※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-12-17 15:21:06
看板 home-sale
作者 標題 [閒聊] 實坪制
時間 Thu Dec 17 12:13:09 2020
我本身樂見也支持實坪
因為我是既得利益者
怎說呢？？
法律不溯及舊往
原本以前房子有登記公設，公設在主建物內
不可能讓他直接消失
在主建物內就梯間那些要查核消滅也要一定時間
重點來了你家坪數直接消失5坪
而且是全國性，不會暴動我不信
喊最大聲實坪制的高嘉瑜，你內湖兩間房子公設坪數沒收看你要不要
再來新的房子如果公設登記不計價，最後結果一樣
不登記不計價那坪數要算誰的，總要有登記有憑有據吧？？？
如過要登記給第三人要登記給誰，登記人要繳稅的，給你使用？？？
登記人會不會來收過路費等？
既然有登記就一定會計價
沒登記也一定會計價，公設的樓地板不用鋼筋水泥，不用磁磚嗎？電梯。電燈。門窗都不
用錢？
有人會說營造不算錢，那是不可能的，營造是根據圖去估好價，至於每坪成本多數會把車
位造價也跟總銷坪攤提，所以車位變無本生意
建材 工資都是錢，不可能不計價
所以假設今天真的公設不能登記
建商的土地成本不變下，總價不可能改變，單價就計算公式而已，建商都要賠錢蓋你覺得
有可能嗎
既然這樣
在37%公設不見下，房價單價會高於現在的60%
10坪（實坪6.3）買1000一坪是100
6.3坪是實坪買1000萬一坪159
我房子有公設，公設低賣130就好
我房子有公設公設高屋齡新我也要賣130
我房子沒公設也沒主建物佔梯，我也是實坪制，屋齡老，我賣140就好
絕對最後是這樣
----
其實這就好比買水果
西瓜。哈密瓜。榴槤。去皮跟顆剩不到一半
你能跟老闆說皮不算錢嗎
不算錢老闆一定賣比較貴
還有牡蠣。蚵仔也是
沒有殼的水果
蘋果 水梨。蓮霧。芭樂，但也有籽
--
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推 : 我怕魯空智商太低還是看不懂1F 12/17 12:15
推 : 人家假空空要得是資訊清楚明白，不是要房價跌（？）。真空2F 12/17 12:18
→ : 空管你實坪虛坪，我一輩子不買房關我屁事。
→ : 空管你實坪虛坪，我一輩子不買房關我屁事。
推 : 他們只會說國外能 台灣為啥不能4F 12/17 12:18
推 : 傻空只是想便宜，被打臉後說想想透明，再被打臉後說不會按5F 12/17 12:20
→ : 計算機...
→ : 計算機...
推 : 公設不要賣給我謝謝，你出門一次收你5007F 12/17 12:20
推 : 話說那位要選總統的熊哥怎麼中離了。8F 12/17 12:21
推 : 什麼都要跟國外一樣，開放擁槍好不好啊，設立鞭刑好不好啊
→ : 。
推 : 什麼都要跟國外一樣，開放擁槍好不好啊，設立鞭刑好不好啊
→ : 。
推 : 還有一個整天喊我不要vip公設的 那你自己蓋啊11F 12/17 12:26
→ : 建商蓋了 不喜歡就不要買這間啊 愛嫌又想買
→ : 建商蓋了 不喜歡就不要買這間啊 愛嫌又想買
推 : 我之前有看過沒VIP公設的案子公設比32%但賣相超醜13F 12/17 12:27
→ : 老實說登記方式真的不會影響太多房價啦，改實坪只是少了14F 12/17 12:33
→ : 一個抱怨的理由
→ : 一個抱怨的理由
→ : 國外怎麼做，我們就怎麼做，別人沒問題，為什麼我們會有16F 12/17 12:33
→ : 問題，房蟲崩潰
→ : 問題，房蟲崩潰
→ : 以後不能罵公設灌水惹，但是總價一樣還是買不起18F 12/17 12:33
不可能單價不變，公設不算錢
高嘉瑜他的房子願意這樣賣？？？
用他買的單價*實坪
※ 編輯: a386036 (150.117.155.37 臺灣), 12/17/2020 12:35:12
→ : 單價就變高啊，總價一樣19F 12/17 12:35
問題在這單價直接上去60%
中古屋會怎樣
→ : 房屋供給需求就在那邊，怎麼可能換方式登記就消失20F 12/17 12:36
要讓想買遠低於賣
才會跌
※ 編輯: a386036 (150.117.155.37 臺灣), 12/17/2020 12:38:13
推 : 透天爽爆了拜託快改21F 12/17 12:39
→ : 上去就上去，你之前要花1000萬之後也花一千萬哪有什麼22F 12/17 12:39
→ : 問題。
→ : 問題。
推 : 中古屋就跟著偷偷漲單價啊24F 12/17 12:41
推 : 改了會漲房價 空空怎麼會懂XD25F 12/17 12:44
→ : 登記越亂越好 我們繼續爽撿陽台未登老屋啊26F 12/17 12:45
→ : 說實在經濟學原理應該列入義務教育27F 12/17 12:46
