看板 home-sale作者 motowaka (地球村版在哪呢?)標題 Re: [心得] 房地合一後未來推算圖時間 Sat Jun 6 15:03:51 2015
以下為會計師朋友看法，因為不想被認出所以請我代PO：
這篇看下來我傾向N大看法，從內容就看的出來N大對稅務實務有一定研究，
很多人只懂法條文字的敘述，無法跟實際情形作勾結，所以會很多疑問，
明明房地合一只針對獲利課稅，看起來比奢侈稅對總價核課輕的多啊?
如果真的是如此，那財政部又為什麼要推這新制呢?他們是笨蛋嗎?
首先我們來談談奢侈稅吧，相信大家都聽說奢侈稅有很大的缺失，形同虛設
不過據我了解，真的了解有何缺失的人並不多，在下來談談奢侈稅的幾個缺失：
1.並無法有效打擊短期投資，大家都知道奢侈稅期間是兩年，並且有自住排除
條款的適用，厲害的投資客只要找些人頭，簡簡單單就可以適用排除條款，就算
找不到人頭，出租個兩年，兩年之後照樣墊高價格賣出。
2.錯殺無辜路人，因為投資客都非常懂法條，真的會被課到的極少數，反而是買來
自住的人很多人因為其他因素必須賣掉，卻因為不懂法律，誤觸法規，因為奢侈稅
是重法，傾家盪產都有可能。
3.賠本賣也GG，少數人還是會遇到短期間賠本賣的問題，可是在奢侈稅的網子下，
就算你真的賠錢賣，你還是得再繳一筆巨額稅，有欠公平。
因此奢侈稅達到的作用只能讓投資客比較麻煩，延後出售時間，卻無法降低投資客獲利
，自然無法阻止投資客退場。(但是阻止新手投資客進場應該是有點效用)
還造成一些明明就沒賺錢，還要繳稅的社會不公。
再來談談新制房地合一，看內容就知道，財政部學到不少教訓，缺點幾乎都掃光了，
首先想要適用自住的輕稅率幾乎是不可能，六年的時間太長，很少人頭願意讓你用
這麼久，再來六年都不能出租，這也是天方夜譚。當然你可以叫你的房客安靜點，
別跟國稅局打小報告，但又有誰能保證呢?畢竟租金是可以扣抵所得稅的阿。
再來就是獲利部分，很多人認為可以墊高成本費用，甚至說只要我成本跟賣價一樣，
那我就不用繳稅了，我只能說真的太傻太天真。
1.如果你是真的賠本賣，那當然就沒你的事了，如果市場已經出現大量的賠本賣，
應該也沒人會來吵房價問題了。
2.乖乖報成本，賺多少報多少，看期間繳納獲利20%~45%。很公平，有賺錢就繳稅，
但是這樣一來相信很多人就會開始考慮划不划算了，畢竟投資客看房找房也是要花心力
，賺錢不是只有一個通道，會開始尋其他方法。覺得有利的投資客自然還是會留下，
覺得不划算的就退場，房價開始走向正常，是漲是跌我不知道，但是至少市場炒房
資金縮水是自然，房地合一稅制上路前獲利幾乎不課稅(只有幾乎可以忽財產交易稅)，
上路後需繳納20%-45%，若跟你說這兩者沒差，你相信嗎?
3.虛報成本費用。我不建議這麼做，這是最危險的，只墊高一點點可能還好，
一旦超過某個標準，馬上就會被當作重點查核對象，別妄想被查核後還可以
安然度過。資金證明、工程廠商供述，都不是一般人可以應付的，
這說不定還有刑責問題，有多少投資客願意冒這風險呢?
另外C大你居然說出8%買發票.....這是有刑責問題的，你是安逸生活過膩?
還是想害你家公司倒閉?一旦稅務機關看到，這可是沒完沒了
總之，以目前而已，我認為房地合一對投資客必定會造成某一程度的退場，
而剩下的投資客以及建商、自住者，會對現在的房價做出修正。
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※ 同主題文章:
Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-06 15:03 motowaka.
