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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-02-24 03:33:03
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [請益] 過度裝潢的房子處分方式?
時間 Wed Feb 23 00:39:08 2022


※ 引述《Freighter (貨輪)》之銘言:
: 很多人定會面臨的議題,你的起家屋往往
: 要求盡善盡美,而花太多錢過度裝潢,等
: 到你想處分它的時候,就有些進退維谷。
: 假設你今天有一間中古電梯華廈,室內
: 面積約18坪,五年前花1800萬買,但花
: 了280萬裝潢(含家電),今天你想
: 處分它,你會?
: 1.不賣,拿來長期出租,忍受裝潢每年折
: 舊的損失。
: 2.賣掉,裝潢折舊賣,看有沒有認同你裝
: 潢的買家。拿錢買新的物件出租,這次要
: 記得裝潢預算要節制。
: 3.賣掉,裝潢不計價用送的。拿錢再買新
: 的投資物件。
: 如果是你,會做什麼選擇呢?


這種我們投資客算的最精..XD


一般來講,裝潢要看狀況判斷他還有沒有價值.

例如如果我買了一間50年老公寓,但他的廁所可能1x年前翻新過.

那這間廁所就會有價值.

通常我不會重作這間廁所,我只會找細清來把廁所用化學藥劑好好洗一輪.

就會有9成新的樣子..

因此我整棟其他地方都翻新,廁所也不會顯得有舊的感覺而突兀.


但是如果是2x年前的木作,通常老化很嚴重.
(尤其像和室之類的)

基本上都是全拆...
(原木的話要找木工從新處理,成本很高,公寓或是1000萬以下的大樓不值得花那筆錢
 所以拆了吧)

1x年的就要看,如果他木作例如主臥連衣櫃+床頭櫃.

如果感覺他裝潢的規劃是很"泛用型態",那可以選擇換皮就好.

當然如果有甚麼個人風格,感覺非大眾型態的規劃,就全部打掉.


至於5年的話.

照理講裝潢應該還是新新的.

最多就是贓.

因此通常這種你就直接找人來洗一洗,就會9成新了.

那自然裝潢就有它的價值.



因此,裝潢有沒有價值.

通常就看,我有沒有辦法把它洗成九成新.

以及他裝潢的方式是否是主流買家可以接受型態.

而只要他有價值.

我的賣價就會加上它的價值來出售.

優勢就是,買家可以省一筆裝潢開銷的現金支出壓力
(直接算在房貸裡的概念)

因此會有非常多買家會買單.


至於半新不舊的裝潢.

通常就要估算,如果我打掉這些裝潢,那我的賣價是否可以因為翻新而拉高.

如果半新不舊的裝潢,例如甚麼20年前的.

你算起來,打掉裝潢就算變成空屋,也沒辦法多賣多少錢.

不打掉也好像沒啥加分.

那我也可能甚麼都不動,就這樣賣...然後裝潢自然也不算附加價值這樣.
(這樣我可以省掉打除清運的費用)

當然如果他裝潢劣化,看起來就是扣分等級.

那必然都是整個處理掉才賣.


這就是我們投資客在賣房子的時候,對裝潢的"思維"

至於細節怎樣判斷,那就是經驗問題...


而我只要知道我這個產品,會有買家接受,就好.

你不喜歡,你對我房子的裝潢有意見.

那你家的事,你去買別間.....不要跟我說話,我不聽我不聽我不想聽..!!!!

我的房子,台灣兩千多萬人,外加將來可能有六位數的新移民.

只要有一個人會買就好了.

我沒有必要賣給你...你爽不爽對我不重要..


--
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.131.121 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Y5H6kAM (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645547950.A.296.html
rabinson: 頭推 買家只要一個1F 02/23 00:43
labarjames: 推2F 02/23 00:43
kagaya: 推推 那20幾年前的廁所呢?3F 02/23 00:44

這扯到你賣的是甚麼東西,價位多少...

