看板 Gossiping作者 mustbiter (78)標題 Re: [爆卦] 士林都更掃盲包("正義騎士"精闢見解)時間 Thu Mar 29 11:52:52 2012
說文林苑的故事。也許我們應該從都市更新開始談起。
也許我說的有很多錯誤,還請不吝指正。
所謂的都市更新,說到底就是指把老舊的建物拆除,然後蓋新建物。這本來沒有
什麼好討論的,我家要怎麼蓋、要怎麼拆,只要我能取得建照,沒人可管。但上
述情形是指獨棟透天厝的情形,社區別墅、住宅大樓由於住戶往往只取得建物的
部份產權(除非是那種地主擁有整棟大樓產權的情形),所以要拆除建物,理論
上必須全體住戶同意才行。
然而一個家庭內兄弟姊妹都會不合,何況是一群各有其志的住戶要達成蓋新建物
的共識?因此理論上拆舊建物蓋新建物很簡單,實際上難上加難,非常少見。
由於建物老化對於都市景觀乃至都市生態都有影響,所以政府就介入建物更新的
過程,提出「都市更新」,以政策方式鼓勵大家拆舊蓋新。最重要的策略就是提
出容積率的獎勵。
所謂的容積率,就是指一塊土地上,建物可以蓋出的體積比,而這跟都市計畫有
關。想想假設你住在小巷子裡,結果巷子內有地主一口氣蓋了50層樓高的高樓,
我們先不討論安全問題,光是那棟大樓每天上下班的車潮,保證就可以塞爆巷子
。因此容積率限制就在於避免這種鳥事的發生。
政府鼓勵建物更新的最主要辦法,就是放寬那塊土地的容積率。原本這棟建物的
土地的容積率只能允許建物蓋4層樓,市府放寬如果土地上超過一定年限的建物
要拆舊蓋新,那麼新大樓可以蓋到8層樓。原本的住戶不但每戶的坪數不變,還
多了4層樓可以讓大家分。這多出來的4層樓,就是建商的甜頭,建商願意找住戶
來推動都市更新,關鍵就在於這多出來的容積率。
在這情形下,損失最多的往往是一樓的住戶。因為台灣老建物一樓通常都是店面
,然而都市更新後多半被改為純住宅大樓,一樓變成大廳,根本沒有店面可言。
就算設了店面,也往往不合一樓店家所需。
為什麼?因為公設比。政府規定大樓要有一定的公設比,然而早期建物的公設比
非常低,權狀上的土地面積幾乎就是實際上可用的土地面積,然而政府的公設比
政策基本上是調高不調降,所以現在新建案的公設比都很高,30%已經算是很少
了。對二樓以上的住戶來說,公設比高只是住的地方變小一點,比較不方便,但
是房價會漲,划得來。一樓的店面實際使用面積一旦縮小,很可能生意就大受影
響,影響權益太大。
因此在都更案當中,一樓店面持有人幾乎都會反對,特別是像機車行這種非一樓
不可的老住戶,幾乎都不會同意。
那麼下一步就是建商把一樓住戶的產權買下來。但這樣局勢就變成一樓住戶拿翹
,他可以獅子大開口,就算喊價超乎市價太多,大家也沒皮條。
因此我們新的都更法,學習日本,採用多數決而非共識決的方式辦理都更。根據
台灣的辦法,只要支持更新的住戶超過85%,就可以開始都更,不用理會那剩下
的15%,如果廠商趕不走,政府還要代拆。但是錢還是要給,因此由新建案的推
動者(通常就是建商)找個估價師來估價,然後依估價師的估價報告塞錢給15%
住戶,就這樣了事。
結果這下輪到建商拿翹。我搞房地產研究的朋友最近講了很真實的案例:有個都
更案建商委託的估價師,開出了一樓店面估價報告,竟然每坪只有30萬。這根本
是叫人家跳樓嘛!!!
