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作者 ceca (生活藝術大師  惽)
標題 Re: [請益] 怎樣的房子比較保值?
時間 Sat Oct 21 16:05:10 2017

※ 引述《TrySoHard (夢永遠都只是夢)》之銘言：
: 最近幾個月才開始比較有在接觸房市
: 才發現房子的保值性好像也是買房必須要考慮的(就算自住
: 可是就跟股票一樣，大部份的人都不知道哪支會漲
: 頂多就是看過去表現，或是有哪些利多消息
: 但是那也只是依現況去猜測，也很難說的準
: 這邊想跟大家請教一下，一般情況下，下面哪一種房比較保值
: 因為小弟在台中北屯這邊，所以就舉附近的例子
: 如果對這邊不熟的版友，也可以依我描述的資訊作討論
: 1.重劃區、5年內新大樓、900萬3房
:   (過去10年有明顯發展，但未來發展性我個人不大清楚...)
:   ex.新光重劃區(北屯.太平交界，靠近太原火車站.74號快速道路)
: 2.目前已發展，且仍有許多利多消息、5年內新大樓、1100萬3房
:   ex.崇德路上，從文心路往北、一路到11期這一段
:   (不過這一段我目前看起來，要買1100新3房，好像選擇很少
:    ，而且我自己也負擔不起，就...單純討論
: 3.跟2差不多的位置、20.30年老公寓、400~700萬3房
:   (會從1.2跳到差這麼多的物件，是因為想說這樣房貸會輕鬆很多
:    、剩下的錢可以做其他投資)
: 請大家多作指教了，最近偶爾看房，看一陣子還是沒什麼感覺....


基本上,目前環境最難解釋的就是雙北.

因為台灣歷史,甚至世界上各大都市,都很難找到這種情況的市場.

所以沒有理論或模型可以解釋....
(中國也不是這樣..中國一線都市之間,一線和二線都市市中心的價差,也沒這麼大)

所以排除雙北,單看其他縣市.


甚麼東西最保值??

相對低價最保值.

當年2000年崩盤,甚麼東西死最慘?

新屋...

無論是外圍的新透天,或是精華區的新大樓.

然後更悲慘的就是"即將老化變成舊部落的蛋黃區"的新屋.

so...有興趣可以去爬199x年蓋的房子的第一手價格.

當年高雄就已經有人號稱衝20了(不過是類豪宅案).大多也都要14~16

台中也有13~15的產品.大多在14.

到今天,差不多20年屋,你看他價格在多少??.

靠北邊走的樹幹...現在充其量也不過16~18

反而老公寓...

199x年的時候,一間可能在一百到兩百萬上下,甚至很多七八十萬.

今天??隨便都兩百多萬到三百多萬.

不過基本上2000崩盤後沒啥人蓋房子直到2003~2008年這一段時間會有其他的新屋.

這些新屋可能就很便宜..尤其是"當時並非蛋黃區"的新屋.

市區一點價格可能會在10~13...

後來這些地方開發起來,造成這些新屋價格可能翻上17~21.
(現在的10年屋)

因此很多名嘴很愛講甚麼買新屋OOXX...

那是因為他取樣是取這些"大崩盤後谷底反彈期蓋的新屋)

但其實...這時候你在去看旁邊大崩盤後的公寓..XD

基本上都跌到一百多萬..條件很好才在2字頭.

so...到最後,你會發現...

買新大樓永遠都是賺最少的...

然後崩盤後都是死最慘,下一波大漲也是最後一個才回到當年價格的.

我在2014年入手的20年大樓,有幾間都是第一手屋主,都是大約平盤轉讓.

以上是屋齡.

名嘴最容易產生的錯覺誤判然後亂教.

就是因為他們的基礎是眼睛只會看2003~2008這段時間的新屋,然後又剛好是發展的新區域

所以她們產生新屋保值的概念之外.


他們是有錢人,瞧不起公寓,所以她們從來都沒有研究過公寓的市場.

