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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-07-02 22:51:54
看板 home-sale
作者 foda (啾咪)
標題 [心得] 這五年前和五年後的置產調整想法
時間 Tue Jul  2 12:22:20 2024

首先這不是一個要贏別人的方案，只求不要輸太多而已。

身為一個理工科的人，很容易陷入公式化的想法，一直找尋一個既定的模式。

一直以來大家最有興趣的就是翻身和成功，例如一般分享生活的按讚數遠遠比不上什麼比
賽得名或是人生里程碑等等的。

我是雄中和四大純血理工，但是肉眼可得比西卡有錢的好像幾乎沒有，比西卡年紀小一點
點。另外生長在貧困的高雄，要像吐司卡大提醒的看開點不要一直想翻身，應該是很難。

架構：
1.五年後的現在
2.五年前
3.起步後

現在～
家庭年收：200-250+
房子目標價格：1800/棟，電梯大樓
目標戶數：2 間
置產順序：先 2 間 8 成貸款後，其餘買股
起始資金：700-800 萬

如果要兩間 1800 的頭期 720，所以其實資金要 700-800，包含後續的裝修，因為我算是
很摳的理工人，所以這樣估。兩間需要貸款約 3000 萬，1000 萬月繳 3.9 萬，3.9*12*2
 約年繳 100 萬。剩下還有 100-150 拿來生活應該還 ok。


比較感慨的是，五年後的現在要買滿四間，加上第二間貸款6成，要拿出約 2000 萬的頭
期，難度有點太高了。

五年前～
家庭年收：200-250+
房子目標價格：1000/棟，電梯大樓
目標戶數：4間
置產順序：買完四間貸款 8 成後，其餘買股
起始資金：700-800 萬

實際上五年前 500 起始資金就很不錯了，這邊固定年收和起始資金，因為薪水和起始資
金變動沒有像房價差異這麼大。且實際情形，大部分的人年收還真的沒什麼變。

一樣的公式，貸款約 4000 萬的話，年繳約 180萬，單論收入應該還是有快 100萬可以生
活。也還可以。

這邊可以看到低總房五年前買滿和五年後買滿難度差異多大了，跟工作上的努力幾乎關係
不大，光是限制戶數和貸款成數，就大大增加了置產難度。真正的打壓….中產？還是底
層，我其實也搞不清楚。


起步後～
兩年房貸綁約到期後，轉增貸買股。順序可以是一年轉增貸一間，這樣就可以一年一筆多
出來的資金，分散股票可能下跌所產生的風險。目標是一年 300+ 的金額投入股票。

