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作者 bms (       )
標題 [新聞] 2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線
時間 Sat Sep 29 09:53:31 2012


1.完整新聞標題/內文:

2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線恐崩七成！


根據經建會的數據，台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退，表示台灣的人口紅
利屆時將消失；而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，總人口數開始減少。在這
個影響下，台灣的房貸風暴最快在明年就會發生。比對日本、美國、西班牙等各國經驗，
一步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更
是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，未來3年內，2015年之前，房
市大跌3成是機率極高的現象；以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達7成
，而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在
這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。


在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。1985年9月的日本，與美國、法國、德
國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於
當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國
內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，
而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票
市場（與過去四年的馬政府相同），飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投
資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大
城市(東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都) 房地產價格達到不可思議的價格，這是
空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。


當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但
整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等
於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套
住宅。與台灣很類似的，當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話，爭相購買
房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。1990年秋季，東京房地產交易
量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下
跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡
沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均
價格跌幅達到70%以上。


當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源
源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉
就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日
本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直
到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線
仍是走跌。



圖1:日本不動產價格指數




房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進
國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉
往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實
施任何政策，房地產都無法再恢復，同上面的圖中可以看到，日本的勞動人口上漲是分成
兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲
是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為
日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地
產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至
通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。



圖2:日本人口比例變化



接著來看美國房地產，圖3是美國房地產價值走勢變化，而綠色箭頭處是前一波美國房地
產停滯的時期，對照圖4的美國人口結構，1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後
來到了Bush時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產
一舉大幅上漲，到了2008年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率
情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。


觀察美國1950年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充
足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近
幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。


圖3:美國房地產價值走勢變化



圖4:美國人口結構變化



至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，2014開始就往下走，這四年內勞動人口佔
全國總人口約穩定停在74.4%的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行
轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會
開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度
將超越日本，人口快速減少。


最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下，國際資金在這一兩年內就會陸續撤離
，房市根本支撐不到2年。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒
有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國際資
金進來投資，現有的國際資金也都將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。


圖5:台灣勞動人口趨勢變化圖



圖6:未來50年人口結構趨勢圖



處在2012年的台灣，投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」；而手上物件被奢侈稅套
牢、想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。現在的房市，是靠著建商以廣
告、買遍媒體的置入性行銷新聞，來唬弄消費者繼續苦撐。在人口紅利空頭即將來臨的台
灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自2018年、甚至經建會預估可能提
前到2014年、也就是2年後的人口長期負成長，在2023年開始台灣的總人口數更將開始長
期減少。因此，未來台灣房地產將至少維持25年的超長期低迷，在國際資金大筆撤離台灣
與房市需求大幅衰退的情況下，房價在未來5年內下跌3成根本輕而易舉，以2023年為期的
10年長線價格修正甚至可能達7成。


過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭，因為台
灣已經走了50年的人口紅利，並且享受這一波由92年起漲、長達9年的房市多頭，這是台
灣第一次面臨人口紅利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產
指漲不跌的神話，迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上
持有不動產壯膽。如果此時台灣人還不醒悟，趕緊從充滿危機的房市中撤離，那麼未來高
額房貸的沉重壓力，加上房市泡沫化可能造成的經濟與失業危機，將成為台灣民眾生活中
即將來臨的夢靨。


圖7:人口變動數圖---台灣人口在2018年負成長，2023年總人口減少



作者簡介：
作者：Joe（蔡佑駿）
現職：
全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理
財網專欄作家

經歷：
壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理
財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍






2.新聞連結:

http://tinyurl.com/7e5xoaz
北美智權股份有限公司
[圖]
 



3.備註:

