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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-12-20 21:08:09
看板 home-sale
作者 empireisme (empireisme)
標題 [請益] 這樣真的貸的到嗎？
時間 Tue Dec 20 00:10:06 2022

小弟目前28,29歲

收入一年大概約60到70w

在三大電信業，非中華電信做碼農

買了約1500w的龜山a7預售屋

妹妹(24)年收約45w ,金融業櫃員，買了約900w同樣a7的預售屋

妹妹還有男朋友，月薪大概實拿六萬的消防員，未來應該會結婚

家裡爸爸年齡60歲，普考公務員，年薪大概80w


媽媽年齡53歲，一般公司行政，年薪大概60w

家裡有兩戶不動產

兩戶都在南大同，都是商三

一戶屋齡50年左右，透天，地坪只有7.5坪

巷子內，收租一個月兩萬

一戶目前住處，屋齡70年，公寓2,3樓

地坪11坪，使用空間約32坪

兩戶都是爸爸繼承的，沒有任何貸款或抵押

目前存款在預售屋交屋時夠把尾款拿出來

物件一

1500w的房子，大概要貸1200w出來

由於父親年紀太大，持有的不動產雖然都在北市

但屋齡都超過50年

很怕2026年交屋的時候

銀行貸款不出來

有同學在銀行上班，做法金

跟我說70年的房子，無法做擔保

兩間市價合計應該3000萬到4000之間吧

目前規劃都是a7租出去

所以只要銀行貸的出來，金流應該沒有問題

但很怕我們薪水太低

房子太老

貸款不出來

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--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.1.14 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Ze8pWiO (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1671466208.A.B18.html
推 johnnychenme: 我只是好奇 真的有七十年的房子喔@@1F 12/20 00:12
推 kagaya: 沙發 想知道怎麼確認自己貸不貸得到…不確認怎麼下斡啦…2F 12/20 00:14
推 a386036: 妹妹圖先來，妹妹男友換成我，妹妹那戶就沒問題了3F 12/20 00:16
推 p20770299: 先去問銀行專員ㄚ...4F 12/20 00:16
推 lcy317: 70年房子完全不稀奇好嗎 你不知道而已5F 12/20 00:27
→ lcy317: 三層公寓 單向樓梯沒做迴轉的幾乎都60+
→ f860506: 小心被斷頭喔7F 12/20 00:33
→ f860506: 你本薪連房貸都不夠了當初怎麼敢買1500的…
→ f860506: 要是租不出去怎麼辦 金流嘎不嘎的過來
推 panted: A7好租到爆炸，一定租的掉10F 12/20 00:37
→ f860506: 貸出來的利率也不一定比你房貸低 帶12000000 1個月可是411F 12/20 00:39
→ f860506: 、5萬
推 kobetree: 60w買1500…我有看錯嗎..13F 12/20 00:42

因為父母會把兩萬塊的房租(透天)給我收，之後可能全家搬到a7住，再把目前住的公寓2,
3f的那間租掉，這樣又會有個2w以上(使用面積32坪的那間)我在每個月出2w,金流方面我
覺得沒啥問題

但我很怕銀行不認帳
※ 編輯: empireisme (49.216.22.91 臺灣), 12/20/2022 00:47:32
→ kobetree: 我都要200買1500都覺得抖…60什麼勇氣..14F 12/20 00:44
→ kobetree: 單純佩服@@
→ abyssa1: 迪化街整排都超過百年 七十年根本不稀奇好嗎16F 12/20 00:46
→ abyssa1: 祖產給的勇氣吧 要謝謝祖先
推 abyssa1: 房子老是小問題 換別家就好 記得富邦就不看屋齡
→ abyssa1: 我在廢牡蠣也核貸過60年屋齡的
推 lcy317: 台北市有祖產買個1500W還好啊 家裡有資產就沒在怕20F 12/20 00:50
→ abyssa1: 收租的部分一般狀況銀行會認 但兩萬有偏低嗎？21F 12/20 00:51
跟ceca說的一樣，老人家亂租吧，但屋子也沒整理
就隨便了，有報稅但沒打合約，這樣銀行認列嗎？
推 childeviler2: a7是現在交屋量還沒30%，等到幾年後交屋量突破50~6022F 12/20 00:51
→ childeviler2: %，那就知道了
→ childeviler2: 租金可能會鎖死
→ childeviler2: 鄰居握手