等股票持有幾年後，質押出來看買房或是買股做調整。

初步結束時間預定：等完全不想再工作和不想繼續跑資本世界的小老鼠圈圈時，賣掉一兩
間房子，和部分股票，單純靠房產和股票產生的現金流生活。

以上是我覺得可能可以幫助到新手的一些想法，至少不要房子大漲時，被拋太遠。

附註：我內心本來想的是，A7 有朝一日會到 50+，我以為可能要好幾年，結果速度實在
超出預期。

我設的條件應該是蠻多家庭實際可以達到的，比較實際的起手方法。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.8.132 (臺灣)
※ 作者: foda 2024-07-02 12:22:20
※ 文章代碼(AID): #1cWu1-Xm (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1719894142.A.870.html
→ yiliang1107: 最大bug ,現在入場要怎麼確定交屋時，滿兩年後一定1F 07/02 12:25
→ yiliang1107: 可以增貸？
→ yiliang1107: 增貸要符合兩個條件：「1.收支比有過」
→ yiliang1107: 「2.銀行鑑價有跟上」
→ yiliang1107: 所以本業好好努力，也是重點之一XD
反過來想，空手我覺得風險比較高耶。然後單純買股也是有風險。先一人一間不是滿安全
的嗎
推 alexstag: 理工科系畢業這五年薪水沒變多嗎？6F 07/02 12:34
有增加，這是我故意寫少。因為薪水增加兩成以上也沒什麼太大差異就是了，就算翻倍，
好像也差不多呀
噓 aq2272353712: 廢話一篇7F 07/02 12:38
XD
推 yayayogo: 你真的超焦慮8F 07/02 12:41
倒是真的，提醒了我
→ esheep: 就現有的論述，欠缺一個重要的點：你預估每年可以增加多少9F 07/02 12:42
→ esheep: 資金？ 這會影響最後300+ 要花多少時間達成。如果時間太長
→ esheep: ，例如超過10年，那是否要考慮換做法？畢竟這個架構 操作
→ esheep: 複雜，而且... 其實很難承受系統性的風險... （主要是：本
→ esheep: 金沒有明顯變多，但一直維持高槓桿）
說到本金增加，這個其實我一直再思考。因為我賣一間就會增加本金，但現在賣一間真的
不太容易買回。如果降低風險就要賣一間，有點砍金雞母的感覺。
→ Mithra: 你太焦慮了 一般同學圈子有機會比ceca有錢的大概就去矽谷14F 07/02 12:49
→ Mithra: 七年級夫妻兩間存滿就及格了 剩下存存股票看會不會再大牛
我其實之前邊工作邊想準備 GRE 時就失敗了，是呀要去矽谷就真的很厲害了
噓 a000000000: 高雄王就43歲資產勉強破億這樣而已  沒很難好嗎16F 07/02 12:51
→ a000000000: 尼真正的問題是家庭年收離高階帕魯x2的距離太遠惹
→ esheep: 簡單計算： 300+ 的被動，保險一點數據推估 5%殖利率，至18F 07/02 12:52
→ esheep: 少需要6000萬的淨資產，以論述看不出 如何有效的產生出這
→ esheep: 個6000萬
→ a000000000: 尼如果只比高雄王年輕一點  那也40囉21F 07/02 12:52
我 36，我知道我很廢 Q
推 tomap41017: 貸三千萬要乘以3不是乘以222F 07/02 12:52
→ a000000000: 40歲已經是帕魯薪資高原期   沒惹23F 07/02 12:52
→ a000000000: 這輩子要有啥突破   難惹   認命點
※ 編輯: foda (42.72.8.132 臺灣), 07/02/2024 12:54:24
→ a000000000: 看尼在問的這些問題   還想要公式化   很明顯風險承受25F 07/02 12:53
→ a000000000: 力超低   那葛   基本上沒救   就真的沒救
→ a000000000: 阿  36  那還有機會喇
→ a000000000: 比高雄王年輕半輪   還有點空間拚一下
→ a000000000: 尼要給自己一葛目標  40歲前確定自己走在財富自由的方
→ a000000000: 向上   40歲到惹看不到財富自由的可能   那加減拚到45  07/02 12:56

