回上層
Disp BBS
看板 Stock
作者 LILIN13 (L)
標題 [請益] 為什麼這麼多人推買房?
時間 Sat May  2 15:43:22 2020

我簡單算一下，怎樣買股都比買房好。
假設持有現金300萬。

租金 vs 房貸利息
--------------------------------
  假設租屋一個月1萬5 一年18萬
  本金300萬 + 貸款1000萬買屋，1年17萬利息
  這部分在「第一年」算打平。


  但「時間拉長」，租金會隨通澎增長、房貸利息會越繳越少。

  通澎算2%，20年後： 租金會成長為148%。
  若有孩子，要租大一點，現在約需每月租金2萬5，才夠一家人住。
  20年後租房成本：2萬5 * 148% * 12 = 一年44萬。

  房貸20年後，利息可能一年剩約5~7萬。

"""""暫時看起來買房大勝"""""


通澎、獲利空間
--------------------------------
  房屋的優點，增貸部分抗通膨可以算增值獲利。
  1300萬*2% = 26萬

  300萬股票，年化報酬抓5~8% = 15~24萬
  (其實這報酬也含抗通膨)

  買屋略優
  但房屋有「交易成本、持有成本、折舊成本，獲利又必須再扣一筆」

  交易成本：
  買入約40萬。
  假設20年後賣出1924萬，獲利600萬要扣15%所得約90萬，仲介等雜費再算5%約96萬。
  賣出成本186萬，成本共220萬。

  房屋持有成本：不知道怎算，一年只有幾萬，暫略不計。
  折舊成本：年限70年的房過20年，算20/70為折舊，1924萬 *20/70 = 549萬。



這樣算起來，二者根本沒差，
甚至月租2萬5，可以住台北市大坪數老公寓。買房只能買新北小房。


這樣到底為什麼大家要推買房?