例如2x年大樓你要賣逼近一千萬,那你2x年的廁所可以考慮翻新.

但如果你是公寓要賣四五百萬,就不用翻.


哪個價位的買家會有多龜毛,決定你要給他上怎樣的菜.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:46:07

另外換一個角度來講.

一間房子,例如現在你估它可以賣700萬.

那你要思考的是.

你每花一塊錢,那是否可以多賺兩塊錢回來.

如果你花了一塊錢,無法多賺超過一塊錢.

那你幹嘛多花錢??


so...花錢是為了賺更多錢...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:47:52
frowning1226: 今天這一課很難...我完全還不熟,無法討論@@4F 02/23 00:48

這是短期投資的技術.

※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:49:19
frowning1226: 對阿...太多細節了,完全是新手XD5F 02/23 00:50

這方面想要認真累積功力就是.

你去看投資客的物件.

去現場看他的狀況,價格,然後記錄他賣多久賣掉.


投資客有百百種.

有裝潢做得滿滿的.

也有死摳門的..XD

然後並沒有哪一種型態最好賣.

因為好不好賣還牽扯到影響最大的東西,叫做價格.


因此你要同時看這個投資客.

他花了多少錢+他裝潢做了哪些+他賣了多久..

或是更簡單就是,物件多少錢,他花了多少錢,他賺了多少錢...花了多少時間.

這樣你就會慢慢的知道怎樣去向"最大利益化"逼近.


這是一個模糊系統最佳化的學習.

非類神經系統...

因此你要用模糊比對的方式去進化自己的判斷能力!!!

※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:53:35
frowning1226: 我記得我一開始看你文章,之後去買房還是走鐘6F 02/23 00:50
frowning1226: 然後回頭看仔細才發現,歐歐...原來是我會錯意XD
OHHEEEEEED: 這篇學到很多翻修知識...8F 02/23 00:51
OHHEEEEEED: 從換約仔改翻修真的經驗重要
frowning1226: 馬的,ceca有些經典名句真的讓我賺很大10F 02/23 00:52
frowning1226: 重劃區第一案等於中古屋,這兩年完美體驗...
OHHEEEEEED: 唉f大在講國泰我知道12F 02/23 00:53
YamahaIchiro: 請問1X年的木作的裝潢,拉皮是要找木工嗎?還是都13F 02/23 00:53
YamahaIchiro: 自己買東西回來換?

找木工.

※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:54:35
kusomanfcu: 看會不會修啊 預期要換地方住 我就自己開始慢慢修繕15F 02/23 00:54
kusomanfcu: 細節了

其實,後來有時候,自住某些就當花錢買爽..XD

不過裝潢本來就沒習慣花很多,所以花錢買爽其實也沒花很多錢.
(通常會燒掉的都六位數)

因為我住的使用格局會和別人不一樣.

我不需要客廳,我需要書房,我不需要餐廳,但我需要玩VR的地方.

然後我還想要展示櫃來放我的水晶...XD

之後再補空間,我還需要放轟菌的地方.

所以裝潢上面弄出來,大概95%的買家都無法接受.

因此必然燒掉一些錢....到時候要賣都是要恢復基本格局.

frowning1226: 謝謝您~ceca老師手把手教學...感動17F 02/23 00:55
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:57:49
kusomanfcu: 這幾年修東西技能點越來越高 目前通膨嚇到我都開始自18F 02/23 00:55
kusomanfcu: 己整修各種電器馬達要多用幾年了
kusomanfcu: 上次我貼馬達全拆 整理 嚇死一堆人XD
didi0909: 佛21F 02/23 00:56
frowning1226: 工錢越來越敢開=...=22F 02/23 00:56
kusomanfcu: 有錢不行自己修嗎? 0..0?23F 02/23 00:57
frowning1226: 會修馬達真的蠻屌的...24F 02/23 00:57

上次自己去某間房子補漆..