→ a000000000: 再沒有   可以收手惹
如你說的，我真的真正問題是薪水太低。我可能要專心提升薪水。最需要真的面對的。
推 jaricho: 教主推.....讓人望塵莫及32F 07/02 12:56
→ yiliang1107: 教主尼還不快救世報明牌 哈哈哈哈33F 07/02 12:57
→ yiliang1107: NV四成 剩下的六成呢？XDDDD
推 zaqimon: 我更廢 我爸媽今天還沒死35F 07/02 12:58
祝福你
推 micky83802: 怎摸不買槓桿無限展開的正二呢？整天在那邊跟銀行扯36F 07/02 13:00
→ micky83802: 半天一直貸貸貸貸貸 看的壓力很大欸
噓 welly0412: 一直發，煩不煩啊，沒那個屁股就不要做白日夢38F 07/02 13:01
→ welly0412: 收入就那麼少是能槓桿到哪裡去，搞不清楚問題所在一直
→ welly0412: 發廢文
不然你跟我說怎麼做比較好，還有薪水你建議多少，我看看我差你想的多少，真的問
推 micky83802: 正二的十年獲利跟竹北兩房一車差不多 你覺得勒？？41F 07/02 13:04
推 a96932000: 科技業，200~250+有沒有包含分紅？如果有，可能要保守42F 07/02 13:21
→ a96932000: 一點
這是我家庭年收大約六-七折
※ 編輯: foda (42.72.8.132 臺灣), 07/02/2024 13:46:07
推 lovebridget: 西卡是當初拿幾千萬本金 又不是從0開始44F 07/02 13:44
→ lovebridget: 你等爸媽錢下來也一樣啊
我很感謝爸媽了
→ a000000000: 高雄王只拿馬麻的三千萬好嗎   啥幾千萬  不要誤導
07/02 13:49
有錢人小孩拿到錢這樣的表現很厲害惹
→ lovebridget: 3000光無腦放10%ETF十幾年也破億了47F 07/02 13:50
→ yiliang1107: 沒有否定先每個人一間XD,而是怎麼能預測48F 07/02 13:51
→ yiliang1107: 一兩年後就一定能增貸？ 這個條件設定本身是有前提
→ yiliang1107: 的
→ yiliang1107: 要滿足這個前提，才能實施你的規劃XD
→ yiliang1107: 現況去衝刺本業才是真的啦，整天焦慮發文改變不了什
好喔 每次焦慮就發廢文 > <
→ yiliang1107: 麼。然後你第一代要拼人家祖傳三代以上何苦呢53F 07/02 13:54
推 peteryen: 夠年輕應該是投資自己的本業技能，三年薪水翻倍54F 07/02 14:14
→ Tatsuya72: 其實你算估保守了，實際難度沒你想像的高，但y大說的55F 07/02 14:14
→ Tatsuya72: 沒錯資金最大助力還是來自於你的本業
是
→ Tatsuya72: 你也要想為啥資產增長速度超過你的想像，不就因為新一57F 07/02 14:17
→ Tatsuya72: 代的收入增速也遠超前面的人嗎？lol
我以為是美國印錢
→ Tatsuya72: 你今年1/1押中股票現在不就兩千多萬了？所以說...59F 07/02 14:19
→ Tatsuya72: 如非囿於政策限制，現在一般人根本沒房子能買
→ vava5566: 四間+人頭戶六間 十間最有安全感61F 07/02 14:25
→ vava5566: 其餘保守買ETF，有賺再增加
推 Morphee: 七年級兩間不及格，至少要三間及格。63F 07/02 14:38
推 Morphee: 其實四間才及格，只是因政府調整，及格線也下調。
有買一間就還不錯了～
→ ActionII: 人家開局兩千萬，你學歷好身邊沒看過這種同學喔==65F 07/02 14:56
醫生家庭的有，後來也是當醫生，但沒有遇到開局兩千或三千現金的
→ ActionII: 你既然都在科技業，還不如賭自己比路人更懂產業狀況，66F 07/02 14:58
→ ActionII: 押寶股票勒
我還真的很廢不知道押誰
→ ActionII: 投資就要搞自己懂得，而且比起c大，s26大對一般人更有68F 07/02 15:02
→ ActionII: 參考性
S26大的我覺得有點需要時間，我有看他的
※ 編輯: foda (42.72.8.132 臺灣), 07/02/2024 15:21:08
噓 Arnol: 你再多幾間房子人生也沒什麼感覺 不如去包小三 會快樂點70F 07/02 15:19
→ Arnol: Tosca跟4x龍都開示了 資產破億一樣沒啥感覺 包小三才是出路
推 CIIIO: 2024開始玩的一間就很喘了72F 07/02 15:26
→ CIIIO: 加配偶頂多各一間
推 vicyong: 到底在焦慮什麼？活著為了一堆數字焦慮不會讓你比較開心74F 07/02 15:28
推 NodeWay: 投資房地產只能讓生活變簡單 要致富不太可能 起點太低75F 07/02 15:28
→ NodeWay: 先不要把目標訂這麼高 先從找自己喜歡的物件開始
→ NodeWay: 先培養自己看區域 環境 物件條件等等的眼光
→ esheep: 包小三只是從“資產不滿足地獄” 變成 “小三不滿足地獄”78F 07/02 15:31
→ esheep: 吧  心態上一樣沒啥改變啊 XD