推 : 外國月亮比較圓，外國好棒棒28F 12/17 12:47
→ : 實坪制的正面意義應該是建商在規劃新案的時候會比較往29F 12/17 12:50
→ : 降低公設比努力，成屋已經蓋好了，價值就是看市場供需。
→ : 降低公設比努力，成屋已經蓋好了，價值就是看市場供需。
推 : 國外能 你幹嘛不去國外住31F 12/17 12:52
→ : 所以國外鄉民說 台灣有健保 他們為什麼沒有？
→ : 歪理一堆
→ : 所以國外鄉民說 台灣有健保 他們為什麼沒有？
→ : 歪理一堆
推 : 沒法這樣處理啦...整個銀行保證品價值大亂...34F 12/17 12:57
→ : 就兩年前說的 只可能強制標示單價一率總價除主建
→ : 就兩年前說的 只可能強制標示單價一率總價除主建
推 : 其實附屬建物在營造報價時多半也是沒有算坪數報的36F 12/17 12:57
→ : 除非是要統一外推的陽台 這種會算進去
→ : 除非是要統一外推的陽台 這種會算進去
→ : 違者都是照廣告不實連續開罰 其他一率照舊38F 12/17 12:58
→ : 營造是看建築面積 建築面積是外牆牆心算的 等到房屋權狀39F 12/17 12:58
→ : 台灣的地產權狀超複雜的 有的好大一本50幾頁 是要搞死誰40F 12/17 12:59
→ : 登記時 至少會多了陽台雨遮 以及牆心到外牆的面積41F 12/17 12:59
→ : 其實四五年前我就在板上說過 政府強制列出 總價/主建物
→ : 當作參考單價就好 根本不需要去動登記面積
→ : 當然 這樣子絕對會有影響的 前幾年雨遮不准計價就慢慢讓
→ : 裙子雨遮越來越少
→ : 其實四五年前我就在板上說過 政府強制列出 總價/主建物
→ : 當作參考單價就好 根本不需要去動登記面積
→ : 當然 這樣子絕對會有影響的 前幾年雨遮不准計價就慢慢讓
→ : 裙子雨遮越來越少
推 : 昨天看YT有建商的人說營造面積不等於可銷售面積46F 12/17 13:02
→ : 20多年前的花台也是這樣 強制不准計價之後 沒人要蓋花台47F 12/17 13:02
→ : 營造面積比較大約1.1倍48F 12/17 13:02
→ : 營造面積一般來說就是申請建照時圖面的建築面積 包括地下49F 12/17 13:03
→ : 室 不包括附屬建物
→ : 前幾年裙子雨遮多的時候 不只1.1倍
→ : 但是廠商報價時 會扣掉地下室 所以說地下室變成公設也多
→ : 賺 這在營造報價時的單價不會列進去
→ : 室 不包括附屬建物
→ : 前幾年裙子雨遮多的時候 不只1.1倍
→ : 但是廠商報價時 會扣掉地下室 所以說地下室變成公設也多
→ : 賺 這在營造報價時的單價不會列進去
沒有不算錢的
營造又不是不用成本
只是有造報價後這棟蓋到好多少
多半建商是工程費/可銷售坪=營造單價
但是這樣等於旁車位出了造價
推 : 但地下室挖越多單價應該越高吧54F 12/17 13:05
推 : 那當然啊 營造廠當然會灌回去 人家不可能算錯 XD55F 12/17 13:06
→ : 市場銷售就會換一套解釋法 總價還是一樣的56F 12/17 13:06
推 : 全實坪計價，就沒人會看你公設坪數了，只看主或是主+陽57F 12/17 13:07
有也要我用計算公設的單價成*實坪賣你
→ : 那那些不在妳權狀裡的面積是誰的呢 這問題比較微妙58F 12/17 13:07
→ : 我是覺得，不管營造跟建商怎麼報價，成本都會算進去攤，59F 12/17 13:08
→ : 畢竟賠錢生意沒人做。
→ : 畢竟賠錢生意沒人做。
→ : 車位登記只有幾平方 卻需要很長的車道 那車道是誰的61F 12/17 13:08
→ : B1 B3車道不一樣 那誰應該貴一點
→ : B1 B3車道不一樣 那誰應該貴一點
推 : 炒實坪制的人要先解決公設登記問題63F 12/17 13:10
→ : 這做下去也只是標示不一樣而已64F 12/17 13:10
推 : 現行登記方式車道也是所有車位去攤提的 而且車位沒有分割65F 12/17 13:10
→ : 成不同單位 只是約定專用
→ : 成不同單位 只是約定專用
→ : 政府就要規定這些所謂公設的管理規則67F 12/17 13:10
→ : 不然5.5*2.5米怎麼樣也不可能10坪68F 12/17 13:11
→ : 成屋市場不會有什麼大改變，改變的是未來新案的設計趨向69F 12/17 13:12
→ : ，希望不要搞得太畸形
→ : ，希望不要搞得太畸形
Re: [心得] 從地價與容積率抓底價 以新莊副都心為例 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
^^^^ 容積率不是可售坪數 有很多面積是不必算入容積率的 你這點都搞不懂的話 建議你不要po這種計算文 實在太外行了...
