※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-12-30 09:46:05
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作者 標題 Re: [情報] 北市辦公室供需預計未來三年逐步翻轉
時間 Thu Dec 29 07:24:38 2022
重劃區商業地只能有1/3-1/2不等當住宅
舊市區沒這規定你要住要商都可，即便登記商業用一般事務所都可合法住
過去商辦不缺土地都拿去蓋住
變超缺M型化商辦
頂級AAA以上等級辦公室
基地至少350坪
單一層至少300坪。 當然地越大蓋低建蔽率
那種基地1000建蔽率只做50%內，做到30幾樓
這種地標級
基地350這種就是整棟賣給一個人
知名建商
當然外觀要講究 地段 交通
裡面的規劃也要夠先進。建材要講究
網速可能都要到百G以上
由於單一面積大，東西有水準
租的起買得起的自然不會是路邊野貓野狗，連一般寵物貓都不夠格
租一個平面實坪＋公設300-500坪
一坪2500就好不要做那種等級要3500的辦公室
租金就超過75萬還有管理費4萬塊起跳 水電都先不算
300坪你租這種大樓設計師設計費至少1坪一萬，外加一坪15萬起跳裝修費
光是裝潢就5千萬不見還有設備
這種頂辦進駐不是一般公司都是大咖
再來就是很多企業需要面子
這種辦公太少了
至於大面積 地段好。大樓也氣派
也是搶手都拿去幹嘛
傳直銷 投顧公司 市府轉運站 衡陽路都有好幾棟
基本上這類不缺房客
在來就是台灣企業結構實坪5-13坪是市場主流，這也不缺房客只缺房子
會很慘的是B。CC--這種案子
又是中大坪數你就很難處理
那種100多坪土地蓋12-15樓的
最後鐵定走鍾
本身規模夠還有好處
就是產業群聚台灣中小企業為主
大企業也是俠這台灣小產業界調度快
比方說台積電A棟。旁邊的BCD就沒問題一定被包
過去分散各地的，也會因為產業需要集中
，到時很多舊商辦B辦當A辦租給A咖
搬走就是屁了
我租的起這些假A辦，我鐵定付得起新的頂辦
基本上幾個真A辦
不用你擔心
小基地商辦等死
亂規劃等死
因為這麼貴小公司付不起
大公司看不上眼
----
超大型遠雄utown. 京華城 台塑都更
興富發大直CBD真的是華麗翻身
其他都不大單樓面300內的為主
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.87.211 (臺灣)
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※ 編輯: a386036 (150.116.87.211 臺灣), 12/29/2022 07:41:56
現在缺的是500-1000坪
跟20以下
50-200根本是屁
※ 編輯: a386036 (114.136.245.245 臺灣), 12/29/2022 08:50:09
150只能算B辦
至少要實坪300才算AAA,辦
![[圖]]()
![[圖]]()
![[圖]]()
--
推 : 基泰忠孝1F 12/29 07:49
推 : A辦老了會變成B辦C辦 比如說大同中學周圍那一圈國泰建設2F 12/29 08:37
→ : 早年算是一級辦公室 現在是B辦甚至C辦了
→ : 而且大約在200X年 當時很多B辦C辦被隔間變成住家了
→ : 南京東路民生東路一帶超多這種投客
→ : 我個人覺得 真正打垮台北市B辦C辦的 是內湖中和等廠辦的
→ : 出現 2001年工業用地商業使用解禁 需要大面積辦公空間又
→ : 不願意付高額房租的公司 就湧向內科廠辦去了 這才讓B辦的
→ : 市場真正解體
→ : 早年算是一級辦公室 現在是B辦甚至C辦了
→ : 而且大約在200X年 當時很多B辦C辦被隔間變成住家了
→ : 南京東路民生東路一帶超多這種投客
→ : 我個人覺得 真正打垮台北市B辦C辦的 是內湖中和等廠辦的
→ : 出現 2001年工業用地商業使用解禁 需要大面積辦公空間又
→ : 不願意付高額房租的公司 就湧向內科廠辦去了 這才讓B辦的
→ : 市場真正解體
現在缺的是500-1000坪
跟20以下
50-200根本是屁
※ 編輯: a386036 (114.136.245.245 臺灣), 12/29/2022 08:50:09
