因為,價格是"比較"出來的.

也就是我以前常講的"相對價格"

東邊太貴你就去買西邊,那西邊就會補漲.

所以大多時候市場都在補漲,錢往低處流.


但是因為市場必然有炒作哄抬.

而市場最大宗的炒作哄抬,則是會再新建案.

因此,最大宗哄抬價格的東西,是產品中最貴的新建案.

因此不動產市場會形成一種一直再補漲的狀態.


但如果今天,新建案崩盤.

例如新成屋要26,新建案崩盤到25.

那很快第一時間高於25的二手屋全都被壓制.

之後再向下"補跌".


至於說會不會產生,老屋崩盤,或是老屋大漲帶動市場.

老屋大漲帶動市場確實會發生.

再平穩盤,非資金行情狀態下.

如果老屋價格,15年屋採再85折,25年屋採再8折.

建商必然會拉抬新建案的價格.

建商也是隨時盯著中古屋市場再看的...中古屋價格補漲速度太慢,他新建案也不敢亂拉.

so...我常講,建商在前面拉,我們投資客在後面推,產生房價上漲.

當然資金行情這種特殊狀態.

建商就可以瘋狂的拉價,不太理會中古屋,反正中古屋很快就補漲上去.

不然一般都是前後都要看.


至於說老屋崩盤拉垮新屋.

這種情況很難發生.

主要是因為籌碼面的問題.

老屋籌碼非常安定...並且非常貼近剛性需求.

越新越漂亮越爽的東西,奢侈品屬性就越高..

奢侈品屬性是高風險屬性...

而越爛的東西,剛性需求屬性越強,也越堅固.

所以老屋比新屋早開始跌而拉垮新屋的狀況會因為籌碼穩定性的關係,很難發生.

任何崩盤,都是新屋先死並且死最慘.

※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/06/2021 21:36:07

應該沒有吧.

你用公寓3F去看.

40年老大樓應該略高於公寓.

另外應該講越晚漲.

例如2016的時候.

蛋黃區和新建案都凍漲.

但是公寓瘋狂大漲.

後面三年,公寓漲幅嚇死人.


所以漲的速度不一定比較慢.

但是會比較晚漲.
※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/06/2021 21:44:59

賣不掉必然是價格的問題.

透天又扯到一些面寬,門口路,地坪,增建狀況.

然後如果你是三四千萬以上的東西,本來就難賣.


所以你分析更多資訊才知道狀況


大樓比較單純.
※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/06/2021 21:54:01

中期的話我會投北屯的中古屋一票..XD


如果川普出身在北韓.

你覺得你這個問題問他,他會怎樣回答??


一般來講,你要靠純投資生活,你必須要有足夠的資金.

你只有300萬,甚至500萬,你要純靠投資生活是很困難的.

所以乖乖先去當工程師必然是第一優先的事情.

投資你只能視同副業.

所以如果你白手起家又沒有金援,你不可能一下子就投資維生.



當然,當老師開課收學生,或是拿別人的錢投資然後抽分紅是另外一條路.

這條路...你賺的可不是投資而已,更重要的是行銷你自己+找金主.



不過...這些問題都扯到一個很難解決的問題點上.

那就是"投資的知識".

不動產最困難的東西叫做"經驗"

你要累積很多年的觀察和操作,你才會有足夠的經驗最很細部的判斷.

當然你也可以沒經驗隨便玩,反正房價大多時候都在漲,1/3的時間都在突破歷史新高.

不動產是一種,隨便玩都會賺錢,你要是真的帶賽遇到虧錢,你就死抱,抱一段時間又賺錢了.

只是你這樣賺錢的速度自然會很慢...除非你金額很大+你生活不虞匱乏.

不然你的收益以及你收益的方式,可能無法維持你的生活.

so...很多小康家庭甚至富二代好了.

他爸媽給他一千萬兩千萬,甚至給他三千萬.

他也不一定有辦法靠炒房生活.

因為你光想,他爸給他3000萬.

他自己要住的房子就會多少錢.還要開甚麼車..還要過甚麼生活.

