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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-26 07:31:05
看板 home-sale
作者 maxidogkimo (oo)
標題 [閒聊] 投資客會執著要apple件嗎?
時間 Sat Feb 25 23:21:25 2023


看一些教學影片都在講apple件(物件條件好，且價格低於行情的房子)

講的好像投資要買到apple件很簡單一樣

但實際在市場上，apple件根本不多

常在做交易的

不可能每次投資都買到apple件吧

趨勢正確的話  用591慢慢找 買在一般行情 應該也可以穩穩地賺


版上投資客高手們，會執著一定要買apple件才出手嗎?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.27.16.147 (臺灣)
※ 作者: maxidogkimo 2023-02-25 23:21:25
※ 文章代碼(AID): #1Z-YTtoN (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677338487.A.C97.html
推 mfcke: 只要相對APPLE就好1F 02/25 23:22
→ mfcke: 哪來這麼多APPLE 嘴炮最會
→ mfcke: 又不是公開市場交易
→ mfcke: 房地產一直不是贏在報酬率 是勝率
→ joegod: 樓下都買banana劍5F 02/25 23:27
→ DKwei: 有時候真的是價格A 有時候真的吃地段6F 02/25 23:28
推 ceca: 看你apple的定義是多便宜.7F 02/25 23:29
→ ceca: 行情500,你是指480?450?420?400?
→ ceca: 正常來講,例如這個產品行情在500.
→ ceca: 對我而言,短期投資會買在420以下,中期450~470,長期480.
推 howhow801122: a案在591上有時候還蠻常出現 很明顯低於行情那種11F 02/25 23:30
→ ceca: 但是不買得比"平均"便宜一點我會很不爽.12F 02/25 23:30
→ ceca: 不過買賣本來就有價格震盪
→ ceca: 行情500通常都在470~530震盪.
→ ceca: 所以如果你要挑你很愛的戶型格局OOXX,很容易買在510~530.
→ ceca: 而投資不挑食,因此很簡單可以找到470~490.
→ ceca: 因此買在略低價位並不是多麻煩和多困難的事情.
推 dondon0419: 制服強強劍~~18F 02/25 23:33
→ ceca: 你只要多出價,東殺西殺,殺一輪買到的就是比較便宜的.19F 02/25 23:33
→ ceca: 但如果要買到450以下甚至420,就不是隨便找就有.
→ ceca: 因此短期通常不設限範圍,整個市區我都買.
→ ceca: 例如我要買一間4xx的,我會把整個市區攻擊範圍的物件.
→ ceca: 照初步判斷的順序,一直出價和殺價.
→ ceca: 不限範圍不限細微條件....
→ askachage: 除非是多利多區，不然2成補漲空間才有出手意義25F 02/25 23:35
→ ceca: 最後買到哪一間自己也不知道,反正最後買到有夠便宜就好.26F 02/25 23:35
→ ceca: 因此...投資和自住買法不會一樣.
→ ceca: 投資如果短期,是你先決定你要投資多少錢.
→ ceca: 再從價格去買物件....甚麼鬼都買不設物件條件.
→ ceca: 中期會設定地點或是產品.
→ ceca: 那就是在這個範圍內盡量找到價性比最高的選擇.
→ ceca: 自住...自住永遠都是你要先喜歡,買了會爽,才買.
→ ceca: 高一點無所謂.
→ ceca: 今天行情500,你買到530.
→ ceca: 等到你住了很久房價上3000萬.
推 Freighter: 我覺得a案不一定比較便宜，但一定有它的優勢，有把36F 02/25 23:38
→ Freighter: 握在非公開市
→ Freighter: 場也可以賣得掉的自信。
→ ceca: 你差的30萬只值一根毛.39F 02/25 23:39
推 PTTMAXQQ: 你的apple不是我的apple40F 02/25 23:39
→ PTTMAXQQ: 每個投資客評斷的標準會因為自身的條件而有所不同
→ ceca: 另外我們跑單幫的投資客和集團又不一樣.42F 02/25 23:39
→ ceca: 集團容易有東西就吃,吃了再去推銷給會員.
