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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-09-28 10:15:18
看板 home-sale
作者 s8752134 (Sea)
標題 Re: [心得] 今昔買房難易比較一實例分享
時間 Sat Sep 27 14:59:29 2025

※ 引述《buji ()》之銘言：
: 房版上常看到在戰現在與以前相比哪個買房困難。我沒那個專業，但年紀較大，就提供自己的經驗與感受分享一下。
: 1994年我買了現在新北次一環的預售新大樓，33坪多，總價約720 ，自備二成五，97交屋，
: 貸款利率8%, 年限20年，沒有寬限。每月房貸本息約4.5萬。差不多是我當時月收的全部。

 你1994當年其實已經透過貸款條件寬鬆得利一次，只是你沒注意到。

 我簡單告訴你：

 在你 1994 年買房的時候，如果當時社會上一群狀況外的左膠在那邊情勒政府，

 說對比 1989 年(1994年的五年前)，貸款年限 5-10 年怎麼可以延長到 20 年，


 說房貸成數怎麼可以從 5-6成 提高到 75成，說房貸利率 10%~11% 怎麼可以降到 8%。


 如果當年的政府是左傾的政府也聽了這類人的話。

 你知道你當年根本買不了房嗎？

 不信你用你說的總價 720 貸款 5-6 成，房貸利率 10%，年限抓平均 7 年去算，

 你那 4.5 萬的薪水 all-in 還不夠付。

 說白了，你當年買得起房就是靠政府寬鬆房貸的年限、成數、利率，才買得起。

 怎麼換到 30 年後，同樣的道理就忘了呢？

: 所以日常開銷全靠老婆負擔。以當時收入而言，自備款我需存40個月。
: 2024年同地方預售屋一坪近80, 同大小加車位算2900。抓自備兩成，就是 580，
: 需背房貸2320。抓40年房貸無寬限，利率2.4%，每月還款約 7.5 萬。(2.3%則約 7.4萬)。
: 以我當年收入換算現在收入，抓9萬好了。在房貸負擔率上的確比以前低。
: 但是自備款我得準備64個月，然後房貸我得背40年。買房總負擔明顯大增。

 你說的這個，恰恰是現在板上左派思維的人三不五時在吵的。

 在講之前，我們先有個共識。

 所以你也認同現在的房貸負擔率其實比以前低沒錯吧？ 如果沒錯，

 我就不用再跟你解釋房貸負擔率這點。

 至於頭期款存多久，我就別講多久遠之前，就講執政黨期間就好，

 徐國勇當初當內政部長的時候就拋出 8+1 成貸，其中 1 成政府做保，

 買房的人只要掏出 1 成自備款就能買房，用你上面自述的條件，

 你自備款只要準備 32 個月，是不是負擔率跟存頭期同樣都更簡單？

 那請問為什麼狀況外的左派思維者當時要反對？

 說真的，因為他們程度不足，只能被表面牽著鼻子走，看不清事實的狀況。

 同樣拿左派思維很愛提的日本，日本的國民買自住房最優可以 0 頭款你知道嗎？

 所以一般民眾覺得好似存頭款的時間變長了 (在自備兩成的環境下)，

 政府按照過去的邏輯要寬鬆貸款成數，以前很願意，然後現在被一群狀況外的人

 胡扯瞎扯後，在那邊反對。

 完全搞不懂甚麼才是真正對自住買方有利的政策。


: 前面提供的數字，記憶可能有誤不夠準確，但大體來說應該沒錯。
: 我買的地點當時沒捷運，現在也還沒有但將來會有。也許大家認為同地點現在比以前好?
: 但我覺得就整個雙北來講，排名還是差不多，甚至還差了些，因為現在更遠的林口都有捷運了
: 以前繳房貸時的負擔更重，所以大家都盡早大額還款，提前還清房貸，之後生活品質得以改善。