那這樣轉一圈,他如果靠投資生活,不靠她老爸繼續給他錢.

那他勢必就要大幅下降他的生活品質....

他願意嗎??

因此到頭來,他可能3000萬就拿2000萬去買房子買車子和生活開銷.

最後只有1000萬在手上投資.

然後一開始又沒啥經驗,就1000萬無腦買入蛋黃區的新屋.

之後蓋牌結束這五年的回合.

到頭來他五年的時間可能只取的了1~2間的買賣經驗.

那....雖然他有一棟2000萬的房子+1000萬的現金.

但她依然十足是個外行人.他不知道市場發生甚麼事情.

甚至...如果他就是把1000萬都拿去買房子收租,甚至是收租套房.

那就更慘,他連賣的經驗都沒有...就成了市場中的外行中的外行.

因此不動產你光要累積10間以上買+賣的經驗,就是大多數人都不具備的.

而不動產還那麼多產品.

土地店面辦公室工廠透天大樓公寓套房.

你又能玩幾樣.

so....不動產市場的知識,不動產操作的經驗,一直都是不動產最困難取得的東西.

比資金還難取得.

富二代有些都很難取得這種經驗,那就更何況一般人.


因此,當你假設出身在一般家庭,甚至好一點號稱炒房最佳起跑點的軍公教家庭.

你一樣會遇到.

你怎樣累積你不動產經驗,增加你不動產市場知識的困難點問題.


so...其實你看,投資客老鳥,很多的出身都是不動產相關行業.

仲介是大宗,其次包含代書,裝修包商,室內設計師...

因為...它們可以透過他本業,取得對不動產買賣市場的了解以及長期觀察.

所以他們可以看到"哪個角度插下去會有錢噴出來"

而你要複製它們的經驗.

也行,你先準備一筆錢,切成很多份,然後硬著頭皮跳下去操作.

也就是我以前講,你想要玩短期ok...

你先準備600萬,切成三個200萬,去玩三間...

第一次不求賺錢,你只要不虧半毛錢出場就好.

然後第二輪在開始要求獲利.

這是最快的短期投資上手方式.

但這講的簡單,實際上...

你敢嗎..XD

一個你不太清楚的市場,就瘋狂的拿600萬開槓桿衝三間+翻修三間在轉賣.

這對一般人而言都有跳脫舒適圈的龐大壓力.

也因此,不動產門檻就給你卡在那邊...要嘛沒錢,要嘛不敢,更大多數是沒錢又不敢.

因此...實際上尤其中短期中古屋投資客,市場就是那些人..XD

投資客人數比各位想的還要少很多.

只是因為本版聚集了不少投資客,才給你感覺好像一大堆的樣子.

那...回到原狀況.

你要是生在一個家庭,但你跑去當工程師.

你是覺得你該怎樣取得不動產的相關操作知識和對市場的認知和了解??

你無法.

所以你就只能乖乖地玩中長期,然後花20年去累積可能不到十間的買賣經驗.


這就是命.....無解~~~


而如果你假設我今天突然財產歸零,從新開始.

那這樣就扯到,阿我大腦的東西還在...它們並沒有被歸零.

因此我現在再去當工程師應該已經太晚了...
(否則當工程師,在拿錢去投資就好,這是最穩的起跑方式)

但是不要說甚麼當投資老師去募資作操作...(不喜歡玩別人的錢)

我最簡單的辦法就是,那我去當仲介阿..XD

我去當仲介,然後找機會累積資金切入投資.

這對我而言應該是最簡單的在起步方式.


至於年輕人複製我的路?

這是命的問題,應該沒辦法.

你光要累積超過50間買賣經驗.

我就不知道年輕人該怎樣辦到.

富二代才有能力.

只是富二代不太喜歡弄髒手,所以不愛老公寓老屋...

因此富二代卡"心魔"問題...XD


不過你說年輕人組成炒房集團,然後去募資,然後透過集團去取得50間買賣經驗.

這樣的話確實可行.

因為有認識的投資客就是這樣起家的.



所以....

你會發現,年輕人其實還真有一條路可以走.

那就是.