油漆工1小時可以搞定的事情.

自己花了三四個小時(還去了兩趟).


主要是批土技術太差+批土的原料混和比率抓得很差...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:59:01
frowning1226: 我真的不行啊,修理東西對我而言很困難25F 02/23 00:58
kusomanfcu: 看東西啦,全新的我還是沒辦法自己做 舊的東西 google26F 02/23 00:58
kusomanfcu: 很好用 查一查 可以自己上我就自己處理
spmark: 推28F 02/23 00:59
kusomanfcu: 前陣子我才自己修了排風扇,然後順便把所有電扇拆開29F 02/23 00:59
kusomanfcu:  加 奈米機油 因為買了一罐超好用
kusomanfcu: 油漆除非是一點點我才自己弄,大片的還是要找師父來

前屋主家裡神明廳拜拜,牆壁吃油進去.

油漆後一段時間,油的痕跡吐出來,到處都是黑點.

所以只好油性的補一層,水性的在補一層.


另外有一次是老式的牆面有做甚麼詭異的波浪狀.

結果某個窗戶邊,做的那個崩下來.

只好去批土把她弄平再補漆.


還有一次是,輕隔間太兩光,做完接縫很大.

只好自己去批土補.


主要是工程要大不大要小不小.

就自己補好了...

※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:03:25
kusomanfcu: 家具的話我維修沒啥問題了32F 02/23 01:00
kusomanfcu: 大片的還是需要機器打磨
spmark: 我比較喜歡花錢找人處理 XD 懶了,有錢大家賺就好34F 02/23 01:01
kusomanfcu: 批土要買已經混合好的.....不要自己試35F 02/23 01:02
frowning1226: 所以其實要跨足裝修,還有很大段路要走...36F 02/23 01:02
kusomanfcu: 我買一堆塑鋼土 週末就在修小孩玩具0..037F 02/23 01:02
frowning1226: 要先有辦法買低價,叫工班,決定裝潢價錢,然後才有38F 02/23 01:03
kusomanfcu: 每天亂丟玩具 ....順便砸壞就好幾百台幣39F 02/23 01:03
frowning1226: 賣出多少,評估多久賣掉XD40F 02/23 01:03
kusomanfcu: 通膨來了 多會一些東西有好處41F 02/23 01:04
kusomanfcu: 我修個玩具不用幾分鐘 就可以少買一點0..0
kusomanfcu: 我以前還自己用焊槍點wii....
kusomanfcu: 那個修東西能自己來其實反而比較省時間
kusomanfcu: 上網找人修 要約 或找工班之類的
kusomanfcu: 很多時候真的就自己來比較快
kusomanfcu: 堆積太多就丟光買新的了 不然會變成回收阿婆
yiliang1107: 推48F 02/23 01:09
frowning1226: 你真的很猛@@!連銲槍都出來了...49F 02/23 01:10
frowning1226: 晚安~太晚了,明天會爬不起來XD
kusomanfcu: 我就自己會點麵包板啊 就說CS的 軟硬都摸過51F 02/23 01:11
driftinsky: 想問如果前屋主會抽菸的話細清能清到沒味道嗎52F 02/23 01:14
IFnight: 請問30年的老大樓,電線重拉會加分嗎?要先租後售53F 02/23 01:18

銲槍這個東西,超過20歲好像就沒碰過了..XD

※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:19:19

拉電線很便宜,不用一萬塊.

通常拉線+配電盤換掉 =兩萬多塊.


你不要改迴路就好...

舊線綁新線,一抽就換好了...

※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:20:12

煙味不是問題.


動物騷味才是問題.

尤其那些抓野貓來養的,野貓味道超重.


不過通常味道最可怕的是.

寵物的的毛沾了尿或糞便.

藏在...排水孔,排煙管,櫥櫃角落或後面(因為有油會吸附大量毛髮)

因此你怎麼洗都會臭.