 不同的利率環境有不同的操作策略，

 你在這板上是不是看很多人都在講如果利率越低年限越長他越想這樣貸？

 社會在進步，金融思想操作也不要落伍。


: 現在房貸負擔率變輕，若有結餘，年輕人可能會出國買車先提高生活品質或投資，而不是還款。
: 但當然現在也有可能是買更高總價的房子，填滿你的負擔能力。或是更精緻的裝潢。
: 現在的裝潢我真的負擔不起，或者說，我不想負擔那麼昂貴的裝潢費。
: 1994時，多數同齡的年輕人，工作幾年後在雙北都買得起房，但現在變成多數都買不起了。
: 說現在雙北在買房沒比30年前貴，負擔沒比以前更重，我只能笑笑。
: 我若不是以前就買屋了，現在也換不起房了。

 正確的說法是：

 你若不是 1994 年政府對於貸款條件已有寬鬆，照你自述你現在基本上也是無房一族。

 而我不知道你自己有沒有注意到這個事實。 我看是沒有。


 其實上述就已經完全能回答你的問題了，但有兩點要補充給你。


 一直有人用30年前同個地點對比現在的同個地點，這根本不現實。

 30年前這個地方的建設跟現在天差地遠，反而應該問問會這樣想的人，

 明明建設發展差那麼多？ 為何你認為房價只能等幅薪資提高？？


 最後一個就是潛在買房的競爭者，也就是俗稱的 資產PR。

 注意喔，是資產PR，不是薪資PR，現在看薪資PR 已無意義。

 但偏偏一堆自稱專家的天天在用薪資看房價合不合理。

 只看薪水去評估買不買得起房，在30年前有意義，因為當時大家普遍沒錢，

 在現在則是毫無意義，因為薪水低的人不一定比你窮。

 看看現在大學生就買房的，他薪水會比你高嗎？ 不會！

 但人家有好的爸媽！


 一直要遮住自己的眼睛忽略每個家幾十年的資產累積，只會讓你自己更脫離現實。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.248.12 (臺灣)
※ 作者: s8752134 2025-09-27 14:59:29
※ 文章代碼(AID): #1erujJp_ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1758956371.A.CFF.html
※ 同主題文章:
　 09-27 14:34 IBIZA. ■ Re: [心得] 今昔買房難易比較一實例分享
● 09-27 14:59 s8752134. ■ Re: [心得] 今昔買房難易比較一實例分享
　 09-27 18:17 LUB7l. ■ Re: [心得] 今昔買房難易比較一實例分享
　 09-27 19:26 a386036. ■ Re: [心得] 今昔買房難易比較一實例分享
→ jakkx: 對，人家要好的爸媽。現在買房要"比以前輕鬆"的條件之一1F 09/27 15:03
→ jakkx:           有                             而不是無條件的
→ darkshawn7: 樓上還在崩潰阿3F 09/27 15:03
→ jakkx: 對啊，我還在崩潰4F 09/27 15:04
→ jakkx: 我只是把他的結論寫清楚而已耶。崩潰中哦
推 jaricho: 戳到痛處 癥結點就是自己薪水低.  有沒有長輩可以靠可以6F 09/27 15:07
→ jaricho: 支援倒還好  不然你問gg或一線ic設計的新鮮人 工作3-5年
→ jaricho: 年薪250-400 哪一個存不到頭款去買房. 哪需要靠長輩. 但
→ jaricho: 你戳到自己薪水低這個痛處 被戳到的不可能承認這一點的
→ jaricho: 就會轉移情緒說 啊別人都是靠長輩啊 靠上一代啊…. 其實
→ jaricho: 癥結點就是自己薪水低. 不然買房有什麼難？ （台北新房子
→ jaricho: 除外拉）
※ 編輯: s8752134 (61.228.248.12 臺灣), 09/27/2025 15:11:45
推 a26573633: 又拉gg出來救援了，g維拉13F 09/27 15:14
→ jakkx: 對，這也沒錯，薪水夠就能買，消費的定律14F 09/27 15:16
推 anaydh: 等60年房貸來15F 09/27 15:18
推 alex0973: 幹 有50或60年房貸的話我一定要辦16F 09/27 15:19
推 physicsdk: 長天期貸款+利率低 本金不會隨通膨增值 就是利多17F 09/27 15:19
→ physicsdk: 看一堆要求房價跌兩成來配合自己存得到頭期 貸得到八成
→ physicsdk: 的論述 真的直搖頭
推 jakkx: 跌2成…會倒吧…。核貸核貸，貸款就是要核穩八成就…20F 09/27 15:24
→ jakkx: 這20年除了對面的以外有房價跌2成的…？太不符合實際情況…
→ physicsdk: 就讓他們繼續幻想啊 繼續慫恿別人不買 然後被別人搶先22F 09/27 15:27
推 jakkx: 而跌成像那樣有人敢買…？至少對面的現在敢買股不敢買房23F 09/27 15:28
推 PTTMAXQQ: 好狠ㄛ24F 09/27 15:34

 我其實還有一段話沒打出來...

