看板 Gossiping作者 oftisa (oo)標題 Fw: [轉錄] 為什麼店面房東不降租?「不動產估值」背時間 Sun Feb 10 22:34:50 2019
※ [本文轉錄自 HatePolitics 看板 #1SL_0FnE ]
看板 HatePolitics作者 simon78410 ()標題 [轉錄] 為什麼店面房東不降租?「不動產估值」背時間 Mon Feb 4 15:55:56 2019
1.轉錄標題︰
為什麼店面房東不降租?「不動產估值」背後的金融遊戲
1.轉錄網址︰
The news lens
https://www.thenewslens.com/article/113236
2.轉錄來源︰
The news lens
https://www.thenewslens.com/article/113236
3.轉錄內容︰
文:沈道廷
從2014年後媒體上「貪婪店面房東」關鍵字瘋狂出現,如果進一步交叉比對,
與「貪婪老人」一詞在社群大量出現的時間點差不多,頗有人為操作的痕跡。
幸好,我的同溫層大多很理性不是單純跟著鄉民起舞;也看到很多朋友從經濟觀點分析
「為什麼店面房東不降價」的真實理由。
首先這種老房東根本不缺錢更沒負債,他們在乎的早就不是單月租金,而是
「租金報酬率換算的金店面價值」,例如,帳面月租50萬與帳面月租100萬的兩間店面,
在「商仲市場」上的價值計算可能會差到天邊去,這才是造就「房東打死不降租」
的真正原因。
我想到一個故事讓大家更容易理解:如果你是一整條街「店面」的房東,你的總資產、
也就是身價,乃是基於「店面價值」換算出來,而所謂的店面價值則是基於
「年租金收入多寡」去計算報酬率。舉個例子,一間店面一個月只能收租2萬元,
年收租金24萬,姑且假設這間店面的總價值是300萬元;如果另外一間店面每月可收租
1XX萬、年收租2400萬,這間面的價值可能高達2億到3億。
問題來了,如果某一年大環境差、導致經濟不景氣,原本的長租的店家倒閉了,
大環境開店的慾望降低也沒有外資要進場投資,整條街暫時沒有新的租客,試問,
這時候若你是房東該怎麼辦呢?如果你認為「調低租金到50萬,至少每月還有50萬
可以賺」會發生什麼事情?
答案就是,當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間,雖然你下個月又可以領到
50萬的房租,但實際上在商仲的計算邏輯上,你店面的估計價值、也就是你的
「身價」可能瞬間從3億元變成1億元,別忘了,當你擁有的是整條街的店面、
所有的估算影響甚大,意味著你的身價可能從30億變成10億。等於你為了眼前這區區
50萬或500萬,導致你的身價瞬間暴跌數十億,任何一個有概念的商仲當然是不會這樣
搞的。
特別是「商仲」與普通的「房仲」雖然都是房地產,但實際上對於報酬率的計算邏輯
卻是差很大,這也才會造成絕大多數普通人「完全無法理解為什麼寧願空著也不降租
至少還有賺」的現象。
稀缺狀態的窮人,完全著眼在眼前利益;而長期滿盈狀態的有錢人,眼中看的是五年、
十年。不缺錢的房東當然是願意慢慢等,例如我最近聽到,很多房東認為下一次政黨輪
替後,外資就會進場加價買,無論是等2年還是6年其實根本無所謂,現在刻意把租金
撐著確實算是「最佳策略」。
當然,積極一點的房東也不會完全擺爛,他們也怕哪天政府搞出囤房稅;相關的後路
早就都想好了。例如,或找親人當人頭去投資簡單的連鎖加盟店,公開租下自己的店面
盛大開幕、營造房租真的被撐下來的表象,反正這操作成本低廉又能讓市場好看,
何樂不為?說到這裡,你以為老房東只為「愛面子所以拚身價」嗎?
