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作者 rmp41102 (小明)
標題 [請益] 股息現金流負擔房貸
時間 Sun Feb 11 15:06:12 2024

轉自我在房版
[請益] 股息現金流負擔房貸  https://nextptt.app/boards/home-sale/post/M.1707622878.A.ADB

各位大大好
最近想買房
家裡說可以幫忙出頭期款

去年工作年薪大概73萬
另外還有一份賺外快的收入，一個月大約1～2萬

我打算是用股息建立現金流Cover房貸
股票市值約500萬（大多都是高股息）
抓殖利率6%，一個月股息約2.5萬

市值其中有
信貸80萬（利率1.8x%，月還款1萬初）
質押110萬（利率2.15%，維持率抓220～250%，利息一個月約2千）

現金流：
工作月薪水6萬+外快1萬+股息2.5萬
=9萬5

緊急預備金：
大概15萬，之後買房會再增加

每月開銷：
預計每個月再投入2～4萬股票
（希望每年股票資產增加1成）
信貸還款1萬多
質押利息2千
電信600
伙食費1.5～2萬
現在房租1萬1
醫療保險4千
工作雜費3千
=6萬6

每個月餘2.9萬

目前看上總價1600的房子
明年底交屋
還有兩年的時間可以累積資產（裝潢、家具、電器）

自備20%：320萬（家人能幫忙）
貸款40年：1280萬

打算寬限期5年，月還款2萬2左右
打算利用這段時間投入股票，累積現金流

五年後月還款4萬2
我自己算 每年資產增加1成的情況下
大概可以打造一個月4萬5的股息（現金流）

但是想像總是美好
覺得可以負擔，但是又很害怕，因為我工作算是半個業務，收入實好時壞。

想詢問大家 有什麼地方我沒有想到的嗎？
或者有什麼我沒想到的風險？

補充：
我的身分比較特殊
我是健身房員工
但公司要我們成立公司行號
所以我有營登記 繳營業稅 薪水進公司戶

我們的行業別 入公司帳的13%左右會認列個人所得

所以我報稅 70萬年收，認列所得才9萬，所以加上股利還可以退稅。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.29.206 (臺灣)
※ 作者: rmp41102 2024-02-11 15:06:12
※ 文章代碼(AID): #1bo77chR (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1707635174.A.ADB.html
推 kill2400: 1.8x是數位銀行？1F 02/11 15:09
→ rmp41102: https://nextptt.app/boards/home-sale/post/M.1707622878.A.ADB 補個連結2F 02/11 15:15
推 pyh888: 不好意思，說話比較直 妳最大的風險就是有天家人不在拿錢出來幫忙4F 02/11 15:16
推 YDSK: 緊急預備金有點少，而且整體抓起來蠻緊的，不太有生病或是突然沒工作的空間6F 02/11 15:16
推 st87389: https://i.imgur.com/fLhIBVa.jpg8F 02/11 15:17
[圖]
→ YDSK: 我自己是會反過來操作，把買房的錢做為固定現金流操作，只要不亂搞本金增加的速度蠻穩定的
不過買不買房就看個人，至少整篇看下來不是沒有想法9F 02/11 15:17
→ bndan: 太緊但能用每月增存的當緩衝 大體上運作問屜不大
 但增值那變預估太樂觀12F 02/11 15:24
推 MRFROG: 再來一次2021那種疫情情形 沒收入可以撐兩年嗎14F 02/11 15:28
推 playerd: 買便宜一點的end15F 02/11 15:32
推 clausewitz: 不要用信貸和質押來擴大槓桿。尤其質押，一次大回檔就被斷頭了。那會同時失去資產和現金流。16F 02/11 15:32
→ rmp41102: 信貸1.8x是我老弟貸的，確實如果再來一次疫情，不太保證有沒有辦法扛得住18F 02/11 15:33
推 a82412: 信貸1.8多交出來哪間20F 02/11 15:33
推 ppc: 家人幫忙的程度是多少21F 02/11 15:41
→ Justisaac …
→ Justisaac: 信貸跟房貸至少被抽款機率低  質押股票下來直接暴斃22F 02/11 15:41
→ Justisaac: 信貸又比房貸危險，因為股票下來你可能同時會失業
→ Justisaac: 失業信貸有可能出問題。
→ rmp41102: 我質押維持率大概抓220～250%大概能承受80%的下跌25F 02/11 15:46
推 olaftofu: 銀行大多不會開放寬限到5年通常都兩三年而已 你想的太美好 五年的要穩定報稅薪資達80萬甚至百萬以上，負債比低的26F 02/11 15:48
推 komorin: 多頭年應該沒問題，你要考慮的是大爆A的空頭年你撐不撐的住
尤其你預計40年房貸一定會遇到好幾次空頭29F 02/11 15:57
推 rebel: 你有確定銀行一定給五年寬限嗎？這很看你的收入的32F 02/11 16:04
推 clausewitz: 質押率130%就斷頭了，哪能讓你撐過跌80%？跌不到50%銀行就要狂call叫你補保證金了。33F 02/11 16:04
→ npc776: 你要怎麼確定你的股息每年都會穩定發穩定數字35F 02/11 16:10
→ rmp41102: 抱歉算錯了下跌40% 接近腰斬36F 02/11 16:11
