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看板 home-sale
作者 標題 [請益] 租金大於房貸利息的物件？
時間 Tue Mar 28 17:26:29 2023
請教版上眾大大個問題
以下座標南部，而非台北
許多鄉民大大都分享過尋求租金報酬率夠高的物件能夠cover過房貸本身利息，
但我有個疑問是報酬率若沒有高到可以cover本利和，又一直沒有繳本金，雖然能從房租
扣掉利息獲利，可是隨著時間過去，屋齡變大到老屋，房子的價值還是會變小，那萬一想
賣出時屋齡已經高到沒什麼市場，賣價並比不上這幾年來沒繳本金膨脹的貸款呢？
扣掉利息獲利，可是隨著時間過去，屋齡變大到老屋，房子的價值還是會變小，那萬一想
賣出時屋齡已經高到沒什麼市場，賣價並比不上這幾年來沒繳本金膨脹的貸款呢？
我自己思考是台北蛋黃區屋齡再大，只要地段夠好都有市場
但以上這種以租養房的方式在南部也適用嗎？即便房子已經買在所謂蛋黃區了
還是說房貸隨著通膨就會縮小，以上操作立於不敗呢？
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 124.218.81.127 (臺灣)
※ 作者: freenight852 2023-03-28 17:26:29
※ 文章代碼(AID): #1a8hB7ii (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679995591.A.B2C.html
推 : 房子價值不會變小 end.1F 03/28 17:31
推 : 中南部沒有找到租金大於本利和的物件表示你功課做的不夠2F 03/28 17:32
推 : 你的結論是對的 租金之後可以調高 房貸會越來越小 END3F 03/28 17:33
→ : 人口都市集中化 地就那麼少。都市的人越來越多。4F 03/28 17:33
→ : 然後你去看50年房子有在跌價的嗎5F 03/28 17:33
推 : 南部蛋黃區哪裡跌請找給我看6F 03/28 17:34
→ : 我老家被版上嗆根本沒人住的鬼地方50年老屋都翻了= =7F 03/28 17:35
→ : 例如買了10年屋兩房小家庭物件，放了五年等合一稅過8F 03/28 17:38
→ : ，但這時屋齡已經來到15年，相對來說願意接手的市
→ : 場應該會變小（年輕家庭想買新，有能力者不住小的）
→ : ，市場相對變小，我是這點想不通想說發問一下，對
→ : 於所謂蛋黃區房子可以放一輩子出租這件事情不是非常
→ : 理解，
→ : ，但這時屋齡已經來到15年，相對來說願意接手的市
→ : 場應該會變小（年輕家庭想買新，有能力者不住小的）
→ : ，市場相對變小，我是這點想不通想說發問一下，對
→ : 於所謂蛋黃區房子可以放一輩子出租這件事情不是非常
→ : 理解，
推 : 才15年，一堆蛋黃區老公寓都30年以上也是有人租啊14F 03/28 17:41
→ : 為什麼要租？不就單純永遠都有人買不起，但就想住蛋黃區
→ : ，所以只能租啊，如果可以遷戶籍還能當學區房用
→ : 為什麼要租？不就單純永遠都有人買不起，但就想住蛋黃區
→ : ，所以只能租啊，如果可以遷戶籍還能當學區房用
噓 : 還在老屋沒人要17F 03/28 17:43
推 : 南部十幾年買的～的確租金是可以cover本利和～～18F 03/28 17:45
→ : 隨便一間都馬超過利息19F 03/28 17:45
→ : 你可以去看15年屋好不好租不就知道了20F 03/28 17:45
推 : 來房板就是只漲不跌，房子越老越貴，懂？21F 03/28 17:45
→ : 你要說的是每月金額吧22F 03/28 17:46
→ : Z大出租得出去這件事情我能理解，我意思是說他房貸23F 03/28 17:47
→ : 有一天應該還是要結清，是用獲利跟貸款省下來的錢去
→ : 放大有一天把他還完嗎？如果不還本金，那遲早有一
→ : 天要靠賣出來清掉貸款，即便房市長期向上，但可能因
→ : 為屋齡太老價值下降，會不會反而不夠償還房貸呢？這
→ : 個觀念我想不清楚
→ : 有一天應該還是要結清，是用獲利跟貸款省下來的錢去
→ : 放大有一天把他還完嗎？如果不還本金，那遲早有一
→ : 天要靠賣出來清掉貸款，即便房市長期向上，但可能因
→ : 為屋齡太老價值下降，會不會反而不夠償還房貸呢？這
→ : 個觀念我想不清楚
→ : 凶宅都有人租了29F 03/28 17:47
推 : 在房板沒有屋齡老房價跌的邏輯，懂？30F 03/28 17:50