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 219.71.141.40
→ alprazolam:[新聞] 台北房市好「運」到 5大區看俏漲  XDDDD1F 09/29 09:54
推 abusgun:有當時德國政府怎麼防止熱錢流入房地產的八卦嗎2F 09/29 09:54
→ cpc21478:這樣發新聞 那些建商會跳腳啦3F 09/29 09:54
→ popy8789:只剩這媒體敢說真話了 現在連蘋果都不敢大罵房市4F 09/29 09:54
推 phix:兩年騜開放大陸人民來台定居 不就沒人口衰退問題...easy5F 09/29 09:55
→ loginonly:這新聞至少是一年前的了= =6F 09/29 09:55
推 a10141013:繼續炒 看能炒多久7F 09/29 09:55
→ popy8789:這媒體沒建商贊助 買廣告 不用怕建商壓力8F 09/29 09:55
推 Aiakos:又不是規定一個人只能買一間房子...9F 09/29 09:55
→ popy8789:如果房子好賣 房仲代銷不用天天買新聞作業配炒作吧10F 09/29 09:56
推 headcase:一般民眾將成為財富縮水最大的族群   有錢人放心吧11F 09/29 09:57
→ cpc21478:看這圖2015年房價會炒到最高點 然後就下去了 ㄎㄎ12F 09/29 09:57
推 wjuiahb:到時候統媒會洗腦房子沒了，親情厚了13F 09/29 09:57
推 snowduke:哪有可能.....危機入市才是常識啊!!!!14F 09/29 09:57
推 patoo:趕快炒喔 台灣的房子只會漲不會跌 快買~~15F 09/29 09:58
→ popy8789:921之前大台中房市火熱 但遇到921後一一倒閉 所以...16F 09/29 09:58
→ plutox:等崩了再說好嗎？  這種世界末日文是想要唬誰？17F 09/29 09:58
→ popy8789:一堆建商超怕大台北遇到世紀大天災 遇到建商就逃難了18F 09/29 09:59
→ crocus:你打我的臉〒△〒19F 09/29 09:59
推 chester71:這是在咀咒勞工了嗎20F 09/29 10:00
→ Change1224:馬：還好，兩年後也快下台了21F 09/29 10:00
→ loginonly:馬好像才剛開始而已................orz22F 09/29 10:01
推 gan:常聽到都是國內投資客 那國際資金是如何在台灣炒作房價的？23F 09/29 10:01
推 popy8789:放任房價漲只是飲鴆止渴而已 但悲哀的是一堆中小企業老闆24F 09/29 10:02
推 dryweed:現在建商跟地主就是在跑最後一波  明知空屋一堆還猛推案25F 09/29 10:02
推 kamisun:就像以前有港資來台灣炒作文鳥一樣26F 09/29 10:03
→ popy8789:持有房地產當公司資產 沒錢可以二胎借點錢調頭寸 崩了27F 09/29 10:03
→ bride78037:找幾個傳播妹幫記者口交一下,隔天就有房仲要的新聞了28F 09/29 10:03
推 namon:要阻止還不容易 香港都打贏過索羅斯了29F 09/29 10:03
→ popy8789:這些公司也會跟著倒了 不思考如何產業升級 拿這錢炒房30F 09/29 10:03
→ namon:怕只怕政府不想管31F 09/29 10:03
推 gan:房市崩盤也不是好事 總之台灣已經是死路一條 自求多福32F 09/29 10:03
→ dryweed:少子化再加上人口外移  效應會更大  可能得靠引進外勞33F 09/29 10:03
→ popy8789:最後連員工都要一起陪葬 台灣果真是有錢人的天堂34F 09/29 10:04
→ gan:房地產帶來的周邊消費 家電 日用品 商家生意都會減少35F 09/29 10:05
→ ww12575:最近國際資金是在撤退沒錯阿 ~"~36F 09/29 10:05
推 drcula:中小企業老板超愛炒房地產的,公務員也愛37F 09/29 10:07
→ Brightheat:好啊 可以開始存錢買房了38F 09/29 10:09
推 yjkuo:真的,台北市要賣快賣...我去接  = =39F 09/29 10:09