^^^^ 容積率不是可售坪數 有很多面積是不必算入容積率的 你這點都搞不懂的話 建議你不要po這種計算文 實在太外行了...
營造是算滴水坪
花園那些也都是要算錢
就攤提方式
所以基地越大毛利越高
可攤提的越多
→ : 顯見建商實際上是用乘1.1去估算可售坪數沒錯 然後有辦法72F 12/17 13:13
→ : 在地下室或雨遮多生出可售面積就算個案本事 算多賺的這樣
→ : 在地下室或雨遮多生出可售面積就算個案本事 算多賺的這樣
推 : 就是想要實坪制然後再來打房價高 這樣就能炒很久上版面74F 12/17 13:19
→ : 魯空智商聽不懂的，別介意75F 12/17 13:19
推 : 所以這次很討厭高出來刷板面 挑動買不起房的情緒76F 12/17 13:22
→ : 結果自己有房 真正要賣 就不信他公設不算錢
→ : 結果自己有房 真正要賣 就不信他公設不算錢
他不算錢我市長一定投他
推 : 高那個就只有噁心而已啦，買過房的誰不知道她在搞什麼鬼78F 12/17 13:24
推 : 我在買房時也沒提單價，那是自己在估算時用的，一下斡旋就79F 12/17 13:24
→ : 是談總價
→ : 是談總價
總價+1
→ : 殺價理由就說沒那麼多現金房貸很重之類的，然後一交屋就81F 12/17 13:26
→ : 花一筆錢裝潢又出國玩住VIP房型
→ : 大家都在演戲而已炒那個幹嘛
→ : 花一筆錢裝潢又出國玩住VIP房型
→ : 大家都在演戲而已炒那個幹嘛
推 : 實坪制會讓建商不想蓋豪華公設，公設越少成本越低84F 12/17 13:27
蛋黃區沒夠的空間做公設
蛋白蛋殼有，公設裝潢單價高於營造單價的很多歐
→ : 不過也可以逆向操作啦，主打豪華公設撐高總價85F 12/17 13:27
→ : 豪華公設的成本很低你搞錯了86F 12/17 13:28
很高
我估過一場
整場金屬飾板都是渡鈦
磁磚都進口
一堆原木跟KD的高階塗裝板
裝修不含設備傢俱。不含冷氣，不含設計費要8萬多，加上設計費跟設備大概要13萬
如果在加10萬的造價，就要23萬成本了
房價27-30萬的地方歐
賣你房子不用裝潢
→ : 最後還是看消費者選擇呀87F 12/17 13:28
→ : 公設比越低成本越低啊？
→ : 大廳全改成實坪拿來賣
→ : 公設比越低成本越低啊？
→ : 大廳全改成實坪拿來賣
推 : 最貴的都是土地營造次之豪華裝潢又次之90F 12/17 13:29
→ : 以後說不定看得到有人住在一樓91F 12/17 13:29
推 : 吵完房價沒跌 然後又要吵別的了92F 12/17 13:29
→ : 不是在講裝潢啦93F 12/17 13:30
推 : 可以參考日本呀94F 12/17 13:30
→ : 是原本要放公設的空間都拿來賣95F 12/17 13:30
→ : 消防梯算誰的96F 12/17 13:30
→ : 還不是平均攤了
→ : 還不是平均攤了
推 : 你講的現在就有啊我舉例很多次了，我最近看的西屯大廳很小98F 12/17 13:31
→ : 被切兩塊當店面，沒什麼娛樂設施，但公設比32%
→ : 被切兩塊當店面，沒什麼娛樂設施，但公設比32%
→ : 這樣說不定建商蓋地下停車場意願也大幅下降100F 12/17 13:31
噓 : 奇怪就計算方法改變而已 自己要當朝三暮四的猴子覺得不一101F 12/17 13:33
→ : 樣 到底要怪誰？
→ : 樣 到底要怪誰？
→ : 這還好啊103F 12/17 13:33
→ : 我最近看到還有公設比39%的也沒有任何公設啊
→ : 只有小小的大廳
→ : 我最近看到還有公設比39%的也沒有任何公設啊
→ : 只有小小的大廳
小基地正常
推 : 別人34%什麼都有門面漂亮你猜誰賣的好賣的高總價106F 12/17 13:34