很怕到時候交屋潮一來，a7租金會很爛，所以才想說台北租出去，比較保險

我看很多a7三房都想租2w8含車含管，我很懷疑行情有沒有這麼好，因為看到很多屋主都
放很久了，保守一點才想說目前住處兩萬一定有人要，把兩間台北租出去租金保守每個月
四萬這樣
※ 編輯: empireisme (49.216.22.91 臺灣), 12/20/2022 00:57:05
→ danzan: 60+24收租買1500也是很勇..另外消實拿是7w，以我舉例年收926F 12/20 00:59
→ danzan: 7左右只敢下手970物件
推 carden31: 還有四年，你就現在去貸貸看啊，貸不出來了不起出租那28F 12/20 00:59
→ carden31: 間賣掉就全額付清了，或者現金能後援到五成也沒問題，你
→ carden31: 爸媽都願意拿房子貸款幫你了，三四千萬的房產還不算現
→ carden31: 金擔個一千五還怕
→ danzan: 抱歉我少看了 原來有兩間收租32F 12/20 01:01
推 a9470302: 我不懂 算你妹跟她男友幹嘛33F 12/20 01:02
→ a9470302: 他們有要一起付嗎

我怕我妹他們銀行過不了，也要我爸媽當擔保，我爸媽都很樂觀，覺得一定貸的出來，但
我銀行做法金的同學一直跟我說，台北市七十年以上的公寓沒有擔保價值@@

主要是我爸媽年紀也大，可能不能認列他們的收入，只能認列不動產價值
※ 編輯: empireisme (49.216.22.91 臺灣), 12/20/2022 01:06:23
推 Homedoni: 這收入年紀買1500 好會存35F 12/20 01:15
→ Homedoni: 噢看到了 現金流
噓 nautasechs: 七十年沒擔保價值 哪一家銀行講出來 房子沒價值土地37F 12/20 01:21
→ nautasechs: 也沒價值？
推 lovy: 爸爸或媽媽當連帶保證人呢？39F 12/20 01:22
推 chimouse: 我買1500也是貸1200，本息每月6，原Po每月薪水+租金沒1040F 12/20 01:26
→ chimouse: 也有9，可以買啦
推 chimouse: 而且搞不好他是分30年 每月只要4 只要貸得出來 壓力不大
→ chimouse: 啦
推 stevensevens: 剛貸下來，分30年一個月5萬內，蠻輕鬆的吧44F 12/20 04:02
→ Antiq: 台北市商三土地很值錢，前陣子有新聞報導西門町那的老公寓45F 12/20 04:17
→ Antiq: 被建商整棟收購，一坪地坪換算有300多萬哦。
→ Antiq: 西門町老公寓是商四
推 ce0336ce: 台北市老房子沒貸款，辦理財型房貸超容易，隨便貸個八48F 12/20 04:36
→ ce0336ce: 成，3000*80%=2400萬就過了。
推 Morphee: 你這不一定，要看銀行臉色50F 12/20 05:13
→ Morphee: 搞這麼複雜 很多東西不在你名下 銀行根本不鳥你
噓 zaza5566: 根本莫名其妙 一堆東西就不是你的是要算啥52F 12/20 05:38
→ zaza5566: 一下你妹過不了 一下爸媽過不了 一下房子過不了
→ zaza5566: 請問哪一項你可以掌握？
推 chisheng74: 卡喔55F 12/20 06:38
→ chisheng74: 你要考慮贈與稅的問題，不然房子要買在父母的名下
推 gerychen: 請父母增貸現金給你當自備款就好57F 12/20 06:55
→ gerychen: 你的年薪對銀行來說借個5-600就是極限了吧，剩下就全靠
→ gerychen: 你父母先增貸出來給你，湊不到就不要買，現在剛好可以
→ gerychen: 跨年度贈與現金
