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作者 logate (xxx)
標題 Re: [新聞] 1月人口「生不如死」加劇 房價末日提早到
時間 Wed Mar  3 01:16:51 2021


以前我一開始也是被少子化這議題給迷惑了
認為房價應該要跌
可是這是要分時間來講
現在是2021年
我通常都這樣算
30-40歲是第一次買房的年紀
回推就是1981-1991年的世代
台灣這10年出生人口是385萬人

假設是男女一比一 都有找到好歸宿
385/2=192.5萬戶 需求在打個6折=115萬戶的剛性需求
過去台灣10年成長的戶數接近100萬戶 假設算是有點接近
但是也代表有15萬戶未被滿足(以台灣的風俗結婚中有60%買房應該還算合理)


2019年台灣新屋推出11.6萬戶 2020年12年來新高13.4萬戶
以2020來假設過去10年都是推出這麼多房子=134萬戶


考慮換屋需求就設定在40-55歲(1966-1980)
這15年的人口有多少591.2萬人 同樣前提假設
591.2/2=295.6萬戶 需求再打個7折=206.9萬戶
考慮全台灣總戶數是893.8萬戶跟總人口推估
40-55歲的戶數或許符合實際表現
在考慮到每年有1%的換屋需求=這在年紀中約有2萬戶的換屋需求

我自己在抓實質剛需應該會在11.5+2=13.5萬左右
新屋產出最高就13.4萬戶 目前來看約略相當
未來10年40-55歲的人口變化也不大,就抓一年約2萬戶的換屋需求

現在房產重點在於未來20-30歲這批人有多少
1992-2001 有339.4萬人
在相同假設基礎下 169.7萬對 帶出101.8萬戶的需求
在未來的10年
需求是從115萬戶-->101.8萬戶
老實說是減少有限不容易造成房市崩盤 況且全球大通膨