不知道...就算是2003~2008的新屋,也漲不贏公寓...XD

因為...公寓部折舊,你新屋要折舊....你折舊那麼兇...怎麼漲得贏別人.


補一個概念..新屋要漲,必須依賴建商蓋房子.

你買30,建商隔年蓋33,在隔年蓋36...你過兩年的兩年屋可以漲到33...

你買30,建商隔年蓋31,在隔年蓋32...你的兩年屋會平盤.

你買30,建商隔年還是蓋30,在隔年還是蓋30...你的兩年屋跌價了..因為你折舊了.

新屋30,老公寓13...老公寓漲..新屋33,老公寓漲,新屋28,老公寓還是漲..

因為30和10差太大了,老公寓合理價會在15~18....所以老公寓相對太低,他必須漲.

但是如果新屋30,老公寓漲到16好了.....

建商就算連續三年都蓋30的新大樓,那老公寓只會持平...

因為沒人在乎公寓的屋齡,他沒折舊問題.

除非建商開始,28 26這樣跌下去,那老公寓才會跌...

so..永遠記住...老公寓老透天甚至老大樓,都無視折舊..無敵狀態.

房子越新,折舊越兇....

詳細可以去查閱實價登陸所有產品成交價和屋齡之間的關係...



在來講地點.

基本上很多人會說,台中七期,高雄美術館OOXX...

但實際上你比較的東西,並不是站在同一個水平面上.

也就是說,你拿美術館和新興區比好了...你會說美術館貴.

那是因為美術館都是10年以內的建物,新興區都是3x年的建物.

但實際上你看...新屋,10年屋...他們差價基本上只有10~15%左右.

也就是18 vs 21左右的差距...

除了雙北外,其他縣市也都類似這種情況.

因為人民很現實...你A地方很好很好,所以人民優先買A地方18..

但當你A地方漲到20..它們就開始考慮B地方雖然差一點,但只要18...

所以她們就跑去買18...忍受差一點換取價格低一點.

除了雙北外,其他縣市的買盤移動性很強,他們並不太侷限於某一個區域.

所以很難看到一條羅斯福路,大安區和萬華區的3倍差異產生在一般縣市.

這主要是,窮人永遠都是最多的..


你要靠地點或是區域產生價差,那需要是"有錢人"才有辦法製造.

有錢人才會更龜毛,也才會為了他的龜毛所以花更多錢.

95%的窮人,他會優先考輛鈔票的問題...一般縣市的有錢人量,也不足以打造出超大價差.
(大多都是限定性豪宅很貴...就可以處理掉這些有錢人買盤)

也因此,也許環境會造成價差,但那個價差其實並不高...

所以到頭來,保值性依然取決於相對價格.

不過這邊有一點很特別的特性在於.

我講的是盤整狀態..但是如果在大漲波段是這樣.

最好的地方先漲,之後停下來等第二等的地方漲,之後再擴散到第三等.

也就是漣漪狀的漲幅擴散.

所以美術館農16先漲,然後擴散到文化中心中央公園高醫,然後擴散到新興區前金區.

也因此,如果你在大漲波段中間突然切入去看.

例如已經漲到文化中心,但新興區還沒漲.

你就會看到,文化中心兩房要350萬,新興區兩房居然只要260萬...

這時候也會產生精華區保值的錯覺.

但實際上你再等一段時間,你就看到,文化中心繼續350萬,新興區房價暴漲兩房追上330萬.

之後大家就維持這個差價都不動了...


就像今天你去看你就會得到...原來各地差價都不大的結論.

而這其中.一般人和名嘴都是愚蠢的,所以看不懂.

而我們投資客玩中期就是專在賺這種錢...XD

我兩年多前入手的都是"還沒漲差不多要漲"的物件...

所以今天爽爽收網...

賺這個漲幅時間差的利潤.

至於名嘴,它們到今天都還沒搞懂真正漲價的市場現象是甚麼,還在天花亂罪的做夢中.

而這個漲幅漣漪波,其實是根炒作資金有關係.

當大漲的原因啟動,無論是因為政府降稅,或是利率大降,或是甚麼陸資大量近來.