→ : 你不要放到太老(>30)賣掉買其他新的替換掉舊的出租件31F 03/28 17:52
推 : 先把ceca文章看完32F 03/28 17:53
→ : 你最簡單的把現在老房去看他以前的價格不就知道了33F 03/28 17:53
→ : 不用一直糾結屋齡1534F 03/28 17:53
推 : 15年還好啦 在台北3 ,40年都算年輕了35F 03/28 17:55
→ : 租金不足本利和，你一定要等賣出才能獲利了結，至於你說怕36F 03/28 17:56
→ : 賣出時價格不好，我就問二十年前買得房子現在賣掉的哪一個
→ : 價格不好了？不要說價格掉了，每個都翻倍
→ : 賣出時價格不好，我就問二十年前買得房子現在賣掉的哪一個
→ : 價格不好了？不要說價格掉了，每個都翻倍
推 : 15年屋C/P值超高好嗎39F 03/28 17:58
推 : 全台灣都沒有屋齡老房價跌的邏輯40F 03/28 17:59
→ : 屋齡老會跌現在哪會有人抱怨房子越來越貴也不用打房了
→ : 屋齡老會跌現在哪會有人抱怨房子越來越貴也不用打房了
→ : 現在的新式建案未來也就像你當下看到的那樣乾乾淨淨了42F 03/28 17:59
→ : 老舊公寓是時代背景+長年不維護你才會覺得黑黑臭臭
→ : 老舊公寓是時代背景+長年不維護你才會覺得黑黑臭臭
→ : 連沒人要去的鬼地方的50年老破屋都翻倍 所以是誰告訴你老44F 03/28 18:03
→ : 屋租不出去老屋會掉價的，去找他算帳，害人不淺
→ : 屋租不出去老屋會掉價的，去找他算帳，害人不淺
→ : 可能，這就是賭通膨大於升息和房屋折舊46F 03/28 18:19
→ : 主要老美看到QE這麼好用，我懷疑未來只會無限循環，
→ : 反正慘的不是美國人
→ : 主要老美看到QE這麼好用，我懷疑未來只會無限循環，
→ : 反正慘的不是美國人
推 : 每次看到有人說老屋難賣的，49F 03/28 18:27
→ : 我都覺得我們是活在平行時空嗎？
→ : 拜託沒在市場也看一下數據吧！
→ : 不要每次都聽說年輕人喜歡新屋，
→ : 事實是ceca大說過的空間難妥協，
→ : 你沒那個財力又要空間，
→ : 你就只能往老屋吞阿。
→ : 不然平均交易屋齡為什麼越來越老。
→ : 台中還最老，結果台北返老還童？
→ : https://i.imgur.com/Hpfnh1x.jpg
→ : https://i.imgur.com/WIkAapG.jpg
→ : 我都覺得我們是活在平行時空嗎？
→ : 拜託沒在市場也看一下數據吧！
→ : 不要每次都聽說年輕人喜歡新屋，
→ : 事實是ceca大說過的空間難妥協，
→ : 你沒那個財力又要空間，
→ : 你就只能往老屋吞阿。
→ : 不然平均交易屋齡為什麼越來越老。
→ : 台中還最老，結果台北返老還童？
→ : https://i.imgur.com/Hpfnh1x.jpg
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![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/Hpfnh1xh.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/WIkAapGh.jpg)
推 : 我也很想問，現在入手45年公寓，雖然可以有租金，那持有1060F 03/28 18:39
→ : 年20年真的還能脫手嗎？新北第一環來說，很想請教
→ : 年20年真的還能脫手嗎？新北第一環來說，很想請教
推 : 好歹也要靠近本利數字吧，我覺得最多一個月多貼5000，等上62F 03/28 18:39
→ : 漲
→ : 但雙北無法這樣計算
→ : 地段還是很重要
→ : 漲
→ : 但雙北無法這樣計算
→ : 地段還是很重要
推 : 新屋財力要很猛耶.66F 03/28 18:42
→ : 結婚生兩個,你室內要多少?20?
→ : 高雄比較誇張有高雄厝...室內20,權狀都要逼近50.
→ : 喔含車位.
→ : 其他現在大概會在47左右
→ : 現在非雙北市區,一坪40成交差不多.
→ : 這樣成交幾乎要兩千萬.
→ : 阿你是台灣有多少比例的人買得起兩千萬..XD
→ : 你是當人人都IC工程師還是人人都醫生牙醫?
→ : 台灣PR90的收入也不過122萬...
→ : 阿不就好愛新屋...XD
→ : 兩千萬你買阿!!
→ : 對喔各位可能不知道,高雄的新屋室內坪數權狀比是最差的.
→ : 因為有白癡高雄厝...XD
→ : 政策以為建商會送陽台給買家.