 從這位兄台的例子更能顯現房地產對一般大眾的價值。

 他在 1994 年買了房子，到現在 30 年了搞不懂房子的實際狀況，

 但卻還是能透過傻傻地買房獲利。

 這點才是房地產最大的魅力！

 你叫一個傻傻不懂股市的持續亂買放 30 年看看 QQ

推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/gZKbZRL.jpg25F 09/27 15:46
→ kusomanfcu: 人生幾個二十年
推 kusomanfcu: 賭輸了記得租一輩子
[圖]
推 frowning1226: 資產殘酷的真相，只有面對或是逃離28F 09/27 15:49
推 bob1211: https://i.imgur.com/01J9YDV.jpeg29F 09/27 15:52
[圖]
推 kusomanfcu: 按台灣少子化情況 5年後搞不好就會看到50年房貸30F 09/27 15:53
→ kusomanfcu: 少子化反而政府要增加貸款年限
→ kusomanfcu: 房價只能漲 因為持有稅這樣才能漲
→ kusomanfcu: 房價不一直漲 漲持有稅 就沒人買預售屋沒人蓋新房了
→ kusomanfcu: 少子化是財政問題 房地產也是財政問題
※ 編輯: s8752134 (61.228.248.12 臺灣), 09/27/2025 15:56:45
→ kusomanfcu: 我2023有說啊韓國也50年房貸了35F 09/27 15:56
推 kusomanfcu: 每天不繳稅又在那邊幻想
推 hmbay:  推上面的補充 到現在 30 年了搞不懂房子的實際狀況37F 09/27 16:57
推 buji: 1989時我還沒有買房的實力，不清楚當時的房價38F 09/27 19:01
→ buji: 但我可跟你打賭，若1994房貸只有10年，利率10%
→ buji: 房價一定低的的多
推 rainsilver: 確實日本自住都還零頭款 連仲介費都一起貸進去41F 09/27 19:02
→ buji: 房價就是會訂在購屋者頭付與月付能力的上限42F 09/27 19:03
→ buji: 貸款條件變容易，只會換來更高的房價
→ buji: 結果就是你會從十年房奴，變成20,30,40年房奴