先去募資,用別人的錢玩出經驗,再去當老師開班開課,然後再找更多錢去搞.

恩....

其實很多產業的老闆也都是這樣起家的....XD

只是,當老師麻....我是不知道為啥市場上的老師都沒幾個有好下場.

當然我覺得有一個問題在於.

這些老師,大多心力都花在"開課"的賺錢上面.

而不是在"投資"上面.

它們對投資並不用心,它們用心在開課和收會員收會費收學費上面.

造成實際投資效應很差.

所以很容易燒一波後就燒光了...

因為他們大腦的東西不足以支撐它們搞出來的集團規模和操盤的資金超越了他的知識能力.

so...對本業的不尊重,大腦只想的賺錢進口袋.實際能力不足.

是很多投資老師最嚴重的問題.

如果有人要當老師.

拜託,你一天要花7成的時間在研究不動產市場上面.

不要花9成的時間在收會費上面...=.=


不過拉,站在我們這些"跑單幫投資客"的立場.

那些老師還是繼續去斂財才好..XD

這樣政府要出手殺雞儆猴.

那就有一大堆雞給它們殺.

然後我們繼續電電賺我們自己的錢...



另外八卦一下.

聽說高雄某投資客,蔡董,離婚了..

他老婆和他分開做.

甘有影?
※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/06/2021 23:32:50

榮總那邊比較便宜.

30是指原市區,前金新興苓雅區這些.

※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/06/2021 23:33:44

現在這個局面,你要開始考慮的就是"乖離值"

也就是各物件之間的價差.


例如如果1x年屋是新成屋的8折,預售屋貴新成屋0.5成.

這樣你買預售屋可能還ok...

但是當你預售屋已經高於新成屋1.5~2成.然後新成屋又高於1x年屋2.5成以上.

這樣你預售屋基本上高於1x年屋超過4成.

你要知道,預售的時間大約1.5~3年...

所以你算上時間的話你就會發現.

乖離值過高.

然後現在又是上漲趨勢,必然1x年屋會產生很強大的競爭力.

因此...入手1x年屋會是比較好的選擇.


so...乖離值會影響產品漲價的時間差和強度.

這是很重要要觀察的東西.

價差很大的時候,優先買價格偏低的那個.

至於多少才叫價差大+影響力有多少.

這個每個都市有一丁點的不一樣...

這種就是要在地投資客去判斷才會精準...無法用其他都市經驗去100%套用.
(當然安全牌就是一樣買價格落後的那個,你最多就是反應慢一點,但是該賺的不會少)

※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/06/2021 23:44:57
※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/06/2021 23:45:25

你要先知道你賺的是甚麼.


中長期屯房主要是賺環境變化.

例如2003年你進入七期,因為你知道他是未來台中的王者.

那自然有兩種情況你會賣出.

1.七期瘋狂大漲,把前王者西區給甩到看不到車尾燈.

當價差擴大到一個你覺得差不多的時候,你會賣出.

2.當七期的土地蓋滿7成左右,並且發現水楠這個下一個王者開始對七期產生威脅.

這時候你也可以賣出.

中長期是賺地區變化.


短期最無腦,他就賺買便宜+翻修增加房子價值....

所以短期隨時都在買隨時都在賣.


中期就是追炒做或是補漲.

你知道這邊要炒做,例如無論甚麼台南高鐵,大寮,還是哪裡.

你知道要炒做,進去布局,炒一波價格大幅跳躍(通常這個漲幅會大於整個大環境的漲幅)

你就出脫.

而追捕漲也是.

例如你布局1x年屋,因為他跟預售屋價差大到3x%以上.

所以當你看到1x年屋大補漲,追到2x%,那就可以出脫.

或是二線和三線理論上差假設一成,今天二線漲上去三線還沒啥動,價差變兩成.

你佈局三線...然後看到價格跳上去價差又剩一成,那你就出脫.


所以你要知道你在投資甚麼,你要賺甚麼錢.

你再去思考你該不該賣.


當然在操作的時候會有一些變化.

例如你遇到連續跳躍,或是他上漲速度不如預期.

這時候就在看情況做調整.

※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/07/2021 00:05:07

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