→ : 結果獎勵的容積建商要拿,陽台還不是要算錢...哈哈.
→ : 結婚生兩個,你室內要多少?20?
→ : 高雄比較誇張有高雄厝...室內20,權狀都要逼近50.
→ : 喔含車位.
→ : 其他現在大概會在47左右
→ : 現在非雙北市區,一坪40成交差不多.
→ : 這樣成交幾乎要兩千萬.
→ : 阿你是台灣有多少比例的人買得起兩千萬..XD
→ : 你是當人人都IC工程師還是人人都醫生牙醫?
→ : 台灣PR90的收入也不過122萬...
→ : 阿不就好愛新屋...XD
→ : 兩千萬你買阿!!
→ : 對喔各位可能不知道,高雄的新屋室內坪數權狀比是最差的.
→ : 因為有白癡高雄厝...XD
→ : 政策以為建商會送陽台給買家.
→ : 結果獎勵的容積建商要拿,陽台還不是要算錢...哈哈.
推 : 可是我週遭年輕人自住都選預售或新古屋耶82F 03/28 18:48
→ : 可以解釋成頭期款不夠嗎？
→ : 可以解釋成頭期款不夠嗎？
→ : 那是她還沒結婚買鳥籠阿..XD84F 03/28 18:50
→ : 鳥籠1000萬,硬吃可以,結婚的時候在換屋..XD
→ : 不然平均交易屋齡那麼大,是誰在買?
→ : 鳥籠1000萬,硬吃可以,結婚的時候在換屋..XD
→ : 不然平均交易屋齡那麼大,是誰在買?
→ : 到處都是啊87F 03/28 18:50
→ : 阿就被空間鋼需逼著換中古大烏拉.88F 03/28 18:51
→ : 因為沒小孩啊，生89F 03/28 18:56
→ : 一兩個那種小三房甚至兩房就不夠用了
→ : 一兩個那種小三房甚至兩房就不夠用了
→ : 等被家暴罵媽寶就得換大空間成屋了…91F 03/28 19:12
推 : 你想不通沒關係，有些境界不是你能達到的就別想了，92F 03/28 19:13
→ : 什麼都不懂不是很好嗎？乖乖繳房租就好了，太貴租不起
→ : 就搬回家就好了。就跟唸書時代一樣，有些問題你不需要
→ : 想通，因為不會就是不會，第一名只有一個你不需要勉強
→ : 自己
→ : 什麼都不懂不是很好嗎？乖乖繳房租就好了，太貴租不起
→ : 就搬回家就好了。就跟唸書時代一樣，有些問題你不需要
→ : 想通，因為不會就是不會，第一名只有一個你不需要勉強
→ : 自己
推 : 很多人不懂空間對有小孩父母的重要性，所以才會覺得，97F 03/28 19:42
→ : 為什麼他們會換屋～
→ : 對！不僅換屋，島內移民就為了讓小孩可以在室內盡情跑
→ : 跳，一間書房、一間遊戲房、爸爸自己躲在頂樓，然後還
→ : 要養小狗～
→ : 沒錯，只能買透天當連假時的度假宅了
→ : 諸位太年輕連另一半都沒有是絕對參透不了這個問題的
→ : 為什麼他們會換屋～
→ : 對！不僅換屋，島內移民就為了讓小孩可以在室內盡情跑
→ : 跳，一間書房、一間遊戲房、爸爸自己躲在頂樓，然後還
→ : 要養小狗～
→ : 沒錯，只能買透天當連假時的度假宅了
→ : 諸位太年輕連另一半都沒有是絕對參透不了這個問題的
→ : 折舊會折舊 但是不會掉價 你是不是聽不懂？104F 03/28 19:43
→ : 還有，我覺的全台北市的上班族應該都買得起2000萬的房105F 03/28 19:44
→ : ，可惜就是台北市沒有2000萬的房可以買
→ : ，可惜就是台北市沒有2000萬的房可以買
噓 : 房屋太舊賣不出去笑噴 你去跟民生社區的賣家說啊 現在開價都107F 03/28 19:46
→ : 上100了
→ : 上100了
→ : 蛋黃區可以放一輩子出租，但別忘了你要折舊投資喔～不109F 03/28 19:47
→ : 是什麼設備都放上10年不換喔～
→ : 還有房子最差就通膨，所以至少跟通膨抵銷，按照你的邏
→ : 輯是，難道通膨10年後，所以現在還有50元的雞排跟30元
→ : 的珍珠奶茶嗎？
→ : https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1673866771.A.4C7.html
→ :
→ : 是什麼設備都放上10年不換喔～
→ : 還有房子最差就通膨，所以至少跟通膨抵銷，按照你的邏
→ : 輯是，難道通膨10年後，所以現在還有50元的雞排跟30元
→ : 的珍珠奶茶嗎？
→ : https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1673866771.A.4C7.html
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[問卦] 時薪66元的時代是怎麼活的？ - Gossiping板 - Disp BBS
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lienchi 記得讀大學的時候，很長的一段時間，時薪只有66元，記得66元的時期非常久，現在是17 6元，物價漲幅感覺沒差那麼多，很明顯是66元是偏低，那個時代的人是怎麼活的？
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/q/qgi3nqnb.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/t/tsHI5jWb.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/w/wkADlbgb.jpg)
推 : 你的租金不會通膨嗎？116F 03/28 19:52
推 : 放空貨幣，五倍槓桿，管地段別去管屋齡117F 03/28 19:54
→ : 經濟學稍微了解一下，對你有好處的
→ : 經濟學稍微了解一下，對你有好處的
→ : 租金大於房貸利息 很正常啊119F 03/28 20:20
推 : 按照房板的邏輯，老屋未來每坪都會破億的唷120F 03/28 20:53
→ : 會阿121F 03/28 20:53
→ : 就像台北的公寓都一兩千萬.
