看板 Gossiping作者 ArcoArena (朝比奈)標題 Re: [新聞] 柯文哲:都更「一坪換一坪」是幻想 丁守中時間 Wed Feb 14 09:21:47 2018
筆者不動產估價師
在建商搞過都更
也估過幾件都市更新權利變換案件
以下就個人經驗分享
有錯還請前輩指正
只想看結論的請跳到最後
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基本上 "免費" "室內" 一坪換一坪有多難 其實用算的就很清楚
以台北市最常見到的4.5層樓公寓來說
多數是在"建蔽率時代"所興建的
房子高度由面前道路所決定 路越寬就可以蓋越高
住宅區建蔽率60%
建築高度=1.5倍路寬+6公尺
故6米巷之建築高度=6*1.5+6=15
每層樓高約3公尺
興建樓層即為5層樓
(反之路寬不足6公尺之巷子 則多興建4層樓公寓)
假設一塊基地40坪 每層建物面積=40*60%=24坪
土地持分=基地面積/樓層數(在此假設為5層)=8坪
這樣的產權配置應該滿常見的
鄉民可上各大仲介網站隨便找一間待售老公寓參考一下
好 今天建商要來談都更了
因為現今建築法令改以容積率進行管制
同樣以台北市最常見的"住三"土地來說
容積率為225%
並計算免計容積的項目(梯廳、陽台、機房、屋突、法定機車位等)
--其面積約為基本容積率的60%
再加上政府恩准的都市更新容積獎勵45%(要50%全拿真的很難)
則這塊40坪地基地最多可蓋的建物面積(含公設)：
40*225%*(1+60%)*(1+45%)=208.8坪
208.8坪/5層樓=41.76坪>24坪
一坪可以換到快2坪耶!!!!!郝棒棒啊~~~~
等一下 蓋房子不用錢嗎？ 錢你出嗎？
所以這時候才有建商介入的空間
但要建商幫你出錢蓋房子
勢必就回到"合建分屋"的老路了
(都更95%以上都是假都更真合建，連稅捐機關都如此認定)
那怎麼分呢？
<以下公式不盡然精準但較好理解>
地主分回比例
=(新成屋房價/(1+25%)-房屋造價)/新成屋房價
25%中，10%是建商的管理銷售稅賦成本，15%為利潤
房屋造價可參考估價師公會網站之第四號公報
或台北市都市更新(重建區段)建築物工程造價基準
假設我的舊公寓在天龍大安區 市價80萬/坪
當地新成屋可賣到120萬/坪
都更後房屋要蓋到14層樓 造價15萬/坪
則地主分回比例=(120/1.25-15)/120=67.5%
回到上述40坪的基地可蓋208.8坪的房屋面積
則地主可分回之新成屋面積=208.8*67.5%=140.94坪
140.94坪/5層=28.188坪>24坪
好像還是滿足一坪換一坪啊？何難之有？
媽的別忘了台北市天龍人要的是"室內"一坪換一坪
28.188只是你的權狀坪數
還要扣掉公設比30%耶!!!!
28.188*(1-30%)=19.73坪 ----> WTF!!!!!!!!
我大安區天龍地段房價120萬/坪
24坪舊公寓只能換不到20坪回來!!!!???
沒錯，這就是真相
政府沒有虧待你(已給你45%都更獎勵)
建商也沒有坑你(一個都更案最少搞5年，15%利潤率/5年=3%比股利還低)
但在現在容積率管制、建築成本的限制下
你的土地真的就只能換回那麼多的房子
而容積率管制的目的本來就是為了維持都市機能不致超載
本來就有其必要性
只是天龍人管不了那麼多
郝斌斌跟丁丁喊得出來一坪換一坪 就你柯屁做不到 叭叭~~下台~~
幹 但我真的覺得都更就是被你政客玩死的
今天政府為什麼要給你45%的容積獎勵？是為了給你賺錢嗎？
請看都市更新條例第一條：
"為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，
改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。"
有承諾了要給你一坪換一坪？？？還室內咧....
都更的目的跟本質都寫在上面了
卻被政客拿去教育大家老公寓可以賺大錢 WTF
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講結論：
1.室內一坪換一坪不是不行，但先問問你家公寓是不是4層樓以下、
位在天龍國天龍地段、面前巷道8公尺以上(牽涉到容積能否用完)、
一樓店面跟頂樓增建戶願不願意犧牲現有違建空間、都更範圍所有
權人數有沒有超過40人(你唸書時哪次旅行投票是全班40人都同意去
同一個地方的？) 有的話相信早就有建商來找你談過了
2.都市更新的公共利益姑且不談，但新房子至少讓你住得安全，更何
況當初你買房屋時本就該知道房屋會折舊、會老壞，出錢蓋新房也
只是剛好而已。只可惜台灣人的記憶跟金魚一樣短暫，地震過了怕
一下，最後還是覺得賺錢最重要。
(媽的命都沒了錢拿來當遺產比較爽？)
3.老公寓75萬一坪，新成屋120萬一坪，權狀一坪換一坪就賺很大了啦
想要多面積就自己向建商多買啊，天龍國人連這點錢都想凹....