→ ceca: 我們跑單幫的,會因為手上有多少錢,所以才找東西吃.
→ ceca: 我只有500萬扣打,你給我2000萬的apple我也吃不下啊.
推 Freighter: 有些拿到專約的仲介，會把它有自信的案件，先檯面46F 02/25 23:41
→ Freighter: 下處理，放到公
→ Freighter: 開市場，對那位仲介反而有不必要的困擾。
→ ceca: 硬擠資金去吃2000萬,硬擠資金的代價成本算下去可能很難賺.49F 02/25 23:41
→ ceca: 所以不會硬吃.
推 j401f2: C大會贊同房子買了就不要賣的說法嗎？持續轉增貸一直買進51F 02/25 23:42
推 ceca: 買了就不賣就長期持有的概念.52F 02/25 23:44
→ ceca: 發展強勢區在他達到發展終端之前都不賣,就是這樣一直轉貸
→ ceca: 這是長期配置產品,我的透天店面也買了破十年了.
→ ceca: 那種都不會去動,直到他飛到他能飛的高度上限.
→ ceca: 才是宰割的時候.
推 nitero: C大每次買賣都噴 5% 仲介費 不痛嗎XD57F 02/25 23:47
→ ceca: 所以,買420,賣520,噴5%,然後再讓政府抽稅之後.58F 02/25 23:50
→ ceca: 你還是有一定的錢可以賺.
→ ceca: 當然實際上你還有加工翻修放大利潤的動作.
推 Freighter: C大最讓我佩服的點，就是持續交易，吸收交易成本的61F 02/26 00:00
→ Freighter: 狀況下，還能
→ Freighter: 持續高度獲利。
推 frowning1226: 交易成本很重耶...這樣還能獲利!!64F 02/26 00:05
→ frowning1226: 我超想學起來的...XD
→ frowning1226: 我每次動念要賣房，想到他馬的稅就決定繼續放著顆顆
→ ceca: 因此短期很愛買廢墟或是老屋,房價交易震盪才夠大.67F 02/26 00:12
→ ceca: 你1x年屋或是蛋黃區,震盪都太低,很難有甜頭.
→ ceca: 硬要玩大金額短期,大多是玩店面.
→ ceca: 店面的交易震盪也比較大..但是槓桿低+判斷困難度更高.
→ ceca: 因為店面非必需品.
→ ceca: 另外,買賣價格震盪太大則是會遇到買家貸款問題.
→ ceca: 所以我前不久都不玩透天.
→ ceca: 透天可能吃600要賣1100...
→ ceca: 買家貸款會非常痛苦.
→ ceca: 當然現在透天吃貨可能要上8xx.
→ ceca: 買8xx賣1300會比較好一點.
→ ceca: 不過就算要玩,可能也會考慮路更大條的.
→ ceca: 例如10米路,買1300賣18xx.
推 frowning1226: 嗯嗯...我也避開透天(其實是還沒屯過投資件)80F 02/26 00:16
→ ceca: 這樣買家貸款成數才不會太低.81F 02/26 00:16
→ ceca: 透天那麼大價差主要是因為翻修成本的關係.
→ ceca: 翻修成本冠下去,加上你拿出那麼多現金,你一定要多賺.
→ ceca: 所以才會跳價那麼大.
→ ceca: 反觀公寓大樓,翻修成本大概透天的1/2~1/3.
→ frowning1226: ceca大請教你~之前在591看到一個15萬/坪5F公寓廢墟86F 02/26 00:17
→ ceca: 因此轉手賣的價格不會跳太大.87F 02/26 00:17
→ ceca: 公寓要看總價喔.
→ ceca: 優先看總價.
→ frowning1226: 這種可以吃嗎，漏水漏很大，我當時沒把握處理好這個90F 02/26 00:17
→ frowning1226: 嗯嗯...所以先看總價
→ ceca: 你要估算處理漏水的成本.92F 02/26 00:18
→ frowning1226: 請教~台中3F公寓行情現在大概5XX，我有偏高估算嗎93F 02/26 00:18
→ ceca: 五樓基本上要徹底處理漏水就是搭鐵皮.94F 02/26 00:19
→ ceca: 颱風會有側風,所以你還要兩側包起來.