推 jordanal: 有賺錢就繳稅……天經地義……以前是不用繳……現在是要繳……1F 06/06 15:07
→ pds1: 很多投資客早就退場很久了 不然這兩年量不會縮成這樣
房地合一對房價沒有關鍵性的影響
房價從來都是廣大自住客在決定的，投資客只是助拳而已
這麼想要房價跌，就去游說各地方政府學台北市調高持有稅
而且最好新舊一體適用啦
CECA哪裡有說8%買發票，搞錯人膩3F 06/06 15:12
推 fytnship: 認同 另外假墊成本查到除了逃漏罰之外 以前交易紀錄
也會被調出來查 別沒省到反而把以前賺得全吐光9F 06/06 15:20
→ pds1: 裝潢 修繕 很大一部分是人工錢 不是材料錢
言盡於此11F 06/06 15:21
推 fytnship: 別被查到沒給工人錢或工人沒報到綜所稅就糗了13F 06/06 15:27
→ pds1: 短期交易報綜所稅利率 比利得45%低14F 06/06 15:31
→ motowaka: 43405的推文，C大說人家願意8%賣他發票，是我誤解了嗎15F 06/06 15:32
→ pds1: 人家都合法在搞的16F 06/06 15:32
推 playhome: 這會計師還是匿名較好，免得丟臉了17F 06/06 15:32
→ r585741: 短跑了不起一百萬 45% 45萬 非自願 20%20萬 成本 ？ 代書仲介 裝潢 要繳多少www?
哪來的會計師 畢業了嗎？19F 06/06 15:37
→ pds1: 實務來講 不會是報所得稅 是報營所稅22F 06/06 15:39
推 bogy2: 哈哈，馬上釣出一群投機客、房仲來公幹，看來真的急了～24F 06/06 15:45
推 F0r: 當初我就說會讓一堆炒家 投客局覺得不划算 科科
一堆人還在那邊說 不會阿 賺的錢才扣45% XDDDD
養房 找目標 這些都要成本
虛報發票這種旁門走道的東西 就不要拿出來討論了
抓到一件 死一票 風險很高25F 06/06 15:49
推 pdatam: 這篇說到我所想說的30F 06/06 16:09
推 Cefilos: 表達得很清楚，給推!31F 06/06 16:17
推 Berkshire: 真的不要把國稅局當白痴，有時候沒有抓只是還沒有效益32F 06/06 16:22
推 lcy317: 現在國家就沒錢 絕對會把手伸向房地產
伸多長而已
另外房價到底能到什麼程度 其實看租金最準
兩千萬的房子一個月只要租你兩萬
如果不是期待增值 誰受的了這種租法
丟銀行生利息還不用怕被房客找麻煩勒33F 06/06 16:29
→ pds1: 確實，租金回報率太低的都沒有購買價值
台灣想給社福國家的福利，收的稅率卻是右派路線
最快的方式是調所得稅 但誰調大概誰就要被民粹搞到翻39F 06/06 16:34
推 KIRIN6300: 寫得不錯推一下 真要敢跟國稅局玩也要很有膽43F 06/06 16:53
→ antiyahoo: 賺你幾十萬，裝潢工錢有的沒的報一報就差不多了44F 06/06 16:54
推 ceca: 買發票是誇張形容
大多會是浮報成本，裝修30報60
並且你有裝修的事實
然後短期本來就賺不多，他一下子就嘎掉大半的利潤
房地合一打擊對三年左右的比較大
反而對短期比較好，現在人頭反而風險高很多45F 06/06 17:08
推 F0r: 報60也不好證明吧? 就像別人說的假若20萬工錢40萬料錢
那你發工錢的公司 要有相關的資料準備好 料錢要有發票51F 06/06 17:13
→ ceca: 至於用公司，那就有更多節稅的管道
工程行他們可以搞定啊，另外他們一次手上都好幾間53F 06/06 17:14
→ lcy317: 自己有做點生意 這幾年國稅局抓得比以前兇多了55F 06/06 17:15
→ ceca: 他們可以同時吧要報不報的交替報帳就好56F 06/06 17:15
→ lcy317: 以前月底有時候會往下個月開 上次差一天就被刁難57F 06/06 17:16
→ F0r: 總不能國稅局來問:你幫Ceca裝潢收了20萬工錢 有沒有替工人報58F 06/06 17:16
推 mune: 政府最近缺錢，嘴砲式避稅比想像中難59F 06/06 17:17
→ F0r: 稅(當然是扣掉工程行的利潤) 阿就工程行願不願意幫你處理阿60F 06/06 17:17
→ pds1: 幹馬要給工人錢? 公司自己收啊61F 06/06 17:17
→ lcy317: 現在要節稅真的比以前空間小很多62F 06/06 17:17
推 ceca: 自住或長期持有或包租公裝修是不報發票的.63F 06/06 17:17
→ lcy317: 稍微動一點空間就被問64F 06/06 17:17
→ pds1: 反正我裝潢我就是給你收這個錢，錢就是公司賺65F 06/06 17:17
→ ceca: 所以工程行把這些發票轉過去給短期舊好.66F 06/06 17:17
→ F0r: 公司當然可以節稅 但是人家評甚麼幫你處理? 這分明更像逃稅67F 06/06 17:18
→ pds1: 要給工人多少 另外一回事68F 06/06 17:18
→ ceca: 這種很難查拉..除非他都沒裝修就報.69F 06/06 17:18
→ F0r: 現在低調玩當然沒問題70F 06/06 17:18
→ ceca: 短期才會去嘎阿...放三年的這種就很尷尬.71F 06/06 17:19
→ F0r: 但是之後大家一起玩 政府就會來處理了
不然像奢侈稅好好的 幹嘛改這個兩稅合一 就是發現大家都避稅72F 06/06 17:19
→ ceca: 所以基本上短期還是會大舉復活..