投資資金會先聚結於蛋黃區...

所以蛋黃區在這些資金發酵後有第一波漲幅.

之後第二等的地區,他依然受惠於大漲的原因,但是第一時間大量資金並不會衝進去時.
(投資資金進入速度太快..)

之後隨著第一波投資者獲利了結往外擴散買,或是大漲原因繼續發酵,或是...

短期投資克開始洗第二區的不動產市場,讓他逼近於第一波的價格(這是很重要的主力)

第二區才啟動大漲....至於第三等的區域就繼續在那邊等擴散過去.

這也是這一年林園大漲的主因..上一波高雄大漲,傳到這一年才傳到林園...XD
(擬就知道他速度有多慢..XD)

so...名嘴最容易大腦不清楚的地方就在於.

它們用整個新區域去比較舊區域..

然後又在大漲波段中間突然切入就去把未盤整的市場當已經盤整的市場去解釋.

因此它們常常會有很多奇妙的錯覺和牽強的觀念..

因為一個複雜變化的市場,他原因都搞不懂,就想要用簡單的邏輯去推導他...

也因此名嘴常常害人買到沒賺錢的地方.

例如大漲波漲到第二區..名嘴一定說第一區第二區保值,第三區不好.

結果..聽名嘴的跑去買第一等區域...

之後就卡死在那邊..眼睜睜地看到差的地區大漲,他持平.

例如這四五年內買農16的買盤...幫你們節哀順變一下...

你們應該去對不棟產電視台丟雞蛋...XD


以上是區域.



再來講利多.

利多是這樣.

本來你是三等區域,你可能因為政府的開發,或是百貨公司等,進化成二等.

所以利多帶來的漲幅是因為你的位階進化了.

二等和三等在中南部差價大概也不過10%...所以利多的威能大概在10%.
(不過詳細當然是case by case)

這是利多的意義所在...改變帶來進化,進化多少決定你的區域位階在哪裡.

但是問題是,你終究還是要回到價位.

不過利多會產生很多市場效應,所以利多其實是一個很複雜的變因.

利多會產生盲目的投資資金進場亂買...利多會產生建商順勢推案和無腦亂廣告.

利多會產生上面我講的大漲波的漲幅進場時間的變化.

所以很可能大漲波漲到第二等區域..你第三等區域有利多.

所以大漲波順你也吃到..所以你跟其他第三等區域產生了大漲波的價差外.

又因為無腦亂根的投資資金,把你的價位更推升到略高於第二等區域..

所以你在這個時間點切下去看,有利多的地方爆漲,賺超大的拉..XD

但是問題是,之後一樣,大漲波你漲完了..所以之後是第三等區域漲你不漲了.

另外,盲目投資資金後面沒支撐,所以會回檔修正..所以你後面價格還要下修一點.

so...你看到利多並且在大漲後進場...你是最危險的..大家都不跌你都可能會跌.

但是名嘴永遠告訴你利多保值..捷運保值,百貨公司保值..XD


這些天殺的名嘴送了多少人進棺材數都數不清...

當然通常我們追利多,基礎都是"他價格還沒起來"的時候才進場.

所以你看我們選物件,很多利多我們都會放過不追,那是因為他價格已經漲起來了.

中長期的奧義永遠都是...你要買還沒漲的地方...

而不是漲了之後還在幻想她可以漲多高.

當然有一票短期惡性炒做利多的投資客...它們會去追最夯的地區..

不過他們其實選物件依然是還沒漲才進場,但是它們後面會製造"利多帶來大漲"的假象.

最典型就是我最愛用的摩天高雄案..

它們進場的時候摩天高雄大概在18..他就買18掛32賣...一人買一間.
(高雄這個族群是一票老投資客...它們平時吃火鍋的時候串連起來要決定炒哪..XD)

所以很快就把所有低價的都掃掉,然後都掛天價在那邊..

因為摩天高雄有利多,然後產品很獨立性,四周沒有類似產品..