→ frowning1226: 沒處理過漏水這麼大片，沒把握...後來放棄96F 02/26 00:19
→ ceca: 這樣弄下去成本大概2x萬起跳現在可能都快30萬.97F 02/26 00:19
→ ceca: 那你算一下,你花了這些錢買一間五樓比較好.
→ ceca: 還是直接買四樓比較好..XD
→ frowning1226: 嗯嗯...抓30萬，好的@@"100F 02/26 00:20
→ ceca: 如果你四樓要500,五樓只要380.101F 02/26 00:20
→ ceca: 那這樣30萬下去五樓還是很便宜.
→ frowning1226: 哈哈，真的，盡量跳開5樓物件...103F 02/26 00:20
→ ceca: ok阿...喔我是說同樣投資價吃貨的情況.104F 02/26 00:20
→ ceca: 但是如果你四樓吃貨價500,五樓450.還要花現金30做鐵皮.
→ ceca: 那不如改玩四樓.
→ frowning1226: 很難遇到這樣，通常都是開450107F 02/26 00:20
→ ceca: so...缺點就把它換成台幣量化計算就好了.108F 02/26 00:21
→ ceca: 沒有不能買的,只有不夠便宜的問題..
→ frowning1226: 5+6你會給他算多少錢~110F 02/26 00:21
→ ceca: 5+6是包租公的判斷法./111F 02/26 00:21
→ ceca: 以前判斷法是,我翻修後改套房,出租投報率要達到12%.
→ ceca: 現在至少要8%.
→ ceca: 沒有8%不要碰.
→ frowning1226: 就是5樓加蓋遇到好幾個要+100多115F 02/26 00:22
→ ceca: 那東西是包租公走向...就像大坪數老屋大樓一樣.116F 02/26 00:22
→ ceca: 大坪數老屋大樓最低的價格就是,改套房收租投報率多少.
→ ceca: 以前抓7~8%,現在大概要6%...自己改一定要比現成的高.
→ frowning1226: 了解...好，我現在還走增值型物件119F 02/26 00:23
→ ceca: 喔這不是你想要買甚麼的問題,而是.120F 02/26 00:23
→ frowning1226: 比較好控制租客不要太複雜，但租金投報稍低121F 02/26 00:23
→ ceca: 5+6公寓的最大價值是改套房收租.122F 02/26 00:23
→ ceca: 所以要以這個價值做基準,而不是用其他基準去看.
→ frowning1226: 嗯嗯~這我知道XD，滿地人這麼搞124F 02/26 00:24
→ ceca: 這是5+6公寓最好的型態,所以買在這個價以下就是穩賺.125F 02/26 00:24
→ frowning1226: 高雄3F公寓400還有嗎126F 02/26 00:24
→ ceca: 3F大四字頭有,400整可能沒了...或是要運氣很好.127F 02/26 00:25
→ frowning1226: 就是可能也要準備500比較保險了....128F 02/26 00:25
推 Freighter: Ceca大做這種多人格套，會包租代管、代租自管或是129F 02/26 00:26
→ Freighter: 自租自管呢？
→ Freighter: 多人管起來真的很繁瑣。
推 YamahaIchiro: 那如果坪數不大的三樓，雖然是400左右也可以入手嗎132F 02/26 00:27
→ YamahaIchiro: ？或者說要入手公寓的話，總價跟坪數間要如何拿捏
→ YamahaIchiro: ？
→ ceca: 我不喜歡搞套房,所以這種東西我會無腦再轉手給搞套房的.135F 02/26 00:27
推 Freighter: 了解，謝謝Ceca大136F 02/26 00:28
→ ceca: 例如,我判斷包租公會吃400,那我340入手,轉手賣包租公390.137F 02/26 00:28
→ ceca: 我不自己跳下去做..XD
→ ceca: 另外也不建議,5+6你把它改成自住型態樓中樓.
