看板 home-sale作者 ttmb (耶? )標題 Re: [閒聊] 現在就是比剛性需求還是建商 投客誰能撐時間 Tue Jan 17 20:16:17 2017
※ 引述《goodpoint (worry)》之銘言：
: 版上看空房地產的不少 多多反而容易被噓
: 以身邊的朋友 同事來看
: 其實不少人有買房的需求 有些是結婚沒多久
: 有些是小孩子比較大了 譬如上國中 需要換大間一點的以便給小孩一人一房間
: 最重要的是 我身旁這些人不是買不起
: 都是覺得房價太貴 想等等看會不會跌價
: 所以現在就是有買房需求的族群和建商 投客 比誰撐的久
: 不過我對於鋼性買盤能撐多久不買不是很樂觀
: 畢竟很多人為了小孩或學區考量 可能最多再等個一兩年
: 即使被建商 投客貴到就會咬牙買了 畢竟小孩的成長 教育不能等
: 反觀投客建商 因為有彭半碼的加持 壓力真的很小
: 至於持有稅 之前被商周 等媒體報導 現在房屋稅也不大敢調漲了
: 目前持有稅除了台北市的豪宅以外 其他區域根本還是很低
: 大約市價的0.1-0.2%左右
: 建商在這次持有稅的交鋒 在下一城
: 雖然本版很多人噓高雄王ceca
: 不過他的一些言論確實沒錯 像是 房地產是民生必需品，不是奢侈品
: 或租金投報率比利率高 房地產要跌太難了 等等
: 所以中南部 除了地段不好的老房子之外 其實跟本沒啥跌
: 畢竟中南部租金投報至少都在3%以上 遠高於房貸利率
: 身邊少數朋友 有房地產在收租的 根本沒再怕的
: 因為租金還是遠大於貸款利息
: 央行的利率可說是影響房地產價格的最重要因素
: 很多人講目前不動產 供給大於需求
: 其實不動產的供需很難評估 也可以說沒人評估的準
: 一間40坪的房子可以只住一個人 也可以住一對夫妻
: 也可以住一段夫妻加兩個小孩 所以想用供需來預測房地價格是不大可能
: 我個人認為 房地產價格 即使無量 很可能還是會撐在目前的價位
: 除非央行跟隨美國腳步 開始升息 才可能會有感下跌
: 不然目前房地產大概就是漲不動而已
其實你忽略一點
很多人都會說 不缺錢幹嘛賣
這根本是誤導
其實台灣的最大賣壓是什麼?
就是"台灣房屋自有率高"
是"本來就有房子的人 基數大 只有很小比例急售賣壓就很龐大"
台灣住宅存量約八百多萬
只要有百分之2 公司周轉 個人欠債 失業 子女留學 罹患重病 單純看空房市
投資股票急需資金
就有16萬戶
你說百分之2 每50個有一個 有高估嗎?
另外還有個賣壓 就是遺產
如果不動產是主要遺產 那兄弟姊妹怎麼分?
現在會分到遺產的那代 出生率不算低 獨生的很少
最後多半還是賣一賣
這賣壓多少 目前一年死亡人數約是16萬 幾年後增加20以上
兩人一間賣壓也有8~10萬
最後就是投資客建商啦 有資金壓力的 看空的 都會是賣壓
需求端呢?
你說有剛需 但是只有PTT年薪300up
真實社會是半數 剛需想買 買不起呀
還有嫌貴不爽買的
十年前的剛需才是真的剛需 現在剛需大軍至少有一大半是這兩種人
剩下鐵的意志買房的還剩下多少?
你看去年移轉棟數
記得扣掉繼承贈與的 真實成交量根本快腰斬
如果真的剛需 那照理說現在剛需人口數還未受到少子化波及怎麼會掉這麼兇?
很明顯
過去的成交量有近一半都是投資需求
房地合一之後投機近乎沒有
所以不能用過去的需求看現在的需求
綜合以上
真正的剛需 如果你扣掉買不起跟買的起嫌貴不爽買的
其實也不多
還是一句老話
過往是投機潮帶動的價格和成交量
要讓子彈飛一會 才知道真正的行情在哪
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※ 編輯: ttmb (180.204.5.129), 01/17/2017 20:17:43
推 eeee19: 空軍最強而有力的論述！打的多軍啞口無言不要不要der2F 01/17 22:03
推 vaughn: 這裡是搞笑亂鬧版，你這種優質論述不該在這出現3F 01/17 22:12
推 didarlook: 賣壓好沉重！！ 我是剛剛，賣方不願降就硬是不買再多看多等。5F 01/17 22:15
推 hc23: 太中肯啦7F 01/17 22:19
推 TokyoHard: 跳樓也要幾秒才到底,讓子彈飛一會兒~~8F 01/17 22:22
推 seuil: 這篇讓套套們無法回答10F 01/17 22:27
推 phcebus: 推 之前很多炒房一次買10間的
現在真的不敢了 所以……加上價格也高12F 01/17 22:35
→ phcebus: 包含剛性的敘述也沒錯 當然還是雙北最貼切
差別在以前價格投資客說了算 現在自住買單才算15F 01/17 22:37
推 uebahantw: 覺得剛剛還很多的就去掃貨給我們看啊18F 01/17 22:43
推 morrishh: 說的太好了，期待崩盤腰斬再腰斬
上上一篇我出七百萬，太棒了19F 01/17 22:44
推 vaughn: 能打到多多不敢推文，你害很多人晚上睡不著了21F 01/17 22:46
推 aimlin: 空空五虎 不足採信
臺灣無感 先蹲後跳23F 01/17 22:57
推 codehard: 從101跳下來要喊多久才會到底25F 01/17 22:59
