓的喊限量跳樓大拍賣，血淋淋的廝殺好戲上演了
推 : 推大方分享130F 02/24 09:58
推 : 建商之前都賣一戶賺一戶，應該可以再撐三年131F 02/24 10:25
推 : 之前賺的要嘛當股利分了，要嘛又去買地蓋新的，如果推案銷132F 02/24 10:32
→ : 售率低，建商撐不了三年的，尤其較晚進入的中小型建商
推 : 很多建商存貨都超過九成，這些如果不是已售未入帳而是真
→ : 的存貨，那很快會有現金不夠週轉麻煩
→ : 售率低，建商撐不了三年的，尤其較晚進入的中小型建商
推 : 很多建商存貨都超過九成，這些如果不是已售未入帳而是真
→ : 的存貨，那很快會有現金不夠週轉麻煩
推 : 撐不到三年，那真是太令人失望惹 XD136F 02/24 10:46
推 : 請問一下為什麼329算是個檔期？137F 02/24 10:54
推 : 因為每2-3個月都要想個檔期啊，329檔期比清明檔期好聽吧138F 02/24 11:04
推 : 藝文特區價格正大幅下修, 恭喜青埔王力捧的青埔成為桃園豪139F 02/24 11:15
→ : 宅指標區..................
→ : 宅指標區..................
推 : 藝文特區不同的建商差別很大 不像台北市是都看地點...141F 02/24 11:20
![[圖]](http://i.imgur.com/qt9VDC5.jpg)
→ : 現在如果新成屋也加入大跌，那真是令人開心144F 02/24 12:24
推 : 如果藝文特區都跌到30以下，青埔真的變全桃園的豪宅區145F 02/24 12:31
推 : 雖然我不太想評論青埔，不過我覺得它現在的狀況，大約值146F 02/24 12:36
→ : 藝文特區一半價而已
→ : 藝文特區一半價而已
→ : 感謝分享148F 02/24 12:36
推 : 算了，別討論青埔了，免得被套套說是有心人士@@"149F 02/24 13:03
推 : 譯文特區25的話，青埔值15。150F 02/24 13:15
推 : 推！這篇等好久了！151F 02/24 15:19
推 : 推152F 02/24 15:36
推 : 大大，龍潭這邊新成屋還是一樣貴啊？！153F 02/24 16:22
推 : 推，如果有原po同行可以分析台中就太好了154F 02/24 18:31
→ : 借問一下 桃園哪裡比較熱鬧方便阿 台北人考慮買桃園155F 02/24 18:38
→ : 考量交通台北桃園往返及生活小孩方便度 哪區適合阿
→ : 考量交通台北桃園往返及生活小孩方便度 哪區適合阿
→ : 還是林口好了157F 02/24 18:42
推 : 推一推爆一爆..158F 02/24 19:12
推 : 此篇一出 竹城昭和代銷明天被擠爆 通通25萬成交159F 02/24 19:28
推 : 爆160F 02/24 19:40
推 : 推實際市場161F 02/24 19:48
推 : 謝謝分享162F 02/24 21:20
推 : 林口 > 南崁 (平面容易塞）>內壢 （距離有點遠）163F 02/24 22:33
推 : 國道二號的話就八德或青埔，八德 廣風 機能好，但離台北
→ : 有點遠。以上是在交流道附近的
→ : 抱歉，扣掉青埔，生活機能可能達不到你的需求
推 : 國道二號的話就八德或青埔，八德 廣風 機能好，但離台北
→ : 有點遠。以上是在交流道附近的
→ : 抱歉，扣掉青埔，生活機能可能達不到你的需求
推 : 推熱心分享167F 02/24 23:32
推 : 謝謝分析；順便亂入一下，中壢民族路上與銀行同名的建案168F 02/25 09:23
→ : 改名，有沒有掛可以分享
→ : 改名，有沒有掛可以分享
推 : 推，理性170F 02/25 11:42
推 : 只能推了~~~171F 02/25 13:39
推 : 最近也有出價一間中古的桃園房...還是太高..172F 02/26 19:06
推 : 好文推一個173F 02/27 00:36
推 : 我真的因爲這篇去看竹城昭和，看2房結果開給我31/坪，174F 02/27 15:54
→ : 說這大約是成交價，還真是嚇著我了
→ : 想說怎麼跟版上說的不ㄧ樣
→ : 說這大約是成交價，還真是嚇著我了
→ : 想說怎麼跟版上說的不ㄧ樣
推 : 求GD大分享八德區情況！177F 03/16 15:49
推 : 感謝分享，社會清流。GD大178F 04/26 12:09
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