這就是我那位朋友的研究領域:他在日本拼的碩士學位,就是主修日本目前新的
估價辦法,試圖提出一個合理的價格,讓大家可以依循。這是題外話了。
文林苑的案子最荒謬的是,苦主不是大樓的住戶,他們也不住一樓,他們只是住
在大樓旁邊的透天厝而已。建商為了想把都更基地擴大,就看上他家的土地,私
底下去探聽,發現它們家根本不願意加入都更(說真的也沒必要加入,因為苦主
根本不在建築線內,也就是說,拆了苦主的家後,實際上是拿去當大樓周圍的休
閒綠地,夠扯吧!),於是連通知都沒通知,就直接把苦主的地報進都市更新案
中,甚至賣起了預售屋,結果這下就綁架原本大樓的住戶:因為其他住戶早就搬
出去,他們的利益跟建商是一起的。
由於苦主根本沒被通知,所以他們根本不知道自己被畫進都更,也就無從在合理
的期限內向都市計畫委員會表示反對意見。即便兩次行政官司,還是無法挽回被
拆的命運,因為依法判決,苦主是穩輸的。
這其實就是惡法。我們都說惡法亦法,不過這是我們這種風涼人講的風涼話。如
果我們今天是當事人,當我們的身家被奪得一乾二淨,最好是我們還講的出這種
屁話。
我不知道這件事後面還會有怎樣的抗爭,但是我會盡力支持,網路上傳傳文字只
是順手之勞,有遊行的話,請假都會去。因為我也正在看房子的年紀(週末都在
看房子),這種事今天發生在別人身上,明天就有可能發生在我們身上!...
昨天的
? 13:26? 13:26 新聞挖挖哇:都更強拆我屋
http://www.youtube.com/playlist?list=PLA674D517EDC7DA4F
討論的內容真是令人不寒而慄
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 80.63.56.147
推 kutkin:根本不知道自己被畫進都更=>有一個有收到通知1F 03/29 11:55
→ tkucuh:八成條款放在集合住宅也就罷了,透天也算...2F 03/29 11:56
→ kutkin:事後還跟其他三人一起打官司4F 03/29 11:57
→ gca00631:確定是本人收到通知而不是管委會代收嗎?5F 03/29 11:57
→ rayven:簽收通知的不是"透天厝"管委會嗎7F 03/29 11:57
→ kutkin:又跳回這邊了 法院已經說發信主義8F 03/29 11:57
→ gca00631:發信主義跟有收到通知就不是一回事11F 03/29 11:58
→ kutkin:反正板友可能比法官知道的還多吧
法官一定是被蒙蔽才會三審皆輸12F 03/29 11:58
→ gca00631:講發信主義卻還強調有人有收到通知不會很奇怪嗎?14F 03/29 11:59
推 tigernaxo:法官就算覺得王家可憐,違反程序也不能判他贏吧
然後違反程序又是建商的把戲15F 03/29 11:59
→ kutkin:我把判決看完了,我感受到法官對於王家跳針的無奈。17F 03/29 12:00
→ VVizZ:先不講法 住在那邊 發現前後左右都被拆光了 不會很可怕嗎20F 03/29 12:00
→ gca00631:從判決書的意思,法官也根本不在意有沒有真的收到通知21F 03/29 12:00
→ kutkin:王家會輸一點都不意外22F 03/29 12:00
→ kutkin:王家一直跳針說 你為什麼不把其他人也劃進來24F 03/29 12:01
→ tigernaxo:哪天某人家被拆了我們也來說一點也不意外吧25F 03/29 12:01
→ kutkin:為什麼只畫我們家27F 03/29 12:01
→ kutkin:法官有解釋為什麼只要發信主義 大概也沒人去看30F 03/29 12:02
→ gca00631:判決還認為都更審議會都開過很多次會才通過所以沒問題咧31F 03/29 12:03
推 kutkin:其實有些質疑就跟王家打官司的方法一樣
一直跳回 你沒有論斷事實,卻沒有舉證事實。32F 03/29 12:04
→ gca00631:發信主義就是有沒有真的收到不是重點,建商寄張白紙也算34F 03/29 12:05
→ kutkin:然後說 你為什麼不拆郭元益,只拆我們家37F 03/29 12:06
推 kira925:發信主義+預設同意本來就很科科38F 03/29 12:06
→ kutkin:發信主義是對的 預設同意並沒這回事39F 03/29 12:07
→ yspen:發信主義+預設同意 = 科科40F 03/29 12:07
推 askey:有人每篇都在跳...超讚的41F 03/29 12:07
推 truegodchild:以後記得常跑郵局確認信件,也要多問問PTT鍵盤專家。上班的記得要留假可以請以防必須去參加什麼說明會,不知道路的也記得多來問問PTT鍵盤GPS。42F 03/29 12:08
推 realmeat:還有鄰居家的信也要尋看看是不是有不小心寄錯的45F 03/29 12:10
推 shadow0326:其實判決書也說公聽會儘在參考,對實施者沒有拘束力
有沒有參加根本沒差 多數決說要拆你家就乖乖給拆就對了46F 03/29 12:11
推 gll:王家打行政訴訟的時候應該沒請律師48F 03/29 12:12
→ shadow0326:然後就有人抱著惡法和依惡法裁決的判決書振振有詞49F 03/29 12:12
推 kutkin:有
如果不照法律 要照鄉民的正義來判斷嗎?