→ iele: 太多人一致的看空反難跌…28F 01/17 23:21
→ iele: 這麼多人看空不買外加利空一堆，當不跌的時候…空頭不死多頭不止30F 01/17 23:23
推 vaughn: 明明就在跌了，哪還有跌不下去的情形
其實也不用再吵，每天推文都一樣也很無聊
就等年底看一年數據是漲是跌囉33F 01/17 23:25
推 wsx1983: 房市沒籌碼問題。完全不符合擦鞋童理論。36F 01/17 23:41
推 ruve: 現在就差一個引爆點而已，不是公司戶就是建商38F 01/17 23:55
推 seelove: 房市沒擦鞋童理論？那前兩年市場在狂喊五股淡水上車要快是？
實質上，在景氣沒太大疑慮加上人還是不願往郊區靠情況下，一年後來看精華區就是盤整，也難大跌39F 01/17 23:57
推 fengwoei: 經濟真的很差，郭台銘周杰倫大S能掃幾間?43F 01/18 00:05
推 waitingB: 空頭不死多頭不止是嘎空噴個沒完 你房市去哪嘎空單?44F 01/18 00:12
→ TokyoHard: 有嘎空手啦,啊我空手就買不起,越嘎越買不起啊45F 01/18 00:16
零股理論 - MBA智库百科
零股理論（Odd Lot Theory）零股理論又稱擦鞋童理論，是反向操作的一種手法。該理論認為零股交易的上漲通常會伴隨著普通市場的下跌，因為小額投資者的判斷通常不准確。另外零股理論還認為，除了永遠正確的投資人之外，對投資成功最有幫助的，其實是那些經常犯錯的人。流行的迷信說法是，買賣畸零股的正是那種 ...
推 wsx1983: 房市全部都是小量，有人(集團)可以把台灣房市控制住嗎?除了政府外。
就算你能控制新房子，就中古屋你也沒辦法控制47F 01/18 00:22
推 waitingB: 買不起的再怎麼嘎都買不起 買得起的不爽買也不會反手空嘎個雕R 小心多殺多人踩人快逃R50F 01/18 00:25
推 kimi206rc: 剛性需求就是 平均所得月4～5萬的上班族
雙薪能買1000萬的房子就已偷笑 台灣房價慢慢崩吧
加上少子化未來10-20年 房價只有空 沒有多的實質利多除非薪資漲（這可能嗎53F 01/18 01:50
推 unfinish: 多多快掃貨衝量 打原po的臉 打到原po說不要不要的57F 01/18 02:08
推 KrisNYC: 原來是空軍總司令發文了58F 01/18 02:21
推 stock123: 雖然房市不佳 好地段好物件根本沒幾戶在賣
這些好物件 反而應該在今明兩年有殺低接手
最近最熱的就是新北環狀線站體周邊 去化很快
你忽略了公共建設及城市進步 帶來的需求
另外 贈與不是賣壓 不是很多拿到遺產或贈與資產就賣出有些把家庭資產公司化 子女以股權方式持有
雖然台灣自有持有房屋率高 但社會移入 已往大都市靠攏
造成都會需求大 鄉村沒有需求的嚴重傾斜59F 01/18 04:29
推 Qooking: 現在買就是盤子阿 別說住好宅了有多邱了 說出來被人笑68F 01/18 04:43
推 stock123: 從區域性需求討論 會比從台灣整體 來得貼切69F 01/18 04:43
→ Qooking: 一堆空屋沒人住 那麼好怎麼不住 自己都怕被笑盤子了70F 01/18 04:44
→ stock123: 誰會笑你 你住房子 是你的需求
空屋 要看那裡
以北市來說 新建案的空屋幾乎都大坪數
這些價格貴 坪數又不符合一般家庭需求
加上建商在蛋黃區又很少推案
大家只好在中古屋市場找屋
市區空屋率很低
雖然房市持續修正 但蛋黃區籌碼 其實很穩定
要想到好物件 也並不容易
個人是認為北市這2年有好買點
其他如新北 台中 高雄 桃園 大量公共建設投入地區應該下跌幅度不會太大
從蔡政府快速通過軌道建設預算 可以看出未來台灣公共建設支出大71F 01/18 04:45
推 MrEric: 推S大 分析精闢85F 01/18 05:20
推 stock123: 所以個人認為今明兩年的修正，反而不是什麼空屋率 或贈與
國際經濟變數 會比較大
例如 股市崩跌或什麼風暴
但這是好買點
每次被點名的淡海新市鎮 空屋率很高，等輕軌完工
就開始下降了
大家最愛討論的青埔 機場捷運快通了 看看空屋率是否降86F 01/18 05:25
推 vaughn: 講的好像一堆人等著移入新市鎮，只是因為捷運還沒通
事實上這些願意移入新市鎮通勤的族群，根本沒能力買的起現在新市鎮的房價
一堆新市鎮都巴望年輕剛需人口移入，事實上除了少子化因素，社會住宅也消化掉一部份這個願意通勤省負擔的族群94F 01/18 06:49
推 stock123: 新市鎮房價比起北市房價親民多了
不少區塊早已是都會外溢地區99F 01/18 07:39
推 stock123: 捷運周邊供給爆炸?你講那裡
可否列出那些區域
我明明說的是店面256F 01/19 07:03
噓 turgnev: 你沒算到外勞剛需，至少５０萬259F 01/19 10:24
→ LsugerI: 跌歸跌…會跌到多少才是問題所在 講一折的我是覺得可以等到哪天台灣沒人要住了房子用送的比較實在262F 01/23 18:26
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