推 : 基泰忠孝板上一直有人提，但他面積超小阿10F 12/29 09:24
推 : 記得不到上面每層150坪
推 : 記得不到上面每層150坪
150只能算B辦
至少要實坪300才算AAA,辦
→ : 基泰忠孝好像還有糾紛哩 當初找了股東 結果不給股東分錢12F 12/29 09:27
→ : 也不給房子 現在還在告的樣子 基泰建設整天亂搞
→ : 也不給房子 現在還在告的樣子 基泰建設整天亂搞
推 : 基泰真的ㄏㄏ14F 12/29 09:54
推 : 台北市中心的老商辦其實也還好啦，走危老容積多40%15F 12/29 10:24
→ : ，而且改推豪宅單價還更高
推 : 話說台塑都更完之後台塑員工應該是待在內湖回不來了
→ : ，敦北的頂級A辦給自家員工用？感覺就不可能
※ 編輯: a386036 (114.136.245.245 臺灣), 12/29/2022 12:44:49→ : ，而且改推豪宅單價還更高
推 : 話說台塑都更完之後台塑員工應該是待在內湖回不來了
→ : ，敦北的頂級A辦給自家員工用？感覺就不可能
推 : 興富發大直CBD其實不便宜；不過大直頂辦真的起飛，19F 12/29 15:26
→ : 忠泰請安藤忠雄設計；大陸家樂福改建；良茂總部出租
→ : 華固起頭的亞太置地整棟過半賣給國票金控當總部用，
→ : 現在華固新購入的大直商業地，接近整合完畢也在規劃
→ : 宏普在萬豪酒店旁的千坪方正基地，也是規劃萬坪頂辦
→ : 這種頂辦模式都是蓋好後找買家；或選擇整棟客製化，
→ : 大陸在台中七期的頂辦，就是這樣整棟賣給中信金控。
→ : https://i.imgur.com/rLOLTcH.jpg
→ : 未來再等商業宅法規放寬；其餘地主建商也能續推豪宅
→ : 頂辦和豪宅聚落，如松山信義已經是台北高級地段主流
→ : 忠泰請安藤忠雄設計；大陸家樂福改建；良茂總部出租
→ : 華固起頭的亞太置地整棟過半賣給國票金控當總部用，
→ : 現在華固新購入的大直商業地，接近整合完畢也在規劃
→ : 宏普在萬豪酒店旁的千坪方正基地，也是規劃萬坪頂辦
→ : 這種頂辦模式都是蓋好後找買家；或選擇整棟客製化，
→ : 大陸在台中七期的頂辦，就是這樣整棟賣給中信金控。
→ : https://i.imgur.com/rLOLTcH.jpg
→ : 未來再等商業宅法規放寬；其餘地主建商也能續推豪宅
→ : 頂辦和豪宅聚落，如松山信義已經是台北高級地段主流
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/rLOLTcHh.jpg)
→ : 大直感覺交通還是太弱….29F 12/29 15:45
→ : 豪宅可以 商辦的交通需求撐得住嗎？
→ : 豪宅可以 商辦的交通需求撐得住嗎？
推 : 大直頂辦過去幾年完全沒供給時有吃香，但在接下來這波各區商31F 12/29 15:48
→ : 辦供給潮很難說有優勢
→ : 這新聞案件全部加起來量體也沒多大...
推 : 大部份都是到2024年才要開始蓋
→ : 辦供給潮很難說有優勢
→ : 這新聞案件全部加起來量體也沒多大...
推 : 大部份都是到2024年才要開始蓋
推 : 這可以放心；內科和北士科都能發展了，大直一定可以35F 12/29 16:11
→ : 這不用比量體；只要開發出來的頂辦需求都有抓到就行
→ : 就和各區陸續推豪宅相似；賣得掉的區域就是照樣順銷
→ : 而且在大直推頂辦的建商，以指名度會再買就是有需求
→ : 未來劍南路站還有TOD開發；就等這波效應和士林發展
→ : 只要士林TOD成效好；大直頂辦聚落形成就會提前動工
推 : 頂辦的豪華規格；如果看過大陸和華固目前推出的頂辦
→ : 就知道蓋出來的品質和奢華程度，非普通商辦能比擬；
→ : 華固一層八億可以預約參觀；大陸可去七期中信咖啡廳
→ : 之前看過華固的頂辦，光大廳和梯廳就比肩台北超豪宅
→ : 這不用比量體；只要開發出來的頂辦需求都有抓到就行
→ : 就和各區陸續推豪宅相似；賣得掉的區域就是照樣順銷
→ : 而且在大直推頂辦的建商，以指名度會再買就是有需求
→ : 未來劍南路站還有TOD開發；就等這波效應和士林發展
→ : 只要士林TOD成效好；大直頂辦聚落形成就會提前動工
推 : 頂辦的豪華規格；如果看過大陸和華固目前推出的頂辦
