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作者
標題 Re: [閒聊] 青埔幾件事詢問
時間 Mon Aug 9 01:56:50 2021
作者
標題 Re: [閒聊] 青埔幾件事詢問
時間 Mon Aug 9 01:56:50 2021
綜合一下說法
總之青埔未來發展大概要分成
1.航空城發展成功
2.航空城發展失敗
航空城對青埔未必是利多，航空城發展成功對整個桃園地區有利
有可能因此其他地區掘起或舊市區再興，對青埔的發展是個挑戰
青埔相對於桃園其他地區的優勢：
有可能因此其他地區掘起或舊市區再興，對青埔的發展是個挑戰
青埔相對於桃園其他地區的優勢：
a. 已經座落三個大型商場：華泰、IKEA、大江
還有站前一個未知商場，面積大概有華泰的80%，佔地算很大
b. 高鐵 & 捷運
c. 較其他重劃區早開發
d. 桃園市府有計劃發展，目前看到有球場、美術館、站前商場等
比起以上的優點，青埔最大的缺點就是太貴
現在的價格已經是完全發展完後的價格
如果以後新的重劃區房價只要青埔的三成四成
（假如航空城成功後新興起的重劃區）
交通便利反而也會成為青埔的致命傷，其他人假日再來逛青埔就好啦
沒有需要花兩三倍的錢住在這裡的理由
就跟為甚麼不去住台北要跑去住青埔的理由類似
航空城發展若失敗呢？
缺乏大量就業機會之下，青埔作為重劃區的優勢可以吸引到哪些人？
a. 台北/新竹高鐵通勤族
難以估計
b. 原中壢地區的年輕人
中壢地區目前有44萬人，假設其中1成人因地緣想搬到青埔重劃區好了4.4萬
c. 機場工作者
機場工作者約3.6萬，其中管理職只佔一成，這邊估高薪能住到青埔的有1萬人
其他機場附加的工作者，如經常往返國外、國貿公司或是物流加來3萬人
d. 附近工業區的工作者
其實我有搜一下內壢工業區，工作總人口並不多，大概2萬左右而已
再加附近幼獅、新屋、觀音，大概6萬，假如其中一成大概8000人吧
這部份跟中壢人口應該也有部份重疊
再加附近幼獅、新屋、觀音，大概6萬，假如其中一成大概8000人吧
這部份跟中壢人口應該也有部份重疊
這邊加一加大概十多萬人吧
除非願意青埔搭高鐵通勤台北的人暴多，有幾十萬
不然青埔地區保底大概就是一個十多萬人的重劃區
差不多是現在林口三峽的人口數
不然青埔地區保底大概就是一個十多萬人的重劃區
差不多是現在林口三峽的人口數
林口最貴的地區新建案大概是37~43
三峽差不多發展完了狀況有差，大概是50了
而還有7~8成未開發的青埔，最貴的建案也是開在37~41附近....
所以覺得青埔很貴在賣未來價的，一點也沒錯
除非未來青埔能夠遠遠超越上述地區漲到比竹北還兇
但竹北一直有強大的剛需和不斷擴增的園區計劃
對新竹工程師來說竹北是首選，這點是青埔現階段遠比不上的
評估下來我覺得大概要牽桃園市府並同時推動多個計劃
才能有效帶動這個地區進一步發展
但目前來看青埔不像是個被放生的重劃區
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推 :劉備從小就看的盧逆水上游...09/08 23:51
推 :而且劉備小時候不小心砍倒櫻桃樹,但他沒有逃跑,反而...09/09 00:05
推 :把斧頭丟進櫻桃樹旁的水池...09/09 00:18
→ :湖中女神拿著一把金劍跟一把銀劍浮出水，並開口問道..09/09 00:29
→ :誰能把我跨下的劍拔出來，誰就是未來的英格蘭王!09/09 00:35
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※ 編輯: lovemost (60.251.197.223 臺灣), 08/09/2021 02:03:30
![[圖]]()
我沒有無視低用電等問題，我是在談未來發展，我認為這是青埔地區未來的樣貌
那份報告書我看過，青埔計劃6萬人在我看來可容納人數遠不只
除非這邊都只是低密度住宅，但我看來應該會有不少大廈
實際上目前已經110年了，年底人口大概也只有不到2萬，跟當年計劃書已經差非常多
至於人口是否有10%問題，這點的確有待商確
但人從舊市區往重劃區搬是一種明顯的趨勢，挑選重劃區的時候地緣關係很明確
中長期來看我認為是有可能的
青埔作為重劃區目前有商圈和交通大兩大條件是其他重劃區很難達成的
當然還是青埔低，副都心和頭前也有類似青埔的狀況