→ kagaya: 老是說本業 就是本業難提升才從投資下手搞花招80F 07/02 15:34
→ kagaya: 這方向沒錯啊，一般人不管進對產業進錯產業 本業提升不是
→ kagaya: 自己能決定的吧，又不是開業。只好想辦法提升投資能力
→ yiliang1107: 你自己不拼本業，不換跑道能怎麼辦？83F 07/02 15:52
→ yiliang1107: 現在政策稅制擺明就是，把房地產封死
→ yiliang1107: k大我也不知道該跟你說麼好
→ yiliang1107: 送明牌給妳都把握不住的人
→ yiliang1107: 去年私信來問，是不是跟妳說了園首之道
→ yiliang1107: 3字頭尾4字頭初
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/A93Fr6N.jpeg
→ yiliang1107: 一年期間至少15萬-25萬的漲幅
→ yiliang1107: 板上幾個常出聲討論的，家裡本來就有礦
→ yiliang1107: 要不然本業就強：醫牙、開業、豬屎屋
[圖]
→ ActionII: 本金沒人多，就只能拿時間來熬啊  時間很久也沒辦法93F 07/02 15:58
→ yiliang1107: 是投資還是賭博自己要分得清楚94F 07/02 15:59
→ yiliang1107: 人家是有本錢有抗風險能力，也有眼光在投資
→ yiliang1107: 如果你什麼都沒有，本業本該是你的戰場好嗎
Ok 不發廢文了
→ ActionII: 教主懶趴捏爆這個梗，流傳這麼久就表示他也熬好幾年才97F 07/02 16:01
→ ActionII: 成功==
→ yiliang1107: 不要本末倒置啦99F 07/02 16:02
→ yiliang1107: OH大就很厲害，很年輕就早早看破這個
→ yiliang1107: 他寫的那篇，原po跟ka大可以參考看看
推 alexstag: 把醫拿掉換成「美」，多數科別不用想開業，醫美或102F 07/02 16:06
→ alexstag: 是自費多的科別才有機會，不然就是學D大直接搞自費
→ alexstag: 的功能醫學之類的…
→ alexstag: 以前人人可以玩房產的時代要過去了，現在房產只是
→ alexstag: 護身符，不要被外拋太多而已
→ yiliang1107: 美跟牙 XDDDD107F 07/02 16:08
推 alexstag: 就是美牙啦～過原po說翻倍也差不多，實際上差很多108F 07/02 16:10
→ alexstag: …250跟500操作空間絕對不會一樣，當然你要坐私人
→ alexstag: 飛機的話是不用想
→ yiliang1107: 園首那個，扣55萬111F 07/02 16:12
→ yiliang1107: 拆成（1696-30）/24.61 ，220-25=195
推 alexstag: 特別是現在第二戶購屋房貸的「增貸」基本鎖死，短113F 07/02 16:13
→ alexstag: 期內只讓你本金出來而已，所以中產接下來要做的就
→ alexstag: 是把手上的購屋貸款清理掉，250跟500速度差距不是
→ alexstag: 一倍而是可能3倍左右…
清理掉購屋貸款的話，不就減少了股票資金的部分嗎，這樣做是因為避免系統性風險所以
要降低負債嗎，我現在有多的錢，還是會一直投入 gg 0050 spy mu 耶
→ yiliang1107: 一坪67.7萬 XDDDD117F 07/02 16:14
→ yiliang1107: 我是搞不懂 到底板上常發言的到底有多人近期在交屋
→ yiliang1107: 核貸
→ yiliang1107: 近期得知，就算名下的房產皆為無貸款
→ yiliang1107: 第一間貸款房，還是只給七成
→ yiliang1107: 這跟去年情況完全不同了
→ yiliang1107: 去年還可以貸到85成，今年6月後只剩7成
→ yiliang1107: 政策就在緊縮，硬要逆風== 幹嘛 搞不懂
推 alexstag: 建商更爽…預售屋針對打擊透氣快不夠的人，大風吹125F 07/02 16:18
→ alexstag: ～吹什麼…
→ yiliang1107: 建商其實疫情那波很不爽，缺工缺料成本暴增127F 07/02 16:20
→ yiliang1107: 爽到投資客XDDDD
推 alexstag: 祝董說沒有對手不是開玩笑的，現在年輕人很勇129F 07/02 16:24
→ welly0412: y大說到一個重點，不動產還是要看銀行臉色，我四月初130F 07/02 16:24
→ welly0412: 提醒大家注意72-2，還被說空軍，真的是笑死
→ welly0412: 五倍槓桿也是取決於銀行能借你八成
※ 編輯: foda (42.72.8.132 臺灣), 07/02/2024 16:29:26
→ yiliang1107: 今年Q1提醒 被大家圍剿==133F 07/02 16:29
→ yiliang1107: 但也沒什麼，就是政策是滾動式調整
→ yiliang1107: 大家都是說實話，說清楚發生的時間點就好XD
→ yiliang1107: 這就是平台交流的好處
→ yiliang1107: 不過資訊很多很雜，自己還是要有分析判斷能力
→ yiliang1107: 配合自己的財務規劃，建立出自己投資模型比較重要啦