→ : 就知道蓋出來的品質和奢華程度，非普通商辦能比擬；
→ : 華固一層八億可以預約參觀；大陸可去七期中信咖啡廳
→ : 之前看過華固的頂辦，光大廳和梯廳就比肩台北超豪宅
推 : 沒這些違規商業宅大直商辦聚落早該發展了..45F 12/29 16:34
→ : 這就是為什麼這種高端供給仍然有需求，好東西值得買46F 12/29 16:34
→ : 當時沒辦法適逢內科工業區升級，不過頂辦就輪到大直
→ : 你如果知道早該發展，那就知道現在就是發展關鍵時機
→ : 內科土地所剩無幾，而大直商業區都還握在三重幫手裡
→ : 目前瓏山林在美麗華旁的千坪精華角地，也在營建中；
→ : 不過估計是想推豪宅，因為聽說就是博物館第三期基地
→ : 當時沒辦法適逢內科工業區升級，不過頂辦就輪到大直
→ : 你如果知道早該發展，那就知道現在就是發展關鍵時機
→ : 內科土地所剩無幾，而大直商業區都還握在三重幫手裡
→ : 目前瓏山林在美麗華旁的千坪精華角地，也在營建中；
→ : 不過估計是想推豪宅，因為聽說就是博物館第三期基地
推 : 我是覺得大直過了他最適合發展的時間，拖到西區雙子星、南港52F 12/29 16:43
→ : 、北士科都已經動起來，市中心商辦都一個一個在危老改建了，
→ : 大直還在慢慢來
→ : 、北士科都已經動起來，市中心商辦都一個一個在危老改建了，
→ : 大直還在慢慢來
→ : 之前莎多堡在家族紛爭下退場；良茂也把土地整合完了55F 12/29 16:43
→ : 隨著旅館和量販店都拆除重建，就是建商地主一起做多
→ : 隨著旅館和量販店都拆除重建，就是建商地主一起做多
→ : 我針對商辦啦，豪宅沒意見57F 12/29 16:44
→ : 這倒是無所謂，高級地段的名聲已鞏固，準備急起直追58F 12/29 16:44
→ : 我覺得比較像大眾不懂企業如何選擇頂辦，才會質疑；
→ : 不過我上面提到了，不同建商蓋的商辦上下限差距大。
→ : 只要頂辦需求搶食成功；基本上不用替上市公司憂慮。
→ : 光看華固就行了；賣一棟就再買塊地，有需求就有動能
→ : 再強調一次；這是供給名牌頂辦，非普通商辦供應區。
→ : 我覺得比較像大眾不懂企業如何選擇頂辦，才會質疑；
→ : 不過我上面提到了，不同建商蓋的商辦上下限差距大。
→ : 只要頂辦需求搶食成功；基本上不用替上市公司憂慮。
→ : 光看華固就行了；賣一棟就再買塊地，有需求就有動能
→ : 再強調一次；這是供給名牌頂辦，非普通商辦供應區。
推 : 我當然不用替上市公司憂慮，華固也不是只在一個地方買地，好64F 12/29 16:59
→ : 奇你說的大直名牌頂辦每坪租金都多少啊...
→ : 奇你說的大直名牌頂辦每坪租金都多少啊...
推 : 租金投報是2%左右；不過那通常是壽險公司在做的事，66F 12/29 17:17
→ : 頂辦的另一族群，是直接買下整棟或過半；沒租金問題
→ : 已完工的目前是每坪月租金2500左右，不過坪數很大。
→ : 頂辦的另一族群，是直接買下整棟或過半；沒租金問題
→ : 已完工的目前是每坪月租金2500左右，不過坪數很大。
推 : 還是頂辦是老闆炫富用？不需要大量螞蟻雄兵員工？69F 12/29 17:22
→ : 內湖那些大公司多半也是看租金便宜才過去的
→ : 內湖那些大公司多半也是看租金便宜才過去的
→ : 其他問題其實看本文就行了，前中段內容就是頂辦特徵71F 12/29 17:25
→ : 其實我覺得這不需要爭論，因為在座沒有人是潛在買家
→ : 賣不賣得掉不是我的難題；是這幾間大公司的市場眼光
→ : 是，就是內科夠便宜才夠多企業進駐；不過以大直頂辦
→ : 的品質其實和內科天差地別。總部就是炫富門面無誤。
→ : 其實我覺得這不需要爭論，因為在座沒有人是潛在買家
→ : 賣不賣得掉不是我的難題；是這幾間大公司的市場眼光
→ : 是，就是內科夠便宜才夠多企業進駐；不過以大直頂辦
→ : 的品質其實和內科天差地別。總部就是炫富門面無誤。
推 : 那看來我擔心員工通勤問題是想太多了….76F 12/29 17:31
→ : 炫富用的話 旁邊有豪宅有高檔餐飲比較重要
→ : 炫富用的話 旁邊有豪宅有高檔餐飲比較重要
→ : 然後如果以內科商辦租金對比大直頂辦；沒有便宜多少78F 12/29 17:32