噓 wizink: 你要不要乾脆也把親戚五十都拉進來算好了61F 12/20 07:08
推 uevol123: 你要貸款1200萬，一定需要年薪60萬以上的保人62F 12/20 07:22
推 uevol123: 就算2萬租金都入你戶頭，年收一樣不夠
推 ineda:  工作穩定又有北市房產，沒道理不能貸啊，頂多就利率高一點64F 12/20 07:50
推 childeviler2: 出租台北這操作沒問題，我也是出租別的地方，但要想65F 12/20 07:54
→ childeviler2: 到一個點，就是A7機能還沒起來，長輩或者是你有沒
→ childeviler2: 有辦法忍受從台北便利的地方搬到不便利的地方？你週
→ childeviler2: 末可以去那邊晃晃兩天，兩個禮拜，體驗在那邊過生
→ childeviler2: 活，早中晚都在那邊吃，那就會比較明瞭是不是要搬過
→ childeviler2: 去...
推 yes010916: 有房子收租不用怕，多問幾家銀行就對了！71F 12/20 08:09
推 HERMAN06: 欸不是，你妹是櫃員，叫她去問不就好了=..=72F 12/20 08:21
推 AGODC: 家裡還有2間老房子，一間出租，你跟爸媽合計200萬，頂多老73F 12/20 08:24
→ AGODC: 房子增貸一些，假設抓300萬，總計600了，加上你們這4年內多
→ AGODC: 存400萬，頭期就有1000萬，這樣你背500萬房貸，你爸媽各自
→ AGODC: 背300萬，以每年現金金流來看是沒什麼問題。就是爸媽比較辛
→ AGODC: 苦一點，老了可能沒什麼錢可以享受，都爽到下一代就是
推 alonzohorse: 你這先天條件很好啊  老北公務員 北市房產，怕啥78F 12/20 08:30
→ KrisNYC: 你台北市這兩間 都是地坪價值>>>房屋價值 基本上貸得到79F 12/20 08:34
→ KrisNYC: 商三抓300萬一坪很保守了 一間11坪一間7坪就估到破5000了
→ KrisNYC: 建物那個沒殘值的不用理他沒差 你爸媽願意作保就好
→ KrisNYC: 你的問題會出在收支負債比 看起來房子要先掛你爸媽那
→ KrisNYC: 用公務員利率比較好 但應該是直接爸爸掛保人就會過
→ KrisNYC: 現在貸1200 30年月繳大概45k 倒推月收要近70k比較會過
→ KrisNYC: 妳妹那邊月繳2萬多而已應該直接行員專案就safe了
→ KrisNYC: 只有你需要先跟爸爸討論作保相關事宜
推 bms: 這個案例證明了台北市有房勝過年薪200W 你還在糾結房價薪資87F 12/20 08:59
→ bms: 比的根本哈哈哈哈哈
→ bms: 比較擔心的是你的現金流
推 piliwu: 法金的不會多懂房貸，那是兩個專業90F 12/20 09:02
→ abyssa1: 地坪有價值但是土地抵押貸款的成數偏低91F 12/20 09:19
→ abyssa1: 住宅貸款條件還是比較好 主要是收支比要把收入撐高
推 daniel3658: 兩間房租支應一間a7的 金流就夠了 重點是能否貸到30年93F 12/20 09:21
推 partsex: 買就對了94F 12/20 09:27
推 transforman: 年收70買1500....除非家裡有幫忙不然哪裡的勇氣95F 12/20 09:34
推 Tatsuya72: 推KrisNYC大大96F 12/20 09:42
推 aJan5566: AGODC大大說的很對...不是你拚就是你爸媽拚97F 12/20 09:43
推 jc761128: 年收70買1500也是滿敢的98F 12/20 09:44
→ Tatsuya72: 怎麼覺得這案子稅的問題比較麻煩xd 明擺著繼承搞贈與99F 12/20 09:45