 你錯了，會有貸款寬鬆就是因為如果不寬鬆，一般人難以買房。

 是價格先漲上去才需要寬鬆，至於你說的寬鬆導致後面繼續漲，

 不寬鬆也會漲，懂嗎？

 過去 30 年房貸也持續好一陣子了，難道沒繼續寬鬆房價就沒漲了嗎？

 所以事實跟你自己想的完全不一樣。

 房價漲反應的是原物料的上漲、城市的建設、經濟的果實等綜合條件下，

 多少人願意出更高的價格去居住在某一塊區域。

 另外總價漲再多，都是你的資產。

 付出去的利息，才是花出去的錢。

 房貸負擔率變小就是輕鬆買房最真實的指標。

 即使你說的 1994 年房貸條件跟 1989 年條件一樣，房價還是會漲，

 你最多只說可能會因為沒寬鬆導致沒漲那麼多，但照樣會漲。

 而且沒寬鬆的情況下，會導致越來越難買房。

 漲上去的價格但卻讓你負擔更輕鬆取得該資產，

 貸款年限越長等於可以用更長的年限取得更高價的資產，我是認為很划算。

 同樣的道理，一筆資產 1000 萬給你，和分 40 年給你，正常人都知道哪個划算，

 即使這個資產漲價變 2000 萬了，但你實際上取得這資產的難度下降，取得資產

 也提高到 2000 萬，哪個好我想我已經儘可能舉例清楚了。

推 jaricho: 那有沒有一輩子飲料奴便當奴 這種稱號？45F 09/27 19:07
推 freekid: 變二十年三十年又怎樣 你把房產代換成其他資產 只要cpi46F 09/27 19:20
→ freekid: 長期打敗利率 貸越久越得利 拘泥於總價跟年限 正是重點
→ freekid: 畫錯的表現
推 cblade: 工作奴49F 09/27 19:33
推 twic: 當房奴又怎樣？恨不得貸我100年 200年50F 09/27 19:52
→ twic: 台灣長期貸款利率就2-3% 投資台股美股經濟成長隨便都5%以上
→ twic: 在跑
推 bustinjieber: 裝睡的人叫不醒53F 09/27 20:06
推 buji: 單純低利長貸當然好，但房價拉高一倍你還那麼開心？54F 09/27 20:15
推 freekid: 房價漲一倍還是兩倍是重點嗎？ 你到底管房價幹什麼 要看55F 09/27 20:31
→ freekid: 的是負擔率
→ freekid: 假設你貸款買黃金 會在意現在的黃金是之前的幾倍嗎？ 不
→ freekid: 會吧 在意的應該是黃金未來的漲幅 貸款利率 以及每月還
→ freekid: 款額 這些才取決於你要不要購買這個資產
※ 編輯: s8752134 (61.228.248.12 臺灣), 09/27/2025 21:25:23
推 buji: 如果你是買投資商品，的確只要會漲就可以60F 09/27 21:30
→ buji: 但自住房的消費屬性較大，你又不能賣掉睡公園
→ s8752134: 房子就是有投資屬性   不要一直想一堆有的沒的理由62F 09/27 21:31
→ s8752134: 就算是自住房也是有投資屬性  不然你1994年的房子
→ s8752134: 現在漲到多少了?
→ buji: 讓一般人困擾的是自住房太貴買不起，不是投資房65F 09/27 21:32
→ s8752134: 我已經明確的告訴你 你當年其實就是吃到貸款寬鬆的利多66F 09/27 21:32
→ s8752134: 而不自知  否則你1994年根本買不起房
→ buji: 我知道房子可以當投資商品68F 09/27 21:33
→ buji: 但我要投資不一定給買房子
→ s8752134: 自住房也是有投資屬性  難道你的自住房不會漲?70F 09/27 21:33
→ buji: 得買房子71F 09/27 21:33
→ s8752134: 沒人在跟你討論投資要不要買房子72F 09/27 21:34
→ s8752134: 跟你講的是 現在比以前好買房
→ buji: 我沒有買不起房的問題，但很多人有74F 09/27 21:34
→ s8752134: 我說了  不要東扯西扯其他議題75F 09/27 21:34
→ buji: 他們連自住房都買不起，你還在講有投資價值76F 09/27 21:35
→ buji: 以前的勞動階級可以靠工作所得買到雙北房子
→ s8752134: 誰們連自住房都買不起?78F 09/27 21:36
→ s8752134: 你可以從這串話題在討論現在好買還是以前好買
→ s8752134: 從數字上無法支持你的論點  財商觀念上也無法支持你
→ buji: 現在卻買不起了。只會噴他們 PR不夠，不努力81F 09/27 21:37
→ s8752134: 然後就開始轉而討論其他話題82F 09/27 21:37
→ buji: 現在難買啊83F 09/27 21:38
→ s8752134: 為什麼你會認為點出一個事實叫噴?84F 09/27 21:38
