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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-06-27 18:41:05
看板 home-sale
作者 linandydog (伯)
標題 [請益] 租金投報算起來是負的,問題出在哪?
時間 Mon Jun 27 16:14:14 2022


最近在細算房租的現金投報率,遇到問題希望房板各位前輩能解惑
用的是親人今年成交的實際例,只是方便計算有把數字改過做四捨五入。
( 因為頭期我有參一咖 , 所以一半也算自身的例子)


物件是台中 74環內 10年內電梯大樓一房
下斡旋時粗估 總投報 3%,貸款8成利率1.56% 30年 (考量升半碼所以改用1.685計算)
套用C大的公式計算 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26%
當時覺得這個年化報酬已經比定存好上很多,所以沒想太多就購入打算六年後賣出換房。

直到最近交屋完成也把租客搞定,想說列出所有成本細算看看看看年化實際是多少


https://i.imgur.com/GWOcvXi.png (使用Excel IRR 函數)
[圖]

結果如上,列完之後年化竟然是 -0.95% ,完全出乎意料。
之前一直以為總投報的3%就是地板了,有槓桿現金投報再怎麼樣也不會更低。
如果-0.95%正確那等於報酬全倚賴後續漲幅了,要是漲不夠多還高機率輸定存。
再算上處理交屋跟租約的人力成本感覺上完全不划算。


想知道各位前輩這筆交易跟計算的問題到底出在哪裡?

1. 買太高 ( 但是同社區實登單坪最新已經漲過入手價了)

2. 租太低 ( 有可能,但總投報3%算是非常糟的出租件嗎?)

3. 交易成本過高 (一切都是萬惡仲仲收太多? )

4. 持有成本過高 (事前真的完全沒注意到管理費跟凶宅險比想像中高)

5. 抱太短 ( 本來希望6年後能換大房自住,要強制延後了嗎? )

6. 我算錯 ( 希望是這個,房版都說租金 > 利息 就能穩賺,怎麼就我算起來是負的)


因為頭已經洗下去,就算發現不對勁這一件基本上也只能祈禱可以凹到漲幅救回來。

本來自己也有打算購入自己的首購房當投資,算完嚇到目前想先丟回定存了。

至少希望自己出手前能好好找出問題,不要重蹈相同的覆轍

麻煩各位大前輩賜教了

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 165.225.97.98 (日本)
※ 文章代碼(AID): #1YkMROeg (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1656317656.A.A2A.html
IBIZA 
IBIZA: 一年收27.5  總投報就沒有3%了啊1F 06/27 16:21
IBIZA: 而且那個公式根本沒用吧
IBIZA: 我不知道為什麼要用一個根本沒用的公式 說他是速算
哭 因為C大這篇文是我進房版第一篇拜讀的文章
所以對這公式印象很深,沒有想到直接套會有這麼大問題
#1XDAFwqH (home-sale)
Re: [請益] 出租投報率的算法 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
做投資,基本投報率和現金投報率都要看. 600萬月出租2萬.年收租24萬. 我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金. 然後貸款8成+1.3%利息. 這樣基本投報率4%.
rafale9108: 你套C大的公式,但你壓住總報酬又低估資金成本4F 06/27 16:23
IBIZA 
IBIZA: 其實他提那個公式的時候我就說不行了5F 06/27 16:24
IBIZA: 買房子為什麼有需要用速算我是搞不懂
IBIZA: 又不是五分鐘要決定買不買
eeewwweeewww: 買新大樓出租 根本傻逼8F 06/27 16:26
[圖]
 
購屋出租之投資報酬率
[圖]
購買房屋來出租,當個包租公(婆),不只每月有租金收入,又可以靜待房地產升值,是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。房地產投資和其他投資標的一樣,有波段操作以及長期投資的形式。買屋出租則是屬於長期投資的一種,是比較保守及風險較低的投資型態。但是無論任何一種投資都必須先知道投資報酬率到底是多少,才好預做規 ...