直到你把廚具整個換掉,排水管大量清理,才有辦法解.


※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:22:20
teasy: 我沒有必要賣給你...你爽不爽對我不重要.. 正解54F 02/23 01:23
s26492755: 真的。那種裝潢拿來殺價的除非真的醜爆或殘破不堪55F 02/23 01:42
s26492755: 批土沒那麼難啦。多幾次就可以了
s26492755: 難的是批白膠
s26492755: AB膠也很簡單。只是動作要俐落
s26492755: 接縫最好還是抓AB膠
s26492755: 油漆其實很有趣的
s26492755: 自己會點裝修。不用等師傅有空。  如果你出租更好。點
s26492755: 交完什麼都弄好。馬上當天招租
jaguarccu: 最後那幾句是重點,只要有一個買家即可63F 02/23 02:11
jgpkhgadk: 優文 長見識64F 02/23 03:07
piliwu: 矽利康可以自己刮掉重打這個最容易學65F 02/23 06:32
onlyiknow: 是不是20年以上的 買家通常不會因為有新裝潢而加分66F 02/23 07:31
onlyiknow: 寧可看到原貌呢?
jc761128: 西卡老蘇又教會好多..68F 02/23 08:42
hw5566: 二十年以上 你整間打掉毛胚屋會比有裝潢的好69F 02/23 08:56
kagaya: 謝謝老師70F 02/23 09:01
howhow801122: c大如果廁所還算新,但牆壁有裂痕也會全打嗎!兩間71F 02/23 09:08
howhow801122: 浴室30萬,翻修最貴的一環
sdhpipt: 矽利康這個要有一定的專業 我自己打過 像狗啃的一樣 XD73F 02/23 09:09
sdhpipt: 我覺得是我矽利康槍買得太爛 買那種50元的 跟千元的槍
sdhpipt: 沒法比
kagaya: 那個狗啃的之後好像可以用塑膠片再刮過就會很美76F 02/23 09:13
kagaya: 然後2X年的房子,我想沒有一定,因為投資客怎麼弄的都有= =
kagaya: 有全上的,有翻一半的,有不弄的= = 而且看起來都不太好賣
kagaya: 但是最近這一波,再難賣的最後也是會不見.....
kagaya: 之前還看到不少客廳新新 然後廚房廁所很可怕的..
sdhpipt: 我有用刮片 主要是擠出來的粗細不一 XD81F 02/23 09:22
sdhpipt: 粗細不一的話 之後保護膠帶撕起來時 有些會把邊緣翻起來
sdhpipt: 然後有些地方擠太少還是柱狀刮不太到 擠第二次就像狗啃的
sdhpipt: 看專業的那個槍都不用自己擠 電動的出膠超穩定
IamHunk: 推最後兩句很中肯。85F 02/23 09:25
koyo167: 這個如果不是統包、木工、裝潢本業的  或是像CECA這種86F 02/23 09:26
sdhpipt: 可是一支矽利康才160 叫我買太好的槍花不下去 又不是天天87F 02/23 09:26
IamHunk: 自己買過房子裝潢花很多心血 之後換屋88F 02/23 09:26
kagaya: 之前看影片,手動眉角真的很多...連削那個頭都有最佳解89F 02/23 09:26
sdhpipt: 要修房子 只是自住的偶爾弄一下而已90F 02/23 09:26
IamHunk: 如果裝潢很滿意的話,對我來說是加分91F 02/23 09:26
koyo167: 買賣整修過上百間房子的 很難評定裝潢價值  結論:超難92F 02/23 09:27
silencea: 想請教25年大樓改三孔插座難度高嗎?不確定大樓有地線否93F 02/23 09:27
kagaya: 削那個頭要剛好削到一個大小和斜度,這樣可以靠著擠,94F 02/23 09:27
kagaya: 而且那個斜度可以用來擠第一次的時候就有刮的效果 有夠難
IamHunk: 省時間又省錢。但就要緣分了96F 02/23 09:28
kagaya: 然後還要看手速穩定度和擠壓穩定度....97F 02/23 09:28