→ ceca: 這叫做浪費價值.
→ ceca: 他就是適合改套房出租有最大效應,你不想改就賣給別人改.
→ ceca: 而改套房要規模化經營,你搞10間會累死.
→ ceca: 但你稿50間...就是進入另一個世界.
→ ceca: 坪數不大大多都是整戶住家.
→ ceca: 整戶住家坪數不大就是總價低,那是搶手產品.
→ ceca: 翻新轉手賣給自住戶就好.
推 YamahaIchiro: 了解，謝謝Ceca老師147F 02/26 00:33
推 frowning1226: 謝謝ceca老師~148F 02/26 00:33
→ frowning1226: 房版真的是一部活字典，一直來解決我的疑惑XD
→ frowning1226: 阿對了...
→ frowning1226: ceca老師請教~店面前的路寬幾米最適合變成商圈
→ frowning1226: 有時候太大條，是有車流，而非人流這樣...
推 ceca: 幹道店面有招牌效應,但不容易成為商圈.153F 02/26 00:36
→ ceca: 商圈的話,理論上來講12~20米路.
→ ceca: 但是真的要形成商圈要有很多條件.
→ ceca: 路的大小只是基礎元素之一.
→ frowning1226: 嗯嗯嗯...您多講點157F 02/26 00:37
→ ceca: 另外,為成形的商圈,很難預判..因為影響干涉因子太多.158F 02/26 00:37
→ ceca: 你以為A點比較容易形成商圈.
→ frowning1226: 重劃區都是空地的話，要怎麼判斷商圈會形成在哪160F 02/26 00:38
推 gavinjoy: 請教C大，大型宮廟旁的11坪店面值不值得投資？宮廟旁平161F 02/26 00:38
→ gavinjoy: 時有傳統市場大！
→ ceca: 但是旁邊50公尺條件比較差的B點進住了一間名店.163F 02/26 00:38
→ ceca: 最後商圈形成在B點...你的A點烙賽..XD
→ ceca: 因此除非很明確的利如百貨公司旁邊,學校門口等等.
→ ceca: 否則大多玩店面的愛追漲,也就是既有雛形的商圈.
→ ceca: 然後再成長的時候才去追.
→ frowning1226: 哦哦~有時候名店進去就會帶動商圈168F 02/26 00:39
→ ceca: 不會還沒成行就預判...這樣容易烙賽.169F 02/26 00:39
→ ceca: 一間名店會影響整個商圈的格局.
→ ceca: 而商圈形成後,名店搬走,商圈都還在那邊.
→ ceca: 因為已經成形了...
→ ceca: so...商圈是無法精準判斷的.
→ ceca: 宮廟旁通常都有商圈.
→ ceca: 而投資的話你要看他旁邊的商校是上升還是下降.
→ ceca: 有些新興區的宮廟人潮會上升,或是商圈本身有成長性.
→ ceca: 那可以下.
→ frowning1226: 了解...所以布局重劃區店面不用過快對嗎@@?178F 02/26 00:40
→ ceca: 但有些既有的宮廟,旁邊商圈僵化.179F 02/26 00:41
→ ceca: 如果宮廟又是市區,有些宮廟會慢慢的退化.
→ ceca: 這樣旁邊的商圈會有一定可能衰退的風險.
→ ceca: 重劃區的店面,如果第一批你可以進去,反正第一批..XD
→ frowning1226: 店面學問好難>"<183F 02/26 00:41
推 GABRIL: C大，現在廢墟公寓三房兩廳兩衛大概抓多少錢翻修才好184F 02/26 00:41
→ ceca: 但如果已經發展了一段時間,其實無論有沒有商圈.185F 02/26 00:41
→ ceca: 效應都不是很好...因為很貴.
→ ceca: 不如去老市區找機會...你是要投資,不是要收藏公仔.
→ frowning1226: 就進去就是了嗎，商圈再說的意思XD188F 02/26 00:42
→ ceca: 重劃區很多店面買家是在收藏公仔...189F 02/26 00:42
→ ceca: 而這些公仔收藏者讓那些店面搞得更貴.