人不怕賺錢賺的少,只怕賺不道還賠錢.
囤房狀況會下降,放三年這種會略少,但錢還是要賺.74F 06/06 17:20
→ F0r: 美其名說唉 獲利45% 再我看來 就是準備修理炒短線的77F 06/06 17:20
→ ceca: 中長期會不太爽...所以有能力放中長期可能會更挑物件.
目前短期都跑去玩預售屋...這次改他們應該會跑回中古屋市場.78F 06/06 17:20
推 jackliu: 以後自住、長期持有、包租公也會要發票了啦！日後要賣可以列費用，誰不會要發票？這樣一來，工程行轉發票的彈性就小很多了80F 06/06 17:21
→ F0r: 短期復活也要有買盤 投客自己玩疊幾次上去之後 就不划算了83F 06/06 17:22
→ ceca: 你賣前兩年發票才有用阿.
所以中長期你一開始就要裝修的,他門不需要發票.84F 06/06 17:22
→ F0r: 現在麻煩的是買氣不高 400萬的天花板頂在那邊 換算%數時間86F 06/06 17:23
→ ceca: 400萬那個還好...因為其實自住需求都沒買再忍耐.
他們忍耐只是把需求堆起來而已,不是銷除.87F 06/06 17:23
→ F0r: 況且啦 好的低總價物件越來越少 因為太少新的低總出現89F 06/06 17:23
→ ceca: 他門一天不放棄買房子永遠租屋,需求一天沒減少.
低總價是相對的,不是絕對的..台北低總價事多少??
再看看10年前台北低總價事多少?90F 06/06 17:24
→ F0r: 要找到最後人家願意接手的低總 哪有那麼容易XDDDD93F 06/06 17:24
推 jackliu: 即便打算持有中長期，一開始也一定會要發票。誰知道兩年內會不會有什麼變化得要賣房子？94F 06/06 17:24
→ ceca: 500三年後有爆漲變700.其實他還在低總價範圍內..XD
除非500三年後爆漲到1300...這樣就是另外一個世界,
你要發票會比較貴喔,50萬裝修要發票就60萬.
很多人還是會省小錢的.96F 06/06 17:25
→ F0r: 台北的低總 說出來當然是會嚇死魯蛇我 我猜應該2000萬20坪?100F 06/06 17:25
→ ceca: 台灣人很愛斤斤計較..
so..其實查稅重點抓投資客很難抓,因為他只是浮報而已.101F 06/06 17:26
→ F0r: 吃過幾次虧 網路上就會開始流傳買屋裝修記得索取發票的文章了103F 06/06 17:27
→ ceca: 而在裝修"設計費"和"工錢"上面空間太大,建材也有很多不訂價.去查工程行比較快..查他門那些沒開發票的工程.
只是這...應該也和現在租屋一樣並不是很好查.104F 06/06 17:27
→ F0r: 現況當然會因為法律改變107F 06/06 17:28
→ ceca: 不會吃到虧阿,兩年內的發票才有用...108F 06/06 17:28
→ ceca: 工程行會直接私下跟自住講,你現在拿發票要多付稅金.
並且你住超過兩年也不能報帳.110F 06/06 17:28
→ F0r: 現在是發票沒用還會被貴 以後發票有用 你不開給我 我找別家112F 06/06 17:29
→ ceca: 另外法律應該不會改...你要無限使用發票的話.
那中長期可以灌水發票就多了...並且很難查證.