所以她們這樣惡性搞,會讓你產生摩天高雄因為亞洲新彎曲而大漲的錯覺...

之後就會有白吃被名嘴騙要買蛋黃區又看到摩天高雄大漲而追高去跟.

之後你就看到這幾年摩天高雄超神奇的價位..居然可以成交到27~28...

就算到今天這些價格架空後崩毀下來,也還有24~25在那邊稱..


而這票投資客..他們進場價格還不到20呢,..XD..

不過這票投資客這種炒作,選擇物件的時候,是很挑剔的.

1.必須有獨特性...你不可能在三民區例如建功商圈炒20年大樓.或是老公寓.

類似產品數量太多規模太大...無法集中資金製造大漲的現象..

它必須是一個四周都沒類似產品的東西..
(但是部限定這是怎樣的產品.爛屋也可以炒,例如民族國宅)

2.必須還沒漲...所以她們不吵美術館農16或是文化中心...

3.必須要有利多...有利多才可以把它們的炒作合理解釋讓白癡相信.

so...上一間它們大炒成功的,就是我之前在講的戀戀愛情海...

這兩年大家冷盤,戀戀愛情海是不是大噴發阿..XD...他們幹的.
(我那時候已經依直再講了...當時自己不相信的,請不要怪我)


這種就是把不棟產當股票玩的高手投資客...並且不是甚麼投資老師或是共用資金的集團.


它們只是一群五六十歲的老人而已...

一人買一間或買兩間,吃火鍋的時候決定要吵哪一棟.

so...名嘴整天在講利多保值也是害死人...

所以買到26以上的摩天高雄,買到28以上的法國愛樂/恆上海悅的..

也可以去電視台丟雞蛋...


so....終歸一句話.

不棟產的價格是比較出來的..

也就是說,美術館如果30,那文化中心,高醫這邊28合理...

如果美術館衝到35...

這時候就看她衝的理由.

如果是盲目的投資資金,或是惡性炒做...

那他會因為文化中心或高醫的價格沒追上去而掉下來.

但如果是因為政策的理由或是資金面或是甚麼鋼性面的理由衝上去的.

那就是高醫或是文化中心會跟上去變33.

所以要去判讀價差造成的原因以及合理價差的差距應該是多少.

才知道...到底誰比較保值....

so...我一直在講不動產的相對論.

甚麼東西都需要去比較,大量比較,海量比較...

你才可以對她做一個大約價位的定位.

而當這個定位和實際市場不一樣的時候.

如果是被低估,那他可以買,如果是被高估,那他很危險.

當然我們看屋看久了這些也都"模糊系統"化了..

所以對價位我們是"直覺"...看環境看房子1分鐘內會有一個行情跳出腦海.

所以通常看房子三分鐘就會有這間可不可以買的直覺.

當然我們看量很大,會買都會是"疑,這間好像很便宜"


通常讓我覺得"疑這間好像很便宜"...然後花5分鐘找不到便宜的理由的時候.


我就可能會秒殺掉這間房子...XD

因為我看了上千間房子,我五分鐘內都找不到他便宜的理由的話.

那我之後賣這間房子,100個買家中,至少有70個找不到理由....


所以我把她拉到我認為的正常價去賣,基本上是可以出脫的...我中間就會有利潤可以賺.


so...之前大漲波我會去我認為便宜的區域找房子買.

今天平盤,並且市場大多盤整了...我跑短期就會到處去找爛屋買.
(因為爛屋的屋主很容易亂賣...這是一種快把垃圾丟掉的心態..XD

 至於比較年輕的大樓,基本上就算屋主小孩欠高利貸被抓去要打斷腿,

 他也不會便宜到哪去...因為行情25,你賣22就會被秒殺..所以你不需要賣到17..)

買房子也不用看太多,三分鐘走一圈就大概決定要不要了...

因為我要買的永遠都是"相對便宜"的東西...




