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大家好週六日休閒體力好，
所以決定整理一些心得寫文章，
不一定對大家有用，但就是自己給自己做一個記錄，以後回頭看也能檢討自己的成長。


正文：


身為一個擁有房地產的人，
我個人還蠻在乎帳目的管理，
並且喜歡用數字化加表格的形式來呈現。

這樣的好處是可以非常清楚掌握自己的資產狀況。

那以下不廢話，
介紹我目前常用的幾個表格，
可能不符合一般的會計模式，純粹就是我個人習慣。

理念：
我把每個案件都視為一個個體。
每個房子都有自己的各種係數，
還有金流進出。
第一步就是針對這個房子製作專屬檔案。

再來就是統整不同房之間的總表。
最後是把自己視為一間公司，也製作一個總表。

我大概挑出幾個比較重要的我常在使用的5表：

1.存房狀況表
2.個案金流損益表
3.個案成本表
4.年度現金存量表
5.個人資產負債表

以下逐一說明
（表中數字資料純屬捏造，教學用與現實無關）

我預設了，一個手上有四間房在出租的自然人

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1.存房狀況表

這個表示用來統整，目前手上所有的房基本資料，可以快速一目了然。

https://i.imgur.com/3rhfuxj.jpeg

前幾行是房屋購入時的基本資料，
包含房屋類型，樓層坪數，購入年份，金額及貸款成數，還有目前的貸款餘額。

從這個表就可以快速知道，
我目前手上的房子，總購入金額以及總貸款金額。

下半段是目前的租金，以及坪效。
坪效，指的是每坪收到的租金。

另外我還增列了兩個項目：
百萬元坪：指的是我每花100萬買到的坪數，坪數越多越好。

百萬元效用：
這個數字=坪效*百萬元坪。
我花1000000元，可以收到的租金，
也就是最終評估這個案件的效率。

一般來說單價高的地方，例如雙北，租金也高，但是能買到的坪數就少。
所以數字化之後，有利於評估這個案件的優點缺點。


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2.個案金流損益表

https://i.imgur.com/ux9lLG2.jpeg
這個表比較長，可自行調整。

個案指的是每一房的獨立表格，
有點像是健康體檢吧。

支出就是房貸跟管理費，收入就是租金。

所以左邊我列出來的是房貸，
本金跟利息會分開寫。
有時候一間房會不只一個房貸，
所以我有列出房貸a跟房貸b。
最後得到一個月付總額。

右邊是租客收入，扣除管理費之後是總收入。
總收入扣掉總支出，就是每月的現金流損益。
最底下則是各欄位的加總。
這時候房貸利息跟本金分開寫的用意就出現了。
可以看得出現金流是負的，
但其實只要利息小於總租金收入，
對資產就是正的。

至於水電網路那些費用，
我也會獨立拉出來做另一個表，
但我覺得因為金額太小，影響不大
這裡就不特別解釋了。

3.個案成本表：

一間房子有買入的費用成本，不定期的裝修成本，房貸利息與租金收入也在一直變動，
所以我會再做一個表定期更新，
了解這間房子現在的成本。

https://i.imgur.com/XmWsKO9.jpeg
由上而下
購屋花費：剛開始買入的頭期款代書費仲介費等等。

整修費：裝潢水電等等費用，還有出租過程的冷氣、水電燈泡維修，不定期增加。

原始成本：上面兩項的總和。

房貸利息也是每個月增加，要更新。
已收房租也是每月增加。

所以總支出就是：購屋花費+整修費+已付本息

根據以上數據，就可以推算出目前的成本，還有已經投入的現金(卡住的現金)。

理論上卡住的現金應該要變少，
這點可以讓你隨時注意物件的體質是否健康。

4.年度現金存量表：
代表所有帳戶的現金總和，包含股票帳戶，表示了我目前手上能掌控的現金。
這個表我每個月會更新兩次，
一次是房貸扣款完，一次是房客付完租金。

https://i.imgur.com/zFHcNn3.jpeg

還有一個類似，是月現金流量表，
代表每個月的收入跟支出，平衡損益狀況，原理類似我就不贅述。

5.個人資產負債表

所謂的資產應該是：手上的總房產價值+現金-總負債。

總房產價值大概一年會去問一次仲介，大約抓一下行情更新，
猜測一下個人目前總資產。

表格如下

https://i.imgur.com/i0l4moE.jpeg
每個房子都要寫出市值，跟房貸餘額。
總市值做一個統計，總貸款也做一個統計。

最後兩者相減，就是目前的資產總額。

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好的以上就是我常用的五種主要表格。
（其實如要細分還有三四種，例如水電費用表，月現金流表，等等，
但再寫下去文章就太冗長了）

這篇文章寫了大概一個半小時，
歡迎大家批評指教。
也很希望有什麼要改進，或者是我沒考慮到的地方，可以提出，讓我再進步，謝謝！






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※ 作者: rabinson 2024-12-01 20:57:58
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