推 sspider0829: 股息來付房貸不可行37F 02/11 16:14
推 TruMadDeeply: 再來個疫情直接看你原地爆炸
健身房就疫情最大受害者不是嗎？
1600的房子不如先降到買1000
天有不測風雲會不會有類似疫情的事件，影響你工作才是你要考慮的吧！你的現金流就工作佔比最高…38F 02/11 16:20
推 peggysue: 健身房的收入穩定嗎？我看教練跟會務一直在換誒。前面問的很實在，再來一次2020還扛得住嗎？43F 02/11 16:24
→ avmm9898: 股票年報酬固定10%沒問題，沒有什麼空頭年這種事45F 02/11 16:28
→ rmp41102: 健身房收入算半個業務，我是比較屬於耍廢型，一個月上100堂課大概6萬多。如真的買房，就要認真工作了46F 02/11 16:30
噓 sss700304: 又是個只會靠家人的49F 02/11 16:32
推 dragon606: 請問是買哪裡的房子？地點很重要吧50F 02/11 16:34
推 maymayya: 結婚生子生病怎麼辦？這些都要擴大現金流的51F 02/11 16:34
→ pppopp: 500有190開槓桿，應該不會說自己有500市值52F 02/11 16:37
推 lengcycat: 前面十年 ，可能沒事，第十一年全球股災，無法預料53F 02/11 16:37
→ Yelich: 到時你被抬出場跟我說 我要買你的房
我們互相交易 少了仲介費54F 02/11 16:37
推 Auoer: 找股災也能發股息的公司啊 誰說股災就不會有股息56F 02/11 16:38
→ lengcycat: 股災剛好把你前十年賺的賠光57F 02/11 16:38
推 rebel: 你的收入跟職業 銀行不見得願意貸你地版價40年 不要抓太樂觀58F 02/11 16:39
→ paimin: 看核貸的條件吧 假設這麼多拿不到也沒用60F 02/11 16:57
推 spike1215: 明顯會倒XD，年收85萬，要負擔1600萬房貸，家人幫忙頭期款320萬。剩下1280萬的房貸，經過股票操作讓你降到房貸1000萬的程度（假設有賺沒遇到風險）。也是非常緊，下面幫你試算頭期320萬，房貸40年的試算表
 https://i.imgur.com/tvuizWd.jpg61F 02/11 17:00
[圖]
推 Derp: 想看你怎麼面對金融海嘯67F 02/11 17:02
→ spike1215: 你能負擔的房貸只有677萬，距離1280萬有夠遠XD
而且320萬跟家人借的也要同時成立才行
上面試算是所得30%投入房貸的結果，如果拉高到60%就剛好能負擔的起了68F 02/11 17:03
推 dreamislet: 太樂觀了72F 02/11 17:18
推 anyu0805: 看起來剛好，但問題就是太剛好，不能有意外73F 02/11 17:22
→ james4141989: 減少伙食費開銷比較實在74F 02/11 17:22
推 spike1215: 所以以你的情況，要達成下列條件就能負擔1600萬的房子：1.家人贊助320萬，2.所得60%投入房貸至少要能撐個10年？
其他就看你股票操作能賺多少了。每月股票股息穩定收入2萬5這麼簡單嗎….還不用本金…
全部靠質押信貸…75F 02/11 17:22
推 abs5252: 家人能贊助 想都不用想 記得寬限期拉滿 就好81F 02/11 17:26
噓 loopdiuretic: 家人幫你出錢是要你過更安慰舒適 結果你搞這齣幹嘛82F 02/11 17:30
推 abs5252: 當你認真想要買房 消費模式就會改變 工作也會更積極 衝吧83F 02/11 17:30
→ loopdiuretic: 安穩舒適85F 02/11 17:31
推 waylank1234: 感覺有點緊，這樣的狀況不是很好86F 02/11 17:35
推 surferblue: 還可以吧 反正你有500萬股票 咖不過來賣股不就行了87F 02/11 17:38
→ ganninian: 你工作穩定嗎 不然只靠股息度日就像走在鋼索上88F 02/11 17:47
推 lemonz: 可以試試吧，股版風氣不是信貸、房貸、質押開滿嗎89F 02/11 17:49
推 harry8123: 兩邊都問就是想要啦 大家何必當好人90F 02/11 17:50
推 boy1031: 從你的文筆來看，一年資產預估成長10%，我感覺是困難了點，改成6%差不多91F 02/11 17:57
推 smart80615: 一年成長10%並不代表每年10%耶...實際上可能是有幾年是+10%以上/+不到10%/-不到10%/-10%以上 時間多長是未知的 那個10%只是原PO預估的平均
不過看你兩邊都問 應該心裡早有決定 只是想找認同啦93F 02/11 18:06
推 CaTkinGG: 現金流主要還是靠本業阿 風險主要也會來自這裡 股票只會是最後一根稻草97F 02/11 18:18
推 stocktonty: 風險:突然生大病 失業被裁員 連續升息99F 02/11 18:31
推 Puff0963: 1.8的信貸 你有沒有想過只有你不能？？
我是指樓上上
不要你不懂你沒有就全世界都沒有
世界很大 加油啦215F 02/12 22:56
推 octopuso1c: 單純看緊急預備金有點少，然後看1600的房子覺得有點緊，如果一個意外，要確定有人能夠頂替你的現金流219F 02/12 23:32

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