一開始開價很高之後都回跌一段
會非常有用，你去看之前縣市政府搬遷後對地區的影響
以青埔當前計劃的規模，搬市府能完全帶動起這區的發展
我在打這段的時候用的是如果，那是一種比喻
※ 編輯: lovemost (60.251.197.223 臺灣), 08/09/2021 08:42:32
那邊列的是"最貴的新建案"，不是在談眾數
你自己加油
那是個比喻
兩個重劃區有明顯房價上的落差的時候
而且目前還不存在我所設想的因為航空城而成立的新的重劃區
等到那時候可能青埔已經40-50，新重劃區20-25
這時候青埔作為重劃區的優點將只會剩下有高鐵和商場
在這種落差之下還會想選青埔嗎？
這是我那段話的具體意思
對彰化沒有研究無法與你討論
我明白你想說青埔今年目前的時間點入住率很低
但我想回頭去看五年十年前的竹北文章也常被提到點燈率的問題
我甚至會覺得這種是被看好的重劃區會先經過的一段歷程
很多投資客提早卡位把長期用不到的資金先丟進去放
老實說你說的是沒錯，但問題一直在於台灣都更很難推動
台北市多少土地值得都更，推了少說15年了都更進度至今仍非常緩慢
如果台北那些每坪都更後上百萬的都推不起來
那只有40萬的中壢我也不覺得推的起來
![[圖]]()
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推 : 我記得青埔都市計畫是要裝6萬人而已
現在好像大概2萬左右1F 08/09 02:19
現在好像大概2萬左右1F 08/09 02:19
推 : 不可能 你說的內壢楊梅不可能搬過去
越搬越遠機能還變差3F 08/09 02:30
越搬越遠機能還變差3F 08/09 02:30
→ : 讚阿 桃園應該有10%必須搬到青埔XD5F 08/09 02:31
→ : 青埔最缺的是工作機會 你說商場開起來會有 服務業養不起那邊房價的6F 08/09 02:31
→ : 近10%工作人口搬到青埔等於10%人口搬到青埔 cccc8F 08/09 02:32
→ : 桃園大多市區都圍繞工業區 沒必要搬走通勤時間增加房價又變貴機能還下降 我想不到桃園人搬過去的理由9F 08/09 02:33
推 : 重劃區是外地人買的 我大桃園 吸全台10%人口進場11F 08/09 02:34
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/Af84iVrh.jpg)
→ : 一萬多而已啦 還沒扣除5000多的低度用電新屋
破10萬就 10萬/1萬5*4 好了14F 08/09 02:41
破10萬就 10萬/1萬5*4 好了14F 08/09 02:41
推 : 若不是有要靠高鐵通勤這剛需，桃園未來的重劃區還很多可16F 08/09 02:43
→ : 26年後達陣
高鐵通勤 甚麼時候變剛需拉? 真的越來越詭異
假設26年大桃園其他地方都塑膠的應該沒問題17F 08/09 02:43
高鐵通勤 甚麼時候變剛需拉? 真的越來越詭異
假設26年大桃園其他地方都塑膠的應該沒問題17F 08/09 02:43
→ : 以選，八擴、A20、G13、航空城內這些重劃區都還有很多建設，環境市容也不會比青埔差，所以不靠高鐵通勤的人大概就不一定會選青埔20F 08/09 02:45
→ : 完全無視低度用電除了青埔以外的中壢區都在減少
不是選不選青埔阿是中壢是沒啥房子能買 才選青埔
其他工業區周圍也是XD
咕魯咕魯23F 08/09 03:02
不是選不選青埔阿是中壢是沒啥房子能買 才選青埔
其他工業區周圍也是XD
咕魯咕魯23F 08/09 03:02
我沒有無視低用電等問題，我是在談未來發展，我認為這是青埔地區未來的樣貌
那份報告書我看過，青埔計劃6萬人在我看來可容納人數遠不只
除非這邊都只是低密度住宅，但我看來應該會有不少大廈
實際上目前已經110年了，年底人口大概也只有不到2萬，跟當年計劃書已經差非常多
至於人口是否有10%問題，這點的確有待商確
但人從舊市區往重劃區搬是一種明顯的趨勢，挑選重劃區的時候地緣關係很明確
中長期來看我認為是有可能的
青埔作為重劃區目前有商圈和交通大兩大條件是其他重劃區很難達成的
推 : 咕嚕咕嚕27F 08/09 06:50
→ : 跟新莊或頭前比不知哪個房價低？28F 08/09 07:16
當然還是青埔低，副都心和頭前也有類似青埔的狀況