推 : 你要賣2000萬也可以啊 又沒人叫你不要賣107F 12/17 13:34
→ : 實坪制後同樣價錢你家買到的面積也不會變大，反而是單108F 12/17 13:34
→ : 價提高。法規限制其實都把一塊地能蓋能賣能用的面積卡
→ : 死了
→ : 價提高。法規限制其實都把一塊地能蓋能賣能用的面積卡
→ : 死了
→ : 你以為居住者會在意那幾坪? 最後市場會自行調整的111F 12/17 13:34
→ : 啊不就是看總價嗎？建商蓋豪華大廳成本灌上去112F 12/17 13:35
→ : 沒大廳就便宜一點，看消費者選擇呀
→ : 沒大廳就便宜一點，看消費者選擇呀
推 : 西屯一坪26還低公設32%便宜吧，西屯賣北屯價耶，結果就是114F 12/17 13:37
→ : 賣相很差賣人人嫌你愛我報你哪間
→ : 我嫌我老婆更嫌那麼醜誰要買
→ : 賣相很差賣人人嫌你愛我報你哪間
→ : 我嫌我老婆更嫌那麼醜誰要買
推 : 既然是看總價那就跟實坪沒關係啊，市場就是喜歡開闊挑117F 12/17 13:42
→ : 高的大廳，梯廳不能太狹窄壓迫，如果市場沒這個需求那
→ : 建商是傻了推這種產品，還是一廂情願覺得那些公設都不
→ : 用錢
※ 編輯: a386036 (114.136.184.144 臺灣), 12/17/2020 13:59:54→ : 高的大廳，梯廳不能太狹窄壓迫，如果市場沒這個需求那
→ : 建商是傻了推這種產品，還是一廂情願覺得那些公設都不
→ : 用錢
推 : 豪華公設佔的容積用總戶數150下去除你會發現一戶攤的不多121F 12/17 13:49
→ : ，因為有些還是管委會空間改造，但賣相天差地遠，一樓多蓋
→ : 店面少蓋大廳，很容易就是空租因為著市的店面很少，一旦
→ : 空租你的門面就更難看，不空租也有出租店家問題，油煙之
→ : 類的之前有人抱怨過無解人家合法，總之便宜是有代價的
→ : ，因為有些還是管委會空間改造，但賣相天差地遠，一樓多蓋
→ : 店面少蓋大廳，很容易就是空租因為著市的店面很少，一旦
→ : 空租你的門面就更難看，不空租也有出租店家問題，油煙之
→ : 類的之前有人抱怨過無解人家合法，總之便宜是有代價的
推 : 好想看看推文笑人魯的資產長怎樣喔 可以貼來看看讓我們126F 12/17 13:51
→ : 這些魯蛇跪拜嗎
→ : 這些魯蛇跪拜嗎
推 : 魯空看不懂啦128F 12/17 13:52
推 : 全世界沒問題就你有問題，台灣人比較優秀是不是129F 12/17 13:53
→ : 改不是問題啊，問題是不能騙人家說花資源改制了以後房總130F 12/17 14:01
→ : 價就會降，就有居住正義，八竿子打不著。
→ : 價就會降，就有居住正義，八竿子打不著。
→ : 實坪制沒問題啊，只是在現有環境執行層面有難度，而且132F 12/17 14:06
→ : 不會達到房價降低的效果。我自己在美國也做地產相關，
→ : 但也不會回到台灣就搞不懂台灣的玩法
→ : 不會達到房價降低的效果。我自己在美國也做地產相關，
→ : 但也不會回到台灣就搞不懂台灣的玩法
推 : 好啦,總價不會變啦,不要這麼緊張135F 12/17 14:10
→ : 可以改啊 但改了房價不只不會降 還要浪費一堆社會資源136F 12/17 14:10
→ : 然後說公設拿來當室內實坪賣，地下室不蓋停車場的，請137F 12/17 14:12
→ : 先了解一下法規看清楚到底是建商想挖就挖還是法規要求
→ : 一戶一車位
→ : 公設變少你家也不會變大，這是事實
→ : 先了解一下法規看清楚到底是建商想挖就挖還是法規要求
→ : 一戶一車位
→ : 公設變少你家也不會變大，這是事實
噓 : 喔141F 12/17 14:47
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