→ yiliang1107: 回給a大，所以清掉的前提是 資金有更好的規劃
→ yiliang1107: 不然以現在政策緊縮，後面買進的桿槓來說根本相對差
→ kagaya: 沒辦法啦 當時還是第二戶，算算吃不下來 後來跑去吃別的141F 07/02 16:37
→ kagaya: 要買也要先確認貸款貸得過
推 cwpcwp: 我最近買一間桃園市的大樓，現金買再理財貸，有給我鑑價143F 07/02 16:38
→ cwpcwp: 的八成
→ cwpcwp: 鑑價還比我的買價高，實際上是超過八成了
→ yiliang1107: 所以錢夠才有機會吃S貨，現在戶數是珍貴資源146F 07/02 16:44
→ kagaya: 看老手玩到最後都保留首購資格是有道理的147F 07/02 16:46
→ kagaya: 首購跟第二戶的差別差太多了
→ yiliang1107: 沒用啊，一樣啊 現在都7成149F 07/02 16:48
→ yiliang1107: 剛剛那個案例是台北市精華區 捷運宅
推 kagaya: 第二戶要六成了啦151F 07/02 16:48
→ yiliang1107: 所以政策風向要看得懂，資訊要快速更新152F 07/02 16:49
→ yiliang1107: 到底有沒有看清楚啊 天吶
→ yiliang1107: 是第一間貸款房，名下N間無貸款，現在也7成好嗎
→ yiliang1107: 第二戶六成，3月就有提過啊。被圍剿你忘了喔
→ yiliang1107: 當下就說會繼續信用管制XDDDD
→ kagaya: 當然有看懂阿。妳讓我想到之前版上有個核貸突然從8成變6成157F 07/02 16:52
→ yiliang1107: 我現在在說第一戶七成好嗎158F 07/02 16:52
→ kagaya: 恩，那個問的人聽起來像是第一戶159F 07/02 16:53
推 lililiu: 名下沒有房的首購還有八成吧 不要嚇我160F 07/02 16:53
→ yiliang1107: 這個有啊161F 07/02 16:55
→ yiliang1107: 後來在想，那個人完全沒回應
→ yiliang1107: 除了他是第二戶、鑑價鑑不到
→ yiliang1107: 還有一個種可能，銀行認定他頭期款資金是掛四來的
→ yiliang1107: 所以原本預計8成，扣掉頭期2成，最後正式核貸6成
→ yiliang1107: 大概就這三種原因吧
→ kagaya: 妳說那個第一戶七成的，是預售還是中古啊?167F 07/02 16:57
→ kagaya: 中古的也有可能鑑價鑑不到
→ yiliang1107: 就跟你說 銀行政策又更緊縮169F 07/02 17:03
→ yiliang1107: 去年的話直接85成
→ yiliang1107: 還有可能 水位問題
推 alexstag: 我是覺得第一間不太會管制到7成，這樣子首購通通吃172F 07/02 17:24
→ alexstag: 土，所以還是要結清，第二間6成，槓桿跟股票質押到
→ alexstag: 極限一樣了，變成投資喜好的問題，沒有絕對優勢
→ yiliang1107: 因為這個第一間，不是名下第一間175F 07/02 17:27
→ yiliang1107: 而是名下第一間無貸款房
推 zxcvb7700: 會7成應該是買貴了吧XD177F 07/02 17:28
→ yiliang1107: 所以板上之前討論的，基本上都被堵178F 07/02 17:28
→ yiliang1107: 就看何時解禁吧
→ yiliang1107: 打錯，名下n間無貸款，然後名下第一間貸款房，
→ yiliang1107: 給7成
※ 編輯: foda (42.72.8.132 臺灣), 07/02/2024 17:51:50
推 hahaha81: 如果1的條件跟成數不好 大家自然又回4182F 07/02 17:48
→ hahaha81: 連1個1條件都這麼差 乾脆都4
→ hahaha81: 要做大槓桿一定得1就老樣子…
推 alexstag: 名下有房就7成的話，會有人去吵「繼承到n分之1的鄉185F 07/02 17:52
→ alexstag: 下祖厝」…可能就是case by case去審啦
→ kagaya: 是要你清掉購屋貸款，不是清掉貸款...187F 07/02 17:53
喔喔 要重新再有掛一 好唷 thx
→ yiliang1107: 那個繼承持分只要低於40平方，就不視為一戶188F 07/02 17:54
→ yiliang1107: 權狀持分低於12.1坪
※ 編輯: foda (42.72.8.132 臺灣), 07/02/2024 17:58:06
推 alexstag: 如果現在這樣也給只給你70%，其實就是把很多小戶排190F 07/02 17:59
→ alexstag: 除了（或是去炒更低總…）
→ foda: 可是青埔現在這個價格，也不差竹北太多。怎麼感覺隨便買都192F 07/02 18:10
→ foda: 賺…
→ foda: 之前大家吵來吵去哪個區，但價差都差不多…
→ kagaya: 所以我之前問的結論是買近的就好了....195F 07/02 19:12
噓 asd900701: 哥 你放屁都脫褲子？196F 07/02 19:24

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