不過我可以理解有些公寓裡的退休老人家是真的沒這筆錢，像這種
我會建議可以搭配以房養老的房貸專案，讓老人家一方面生活面積
不縮水，二方面也能早點住進有電梯有安全的新房子。
至於年輕人嘛....這點房貸總比再去買一間全新的房子少多了，加油!!
4.還是回到都更的初衷，政府跟建商真的已經做很多了，目的也是希望
你好我好大家好，都更不是以賺錢為目的的事業，業界現在還撐著的
多半還是靠一份理念跟理想。都更能成最大的受益者終究是原住戶，
希望大家平時有享電梯車位的方便，在地震時都能全家平安，命留著
才有辦法花錢啊.....
5.政客去死!!!!!
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※ 同主題文章:
Re: [新聞] 柯文哲:都更「一坪換一坪」是幻想 丁守中
02-14 09:21 ArcoArena.
推 jorden: 慣老闆住在每個人心中 都希望建商做功德1F 02/14 09:24
噓 ymib: 建商洗腦文2F 02/14 09:24
推 vbhero: 我還是比較相信建商貪婪3F 02/14 09:25
→ new8gi: 業界撐著靠理念跟理想？ 這我真的不太相信5F 02/14 09:26
推 Csir: 台灣老闆和有錢人不被批鬥 窮人又不革命 永遠不用想買房8F 02/14 09:27
推 asd823: 果然公設比…9F 02/14 09:27
→ Csir: 先抓超過一間房的房東出來批鬥吧10F 02/14 09:27
→ dorydoze: 自住戶幹嘛在意那種泡沫化的房價12F 02/14 09:27
推 cloud7515: 其實很簡單啊 開放容積率管制條件就好了13F 02/14 09:28
噓 hosen: 妳都知道還有機電，雨遮不算在容積率，怎麼會做不到14F 02/14 09:28
噓 LOVEMS: 看這篇就知道了17F 02/14 09:28
→ kinki999: 講難聽一點，一堆建商成本不只10%，表面上而已19F 02/14 09:29
→ hosen: 當初就是算過一坪換一坪20F 02/14 09:29
噓 ymib: 這種叫住戶乖乖吞下去的文變多了23F 02/14 09:30
→ WizZ: 合建不好賺阿 政府重劃區標售給你 基地方正 這比較好賺24F 02/14 09:30
推 cloud7515: 開放到400趴 就能一坪換兩坪了吧25F 02/14 09:30
推 k1k1832002: 先幫補血 不要去想是都更，簡單想就是自己房子賣掉26F 02/14 09:30
→ WizZ: 因為不好賺所以大家不想賺 有能力的大公司才不碰什麼都更27F 02/14 09:30
→ hosen: 而且現代人都買 大坪數，個人平均坪數比以前多很多，根本也28F 02/14 09:30
→ WizZ: 什麼合建 事實就是這樣29F 02/14 09:30
→ k1k1832002: 附近能買到什麼規格，都更後多拿坪數甚至每坪價格更高30F 02/14 09:30
→ hosen: 不會有容積率問題31F 02/14 09:31
推 maysmall: 看完覺得還算合理呀！噓的是？33F 02/14 09:31
→ WizZ: 我感覺柯文哲出手之後建商文變多了 西西34F 02/14 09:31
推 llzzyy01: 說理念有點嬌情 但該給建商賺的還是賺35F 02/14 09:31
→ ssadow: 室內不到20坪的房子不室內一坪換一坪怎麼住...37F 02/14 09:32
推 Whitening: 柯黑想要把柯文哲打成建商同路人喔??38F 02/14 09:32
→ ssadow: 又不是所有人都有錢買得回來，而且5層樓改建後都超過10樓照你這種算法建商要收錢是不是該把多的房子歸給原住戶39F 02/14 09:32
推 jorden: 建商賺大錢 <=> 釘子戶獅子大開口 反正都不要都更41F 02/14 09:32
噓 wolver: 不就每個人都想賺而已45F 02/14 09:33
噓 hosen: 這篇就射箭在畫靶，硬要證明一坪換一坪做不到48F 02/14 09:33
→ wangsanmin: 可憐 出來PO文分享自己經驗還要被黑 腦民實在有夠悲哀49F 02/14 09:33
→ jorden: 都不要都更最好 建商要花時間協調 住戶要花錢租屋50F 02/14 09:33
→ dorydoze: 又是一付原住戶呒付成本的嘴臉~~不然土地是誰出的啦52F 02/14 09:34
推 bignoob: 覺得這篇講得很合理 不過八版版是無腦噓的地方 你PO在53F 02/14 09:34
→ jorden: 政府還會公雞變飼料54F 02/14 09:34