推 : 租金就代表市場眼光一部分，2500連A辦平均都不到，看以後79F 12/29 17:33
→ : 租金會不會漲起來吧
→ : 租金會不會漲起來吧
→ : 總部一直都是門面用途，總部很少在塞企業低階員工。81F 12/29 17:33
→ : 應該沒哪個城市頂辦聚落租金確普普的82F 12/29 17:34
→ : 頂辦現在興建中的好物件單坪上百萬；當然以總部為主83F 12/29 17:35
→ : 所以才說這就是建商的市場嗅覺；有利可圖才會進場。
→ : 單坪月租金和賣價，只要市中心蛋黃中古頂辦半價而已
→ : 所以才說這就是建商的市場嗅覺；有利可圖才會進場。
→ : 單坪月租金和賣價，只要市中心蛋黃中古頂辦半價而已
推 : 建商有賺錢就好了，比商辦聚落還是要比較租金坪價空置率呀86F 12/29 17:39
→ : 不過說總部炫富太露骨；不如說是提升企業形象信譽。87F 12/29 17:41
→ : 那得等聚落形成後的數據；現在還在發展中，敬請期待
→ : 那得等聚落形成後的數據；現在還在發展中，敬請期待
推 : 總部塞滿低階員工的公司滿多的吧… 實業多半都這樣89F 12/29 17:47
→ : 台積電 華碩 中華電 聯發科 中信金 台塑 長榮 鴻海
→ : 總部只當門面的公司我倒是一時比較難想出來…
→ : 富N代的家族辦公室？ 或是像長榮集團權力總部其實是長榮
→ : 國際這樣解讀… 頂辦擺控股基金會好像就合理了
推 : 我原本想像的頂辦應該是
→ : 101/南山/國泰置地/富邦A25/雙子星 這種
→ : 台積電 華碩 中華電 聯發科 中信金 台塑 長榮 鴻海
→ : 總部只當門面的公司我倒是一時比較難想出來…
→ : 富N代的家族辦公室？ 或是像長榮集團權力總部其實是長榮
→ : 國際這樣解讀… 頂辦擺控股基金會好像就合理了
推 : 我原本想像的頂辦應該是
→ : 101/南山/國泰置地/富邦A25/雙子星 這種
→ : 你這樣區分就有點像在說；超豪宅只有信義計畫區的那96F 12/29 18:57
→ : 幾棟戶均價超過三億的社區，不過實際上不是這個樣子
→ : 其實也不用想像，因為已經有企業包棟進駐了可以參考
→ : 頂辦規格和豪宅類似；大致上都有一定的標準去定義。
→ : https://i.imgur.com/i6ShCPZ.jpg
→ : https://i.imgur.com/5F1v1K3.jpg
→ : 幾棟戶均價超過三億的社區，不過實際上不是這個樣子
→ : 其實也不用想像，因為已經有企業包棟進駐了可以參考
→ : 頂辦規格和豪宅類似；大致上都有一定的標準去定義。
→ : https://i.imgur.com/i6ShCPZ.jpg
→ : https://i.imgur.com/5F1v1K3.jpg
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/i6ShCPZh.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/5F1v1K3h.jpg)
→ : 大直較晚開發；也算符合未來能形成頂辦聚落的因素。102F 12/29 19:18
→ : 大彎北重劃區兩條路，包辦頂辦交易量第一和第四名。
→ : 我意思是總部就該放公司骨幹，或是最賺錢的幾個部門
→ : 大彎北重劃區兩條路，包辦頂辦交易量第一和第四名。
→ : 我意思是總部就該放公司骨幹，或是最賺錢的幾個部門
推 : 推105F 12/29 21:48
推 : 忘了補充；和璞飯店也歇業了，基本上旅館業和量販店106F 12/29 22:48
→ : 汰弱留強的趨勢，一定能催生出更多大基地頂辦和豪宅
→ : 我住附近都看得出來建商的佈局；完全圍繞大直核心。
→ : 當台北傳統市心只能仰賴都更開發；大直改建合建並行
→ : 重劃區的優勢就又一一體現；方正大基地只待規劃執行
→ : 汰弱留強的趨勢，一定能催生出更多大基地頂辦和豪宅
→ : 我住附近都看得出來建商的佈局；完全圍繞大直核心。
→ : 當台北傳統市心只能仰賴都更開發；大直改建合建並行
→ : 重劃區的優勢就又一一體現；方正大基地只待規劃執行
推 : 大直速度可能要加快了111F 12/30 01:12
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