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作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [新聞] 興富發百億聯貸 凱基銀主辦
時間 Fri Aug 21 02:53:45 2020

這個前幾天才在房版發過一篇文章.

今天降息,先帶動一批因為降息所以銀行評估貸款額度上升的買家.

例菜鳥如工程師,本來他就背1000萬的房貸滿了.

後來降息,所以他又多了500萬的空間...

因此他在搭上他存的200萬,就跑去買一間700萬的房子來出租.

so...最近的買氣是這種人為主軸產生的.

當然最近的買氣也帶動了蛋黃區的房價上漲.

就像我不段的再提的高雄美術館農16阿,這半年衝了10%.

而如果再過一段時間,這個10%漲幅擴散出去,外加又漲更多例如漲了20%.

這時候真正購屋主力才來了.

主力就是.

他本來身價2億,銀行資產負債比評估6成給他,他貸款1億4已經貸款滿了.

但是今天漲了20%,也就是他的身價多了4000萬...

這樣銀行資產負債評估就可以多借給他2400萬,因此他可以直接買四千多萬的房子.

全額貸款..一毛錢都不出.
(他買四千多萬的房子本身抵押就可以有2400萬的額度,再加上他其他資產的額度.
 所以他可以買4xxx萬的房子,可能一間可能很多間,但全部貸款,一毛錢不出)

這....才是真正我們可以在一兩年後看到大漲開始的的"主力"

手上一堆房子的,一堆土地的,或是大型物件例如旅館屋主,超級金店面屋主等.

這些人會在大概房價漲了20%左右後,瘋狂的利用資產負債比的上升而跳入市場掃貨.

它們買量很龐大,所以買下去房價就漲更兇...

漲更兇,這些人資產負債比算起來又可以借更多...所以又去借又去買...

只要政府不踩剎車,房價隨便就是三四倍這樣翻上去.

就像當年的台北,或是北京上海深圳那樣....

直到...完全脫離了基本面,也就是出租投報 < 利息+稅金...

之後就會...真正房價泡沫化...

當然通常政府在之前就會踩剎車....


但,無論怎樣....

今天才剛開始,政府一點都沒想踩剎車.


也因此...

這種萬年經典的不動產大多頭"公式".

我都知道了,我都講給妳們聽了...

你覺得那些建商老闆會不知道嗎..XD

那就更不用說那個銷售王,興富發的鄭老董..

多少人在罵興富發,可是你看興富發的房子,還是賣得比別人快...XD

他是我看過眼光和市場判斷最屌的建商老闆..興富發賣得好跟他蓋得好不好無關.

跟他老董很知道甚麼時候推甚麼東西在哪邊用甚麼型態推會最好賣有關!!!!


也因此,其實有在關心的人都知道,興富發現在抓狂在收購土地和推案.

他光高雄,還沒交屋,正在動工的大樓,我隨便算一下就11棟.
(還沒交屋,所以賣掉的錢還沒入帳...)

中都兩棟,美術館兩棟,民生路兩棟,博愛路兩棟愛河邊一棟六合路一棟果貿一棟

有沒有漏掉我還沒仔細查....但隨便數一下就11棟.

這可比當年大多頭,2012~2014的時候,高雄溫莎堡傳奇的時候.

推案還多!!!!

而她這11棟,已經有好幾棟都"撤代銷"...也就是至少銷售八成.

這...還只是高雄,興富發可是全台六都都在推案..你就知道他現在推案有多誇張.

而,既然他賣的這麼快,自然就會想搶更多土地來推案.

可是這些推案的錢還沒回收怎麼辦??

那就去借阿..XD

因此興富發自然就會拿著他這些預售屋的簽訂單,去找銀行借錢嚕.

而銀行看到他預售屋的簽訂單那麼多,自然也會抓一個風險評估後的金額借給他.

而這麼龐大的推案,簽訂的預售單也一定非常多.

那自然去跟銀行談的貸款金額,也就很大很大拉....

這也沒啥好意外的.

甚至他是不是有把之後要購買土地的貸款都轉在這筆貸款上,就要去看他貸款內容才知道.
(例如先用金主的錢去買土地,然後再把這塊土地一併做入貸款抵押擔保品中之類的)

反正興富發這麼大隻,跟銀行那麼麻吉.

那個都很好談的拉.


so....上面講太多,這邊來懶人包一下.

因為降息和無限QE啟動了之後可能10年期的超級大多頭.

所以興富發要搶這一波撈一大筆.

興富發推了一堆案子,銷售都不錯,所以打算火力全開瘋狂買土地推案加大投資.

但因為他的建案都還沒交屋入帳,所以空有賣出合約,沒有現金入帳.