買ETF唯一解。  也不用怕變壁紙。

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.132.166 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1UhIISpB (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588405404.A.CCB.html
※ 同主題文章:
[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)
05-02 15:43 LILIN13.
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)
05-03 00:04 zesonpso.
噓 Altair: 這是股板 去房板問那些房仲1F 05/02 15:44
推 Mizkyo: 買房不會變壁紙2F 05/02 15:44
推 BaGaJohn5566: 房仲觀念跟這邊天差地遠 不會有交集3F 05/02 15:46
→ fatb: 只有300萬的話確實買房沒有比較好啊
買股就要看是否有天份 零和遊戲 股市不可能人人賺錢4F 05/02 15:46
→ yun0615ch: 我2008年500萬買的房子現在1200萬給你參考6F 05/02 15:48
可能你屋齡尚年輕，當屋齡35年甚至40年，我想折舊成本就要算了。
推 aegis43210: 股市就不是零和，回去重讀大學吧7F 05/02 15:48
推 polestar0505: 股票 不一定人人賺錢8F 05/02 15:48
→ aegis43210: 2008年買台積電，現在報酬不止240%9F 05/02 15:49
推 Chang031163: 零和的前提是公司最後倒了10F 05/02 15:49
推 september02: 買房就算你跌到一半房價，至少你還有一半資產還有地方住，買股可能歸零11F 05/02 15:50
→ aegis43210: 不一定人人賺錢，但獲利一定比損失高13F 05/02 15:50
→ jimmy8343: 買房再慘都能住啊 除非阿共打過來 打來台股也不用玩14F 05/02 15:50
※ 編輯: LILIN13 (1.34.132.166 臺灣), 05/02/2020 15:52:25
→ sim3000: 房子可以住 股價就只是數字15F 05/02 15:51
推 Coffeewater: 沒有一定對的，但台灣房市的大波段已經漲完了16F 05/02 15:52
推 mike110100: 不要炒房啦 沒啥意思17F 05/02 15:52
→ JuiFu617: 薪水跟不上房價和少子化18F 05/02 15:53
推 MacD89: 買HTC唯一解19F 05/02 15:53
→ mike110100: 還不如搞研發20F 05/02 15:53
→ MacD89: 2011年歐印HTC21F 05/02 15:54
→ Coffeewater: 現在漲不上去，因為負擔不起，但也跌不下去，
因為資金過盛22F 05/02 15:54
推 viwocm: 股市怎麼會是零和...24F 05/02 15:55
推 yurian: 買房賺錢主要是靠超級高的槓桿啦25F 05/02 15:56
→ joshua781021: 租售比600倍的現在 買股的確比較好啊26F 05/02 15:56
→ jimmy8343: (房貸+持有成本-房租)投入股市的獲利要贏房價漲幅太累惹 更何況房地產槓桿開下去 ror不要輸太多就贏27F 05/02 15:56
→ ceca: 我知道,但這邊發文很容易被水桶.
我不敢發文...XD29F 05/02 15:56
→ joshua781021: 不過你會被仲仲出征 很可怕31F 05/02 15:56
→ ceca: 簡單講,不動產就等同.32F 05/02 15:56
→ yurian: 員PO比較的應該是很正常的ETF(SP500之類的) 推文說的感覺不是XD33F 05/02 15:56
→ ceca: 開5倍槓桿+國安基金永遠護盤的0050.
並且還有配息,配息還可以開五倍槓桿收益.
而槓桿成本只有1.x%...股息還遠大於成本.
所以你比較飆股,例如恆大,會嗆不動產是三小朋友.
但對廣大的慘戶來講,不動產的勝率則是非常高.35F 05/02 15:56
→ yurian: 以前那個時代有本金的去買房真的是賺爽爽阿 現在成40F 05/02 15:58
→ ceca: 光國安基金永遠護盤,就穩了..!!41F 05/02 15:58
→ jimmy8343: 折舊也有殘餘價格啊 以台灣土地價格佔比那麼高根本42F 05/02 15:58
→ yurian: 長的幅度沒麼高 本又要更大了 幾百萬不夠啦43F 05/02 15:58
→ jimmy8343: 很難折舊完 搞不好土地上漲就把折舊吃光了44F 05/02 15:58
推 abiggun: 08年再來一次再說吧 現在買房 10年後要漲2.4倍的機會比較低45F 05/02 15:58
→ l23l23: 你不買房  永遠只能叫阿姨47F 05/02 15:59
推 peterwu4: 有房子可以借更多的$$投入股市XDD48F 05/02 15:59