sdhpipt: 是啊 我第二次削得比較好 矽利康柱體穩定很多98F 02/23 09:28
kagaya: 可是每一隻矽利康只能練習一次削功XD99F 02/23 09:29
sdhpipt: 最可怕的是爬到11樓雨遮窗外自己補膠 還好是雨遮計坪的100F 02/23 09:30
sdhpipt: 舊建照時代蓋的 雨遮1米深不會危險 當時突然覺得雨遮也是
kagaya: 我每次看到男生爬到那種地方都覺得滿厲害的XD102F 02/23 09:31
sdhpipt: 很值得的 如果是2X年老房子不知道怎麼出去補 XD103F 02/23 09:31
kagaya: 其實就算一米深還是很恐怖啊。又不是平地....會怕104F 02/23 09:32
IamHunk: 其實很多三孔插座不一定有地線 或沒接好。105F 02/23 09:36
sdhpipt: 要用電表自己測 我才不買 XD106F 02/23 09:39
Freighter: 筆記,感謝~107F 02/23 10:27
s26492755: 真的很多附接地的插座做給外行人看的  你本身沒接地線108F 02/23 10:47
s26492755:   然後跟你附接地的插座幹嘛….
s26492755: 矽利康其實真的難打  以前55-65一隻的  現在翻倍還買
s26492755: 不到  誰還我矽利康正義
kagaya: 沒接地還是要三孔阿 不然一堆插頭不能插 三孔轉兩孔又很瞎112F 02/23 10:49
eulbos: 推113F 02/23 11:04
sagarain: 台灣有接地?114F 02/23 11:19
bloodpiece: 有看有推115F 02/23 11:38
f125902: 推116F 02/23 11:44
kodo5566: 跟賣二手車一樣的概念 不喜歡直接找其他人宰 不用糾結同117F 02/23 11:51
kodo5566: 一個客人
garyddt: 推;原本想幫剛300不到入手的老公寓翻新廁所,看完好像119F 02/23 11:52
garyddt: 用個化學細清就好
frank111: 上次我就說拉線不用很貴,一間兩萬差不多121F 02/23 12:21
frank111: 一堆人打死不信
frank111: 一對水電夫妻,快的話一天弄完,慢慢拉兩天可以好
frank111: 你事業做那麼大,補漆整理的小東西還是要自己來喔?
frank111: 我是都自己弄,我以為做到你那麼大就可以翹腳了
smapvest: 沒錯 我當初買就是買裝潢= =126F 02/23 12:32
frowning1226: 會自己弄大概是太閒當運動...哈哈我猜的127F 02/23 13:03
IamHunk: 家裡長輩都用老虎鉗把三頭扭斷變兩頭XD128F 02/23 13:05
kagaya: 我就是沒有這個技巧 才都用三轉二 凸一大塊真的超瞎的129F 02/23 13:09
frank111: 接地那根左右來回扳個十次就斷了130F 02/23 13:18
s26492755: 那個接地 片幾夾一下就斷了131F 02/23 15:20
s26492755: 你在使用附接地插座的同時  得確認管線有接地線跟有接
s26492755: 上  不然就是一個自己覺得雙而已
kusomanfcu: 拋光機 才是重點134F 02/23 18:19
kusomanfcu: 會用拋光機 你很多東西都能自己來
kusomanfcu: 批土批的難看 乾了拋光
s26492755: 你說的是路打 電動砂紙機吧137F 02/23 19:30
alotofjeff: 佛心分享138F 02/23 19:33
ppnow: 轟菌是三小XDD ceca大都有新玩具139F 02/23 19:48
yun0112: home gym 家庭健身房吧140F 02/23 20:32
carolwu18: 新的裝潢真的超好賣141F 02/23 21:45

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