到了2002-2011年這梯次只剩下205.9萬人
這下房地產就慘了同樣假設下只剩下61.7萬戶的需求
但是這是20年後,我都60+歲了

在考慮房地產何時會大殺 真的要把時間這因素考慮進來
你老婆 丈母 小孩...等多重因素是不可能等你20年的

以上推估只是個人推估
畢竟權重因人而異










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※ 同主題文章:
[新聞] 1月人口「生不如死」加劇 房價末日提早到
03-02 22:55 peter080808.
Re: [新聞] 1月人口「生不如死」加劇 房價末日提早到
03-03 01:16 logate.
Re: [新聞] 1月人口「生不如死」加劇 房價末日提
03-03 10:30 andrew0041.
Re: [新聞] 1月人口「生不如死」加劇 房價末日提
03-03 13:15 zzahoward.
Re: [新聞] 1月人口「生不如死」加劇 房價末日提
03-03 13:53 l81311i.
Re: [新聞] 1月人口「生不如死」加劇 房價末日提
03-03 15:03 mikumywife.
推 sthouse: 只祈禱不漲就偷笑了，跌的話不知道多少人要去跳樓哩1F 03/03 01:19
噓 Tomince: 你想太多了  如果買房是捏著就可以買，就不會結婚率生育率都低了3F 03/03 01:24
噓 blankalin: 真妙。 只算出生人口。死亡的不用算5F 03/03 01:26
推 walelile: 蓋新房子不好賺的時候就會改成蓋養老院了
新房子蓋得少，價格就持平在那邊吧6F 03/03 01:32
推 kilmo: 1984年的，我覺得同學沒結婚的比例有點高，買房更少8F 03/03 01:36
推 kevinwu0116: 同年齡層的 不婚+意外走的 比結婚多得多9F 03/03 01:51
→ stocktonty: 這算法太單純了 你忘記有錢人可以大量買到處買
越買越多 奢求蛋黃區大跌的可能性一直都很低10F 03/03 01:51
推 evil006: 我7年級，同年齡層真的買房的一雙手數得出來，剛性需求沒有很多（臺北除外，畢竟台北是最熱鬧的都市）而且新房一直蓋，二手屋也一直釋出，同學沒買房的要嘛老爸已經幫他買好了，要嘛就是獨生子等繼承就好，剩下的是真的買不起房未來也只會一直租屋12F 03/03 02:00
推 walelile: 台北市也不是沒風險，科技業高薪中南部越來越多
今年公布的數據就是淨流出17F 03/03 02:10
噓 Feynman5566: 照你的邏輯  換屋後 之前的房子掉入異次元空間19F 03/03 02:13
推 rig2121: 同溫層問題，我也7字頭的同學朋友接近都買房成家了，大多買在高雄台南台中新竹桃園，反而台北朋友都沒有買20F 03/03 02:15
推 zxp9505007: 台北是真的難買 但竹 中 南 高 不會很難買啊
家庭年薪120買個800-1200還是可以的23F 03/03 03:02
推 kkchen: 民國40年開始每年出生人口都超過40萬人持續約30年，假設平均活到80歲，也就是民國120年，老人幾乎都有房子，以每2人有一間房子，也就是民國120年起每年將釋出20萬間房子持續30年。25F 03/03 03:43
→ GSWA: 錯誤前提太多29F 03/03 06:55
推 huk40199: 等繼承跟買不起或出國工作的已經佔一半要先扣30F 03/03 07:17
推 onstar: 未來說不準，兩年前誰猜的到肺炎疫情跟美國再次寬鬆31F 03/03 07:27
推 chiro1982: 你忽略了世代差異 越晚出生的人越不想結婚生子32F 03/03 07:42
推 miha80425: 最後一批老鼠快買
現在建商1500以上拼命推 市場主流1000卡死還向下
自住需求疲軟擺在眼前 都投資客在玩 沒賺頭就垮了投資客跳樓是沒做好風險管理 怪誰33F 03/03 07:47
→ wtl: 全球大通膨 你薪水有跟著漲嗎？ 這麼肯定以後人會買37F 03/03 07:53
→ augustlion: 少子化=/=房價跌 別幻想了
現在就是投客之間在買賣 房子不是給人住的 就是商品38F 03/03 08:00
→ bnn: 投資客房子比人多我看妳資金怎麼不斷鍊啊 最後老鼠就死一個投資客 一炸就是連著幾個人的房價一起炸
於是更多投客一起斷鍊 次貸那時候就是這樣炸的
你房價幾個投客無限炒上去你回收率就是追不上 租金40F 03/03 08:12
推 Robben: 我7年級尾巴都在看房了...44F 03/03 08:15
→ bnn: 是受限薪資你也漲不回來回收速度 每個投客都抱40年?45F 03/03 08:16
→ AN94: 跟股票一樣 總是有不會跌的房 但不是所有的房都不會跌46F 03/03 08:24
推 wr: 同意 現在買房主力30~50歲的都是1970~1990出生
現在出生率的死亡交叉 實際反應最快也是10~20年後換句話說 現在的房市還是聯考年代的人在買的48F 03/03 08:27
推 Samurai: 去年是自住客追價讓房價暴漲，短期投資客炒作已經很少51F 03/03 08:30
推 mecca: 你的假設是第一次買屋和換屋都買新屋??53F 03/03 08:31
→ wr: 台北市平均屋齡34年 再16年之後銀行也不要了
現在會覺得房價很高 是因為要買的人就是最多的時候54F 03/03 08:40
推 speculator: 沒電梯車位的公寓佔很多土地 新大樓還是缺56F 03/03 08:44
→ ZunYin: 多算多錯57F 03/03 08:49
噓 chang505: 換屋換出來的去哪裡了58F 03/03 08:52
推 jerrylin: 你的計算起點就錯了  哪可能都結婚
現在不婚的越來越多  男女都是59F 03/03 09:18
推 waterandice: 問題是有錢的人不會只買一戶ㄚ61F 03/03 09:36
推 japan428: 沒差吧，央行放手讓匯率上去台灣虛胖體質就爆了
算老半天餘屋狀態都沒調整貨幣政策強大，覺得這樣離譜？改用BTC買房阿，只是可能沒人會收BTC而已62F 03/03 09:38
噓 twKuhaku: 全都是自己腦補沒求證的假設，你只是被自己迷惑了65F 03/03 10:11
推 foxbrush: 殘酷的是，如果未來因人口減少，現在買兩千多萬房子，二、三十年房貸繳完，房價變七折，辛辛苦苦送幾百萬出去，7、8年級完全是被剝削的一群66F 03/03 10:18
推 netnetvip: 再給你漲10年然後開始崩 劇本都寫好了69F 03/03 10:30
→ Trump520: 哇，人會長大買房，老人都不會死嗎
看這個倒不如直接看人口增減最快70F 03/03 10:35
推 AGODC: 現在生育率下降速度根本溜滑梯，要撐20年看來很難...沒房的不要生以後跑鄉下住就好72F 03/03 11:17
噓 ballkid: 你的數學只會找隨意的%數74F 03/03 11:18
推 k85564: 家庭年薪至少算個200吧75F 03/03 11:52
推 cocosu: 不知道租房二字怎麼寫嗎......真的不要當一輩子房奴 賺的只有建商跟銀行76F 03/03 12:05

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