當然不是,跟銀行時常往來的朋友都知道,最容易跟銀行「調錢」且利率低到嚇人的非
「不動產抵押」莫屬,用房子抵押的貸款利率遠低於其他任何抵押品或信貸!
以前一個大房東朋友分享:銀行派人來找他爸,拜託他爸拿幾棟北市中山北路放了10年、
完全懶得出租的空屋去做抵押,銀行會「借他」近億元的現金且利率低到不可思議。
到這邊很多鄉民無法理解,畢竟,再低的利息還是要利息啊! 幹嘛多借不需要的錢負
債去還利息? 傻了喔?事實上,銀行同時派了另外一個資產部門的同事來,
針對該1億元現金開出了一個簡單方案,保證儲蓄利息剛好高於貸款利息多出一點點。
直接舉例:
你用房子跟銀行貸款借出1億元現金,每年要固定還銀行假設為1%,同時跟銀行另外一個
部門講好、給予大戶好棒棒的轉投資方案,讓你立即把這1億元現金存回該銀行,
固定給你每年1.1%的利息,銀行多個部門有業績好交差、屋主也能穩定賺外快。
(附註-這邊為了簡單解釋,恕省掉很多細節,其實更多情況是被洗去買銀行內的
各種看似美好的衍伸金融商品,於是大家都在同一艘船上了。)
簡單的數學;你每年要還銀行100萬的借錢利息,但你每年同時會領到銀行給你的110萬
的存款利息(或金融商品的報酬),等於你什麼都沒做,莫名其妙就賺了10萬,
連我都覺得——這什麼世界啊X!(以上只是舉例、不代表實際利率)
其實,過去幾十年來一直有很多人把槓桿更大,幾乎不用利息就借出幾個億、
立刻轉投資去「報酬率更高的標的」賺取價差,這就是所謂「循環資本套利」,
幾乎每個銀行都玩這樣的遊戲,玩了幾十年。
為什麼房東打死不降租金?
因為租金一降,不動產的估值就會動搖,銀行就無法再用如此低利借你天文數字的錢,
供你玩這套躺著賺的遊戲,再搞不好,你還會變成「抵押品價值不足」被迫補足差距,
簡單來說,銀行跟房東雙方都不希望降租金啦。
明知道這遊戲不公平,為什麼國家還一直降息?為何不敢大肆對房東徵稅?
因為,不只是東區房東,幾乎所有大財團都在玩這一套資本遊戲。
「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事,不動產價格暴跌必定造成各家
銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆,說不準引發金融海嘯股匯市陪葬。
沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任,下次保證不用選了,換任何人上任都只能
繼續維持這個畸形的狀態。
我個人也痛恨國家不進步、討厭店面空著沒效率、痛很稅制的不公平,但現實市場碰
上貪婪的人性,導致現階段根本沒有一個完美的解決方案,不公平也只會持續加劇。
總之,任何現象都是有背後理由,理性的理解箇中的原因,接受「存在未必正確、
但必定有背後縝密市場機制」的思維、而非激動開罵發洩情緒;
唯有搞清楚真實市場的運作,才是讓我們持續進步的關鍵啊!
4.附註、心得、想法︰
這應該算是常識了 寧願讓他空著租不出去 也不願意把租金降低
反正早就取得的房子 愛怎麼處理是我們屋主的事情
不費吹灰之力 就能夠有錢進來
好方法 不用嗎?
