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小弟以前讀建築後來轉理組，

營造業、事務所都做過幾年，

說真的都更很多人搞不懂，

其實懂的人都太執著專有名詞，

講給不懂的人也是霧煞煞，

背後道理不難。

簡單說

一塊地多大，決定這塊地基地面積多大（廢話），

假設說1000平方公尺的地，

這塊地上面可以蓋建築，

但是建築物通常不可以把這塊地全部都蓋滿滿的，

必須保留一些空間讓土地可以日照，

所以不同的地能蓋滿的程度不一樣，

「蓋滿的程度」業界會稱叫建蔽率，

假設說建蔽率50%，

代表建築物最多只能覆蓋土地面積*50%=500平方公尺的面積，

實際覆蓋的面積可大可小，但就是不能大超過50%。

那房子到底可以蓋多少面積，蓋多高？

建築物的總樓地板面積是多少？

其實就是把土地面積乘容積率，

假設說容積率是200%

那「建築物的總樓地板面積」就是土地面積1000*容積率200%=2000

但是因為建蔽率不能超過50%，

要是想蓋50%，一層樓最多蓋500，

那2000/500=4樓

理論上你蓋四樓剛好可以蓋最多建築樓地板面積。

上面解釋國中生應該都可以懂，

接下來講都更，

都更是什麼？

簡單說就是房子拆掉蓋新房子，

所以都更這些事情必然一定會產生成本，

營造成本、請照成本、建築...成本，

請建商來，他全包搞好出這筆錢，

最後怎麼回本？

當然是新房子要有幾間給建商，

所以一般來說當然不可能一坪換一坪還加車位，

否則建商吃屁是吧？

只有幾種方法能解：

1.每個住戶新房子住小一點，

可以多增加幾間房子讓建商可以拿走，

只是這樣新房子會變小。

2.所以就出現了一個獎勵方法，

為了鼓勵都更，又讓建商有利可拿，

政府讓民間可以蓋新房子蓋更高，

代表總樓地板更多了，

所謂容積獎勵就是這麼一回事，

原本舊房子建築物總樓地板面積是2000，

現在政府讓你加倍可以到4000，

原來四樓可以蓋到八樓，

是不是等於戶數加倍？

建商可以把增加的戶數全部拿走，

這樣原住戶就不用委屈讓自己的家變小，

（當然土地持有所佔比率還是變小，但至少居住不影響，這裡不提）

很多人不相信建商，怕建商多在工程上灌水，

聲稱成本是不是合理也不知道，

建商拿走一堆房是不是合理一般民眾也不知懂，

所以還有第三種：

3.都更成本原住戶自己吸收，

當然每戶應負擔的錢是依照合理的方式去攤平，

只是這樣就不是「免費得到一間新房」，

這種的就比較累，

住戶自己要理解每個流程自己去找圖找營造廠請照...等等，

當然也有建商幫忙處理但是只拿合理利潤的，

只是這種狀況不多，畢竟沒賺什麼錢，

回過頭，柯文哲說不可能，

應該理解成，

如果你不願意花一毛錢，

你又想要找建商幫你全部處理到好，

那坪數不變加車位當然不可能，

不然蓋新房子的成本誰幫你處理？

不過就算有獎勵，還是可能不夠建商拿，

建商肯定能拿多少一定想辦法拿最多，

所以很多原住戶的新房子還是會變小一點，

這會讓一般民眾產生不爽，對建商是不是成本灌水質疑，

也是民眾一直不信任建商的原因。

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