因此他就拿這這龐大的銷售合約先去跟銀行貸款,借錢出來搶土地搶推案.


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※ 同主題文章:
[新聞] 興富發百億聯貸 凱基銀主辦
08-20 21:54 dalyadam.
Re: [新聞] 興富發百億聯貸 凱基銀主辦
08-21 02:53 ceca.
推 southpeace: 西卡大推1F 08/21 03:04
→ lookinto: 槓桿這麼大 一升息不就掛掉了 優惠房貸是有期限的2F 08/21 03:08

只是...

如果今天開放賭盤,賭這3年會不會升息超過0.5%.

我相信...不會超過的會是絕大多數..

而你要知道,再過半年一年,興富發那些房子就開始要一一完工了.

這時候他就可以開始調整他的資產負債比.

現在是剛好卡到,他推案都沒完工,現金沒入袋,又要擴大投資.

但這個"高風險"時間並不會太久....

外加fed已經宣告半年一年可能都不升息.

那自然興富發就沒在帕拉.

要是真的運氣不好,兩三年後有升息的跡象.

那時候興富發就減少推案,這樣負債就會隨著更多的建案交屋現金入袋而縮減.


so...這時候興富發卯起來貸款其實是算盤打得很精的計算.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/21/2020 03:14:52
→ lookinto: 疫情影響經濟當下 懷疑會開這麼大槓桿買房的有幾位3F 08/21 03:13
推 a9940597: 靠這ㄧ波了4F 08/21 03:14
→ lookinto: 這文好像是前一兩個月在炒作聯發科股價要破千金
直上1200一般
然後有股版文說有人本金10萬借了60萬買7xx的聯發科5F 08/21 03:20
推 kunamatataha: 升息不用升息多少要是我是FED不用多4%就好~~
中環孫老師youtube好像有講要不是疫情美國想升息8F 08/21 03:25

4%會產生全球產業/金融災難..XD

0.4%差不多.


但這次重傷實體經濟.

號稱二戰以來最嚴重的衰退.

一年內漲0.4%都很困難.

→ lookinto: 賺錢還是要取之有道 別炒作買氣借機出貨10F 08/21 03:27

這是一種必然產生的狀態.

就像天會下雨一樣.

天要下雨,並不會在乎有人要出門接小孩很辛苦....


所以扯到錢,有時候不要想太多道德人文.

你只要想,局面會怎樣走,和自己要放在哪一個位置上.



至於不動產和股票的炒作本來就一樣...XD

不動產本來就是金融商品....


也因此,我們投資客會很注重不動產的基本面.

出租投報率 vs 房貸利息+稅金.

這決定了,你是在幫房東付貸款,還是房東在幫你養房子...XD

也就是,你是套利,還是虧損...

因此,像北京上海深圳,我們很早就不玩了,他後面還在漲,但我們不賺那種賭博性的錢.

我們炒房一定在基本面之上才做.

超過基本面,我就離開...世界這麼大又不是只有這個地方可以炒房.

但是在基本面之上...出租投報率只要大於稅金+利息.

你就不要跟我說房價會泡沫...

我收租來繳房貸,我還可以套利.

我缺錢我房子也不賣,拿去貸款就好....

因此奠定了正現金流的狀態...正現金流..你認為這位啥會泡沫??

泡沫一定是發生在負現金流狀態.

也就是...

大升息 =>西班牙房價崩盤

大加稅 =>日本2000年房價泡沫.

大降租 =>底特律產業崩潰,大量失業造成租金崩潰.

而台灣,加稅很難,產業也沒看到甚麼大問題.

因此只要看利率就好...

利率+一丁點的稅金,只要不要凌駕於出租投報率之上,那我都不怕他會泡沫.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/21/2020 03:42:14
→ lookinto: FED不升息是疫況不見好轉 台灣防疫好 但經濟不可能永遠獨善其身 獨外於世界 永遠正成長
還要世界的疫況經濟都好轉 台灣的經濟才可能一直好11F 08/21 03:32
推 stlinman: 未來美國開始升息時，台灣大概是本土金融風暴的開始14F 08/21 03:37
→ lookinto: 重點是為什麼要炒房？高房價造成年輕人不敢婚 不敢`生 少子化 勞健公保等國安問題 社會成本這麼大
為什麼要炒房 賺這種不厚道的錢？16F 08/21 03:48

因為...

你不炒有其他人會炒.

就像你無法阻止天要下雨一樣...

所以...那就加入炒房拉..


世界權力最大的那個川普.

他不就炒房的...XD


so...除非你違法.

不然合法之下.

社會運作就是這樣子.

你只有選擇加入和不加入...