→ ceca: 然後出租投報率又低的很靠杯.
→ frowning1226: 嗯...我有一個鄰居收集了5間g0店面XD192F 02/26 00:43
→ ceca: 第一批進去好處是,後面每一棟都比你貴...XD193F 02/26 00:43
→ ceca: 所以無論怎樣,你都沒有太多壓力.
→ ceca: 廢墟要看多廢,有沒有鋼筋外露,壁癌要打掉多少.
→ ceca: 所以翻修費用大多在4x~8x之間...不改隔間的話.
→ ceca: 改隔間要另外再加錢.
→ frowning1226: 2個禮拜後要搶一個案子，有點患得患失XD198F 02/26 00:44
→ ceca: 收藏公仔的利潤不好...遠不如成長商圈的利潤.199F 02/26 00:45
→ ceca: 但是有錢就是任性,他覺得有賺就好.還可以跟朋友擺顯.XD
推 gavinjoy: 親戚有一間在市中心大型宮廟附近的店面要週轉，但我不201F 02/26 00:45
→ gavinjoy: 曉得值不值得，價格甜甜的
→ frowning1226: 我可以自己拿來用...是剛需203F 02/26 00:46
→ ceca: 商圈你要去旁邊吃東西喝飲料按摩看牙醫,慢慢感受才知道.204F 02/26 00:46
→ ceca: 鋼需就買嚕....漲的少換需求必要性.
推 YamahaIchiro: 再請教C大，記得之前你有某篇建議買房或租房的推文206F 02/26 00:47
→ YamahaIchiro: 提到可以去榮總附近，好奇推薦的原因是什麼？它旁
→ YamahaIchiro: 邊的霞海的未來發展你怎麼看呢？
→ frowning1226: 角店的價位如果把她旁邊第二間也吃下來的話209F 02/26 00:48
→ frowning1226: 會不會因此兩者都增值...抱歉我問題很多XDDD
推 Freighter: f大，如果要開診所，建議自己買店面，看過好幾個朋211F 02/26 00:48
→ Freighter: 友裝潢完做了
→ Freighter: 幾年診所，把診所做起來後房東就一直漲租，想跟房
→ Freighter: 東買，房東又死
→ Freighter: 不賣，裝潢成本都花下去也不好搬，就卡住搬也不是
→ Freighter: 不搬也不是。
→ frowning1226: 對!!就是要開診所@@217F 02/26 00:49
推 ceca: 那邊之前是太子建設在炒..218F 02/26 00:49
→ ceca: 但現在因為靠近台積電,應該價格已經很囂張了.
→ frowning1226: 我要衝了...希望能成行XD220F 02/26 00:50
→ Freighter: 除非在台北市，否則強烈建議自己買店面開業221F 02/26 00:50
→ ceca: 不過因為她畢竟不是台積電第一影響區塊.222F 02/26 00:50
→ ceca: 外加價格並沒有落後現象.
→ ceca: 所以純投資來講,不是首選...很喜歡就買,但通常不會先挑那邊.
→ ceca: 投資永遠選最佳選擇.不選次佳.
→ Freighter: 最好整棟買起來，二三樓做些自費項目很好用226F 02/26 00:50
→ frowning1226: 那F大您覺得有需要吃兩間嗎...227F 02/26 00:51
→ ceca: 一般來講邊間大概1.2倍,三角窗可能1.3~1.5倍.228F 02/26 00:51
→ ceca: 但是面積太大會被打折.
→ ceca: 所以要看是多大,和商圈屬性.
→ frowning1226: 你說透天的唷@@，之前談崩，我換到其他地方看樓店231F 02/26 00:51
→ ceca: 例如幹道的話,你15坪三角窗把旁邊15坪吃下來,當然很爽.232F 02/26 00:52
推 YamahaIchiro: 了解，謝謝大師233F 02/26 00:52
→ ceca: 但是如果普通的街道邊商校也普通,你20坪把旁邊20吃下來.234F 02/26 00:52
→ frowning1226: 應該算是大樓的角店，兩側路都20米235F 02/26 00:52
→ ceca: 效應可能有限...因為變大坪數被打折.236F 02/26 00:52
→ ceca: 因此你要判斷一下那個商圈最適當坪數多少.