→ hosen: 台北市地價高，相對建築成本比例低57F 02/14 09:34
推 Whitening: 丁守中想要提高容積獎勵阿，5層都更變地上30層地下7層58F 02/14 09:34
噓 Primk: 先檢討 原住戶 真的han棒的心態ㄟ 柯粉 真的好棒60F 02/14 09:35
推 WizZ: 柯粉都忘記去年柯主動提容積移轉代金制了 呵呵61F 02/14 09:35
推 k1k1832002: 一堆人反建商賺 提高容積率建商難道不會多賺XD62F 02/14 09:35
→ WizZ: 如果容積獎勵你覺得不行 容積移轉更不行啊63F 02/14 09:35
推 cloud7515: 提高容積率 當然是分給住戶啊 誰要給建商賺啊64F 02/14 09:36
噓 dorydoze: 誰在反建商賺~~是建商怎麼可能沒賺66F 02/14 09:36
推 pttuser999: 房仲幻想自己是建商角度 這行才作的下去....67F 02/14 09:36
→ dorydoze: 最貴的土地成本是原住戶負擔的耶68F 02/14 09:36
→ wondtty: 就是因為炒房啊，大家在計較房價才會這樣69F 02/14 09:37
→ dorydoze: 結果現在柯說什麼?原住戶沒付錢?71F 02/14 09:37
→ WizZ: 嚴控容積 維持都市計畫 那就是新屋土地成本高 房價續漲阿72F 02/14 09:37
推 Whitening: 拉高容積獎勵很棒阿，蓋滿超高大樓，政府也不用出錢74F 02/14 09:37
→ GenesisXD: 南部人還是不要幻想都更後自己買的起啦 乖乖種田吧75F 02/14 09:37
→ WizZ: 但是房價續漲 柯粉又不開心 煩死了76F 02/14 09:37
推 k1k1832002: 那建商不賺 原住戶多取得價值要不要順便充公77F 02/14 09:38
推 newways: 這篇都算給你看了 還崩崩是沒錢還是怎樣 乾脆無限蓋好了78F 02/14 09:38
噓 ymib: 噓文是言論自由，柯貪要拼都更不會學共產黨喔79F 02/14 09:38
噓 hosen: 以前生的小孩多一棟公寓6個人住，現在才生1.2個，3個人住，80F 02/14 09:38
推 scarf: 現在台北市2.25的容積率大概都換不回室內坪吧～之前有的1081F 02/14 09:38
→ scarf: 0%獎勵現在都砍到上限50%83F 02/14 09:38
推 easy101: 因為房價太高 所以大家很計較 但也是這樣大家都賺不到84F 02/14 09:38
推 tantai99: 同樣碰過都更案子 原po說的其實很中肯85F 02/14 09:38
→ hosen: 提高容積率根本沒關係86F 02/14 09:38
→ ymib: 你他媽的柯貪都可以跟趙和解了還有什麼作不出來87F 02/14 09:38
→ LOVEMS: 所以建商到底利潤到底抓多少?不要說30%結果還是喊作功德88F 02/14 09:38
→ pttuser999: 老屋換新屋後 地主要出錢 建商才15%? 建商房眾都功德?89F 02/14 09:38
→ wondtty: 如果今天房價沒那麼高，就沒這問題了，柯p智商157不知道嗎？智商180的唐鳳教一下吧？90F 02/14 09:38
→ hosen: 為了辯護，講的提高容積率好像罪大惡極一樣92F 02/14 09:39
推 cloud7515: 你行就算一篇來看看啊 人家都算給你看了93F 02/14 09:39
→ WizZ: 最好笑的就是柯粉去年還護航容積轉移代金制94F 02/14 09:39
→ easy101: 問題是房價是柯p造成的嗎?95F 02/14 09:39
→ WizZ: 今年突然連提高 獎勵容積都罪大惡極XD96F 02/14 09:39
→ k1k1832002: 容積率還卡到那地方交通問題阿 不然有兩處社宅怎會97F 02/14 09:40
推 tony121010: 柯文折就被底下人和建商洗腦啦，他偏聽很久了98F 02/14 09:40
推 Whitening: 柯黑的邏輯就是"台北地這麼貴為什麼不能1坪換1坪+車位"99F 02/14 09:40
推 cabii: 原來如此~~1430F 02/14 17:29
推 pc0805: 可4我家是有土地的透天，這樣換虧爆1433F 02/14 17:49
噓 l19: 什麼叫容積率管制本來就有其必要性? 那都更就沒其必要性?
101的容積率都可以變更到752.62% 都更的還只能用住三225%?1434F 02/14 17:57
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