 
jemdogdog: 用這個算吧11F 06/27 16:30
abyssa1: 當仲介的打工仔?自費貼仲介錢?12F 06/27 16:30
abyssa1: 不要花仲介費你就賺了45萬 仲介費收去你就賠錢
abyssa1: 房屋交易成本太高 不是專業的不要想一直交易
[圖]
4.7%有這麼高!!  所以真的是我的算法錯了嗎?
abyssa1: 仲介費6% 吃總價的所以五倍槓桿 就是你本金的30%16F 06/27 16:34
jemdogdog: 沒有算寬限期和賣掉的仲介費 假設一個月空窗期 房屋加17F 06/27 16:35
jemdogdog: 地價稅9000
abyssa1: 漲幅不夠在那裡頻繁買賣就是當仲介的打工仔19F 06/27 16:36
不打算當自住房所以沒想那麼多...本意是股市很慘所以閒置資金拿來當6年期房地產投資
IBIZA 
IBIZA: 其實你就是 1.利潤不夠 2.寬限期3年沒還本 3.頻繁買賣被吃20F 06/27 16:39
IBIZA: 仲介費啊
RXIJDIL: 這樣的前提是平轉(房價沒漲)+仲介費全付(4%+2%)22F 06/27 16:40
IBIZA 
IBIZA: 寬限期不還本是沒差 但你30萬拿去哪 有投資賺錢嗎23F 06/27 16:40
RXIJDIL: 真實現況是,你跟仲介說實拿多少,剩下能爭取到的就是他24F 06/27 16:41
RXIJDIL: 的,這樣就不至於虧錢賣出(前提是房價沒有跌的情況)
IBIZA 
IBIZA: 我剛剛算過 不考慮仲介代書跟稅雜費 你大概賺70萬26F 06/27 16:43
IBIZA: 但扣掉這些你就沒賺
abyssa1: 所以結論是這個價格不能賣 繼續收租ok 所以叫不動產28F 06/27 16:44
abyssa1: 買了最好有長期不要賣的準備
abyssa1: 六年期被仲介費剝皮 除非波段大行情才能無視仲介費
因為頭期不足以一步到位購入滿意的自住房,所以想用房版推薦的以小換大策略
結果現在看起來好像變成套住換不動了.... 絕望
abyssa1: 實際上有漲幅 你還是可以抓你要的實拿賣看看31F 06/27 16:55
IBIZA 
IBIZA: 你一年持有成本4萬....32F 06/27 16:56
管理+車位清潔 2k多*12 ,房貸強制火險 + 2份凶宅險 2k多*3 ,剩下是稅
其實是3W 多,四捨五入算4w。
為了投報考量會建議把凶宅險抽掉嗎?
gerychen: 仲介費、持有成本太高33F 06/27 16:59
fairyofmoon: 一定是你算錯 台灣房地產只賺不賠34F 06/27 17:01
NCmax: 買太高租太低就反應在投報3%,這不是計算的問題35F 06/27 17:03
NCmax: 租金 > (利息+維持成本)才賺呀,顯然你維持成本沒估對
NCmax: ceca的算式有說是在看房當下要不要下斡用的,回家請精算
IBIZA 
IBIZA: 兩份兇宅險要是發生賠多少? 這個額度看起來可以賠到400*2?38F 06/27 17:08
國泰的住家保護傘,特定事故房屋跌價100萬
怕不夠所以打算多找一間保條件差不多的 (還沒保)
可以推薦能賠到400萬是哪一家嗎?
thelegada: 假設前提是平轉那就看期間淨現金流能不能cover交易費39F 06/27 17:12
thelegada: 用,建議樓主的平轉改成計算平轉實拿,另外請仲介加上
thelegada: 相關費用換算售價
f860506: 這就是這兩年才去買重劃區大樓的風險啊 先別說空租 就算42F 06/27 17:14
f860506: 滿租10年新古屋算起來都沒賺了 新房報酬率算起來更常常
f860506: 根本是負的 所以一旦房價沒繼續漲甚至趨緩 投資客的籌碼
f860506: 就會丟出來了
cutbear123: 仲介費記得殺價 我記得以前看到仲介費平均一個案子才46F 06/27 17:16
cutbear123: 2%多
f860506: 買錯物件小心不是小換大 而是套住變大換小 所以我更推薦48F 06/27 17:16
f860506: 老換新
IBIZA 
IBIZA: 其實你能殺最多也最有意義的就是仲介費50F 06/27 17:16