→ popy8789:[新聞] 中小企難生存 管中閔：不當漲工資 可能沒米下鍋[新聞] 基本工資緩漲　管中閔：顧慮中小企業40F 09/29 10:10
推 creulfact:只漲不跌只漲不跌 台灣不一樣!~~~~42F 09/29 10:10
→ popy8789:所以可憐的人必有可恨之處 一邊哭漲薪水難生存 一邊炒房43F 09/29 10:11
推 Imhuang:只漲不跌只漲不跌 漲到資金大逃亡XD44F 09/29 10:11
→ popy8789:就沒看過房價起飛有什麼加薪作為 只看到一群中小企老闆持有房產不只1~2間 少說5間以上 可以二胎調頭寸又能收租45F 09/29 10:11
→ Imhuang:收租來的錢剛好來贊助廟會擾民....多爽啊...呵呵47F 09/29 10:12
→ popy8789:其實台灣也有隱性的次貸風暴 只是被政府保護得好好的48F 09/29 10:12
推 wiseinnis:我只知道張教授持續看空,我就知道怎麼做了49F 09/29 10:13
推 drcula:高雄中山路一堆空店面,放著養蚊子也不降價就知道大戶有多少一堆中小企業手頭都1X間房子當本的50F 09/29 10:15
→ bryantkk:蘋果黎胖 就被郭董罵炒房炒最兇的阿  罵房市自婊嗎?52F 09/29 10:17
推 creulfact:如果這次崩盤 下次再相會的時間大約是10年以上惹 不過房53F 09/29 10:18
→ bryantkk:還有中小企業老闆 5間房子? 你太小看他們了 顆顆54F 09/29 10:18
→ creulfact:地產如果還要再上來 大約得等到人口落體惹 大概2~30年XD55F 09/29 10:19
推 a10141013:台灣不一樣好嗎 只漲不跌56F 09/29 10:19
→ bryantkk:我隔壁家工人阿伯去幫中小企業老闆蓋房子 說整片民宿都是同一個老闆的
我問說老闆在幹嘛的 就幾間連鎖小餐廳的老闆而已...
就有這種實力  你還相信小企業老闆只有2 3間房子 顆顆顆別說中小企業老闆 連我住的社區 房東就不知道有幾間房子連隔壁幾棟透天都他的   房東整天騎腳踏車晃來晃去做運動57F 09/29 10:19
推 chester06:XX房屋表示: 一切都是謠言~~ 房價即將上漲50啪63F 09/29 10:36
推 ason:現在不騙 以後就沒機會了 下一個騙點可能是在10幾年後了64F 09/29 10:38
推 nckukath:並不是一件壞事65F 09/29 10:40
噓 ZMittermeyer:會崩七成我隨便你。66F 09/29 10:47
→ tcancer:多少人簽了二十年以上的賣身契?67F 09/29 10:51
推 ptta:以前沒有QE1 QE2 QE3 QEN.....68F 09/29 11:01
推 ilovewr:放心吧 馬會說不統一就沒飯吃 開放中國人來買房69F 09/29 11:10
推 aowen:中國人也不會想買鬼島房...70F 09/29 11:30
推 chevalierxd:早就說會崩啦 10年後沒掉一半 你來找我71F 09/29 11:34
推 swgun:前幾天去聽阮名嘴的演講說他在57金錢暴依然看好台北市房地產從人口角度來看房價的都是學者型卻不懂資金的堆疊才是上漲的主因 我聽完實在很無言 外資早就在撤離了 哪來資金堆疊72F 09/29 11:48
推 shyann:差不多快崩了，這麼貴是要賣給鬼喔~75F 09/29 11:50
→ swgun:到底是誰說qe錢就會進來炒台灣地產 熱錢炒匯炒股 幹嘛炒房76F 09/29 11:51
推 OOQ:爽啊！再炒啊！77F 09/29 11:53
推 flux:日本勞動人口約在97年下降，卻在2000就崩七成了
要類比來看的話，台灣正在崩跌中，但事實上有嗎？78F 09/29 12:01
推 creulfact:樓上 日本房產崩跌是再1990年附近 而他們勞動人口最高點是再1994年也就是他們GDP的最高點(還曾經超越美國
而再崩跌前 不管是哪國都是先從量縮開始 投資客只能祈禱80F 09/29 12:08
推 flux:我知道，根據文中，91年跌20%了，台灣有嗎？這類比根本錯誤83F 09/29 12:09
→ creulfact:明年不就知道有沒有了 現在才開始量縮而以84F 09/29 12:11
推 flux:我的意思並非台灣房價不會跌，而是跌也不是因為這文章所說的85F 09/29 12:12