→ s8752134: 30年前端盤子的PR 確實比現在端盤子的PR還高
→ s8752134: 你怎麼會認為做同一份工作 就應該PR相等??
→ s8752134: 就像有人說老師以前好買  現在不好買   有沒有想過是
→ s8752134: 這個職業的位階掉下來了? 被一群科技仔超越?
→ s8752134: 現在難買?  但從數字上不支持你這樣講
→ s8752134: 所以你這個叫主觀感受  以及看了數字還是堅持己見
推 buji: 現在我看一樣優秀的年輕人，只能買比林口更遠91F 09/27 21:40
→ s8752134: 這個叫遮住自己的眼睛  其實你沒有想要客觀討論92F 09/27 21:40
→ buji: 我沒舉端盤子的PR93F 09/27 21:40
→ s8752134: 然後呢?  不然優秀的年輕人 有說一定得買得起哪裡才對?94F 09/27 21:40
→ s8752134: 端盤子是一個舉例  連這都看不懂?
→ s8752134: buji: 以前的勞動階級可以靠工作所得買到雙北房子
→ s8752134: 這句話誰講的?
→ s8752134: 那麼看不懂  那我原文用你的話來舉例吧
→ s8752134: 你所謂的勞動階級是甚麼工作 以前可以買得起房 現在不行
→ s8752134: 隨便講一個  你就把那個端盤子換成你講的職業
→ s8752134: 就這樣而已  有那麼難懂?  還是在裝傻硬凹?
→ s8752134: 我以前當小主管的時候 月薪10萬  我組員月薪4萬多
→ s8752134: 但他家在台北市有一間電梯大樓 當年市值3500萬
→ s8752134: 請問我比較優秀 薪水比較高 所以咧?   資產PR懂嗎?
→ s8752134: 幾十年過去 很多人(包含所有起步的人) 他們的資產PR排名
→ s8752134: 都在無形中比以前退步了   這沒有很難理解
推 buji: 勞動階級我指受薪階級107F 09/27 21:51
→ small91051: 好哦，10年後新老安寬限10年80年貸款108F 09/27 21:52
→ small91051: 代代相傳
→ s8752134: 受薪階級很廣啊  誰跟你說每個人都很難買房?110F 09/27 21:54
→ s8752134: 科技業我看很好買啊  還是你覺得全部受薪階級都很難買?
→ s8752134: 科技業一些畢業1-3年的就在喊要買房   你以前存多久?
→ s8752134: 難買房的除了薪資PR 落隊外 更重要的是資產PR也落隊
→ s8752134: 如果薪資和資產PR都降階  廢話  當然難買
→ s8752134: 更何況 在現今這個時代  跟你競爭買房的比你30年前還多
→ s8752134: 事實上就是自己位階其實跟你想的不同  產生認知落差
※ 編輯: s8752134 (61.228.248.12 臺灣), 09/27/2025 21:59:26
→ KrisNYC: 你就問buji老哥當年買哪裡 搭車進台北車站多久啊117F 09/27 22:00
→ KrisNYC: 1994-1997 沒有捷運 所謂的新北第一環 進台北市中正區
→ s8752134: 我正文就有跟他講地點的事情了119F 09/27 22:01
→ KrisNYC: 中山區要多久 當年我從善導寺搭到新莊要90分鐘120F 09/27 22:01
→ s8752134: 不過就這樣吧 觀念這種東西 不能期望人人都能通121F 09/27 22:01
→ KrisNYC: 現在90分鐘搭機捷都到青埔了122F 09/27 22:02
→ s8752134: 反而越多人越勘不破 越好  XD123F 09/27 22:02
→ KrisNYC: 他當年買的如果很近 那就是三重中永和124F 09/27 22:02
→ KrisNYC: 那現在環境就差不多是九龍城寨 買得不錯
→ KrisNYC: 但還是輸買內湖 南港 當然內湖要2010才爽 南港2015才爽
→ KrisNYC: 這個買房時間早我十多年 那間預售現在都快30年屋了
推 buji: 以前靠工作收入能買雙北一環內房的比例很高128F 09/27 22:06
→ buji: 但現在很難了，除非是PR頂尖層
推 jaricho: 真槓精 槓不停耶？130F 09/27 22:07
→ buji: 現況要靠資產PR才買得起，不正是房子變貴的明證131F 09/27 22:08
推 newgo1776: 你家祖先只要能過海，就能在台北市中心佔一塊地，現在132F 09/27 22:09
→ newgo1776: 過海能幹什麼？
→ s8752134: 現在新北的一環 30年前是化外之地134F 09/27 22:11
→ s8752134: 你現在要買化外之地也很便宜   說過了
→ s8752134: 資產PR 是讓你知道 其實你所謂的優秀年輕人 沒那麼優秀