另外,最會炒地皮的也不是我們投資客.

而是地方政府.

如果你長期有在關心地政局,都發局,經發局的各種動作就很清楚.

炒房炒地皮,最大贏家,是地方政府..而不是建商或是我們投資客.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/21/2020 03:54:24
→ lookinto: 你都知道是不道德 你還是選擇 那就不多說 只是對19F 08/21 04:01
推 ccw2013: 好文推推20F 08/21 04:01
→ lookinto: 你的炒作文 還是無法認同
等疫況過去 QE回收 升息 之前的紅利 欠的還是要還忠告年輕人 買房多看多比較 別當了炒房客的冤下家21F 08/21 04:02
推 abcd425heart: 用道德去看很多工作也不用做了
賣保險讓保險公司炒房，賣三星手機讓台灣廠商沒飯吃...
反正代價自負就對了，要不然就是別人幫你付24F 08/21 04:16
→ lookinto: 賣保險 社會分攤個人風險 但沒規定保險公司去炒房台灣廠商做得贏三星手機的話 不必怕別人賣三星手機28F 08/21 04:20
推 leoz69927: 政府大開綠燈炒房炒土地你手上沒房子土地的很難翻身30F 08/21 04:25
推 stlinman: 資本推動的社會，只能說賠錢生意沒人做！32F 08/21 04:26
→ lookinto: 炒房客 建商再炒作 讓無殼蝸牛更加難翻身
但不能為了賺錢 用資訊知識不對等 炒作的方式 來賺33F 08/21 04:26
推 a9940597: 這是現實，炒房沒有對錯35F 08/21 04:32
→ lookinto: 如果炒房是對的 那應該沒有少子化等勞健保國安問題如果炒房是對的 那台 港 中的房價應是全世界的模範36F 08/21 04:34
噓 hirorei: …………38F 08/21 04:48
→ victorfm: 錢就在眼前轉啊轉，怎麼可能不炒房。政府都跳下去一起玩了。地方政府的重要財源啊39F 08/21 04:50
→ lookinto: 炒房 只讓有兩房以上的人賺到房價差 只有一房或無房的多數人都賠上勞健公保的保費與未來支付
只一房房的人 房價漲沒得到益處 他總是要付的居住代價 不可能賣掉它不住
無房的人要花更高的居住代價
所以才說炒房是不道德 得到利益 卻造成大眾的問題41F 08/21 05:01
推 t781226: 講不道德 那在菸酒商上班的都罪孽深重了
股版是討論投資市場 講道德與否484左轉八卦還是政黑比較快？47F 08/21 05:27
→ lookinto: 菸酒不是必需品 個人可選擇要不要 但住房是必需品不過 也就不再討論下去50F 08/21 05:35
推 democrat: 房地產近年投報率有夠慘，不如拿去台gg，漲價都是新案居多52F 08/21 06:34
推 billoma: 分析的不錯！54F 08/21 06:38
推 niukb: 明年美國經濟在慘，負利率就是大絕招。房價井噴55F 08/21 06:41
推 god80309: 道徳 哈哈 道徳56F 08/21 06:42
推 squarerinoa: 誠實給推，忠言逆耳57F 08/21 06:50
推 hibernate: 是拿餘屋去貸款，不是銷售合約58F 08/21 06:51
推 leoz69927: 炒房炒土地炒樓是國家推動的三炒政策不跟著炒傻傻拿死薪水永遠跟不到炒的速度貧富差距只會越拉越大59F 08/21 06:52
推 cloud7515: 打不贏就加入他啊61F 08/21 06:55
推 Coffeewater: 所以 可以買興富發了？62F 08/21 07:00
推 arsene333: 參見高雄王，感謝高雄王開釋63F 08/21 07:01
推 jakeblue: 推高雄王64F 08/21 07:01
推 Lineage5415: 忠言逆耳65F 08/21 07:10
推 a9940597: 炒股炒完還不是要去買房66F 08/21 07:12
推 Farid: 那政府何時打算踩剎車啊67F 08/21 07:19
推 zxcvbnmnbvcx: 專家耶！ 真的是懂炒作68F 08/21 07:30
推 jerryjayg: 好文69F 08/21 07:34
推 ru04hj4: 政府都說現階段不適合打房了70F 08/21 07:35
噓 t1l31l3: 來股版發這篇 不就是希望資金投入股市的人來幫忙炒？？71F 08/21 07:37
推 luc0919: 雙方都有道理，但資本社會就是富者恆大，所謂居住正義只是空談，政府本身就是最大的莊家，推這篇的分析73F 08/21 07:42
推 lolic: 推76F 08/21 07:43

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