f860506: 買蛋黃中古長期持有的勝率還是高51F 06/27 17:16
IBIZA 
IBIZA: 六年的兇宅險你刪掉也頂多一兩萬  仲介費的空間起碼一二十52F 06/27 17:18
IBIZA: 萬
yiliang1107: 買之前不是該先算好嗎XD54F 06/27 17:18
就...據說看個屋被關小房間然後下斡10分鐘後屋主就出現了,當天簽約。
( 我自身當天沒跟去)
IBIZA 
IBIZA: 你一年收30萬, 扣4萬持有成本+一個月空租2.5萬+14萬左右的55F 06/27 17:32
IBIZA: 利息, 六年下來本來就只剩60萬能付你的一次性交易費
IBIZA: 這裡面最有希望的 就是一次性費用跟減少空租
IBIZA: 擠出20-30萬利潤是有可能的
看來這就是目前的方向了,壓死實拿賭漲幅有到,最糟就是不成交也不用付仲介費
IBIZA 
IBIZA: 你不是2K*3 保了三個保險嗎?@@59F 06/27 17:37
銀行房貸強制保的火險不含凶宅險吧
目前沒保到第三個,只是有計畫要保所以先放進去計算
※ 編輯: linandydog (165.225.97.98 日本), 06/27/2022 17:41:13
IBIZA 
IBIZA: 國泰的住火險可以提高兇宅險部分的保額  兇宅險本身不貴60F 06/27 17:43
IBIZA: 一年400元就能買100萬
IBIZA: 你去問問看吧
IBIZA: 銀行房貸的地火險是可以換的  你問一下銀行
第一次知道0.0 ,銀行直接來通知請我們把第一年保費繳掉,都不知道有空間能換
只好另找多餘的地火險+附約凶宅險
※ 編輯: linandydog (165.225.97.98 日本), 06/27/2022 17:55:21
kitten123: 1.租太便宜 2.六年後房價大概也翻倍了 不可能變負的64F 06/27 17:57
s26492755: 國泰是居家險+凶宅險  銀行有貸款的地震險火險跟居家險65F 06/27 17:57
s26492755: 理賠的很像 但不能共用
s26492755: 這個我問過了
s26492755: 所以我的物件 他會有銀行的火險地震險 國泰的居家保護
s26492755: 跟凶宅險
s26492755: 這個錢不多 不應該把省錢的方向放在這
s26492755: 你要區分一下你的訴求
s26492755: 增值件? 出租件?
s26492755: 你要短期 就選增值件 利用增值的部分去吃掉交易成本
s26492755: 你要選收租件 就要放久 利用租金的獲利來攤提交易成本
s26492755: 另外作為一個出租件  空租一個月是非常可恥的
s26492755: 代書雜費跟持有成本都有點高耶 有更多細項嗎
s26492755: 然後最後你估的是平轉  平轉不是增值件  你這個租金也
s26492755: 不及格
s26492755: 持有成本我看到管理費  那個租客出的  還是你的月租兩
s26492755: 萬五還含管?
s26492755: 還有車位租金投報差  那個拿來買賣用的
s26492755: 假設你是買兩房車以上  你應該寄望他的增值  如果你買
s26492755: 的是套房車的話 這叫毒藥
s26492755: 我想請問你看上這間房子的哪?
s26492755: 租金爛又不會增值  如果住起來很舒服的話還可以
IBIZA 
IBIZA: 國泰有出地火+居家+凶宅, 凶宅可以買到300萬86F 06/27 18:15
s26492755: 我看到你一房了  保重…87F 06/27 18:15
s26492755: 我現在比較好奇的是 地火跟居家能不能只擇一配凶宅
s26492755: 當時業務跟我解釋過  一個是保室內一個保建物  所以有
s26492755: 貸款的話 建物的一定要有  當時我的地火不是國泰 但我
s26492755: 每間不管有無貸款都有國泰的居家+凶宅
s26492755: 你這個像增值件的租金但卻又沒有增值件該有的增值
s26492755: 台中一環這麼難做嗎
labell: 那等利率2趴完蛋94F 06/27 18:34

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