一般會算給你聽,跟現在租屋一樣..你要報我會加租.113F 06/06 17:29
→ F0r: 工程行當然不喜歡開發票阿 誰喜歡開發票XDDD116F 06/06 17:29
→ ceca: 因為這是面對面的交易,這種會直接被一方解釋而檔掉.117F 06/06 17:30
→ F0r: 問題是到時你不開發有人開 客人就跑走了 你開不開?118F 06/06 17:30
→ ceca: 工程行步開發票所以他門有很多檯面下的帳要銷.
短期投資客就跑過來銷.
不會跑阿.他就算給他門聽就好拉..
自住戶90%都是要住很久..119F 06/06 17:30
→ F0r: 我現在這間租屋的 屋主就說他照規矩來 不報稅也不能減租金123F 06/06 17:31
→ ceca: 包租公100%會超過2年..並且包租公不需要再教育..XD124F 06/06 17:31
→ F0r: 我是認為 如果炒家要浮報 把風險轉給工程行 那生態就可能會變125F 06/06 17:32
→ ceca: 你的租金是已經減過了,你去報稅的租金才是原始的.
現在市面上.大家的租金全都是打過折的
向我公司名下不動產出租要公證,所以我都會另外寫.126F 06/06 17:32
→ F0r: 趨勢是甚麼 過兩年之後來看就很清楚129F 06/06 17:32
→ ceca: 然後會有要設立行號的跑來跟我們租..
租金自然就比別人貴一點./.130F 06/06 17:32
→ F0r: Ceca你當初也是信誓旦旦認為兩稅合一一定不過阿XDD132F 06/06 17:33
→ ceca: 偷偷獎...目前非常多工程行都願意配合...XD
所以我請阿婆冰阿..133F 06/06 17:33
→ F0r: 沒有喔 我們簽約的時後 就已經說好了 我這間也沒有比別人貴135F 06/06 17:34
→ ceca: 所以你有報稅嗎?136F 06/06 17:34
→ F0r: 我相信現在很多願意配合 但是被修理過幾次 就難說了XDD
沒阿 才剛簽 明年吧137F 06/06 17:34
→ ceca: 其實你要找可以報稅的,高雄找信義的租...
因為透過他門一定要公證..XD...
小撇步...139F 06/06 17:36
推 F0r: 我在台中阿 是直接找屋主的 不過屋主好像是台商 大概瞧不起這個小錢XDDDD
一年回台灣兩三次 最近忙 都叫我直接跟他老婆聯絡142F 06/06 17:38
→ fcsh: 像ceca大講的有賺繳稅天經地義145F 06/06 17:48
→ mrcat: 稅捐稽徵機關得按「交易常規」或查得資料依各稅法規定調整148F 06/06 18:17
噓 zhi5566: 紅的明顯 有賺有繳稅 才是公平正義 為了讓魯蛇住得起 把149F 06/06 18:24
推 Remin: 專業推151F 06/06 18:32
→ kuma660224: 浮報裝修成本，先不管可行性。以利益與成本來看
大概只有一年內出售會考慮浮報。因為45%很痛
2年以上才就直接合法繳稅吧152F 06/06 18:36
推 riya: 二年以上稅金真的不算高155F 06/06 19:11
推 ceca: 兩年也會報一些，但效應不大
兩三年確實被打擊到了156F 06/06 19:38
推 kylie720: 你煩到那些投機客了，被兇了158F 06/06 21:19
推 Homeparty: 另外像竹南之類的鄉下就...才剛要開始漲就遇到房地合一159F 06/06 21:32
推 mecca: 台灣人好聰明哦 不知道歐米人有沒有像台灣人這樣聰明??160F 06/07 09:33
推 Allyssa: 現在擺著健保錢坑，又來長照錢坑，把股票族搾乾兩次
再來一定是房地產啊，富的流油，好好搾的地方
問題是集團型的裝潢服務可以開發票，價格也沒差多少
B&Q, 大品牌系統家俱通通都走正常合法程序，價格又透明大間的衛浴裝修廠商，出貨也通通有發票（不開不會比較便宜）
久了會剩小工程行還在玩不開發票
開發票對屋主不過就多加5%營業稅，但後續抵稅效益高
房地合一稅金隨便都是10%-15%起跳，費用可以全部扣除
這跟租金通常不報稅不同，租金最高也只能減12萬
對租客效益不高，因為房東加房租不是加5%營業稅
而是加上房東自己的所得稅率12~20%正常
所以租金跟裝潢費用這兩件事不能等同而語
如果有一天國稅局願意讓個人租金可以全數扣除，無上限
到時候就會有租客怎麼樣都要報了，而包租公得老實繳稅161F 06/07 16:58
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