→ : 你去跟40年前的台北人講公寓要破千萬.
→ : 他會叫你去吃藥....公寓甚麼垃圾,兩百萬就很多了.
→ : 阿你一百萬漲到兩千萬,以後兩千萬漲到破億很難?
→ : 當然啦,欠的一千多萬,不會變多...哈哈哈...
→ : 就像台北的公寓都一兩千萬.
→ : 你去跟40年前的台北人講公寓要破千萬.
→ : 他會叫你去吃藥....公寓甚麼垃圾,兩百萬就很多了.
→ : 阿你一百萬漲到兩千萬,以後兩千萬漲到破億很難?
→ : 當然啦,欠的一千多萬,不會變多...哈哈哈...
噓 : 40年再來煩惱好嗎127F 03/28 21:10
→ : 謝謝大家的回覆 事實是我確實經手不長 沒有這128F 03/28 21:38
→ : 方面實務經驗，道理都懂，但相關知識邏輯上就算理
→ : 解也不知道未來怎麼走，才想要請問版上大大們的經
→ : 驗
→ : 我這個物件約莫室內17坪 我是作整層出租，兩房一
→ : 衛在美術館，這個坪數大小也會符合大家說的有剛需
→ : 未來還是會有人妥協於空間嗎
→ : 因為過往類似問題 ，包含這篇文章幾乎每個人都會提
→ : 到台北40年老公寓搶著買，這我也理解，但台北以外呢
→ : ？ 才會想發文請益
→ : 方面實務經驗，道理都懂，但相關知識邏輯上就算理
→ : 解也不知道未來怎麼走，才想要請問版上大大們的經
→ : 驗
→ : 我這個物件約莫室內17坪 我是作整層出租，兩房一
→ : 衛在美術館，這個坪數大小也會符合大家說的有剛需
→ : 未來還是會有人妥協於空間嗎
→ : 因為過往類似問題 ，包含這篇文章幾乎每個人都會提
→ : 到台北40年老公寓搶著買，這我也理解，但台北以外呢
→ : ？ 才會想發文請益
推 : 我也有一樣的煩惱 後來決定持有6年就賣房 折舊或爛掉的138F 03/28 23:01
→ : 風險比較小
→ : 風險比較小
推 : 室內17坪適合單身或小夫妻吧，有小孩就不夠用了140F 03/28 23:14
推 : 而且高雄市的租金至少可以Cover 8成的本利合吧141F 03/28 23:17
→ : P大其實我個人也是在規劃何時脫手 畢竟不是完美co142F 03/29 00:09
→ : ver本利和的物件，但確實是大約8成本利和沒錯
→ : 17坪可能小小孩還可以，若照版上多頭代表，應該還是
→ : 會有剛需的
→ : ver本利和的物件，但確實是大約8成本利和沒錯
→ : 17坪可能小小孩還可以，若照版上多頭代表，應該還是
→ : 會有剛需的
噓 : 整天幻想老屋沒人要 你要不要去鹽埕去那邊喊看看有沒有146F 03/29 00:18
→ : 人要送房
→ : 那邊房子70年起跳的還不少 沒價值了趕快叫屋主送你啊
→ : 一堆人家裡屋齡4-50年還不是住的好好的 要買房時又說老
→ : 屋沒人要 根本精神分裂
→ : 人要送房
→ : 那邊房子70年起跳的還不少 沒價值了趕快叫屋主送你啊
→ : 一堆人家裡屋齡4-50年還不是住的好好的 要買房時又說老
→ : 屋沒人要 根本精神分裂
推 : 南部現在要找租金大於本利和的，很難了151F 03/29 00:52
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