→ frowning1226: 嗯嗯...最保守的就買一個就好XD這商圈會怎樣沒人知238F 02/26 00:53
→ ceca: 另一種就是買下來先不打通.239F 02/26 00:55
→ ceca: 或是打通了你也規劃可以隔回去.
推 Freighter: f大抱歉，我還在醫院，不要亂講話，問開業的同學和241F 02/26 00:55
→ Freighter: 學長比較好…
→ Freighter: 但如果是我，當地房價若我可以負擔，兩個店面進可
→ Freighter: 攻退可守，一間
→ Freighter: 開門前藥局也好。
→ ceca: 如果未來要賣掉的時候,看情況決定是一起賣或是分開賣./246F 02/26 00:55
→ ceca: 但這種通常是透天店面,因為可以合併權狀成一間.
→ ceca: 大樓樓店權狀應該無法合併,到頭來你還是要分開賣.
推 frowning1226: 好~謝謝ceca恩師和學長提點~249F 02/26 00:56
→ frowning1226: 對，要兩張權狀賣...
→ ceca: so.合併權狀與否才是你賣的時候最重要的決定重點251F 02/26 00:56
推 icexice: 重劃區第一批進場即使商圈還沒成形，持有10年應該少說都252F 02/26 00:58
→ frowning1226: 嗯嗯..兩間看起來很大的角間會增值比原本小角間好嗎253F 02/26 00:58
→ icexice: 會有每坪10萬以上的增值，如果有成形可能就是20~30萬以254F 02/26 00:58
→ icexice: 上了，但第一批進場的人總是被笑買這什麼鳥不生蛋的地方
→ icexice: ，問題是等機能起來就不是這價格了啊傻瓜XD
→ icexice: 5字頭的央北、4字頭的二重、3字頭的塭仔圳在當時都備受
→ icexice: 質疑，但現在哪個不是每坪至少加20萬而且持續上升中
→ ceca: 店面要看商圈特質才知道大的強還是小的強.259F 02/26 00:59
→ ceca: 但是太大通常就是比較便宜,但比較便宜不代表增值弱.
→ frowning1226: OK，所以其實自用的話，都很長期增值不用怕~261F 02/26 00:59
推 emily20: 這種物件 有的投資客不看房子直接簽約的。262F 02/26 00:59
→ ceca: 例如150坪很大,所以你買1億,30坪買3000萬.263F 02/26 00:59
→ ceca: 但是後面增值,一億的漲50%,你3000萬的漲45%.
→ frowning1226: 了解...雙樓店合併起來可能要6000萬265F 02/26 01:00
→ ceca: 有可能產生這種情況,因為150坪稀有+剛好卡到有商家需要.266F 02/26 01:00
→ ceca: 但是如果你是5棟30坪的去合併起來,你要吃價格萎縮.
→ frowning1226: 嗯嗯...我的疑問結束，剩下的事情讓老天決定XD268F 02/26 01:01
→ ceca: 當然如果你維持權狀可以拆開賣就沒差.269F 02/26 01:01
→ ceca: 合併權狀主要是讓你變成只有一筆不動產,金融上有好處.
推 frowning1226: 嗯嗯...就是可以貸款算一個人頭@@271F 02/26 01:03
推 Freighter: f大，雖然我在醫院，但聽同學說說，即使是診所，也272F 02/26 01:03
→ Freighter: 有文市和武市
→ Freighter: 的區別，可以看你要開的診所屬性，再跟有經驗的人
→ Freighter: 討論開在哪裡。
推 emily20: 合併後銀行認定算一房276F 02/26 01:03
→ frowning1226: 好~謝謝F大學長，那邊有稍微市調過，應該還行..應該277F 02/26 01:05
推 Freighter: 祝福～～278F 02/26 01:06
→ frowning1226: 謝謝你~~~收下祝福!!279F 02/26 01:06
→ m54k600ive80: 熱門文章280F 02/26 01:07
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