推 jc761128: 喔 原來有祖產喔 那就是用祖產擔保穩啦~~100F 12/20 09:47
噓 zaqs998877: 都有父母靠了 還要上來發文求認同，你真的覺得貸不過101F 12/20 09:59
→ zaqs998877: 也不會下訂林口那間啊 分明在取暖
推 NovaShin: 他就上來炫耀一波的呀，比較好笑的是推文一堆狀況外103F 12/20 10:08
推 frank111: 租金可以認列，但那是算你爸的帳阿，又不會算到你這104F 12/20 10:10
推 Tatsuya72: 應該不是炫耀吧，只是他們的問題找個代書就解決了105F 12/20 10:12
→ Tatsuya72: 問題他沒交代清楚兩個預售的付款跟交屋時限，還有簽約
→ Tatsuya72: 金工程款都誰付，也就是金流。如果兄妹兩人同時買同時
→ Tatsuya72: 交屋又錢都爸媽出，沒規劃好到時稅可得繳不少
→ lch0425: 搞不好父母本身的現金就夠直接結帳了109F 12/20 10:16
→ Tatsuya72: 看起來不是而是要看老屋跟長輩擔保110F 12/20 10:17
→ Tatsuya72: 還同時簽兩間這比較麻煩，似乎沒在考慮稅的問題
推 frank111: 很多人笑他年收70，但這兩間老房都更後最少拿回1.3億112F 12/20 10:18
→ Tatsuya72: 存款只夠付預售屋尾款，那不就5%而已...這金流難做113F 12/20 10:19
→ frank111: 對，現在都不到，但他不缺錢啊，可以慢慢等阿114F 12/20 10:19
→ Tatsuya72: 都更你慢慢等115F 12/20 10:19
→ Tatsuya72: 原po還是去找代書規劃好了
→ frank111: 他家都有閒錢可以再買兩間，他該煩惱的是老房是獨拿還是117F 12/20 10:21
→ frank111: 要跟妹妹分
推 frank111: 另外他爸都要財產規劃了還做他爸名字
推 johnny853884: A7有很好租嗎120F 12/20 10:36
→ NovaShin: 租金贈與給小孩怎麼會不能認列……121F 12/20 10:41
推 frank111: 我也好奇，租A7的人是在當地工作嗎?通勤跑去A7租房?122F 12/20 10:42
推 shena30335: 父母當保人就好啦123F 12/20 11:42
推 court: 不用怕 買下去就對了124F 12/20 11:43
推 u8803023: 大不了就賣掉老房不會嗎125F 12/20 11:49
→ u8803023: 支持你買買買！！！
→ SEEDA: 三小 買個房還要調查身邊所有人的年收127F 12/20 12:41
推 k7881683: 你們家都很敢欸不愧是有房產的人128F 12/20 12:48
→ pilot1982: 你的租金一中斷可能就斷源了，你家有人可以幫你跟你妹129F 12/20 12:52
→ pilot1982: 支援幾個月房貸嗎？人家回家開口就有千萬金援才開槓桿
→ pilot1982: ，你沒後盾跟著做最後就是賣祖厝
→ roudolf: 你金流不太夠，加上舊房子目前看來也不是在你名下132F 12/20 14:17
→ roudolf: 所以真的就你爸當保人…
推 oftheday: 60W買400萬都很抖了134F 12/20 15:33
推 cutesuper: 台北2間賣一間 所有問題都不是問題135F 12/20 16:48
推 indoman: 60萬買400抖在哪？136F 12/20 17:06

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