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推 ganninian: 未看先推1F 10/21 16:07
※ 編輯: ceca (36.238.39.22), 10/21/2017 16:10:52
推 dollarshih: 同一樓…2F 10/21 16:34
推 AZOIC: 有看有推 謝謝經驗分享3F 10/21 16:34
推 deltaz: 買在還沒漲聽起來簡單做起來很難啊，已經開始漲都不見得會注意到，一般人都是漲了一段才會發現，畢竟一般人哪有能力到處看房子，整天追著房價行情跑4F 10/21 16:34
推 Tosca: 說穿了就是台灣太小 所以很多投資財金理論在台灣很難適用7F 10/21 16:37

台灣太小,有錢人太多,外加稅金太低....

持有稅金太低造成不棟產現象反應遲鈍...

所以市場盤整時間要很久,盤整之前會出現一堆妖魔鬼怪的名嘴亂解釋.

有錢人太多,所以資金衝擊影響很巨大,增加市場混亂度.

台灣太小...所以資金更集中...XD



and..不動產最難的永遠都是經驗...

尤其是時間的經驗.

你花一年把整個高雄市場上所有的物件都看過了.

你還是沒經驗.

你沒縱向市場盤變化觀察的經驗...

所以你花一年把市場所有產品都看過,你也只會有"短期買賣"的功力.

對於中長期很可能會誤判....因為你沒有經歷過五年十年都在看不棟產市場.

而當你五年十年都在看不棟產市場,你又是3x歲才開始看.

所以等到你都懂的時候,就大概50歲....

so...市場上為啥那麼多5x 6x的投資客...XD

很多也是這樣來的...
※ 編輯: ceca (36.238.39.22), 10/21/2017 16:40:20
→ deltaz: 買舊房要賺錢更難，畢竟眉眉角角一大堆，漏看了缺點，出錯8F 10/21 16:37
→ Tosca: 好比台股指數 台積電占權重19% 鴻海6% 這兩支加起來破1/4道瓊工業指數好歹選了三十支 日經指數更不用講
toyota世界最大車廠 在日經指數也占1%多而已9F 10/21 16:37
→ deltaz: 價錢就整個悲劇，另外舊房子還有修繕與改建的問題，對一般人來說也是困難重重12F 10/21 16:38
→ Tosca: 所以台股限在萬點史上最久 但板上一堆人覺得台灣景氣不好房地產也是 雙北怎麼會那麼畸形的房價 太難解釋了XD14F 10/21 16:38
→ deltaz: 想一想還是認命乾脆當羊被宰比較實際16F 10/21 16:38

主要看房價...

房價很低的地區,裝修費比率很重,就需要裝修功力.

但當房價高到一個數字以後.

他的價差足以cover掉所有裝修費.

這時候裝修就不是那麼關鍵影響.


另外這都不是重點.

重點是...判讀價格的經驗比較難累積.

裝修經驗是可以速成的...

就像給你一個文章叫你背起來...你只要用心去背,一兩個小時你就會背了一樣.

so....可以速成的東西,在市場中不會是關鍵影響因子...

※ 編輯: ceca (36.238.39.22), 10/21/2017 16:42:39
推 leoth: 推17F 10/21 17:07
推 fat1213: 用心推18F 10/21 17:27
推 guardian93: 高雄王這篇算得上教戰手冊了19F 10/21 17:28
→ bbdirty5566: 空空會噓20F 10/21 17:40
推 JamCh: 推21F 10/21 17:42
推 Dural: 推22F 10/21 17:46
推 swanper: 推23F 10/21 17:49
推 smallcooo: 真是好文24F 10/21 17:57
推 infinitie:  寫得不錯 經驗靠時間累積25F 10/21 18:00
推 bob70278: C大這篇好實用，大推26F 10/21 18:01
推 kikilolo: 2003-2008的剛需都不見了27F 10/21 18:01

1995~1998年蓋很多房子,1998~2000年左右蓋好.

2000大崩盤大家都嚇到縮手...直到2003的SARS才跑出來.
(SARS租屋的都嚇死,所以商用不動產大跌,
 外面店面一堆租售,但是住宅那時候開始回溫..XD)

至於人的話.97台海危機,一堆有錢人移民拿綠卡.(像我姑姑就跑了)

然後2000年開始產業外移,一堆人西進...