→ s8752134: 認清自己的定位, 明明只能買外圍破公寓 卻自以為自己可
→ s8752134: 以應該要住精華區三房平車  那當然難買
噓 twic: Buji怎麼不去怪川普印鈔、習大大不敢射飛彈啊？139F 09/27 22:14
→ twic: 全民財商、半導體業+權值股、雙北發展、內外政經局勢 天差
→ twic: 地遠
→ twic: 4月後隨便質押台積電加碼都倒賺50萬起跳了，或是美股等綜合
→ twic: 投資的方便性 跟1990年代差這麼多
推 freekid: 「以前靠工作收入能買雙北一環內房的比例很高，但現在很144F 09/27 22:38
→ freekid: 難了」請問數據在哪？ 以前是多以前？
推 buji: 回樓主 s8752134。如果當年維持10%10年6成146F 09/27 22:42
→ buji: 我大概得晚兩年才買得了
→ buji: 回 freekid , 就30年前。其實我許多同學都買北市
→ buji: 回 twic, 我沒怪誰。純認為現在買房負擔比以前重
→ buji: 台北人口一直移出不是嗎？
推 mainword: buji大，我懂你想不通，因為我也曾經如此151F 09/27 22:50
→ mainword: 但你真的該靜下心好好看看這些房版大神
→ mainword: 的分析。他們說的都是實實在在的正確知識與認知
推 twic: 雙北這三十年就讓人有信心讓資金持續灌進去 如此而已154F 09/27 22:52
→ mainword: 先放下心中的既定立場，好好追一邊這些大神的歷年文章155F 09/27 22:53
→ twic: 整天吵首都幾圈內薪資變難買 有事嗎156F 09/27 22:53
推 jaricho: 看來是2.30年前買房的 現在是不是小孩長大出社會了 想幫157F 09/27 22:53
→ jaricho: 小孩買一間 發現怎麼房價變貴了 開始疼惜年輕人了？
→ mainword: 如板主，IBIZA，ceca，等等。159F 09/27 22:53
→ mainword: 以前還有夢大，但是我很久沒看到他發文了，好可惜
推 jeromeshih: 30年前的台北市，除非是類似北投石牌景美的公寓，不然161F 09/27 22:54
→ jeromeshih: 如果市中心公寓或一般大樓，價格應該也不算低吧?
→ mainword: 記得ID是，TheDream163F 09/27 22:55
→ jeromeshih: 而且30年前能買雙北720，這代表當時PR比較前面，現在164F 09/27 22:56
→ jeromeshih: 覺得貴有可能PR有在這30年更動，早期PR前面的例如教師
→ jeromeshih: 或者大間傳產，的確相對是能負擔，但這不代表一般人當
→ jeromeshih: 時也是這樣
推 buji: 謝謝你的建議，其實這些大的文章我經常拜讀168F 09/27 23:09
→ buji: 這幾年我有再買，也有增貸投資，不算是幻想
→ buji: 純粹是為遇到的年輕人為買房所苦而感歎
推 robot456: 你便宜賣年輕人就不苦了171F 09/28 01:10
推 una283: 本來就是買還堪住的地方得靠庇蔭172F 09/28 06:09
→ una283: 要純粹靠自己買房的就是得洗去當時環境較差的
→ una283: 在更早年代還有公務員的福利雙薪高等級公務員
→ una283: 也是較容易買到近台北市的板橋永和房
→ una283: 這幾年靠某些公司大幅提高薪資落差
→ una283: 反而讓那些族群年輕人容易買房
→ una283: 少子化對房價最大的影響不是在價而是在區域差異上
→ una283: 現在是還在吃台灣早期人口紅利讓很多區域發展起來
→ una283: 再過十年，少子化海嘯就會拉出明顯區域差異
推 una283: 看某直轄市很大比例的國小新生爆低需廢併
→ una283: 就知道將來要擔心的是高者恆高區域落差越來越明顯
→ s8752134: 先說一下我不是甚麼大神183F 09/28 09:25
→ s8752134: 回buji  你自己查看看同一間房 兩年後有沒有價差
→ s8752134: 就像在2020 想著再存2年 2022就能買的人
→ s8752134: 結果就看著房價漲上去  到了2022 他不一定買得起
→ s8752134: 同樣的道理  你覺得房價會等你再存2年?
→ s8752134: 為什麼貸款要寬鬆, 就是讓真正有需要的人可以早點上車
→ s8752134: 我大概就講到這 其餘的  已經不是道理懂不懂的問題
→ s8752134: 而是主觀感受的問題, 數字就擺在那 不想懂也沒辦法

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