--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.20.14
※ 文章代碼(AID): #1SL_0FnE (HatePolitics)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/HatePolitics/M.1549266959.A.C4E.html
※ 編輯: oftisa (219.68.209.51), 02/10/2019 22:36:05
推 j20613485jo: 重點就是缺錢的著眼租金與否,不缺錢的則是著眼房價多少1F 02/10 22:38
推 cychine: 資本主義本來就是如此 沒什麼好戰的 因為無解 除非發生戰爭財富從洗3F 02/10 22:39
推 Qkirito: 我以為只有我知道 QQ7F 02/10 22:41
推 ImBBCALL: 一堆人說殺小空屋稅根本沒屁用,金管會去泡咖啡才是釜底抽薪,但敢嗎8F 02/10 22:41
→ ptt987654321: 只有戰爭有可能改變 但不一定是要熱戰 貿易戰也有可能 像中國現在的情況11F 02/10 22:42
→ dorydoze: 所以當初美國次貸風暴就繼續騙下去不爆發會比較好嗎?14F 02/10 22:43
→ Fuuuck: 只有共產黨可以解決這個問題?15F 02/10 22:45
→ dorydoze: 重點不是賣,是可以跟銀行貸款17F 02/10 22:47
→ testPtt: 要設指數疊加稅率阿 限制每人頭持有數就行了18F 02/10 22:47
推 EZ5566: 本厚才這樣吧, 小咖連貸款都付不了20F 02/10 22:48
→ ptt987654321: 只剩1千萬 那銀行就等呆帳吧
我當然就不還錢了 你高興拿去法拍抵押吧
而銀行的錢 都是普羅大眾的存款 最後導致全民受害21F 02/10 22:48
推 probsk: 這泡泡也吹到頭了 就看什麼時候炸開了28F 02/10 22:53
→ winiS: 不吹你以為就不泡了? 賣得掉?29F 02/10 22:54
推 z20705: 為了錢整天做這種對世界沒幫助沒產值的事情31F 02/10 22:57
推 lovesleep68: 說貪婪老人,另一個原因不就看店家有賺錢,就不斷提高租金,導致商圈店家紛紛退出,就只為了自身的身家32F 02/10 23:00
推 Giovani: 只能全面加重課稅,空屋空店稅 一台娃娃機就立刻破解34F 02/10 23:11
推 j65p4m3: 就只是雞掰有錢人,要是我有錢我也不降ㄎㄎ36F 02/10 23:15
推 ItsTimeToGo: 這樣商仲的估價模型很有問題
基本上空租就應該給它估值打折扣了
要是整排都空租更是要大大打折
公司只要有一季表現不如預期股價都會重挫了38F 02/10 23:39
推 tvbic: 這些貪得無厭的房東早就該被殺光了43F 02/10 23:43
推 nazo: 國稅局哪有那麼笨,怎麼可能簽一張假租賃或夾娃娃機就課不到稅44F 02/10 23:52
→ chocoball: 滿好笑 借錢套利是很多人做 但運氣不好 也是會翻船的世界上真的沒有保障穩賺不賠生意 套利長久風險也很大47F 02/11 00:43
噓 fv: 銀行那1億貸給值5000萬的房子會沒事才有鬼 準備大賣空了嗎?49F 02/11 00:56
推 jimhall: 開價千萬就有千萬價值,這種風向文是要騙誰,那我一包面紙貼上售售價標籤寫一億,然後我就可以拿一億的資產去跟銀行貸款千萬元了嗎?真以為銀行是笨蛋?除非是違法亂貸,不然銀行這麼好騙?50F 02/11 01:03
推 p1227426: 我說租 一千萬 你就信嗎 就租不出去呀 開的再高價也沒用54F 02/11 01:14
推 akay08: 就是畜生而已56F 02/11 01:30
推 ekoj: 原來如此57F 02/11 01:45
噓 BroSin: 改夾娃娃就好了58F 02/11 02:19
推 forbake1: 反正就相信總有個笨蛋會來接手或承租59F 02/11 02:40
→ nzj: 很多是故意漲價60F 02/11 03:12
推 lesterc: 只有鬥地主才有用啊61F 02/11 04:26
推 bkyu: 實行三民主義, 照價收買, 高遺產稅, 高資本利得稅
有錢人課重稅 漲價歸公, 恢復財團最討厭的三民主義62F 02/11 07:54
→ cher1: 支持空屋稅=市價5%64F 02/11 08:34
--