→ creulfact:而且這個類比 不是只有日本這樣 美國西班牙 也都這樣 全都過不了那個轉折點 可能就崩法不同而以
我知道你可能覺得 那個轉折點有那麼神嗎? 好像沒啥關聯可奇怪的是 三國都有這種狀況 似乎在這種人口結構下只要86F 09/29 12:12
推 flux:而且看文中美國的人口結構蠻穩定的阿，說因為人口有點太硬吧90F 09/29 12:15
→ creulfact:時間到了 只要利率一升 然後就爆炸惹.......
穩定是穩定 但仍然是再2010年左右抵達最高點 並下降但是91F 09/29 12:15
→ flux:所以你現在提的是利率，我同意升息會造成跌價，但不是人口
除非可以說明人口跟利率的關聯93F 09/29 12:16
→ creulfact:不得不說 它是先進國家裡面人口結構算最好的了 所以房地產才復甦的可能 我無法說明這件事耶 我只知道觀察了一些部落格 發現日本控制不了他們的貨幣也跟勞動力人口有關而且幾個說法是 台灣房地產也外資炒作的痕跡 而外資撤離95F 09/29 12:17
推 flux:重看了一下文中對人口的描述，都只是寫搭順風車，表示作者也99F 09/29 12:20
→ creulfact:的時間點就是勞動力轉折點的前幾年100F 09/29 12:20
→ flux:知道有其他因素
只是為了論證人口的影響，就輕描淡寫.....
不過我也希望台灣快崩一崩，不然哪買得起，希望成真啦XD101F 09/29 12:20
推 creulfact:我是這麼覺得拉 因為人口結構是主因 而當人口結構反轉的前幾年 就會導致利率攀升之類的不利因素導致崩盤 因為現再利率似乎就有在升的狀況 至於利率跟人口結構的關係 我是不知道為啥他們沒有描述就是104F 09/29 12:25
推 flux:人口結構改變直接影響內需、產業勞工需求、產業結構，但會不影響升息，我目前還想不出來...而且上次彭老也沒升，台灣升息電子業大概...108F 09/29 12:28
→ creulfact:土銀不是開始升息了嗎???111F 09/29 12:29
→ flux:我指的是央行升息，個別銀行，像合庫也有升，但原因是人口？112F 09/29 12:30
推 creulfact:不知道啊!~XD 如果真的崩了 也許不需要他們寫原因 我們就自己看出所以然了 有沒有日本人會講中文現身說法~XD113F 09/29 12:31
推 galaxywind:http://ppt.cc/9Et9  2015年全球人口紅利與經濟發展115F 09/29 14:48
[系列二]從人口看經濟發展 From the Demographic Trend to the Economic Development （2015年全球大危機篇） - izaax是愛榭克，亦是愛錢客，從不同的兩面，看見一樣又不一樣的存在 - 無名小站
[圖]
這篇文章是接續http://www.wretch.cc/blog/izaax/12216919 [系列一]從人口看經濟發展 From the Demographic Trend to the Economic Development (日本篇) 的系列作品 在此希望各位讀者，如果沒有讀過系列一的讀者，一定要先讀系列一，否則本文部分內容可能...
 
推 kil1ua:2016要大選 至少會撐到選完才會崩
一旦崩了 大概就像西班牙那樣 經濟停滯個幾年
然後銀行呆帳 全民買單 2020年大概會欠個八兆左右116F 09/29 15:04
推 faway:快點崩快點崩，等到我夠錢買房子的時候也差不多了119F 09/29 16:32
→ SWORDKISS:房價沒崩這麼快，房東眼光都在頭頂上的120F 09/29 20:14
推 sopi:http://ppt.cc/52Pi 從人口結構看房地產興衰121F 10/03 03:58
從人口結構看台灣房地產興衰 - 外匯是穩定投資的天堂_法意聯盟 - 無名小站
[圖]
這不是危言聳聽，東亞次級房貸，才正要開始  在文章開始之前，先來看一些房地產崩盤的例子，最著名的是日本，日本在1986~1991年房價飆升速度飛快，出生率快速下降，當時日本勞動力在1993~1995年達到最顛峰，之後開始下降，房地產的崩盤要配合兩個主要因素...
 

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