如果你的正義跟我的正義不一樣怎麼辦50F 03/29 12:12
推 smalltwo:等等..是誰告訴你王家什麼都沒得到??53F 03/29 12:13
推 kutkin:法律可能有瑕疵,但我找不到更好的標準。55F 03/29 12:15
→ gca00631:我們都說惡法亦法,不過這是我們這種風涼人講的風涼話56F 03/29 12:15
→ kutkin:如果現在不用照法律,不要拆王家,都更法要幹嘛57F 03/29 12:15
推 gll:為何王家在官司敗了之後沒提釋憲 明明還有機會啊58F 03/29 12:15
→ kutkin:看吧 直接把人打成護航就好了60F 03/29 12:16
→ smalltwo:幫自己認為對的事護航就會被抹顏色.有啥好意外的62F 03/29 12:17
→ gca00631:設身處地去想,如果你有一天也會落得這樣田地再來講正義63F 03/29 12:17
→ mikejan:發信主義 實際上就是說 不用通知到也行 故意不通知也行
都更法 本來就是對建商極度有利的法律呀64F 03/29 12:18
→ smalltwo:通知跟通知到,在法律層面上本來就是兩碼子事情
都更法最大的獲利人是多數住戶再來才是建商66F 03/29 12:18
→ mikejan:建商絕對獲利比住戶大好嗎...68F 03/29 12:20
→ rezero:住戶的利益都比建商大的話怎麼會有那麼多都更爭議69F 03/29 12:20
推 kutkin:照法律至少我知道會怎麼死,照鄉民的正義我不知道怎麼死70F 03/29 12:20
推 gll:恩 真正護航的來了 呵呵71F 03/29 12:20
→ kutkin:爭議? 贊成的當然不會吵 反對的一定會吵 很正常吧72F 03/29 12:21
→ gca00631:那憲法保障人民的基本權利咧?法律某種角度來看更不是絕對73F 03/29 12:21
推 truegodchild:噗 看到住戶利益大於建商利益我就笑了
既然建商沒啥利益,那他們急著賣預售屋幹麻?
沒賺頭的事幹麻冒著要賠錢的風險?
阿就慢慢來就好啦,預售屋等劃地確認後再賣不好嗎?74F 03/29 12:22
推 dogbydog:建議蒐一下kutkin之前po有關判決的文章就很清楚王家搞什78F 03/29 12:26
推 chasher:護航工讀生還真忙 每篇都要幫建商消毒79F 03/29 12:34
→ lucifa38:護航工讀生 請問你們寫一篇領500嗎80F 03/29 12:35
推 kutkin:說別人幫建商消毒的要有人家跟建商有關係的證據喔81F 03/29 12:36
推 yaoki:推一個 所以法律基本上是正確的吧82F 03/29 12:41
推 yaoki:再推一下推文的kutkin大 鄉民正義真的是....84F 03/29 12:45
推 xufunny:住戶獲益最大 XDDDDDD85F 03/29 12:46
推 stilh:解釋得很清楚,推~87F 03/29 12:51
噓 lin793156:老話一句,自己選出來的人,怪誰~這種鬼島大家要認命點88F 03/29 12:57
推 Fallanakin:發信主義本身就預設同意了,只不過把預設同意換個文字不來就當作權力不行使XD91F 03/29 13:19
推 tchavelier:自己住的家被活活剷掉,只為了別人要的休閒綠地95F 03/29 13:43
→ hachime …
噓 hachime:奪得一乾二淨好像政府沒補償一樣 ....96F 03/29 13:53
噓 ikea2007:新聞挖挖哇這種搞笑節目居然有人認真?
鄭前天還在節目裡說根據憲法蒙古是我們的,無知得令人害怕99F 03/29 14:15
→ pojohn:護航工讀生至少還有500可領 有些人免費幫建商護航101F 03/29 14:19
→ youngscott:身家被奪得一乾二淨?!! 我傻了...有補償金還要吵國賠耶還有都更後 他要不要也會分一戶?102F 03/29 14:30
推 gsuper:若今天核心地段同意率 100% , 換句話說打好政商關係後
可無條件往外擴展 5% 的戶數,因此土地可以爆增,並且國賠104F 03/29 14:38
推 jpfly:推清楚說明107F 03/29 15:46
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