所以2000~2003這段時間沒人蓋房子.

有興趣可以去查高雄遠雄the one的建照哪時候拿的.

很多建商在崩盤前夕都請好建照,立刻壓著不蓋...

直到後來市場又回溫後才蓋.


so...一個地區好不好其實看建商也很準.

建商持續買土地,這邊不用太擔心(也許不太漲,但很難跌)

建商都是老狐狸,它們判讀市場狠準的..

建商老闆很愛亂講話,尤其它們要買土地的時候會亂放風聲.

所以不要聽它們講話,但要看他們做甚麼事情.

新台幣是最誠實的東西...掏錢出來做的事情幾乎都是真的..尤其是土地這麼大筆的資金.

※ 編輯: ceca (36.238.39.22), 10/21/2017 18:06:05
推 jecko: 推~ 名嘴就跟股票分析師一樣啊,落後指標28F 10/21 18:03
※ 編輯: ceca (36.238.39.22), 10/21/2017 18:07:10
推 nemean: 推C大，請教灣區小坪數新大樓可以碰嗎？29F 10/21 18:13
推 kevinhon: 未看先猜會有人噓半桶水小叮噹30F 10/21 18:13
推 hank12332: 難得推你31F 10/21 18:44
推 zard1983: 好讚 句句精華32F 10/21 19:00
推 Altair: 推 順便好奇問 這些觀念是五年前就有 還是慢慢進化得來?33F 10/21 19:03
推 kis28519: 推34F 10/21 19:08
推 moonwoman: 讚讚 尤其認同三線漲成二線那段 還有公寓保值超過新大樓 當時台南房子就是如此判讀 最後賺了20%
當時出租 投報率6% 覺得不錯 後來去年脫手漲20% 是很有趣的經驗35F 10/21 19:15
→ a001ou: 公寓保值單純是因為房子本身已無殘值,剩下的幾乎是地皮的價值,這本來就不太會跌啊39F 10/21 19:25
推 cutesuper: ceca大講過最中肯的話就是 不要以為人人買得起新屋 多的是能力預算不足的人要買老公寓 市場遠大於新大樓41F 10/21 19:33
推 play173173: 推43F 10/21 19:39
噓 CO2:44F 10/21 19:49
推 realskyer: 推45F 10/21 20:03
推 IS0987: Ceca大真乃我偶像46F 10/21 20:11
推 kusomanfcu: 起漲點買的豪宅保值嗎？
08年47F 10/21 20:24
推 cpz: 投資是這樣的  1.標的  2.時機
這時機買房不要虧就算不錯惹  還保值  = =
有人會在10000多點長期投資台灣50嗎？49F 10/21 20:29
推 a72242001: 感謝C大 小弟拜讀您的不動產文章已久 每次都會有新收穫52F 10/21 20:56
推 finaleWL: 有內容，推!
想聽C大怎麼解釋雙北53F 10/21 21:18
推 asuscp123: 看到一半 先推55F 10/21 21:27
推 windmomo: 感謝分享56F 10/21 21:33
推 asuscp123: 年輕人就愛新房 太衝動了57F 10/21 21:40
推 frost0727: 怎麼都沒考慮到 屋齡太舊的房子 地震來就GG了58F 10/21 21:58
推 apple123773: 他剛好要補助還可以賺保險....重建有容積率59F 10/21 22:02
推 zenuo: 最後就是崩盤 不然這些投客怎麼進場撿便宜 只不過可以炒的區域很多時間要慢慢等60F 10/21 22:17
推 gallantterry: 推高雄王，好長！實用經驗談……回樓上因為公寓是投資不是自住
回frost62F 10/21 22:20
推 TDEK: ceca大推推推，尤其戀戀愛情海65F 10/21 22:27
推 Petrovsky: 推 呆北市 大概就是高額貸款撐上去
呆北市民 不是全台最愛背高額房貸?66F 10/21 22:48

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