推 Sahaquiel: 但也要考慮到房東會漲房租吧？49F 05/02 15:59
→ yurian: 而且以前股市會有大熊市的時期 現在不用怕啦50F 05/02 15:59
推 Bewho: 同樣腰斬的話你最少可以可以搬進去住，拿有實體的投資標的比不能忽視它可以實際使用這點51F 05/02 16:00
→ yurian: 越爛越漲XDXD 大家都知道不能倒不會倒 留現金傻子53F 05/02 16:00
推 pujos: 我不太懂，既然你覺得股市年化能有5-8%，才三百萬本金？這種勝率怎麼不是槓桿+身家all in54F 05/02 16:00
→ yurian: 要槓桿就是房子 不用啥就自動槓了56F 05/02 16:01
推 SweetLee: 之前有計算過 房價租金比500~600倍左右股房差不多57F 05/02 16:01
→ pujos: 還是嘴砲的5-8%58F 05/02 16:01
→ yurian: 5-8% ALL in什麼59F 05/02 16:01
→ SweetLee: 超過600倍買股票較有利 低於500倍買房較有利 不過現在利率降低了 可能要比600倍略高一點60F 05/02 16:01
→ yurian: 但是有防真的可以拿去再借一筆完啦 但這邊指的都不62F 05/02 16:02
→ sagarain: Etf不會變壁紙 你確定？63F 05/02 16:02
→ yurian: 是第一間啦 現在有些措施 300W不太夠啦64F 05/02 16:02
推 doritos100: 因為那些人都房仲65F 05/02 16:03
→ Coffeewater: 只推兩檔 台灣50或著北美科技 如果會變壁止
那就跟美國/台灣一起沉海ㄅ66F 05/02 16:03
→ yurian: 0050和VTI的確很難變壁紙阿 跟你買房被震掉差不多現在一堆邪魔歪道ETF就不要說了 什麼石油正2...68F 05/02 16:04
→ jimmy8343: 還有買房很難手賤賣掉 買股跌到8900就一堆散戶在跑70F 05/02 16:06
推 Coordinate: 只存股就不會有人賠了吧？71F 05/02 16:06
→ Coffeewater: 心臟不大的買房比較穩啊 8500一堆偽存股族把股砍了72F 05/02 16:07
推 yurian: 8900是買點阿 可惜只有一下子 籌錢也需要時間QQ
而且還強迫你每個月拿錢還(投)款(資) 超穩的73F 05/02 16:07
→ Coffeewater: 8500那波時間太趕 跟本弄不出錢加碼75F 05/02 16:08
推 kiversonx17: 你知道的太多76F 05/02 16:08
推 stocktonty: 年化報酬5-8%沒有那麼理所當然啊77F 05/02 16:08
→ ceca: 其實不動產的奧義還有一點.
他非常簡單,看基本面就好..XD
所以非常好預測.78F 05/02 16:09
→ yurian: 反正單就股市大家都去買ETF就少了一些樂趣啦81F 05/02 16:09
→ ceca: 我炒房三位數,除了人生汙點一間平轉.
以及新屋轉手都只賺一台摩托車外
幾乎穩賺不賠.82F 05/02 16:09
→ yurian: 人生汙點XDXDXD85F 05/02 16:09
→ ceca: 哪像股票,你看了72種技術分析,明天依然無法預測.
人生汙點還是買法拍....貴死的法拍.
投資客已經10年以上不買非特殊性法拍.
法拍是盤子盤,我都會想把廢墟丟上法拍市場去賣..XD只是要用變價拍賣丟感覺很麻煩,才沒這樣幹.86F 05/02 16:10
推 stocktonty: 房地產關鍵在於有一棟之後要買第二第三棟會輕鬆超多91F 05/02 16:11
→ ceca: 房地產難再經驗.
你有五間以上交易經驗就會上手.
但是一般人要有五間以上買賣經驗都幾歲了.
他畢竟不像股票.躺在床上就可以操作..XD
並且隨便準備個100萬,就可以讓你進出幾百次.92F 05/02 16:11
推 yurian: 就是門檻比較高 ETF就窮人和不想學的人玩玩就好97F 05/02 16:13
→ stocktonty: 只要知道怎麼跟銀行借錢滾錢 槓桿不亂開
在台灣經營炒房成本低得要命又很難賠98F 05/02 16:13
→ richaad: 我買房又買股，賺房租又賺股票，不行嗎
窩囊才會只能買股或買房，有錢人兩個買到爆563F 05/02 23:54
→ NingK: 你的前提就錯，同一間房子的月還貸絕對遠大於租金565F 05/03 00:09
→ aa741121: 台灣內需不好，是房價高的關係566F 05/03 00:54
推 jackysupper: 買方，再拿房子去借更多的錢，這樣懂了嗎567F 05/03 01:05
→ bndan: 殖利部份 = = 房子的租金"並不會"隨通澎增加 因為只薪水不變 租屋的人就不可能付的起更高..而通澎要到最末端 才有可能"極慢"的調整基本薪資 這時租金才有可能受通澎影響加上去...
如果出租店面和商辦 那反應會相對快多了...
換句話說 買房殖利不玩"價差" 那通膨就是負面的...568F 05/03 01:40

--
--
(LILIN13.): [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算) - Stock板