一開始開價很高之後都回跌一段
推 : 太貴了.只有高鐵其他都不確定 要通勤 買其他新北也可29F 08/09 08:12
→ : 從青埔坐高鐵到新竹上班的可能比想像的多，有人是因為不喜歡新竹的環境30F 08/09 08:15
推 : 其實很簡單耶，你只要觀察平日國1北上車流還是一樣多，台鐵北上還是一樣擠，那高鐵就是不敗。32F 08/09 08:20
推 : 最好解就是市府搬過去 但桃園區的人會抗議啦34F 08/09 08:27
推 : 八德也站上2字頭哪來三四成價格的重劃區
6成已經是最便宜了35F 08/09 08:30
6成已經是最便宜了35F 08/09 08:30
→ : 桃園市府一點卵用都沒有的。中央部會才有加分但基本上不可能。37F 08/09 08:31
會非常有用，你去看之前縣市政府搬遷後對地區的影響
以青埔當前計劃的規模，搬市府能完全帶動起這區的發展
→ : 再來你嚴重低估機場工作者薪資
我認識買青埔都是基層員工
青埔預售成交普遍在30-35四成你要12-14萬一坪耶39F 08/09 08:31
我認識買青埔都是基層員工
青埔預售成交普遍在30-35四成你要12-14萬一坪耶39F 08/09 08:31
我在打這段的時候用的是如果，那是一種比喻
※ 編輯: lovemost (60.251.197.223 臺灣), 08/09/2021 08:42:32
→ : 桃園市府只有附帶違停和不明關說人士進出的功能，其他優點我還真想不出來42F 08/09 08:44
→ : 那你應該要加油44F 08/09 08:46
→ : 市府員工沒必要跟著搬家，要創造就業機會也不必有市府在旁邊45F 08/09 08:47
噓 : 三峽幾乎都40，不要亂黑47F 08/09 08:47
那邊列的是"最貴的新建案"，不是在談眾數
→ : 台北市政府還被靠妖外觀太醜，應該要搬離信義區呢XD48F 08/09 08:49
你自己加油
推 : 就不可能啊現在推案就是20起跳成本結構問題49F 08/09 08:52
那是個比喻
兩個重劃區有明顯房價上的落差的時候
而且目前還不存在我所設想的因為航空城而成立的新的重劃區
等到那時候可能青埔已經40-50，新重劃區20-25
這時候青埔作為重劃區的優點將只會剩下有高鐵和商場
在這種落差之下還會想選青埔嗎？
這是我那段話的具體意思
推 : 世界奇觀喔 50叫正常的話 你說說新北 樹林 土城 該什麼價50F 08/09 08:53
推 : 青埔賣到30你覺得貴...彰化市好幾個建案也都30初頭
桃園區幾個重劃區也是比老社區的建案貴52F 08/09 08:54
桃園區幾個重劃區也是比老社區的建案貴52F 08/09 08:54
→ : 37-41變50？54F 08/09 08:54
→ : 小檜溪前面有人喊貴也是上35但旁邊不到一公里有賣不到30的55F 08/09 08:55
→ : 你還是忽略低度用電 不是沒忽略57F 08/09 08:56
→ : 但小檜溪確實賣不錯投資客也少58F 08/09 08:56
對彰化沒有研究無法與你討論
→ : 因為中壢除了青埔以外低度用電整體是下降的
青埔在中壢區，實質人口成長的是你不看好的地方（人口移走10%)
所以說你根本沒去看也沒去查59F 08/09 08:56
青埔在中壢區，實質人口成長的是你不看好的地方（人口移走10%)
所以說你根本沒去看也沒去查59F 08/09 08:56
我明白你想說青埔今年目前的時間點入住率很低
但我想回頭去看五年十年前的竹北文章也常被提到點燈率的問題
我甚至會覺得這種是被看好的重劃區會先經過的一段歷程
很多投資客提早卡位把長期用不到的資金先丟進去放
推 : 青埔現在的問題是旁邊最重要的航空業遇到有史以來最大危機63F 08/09 08:59
推 : 樹林 土城對非台北人來說根本被三峽屌打65F 08/09 08:59
→ : 對絕大部份的人來說，高鐵和商場比市府有用多了，你的論證能力需要再加油66F 08/09 09:00
推 : 南崁其實也是但討論度是零68F 08/09 09:00
推 : 漲過40就開始有都更的價值了,都更 舊市區魅力可是遠高於 重劃區69F 08/09 09:01
老實說你說的是沒錯，但問題一直在於台灣都更很難推動
台北市多少土地值得都更，推了少說15年了都更進度至今仍非常緩慢
如果台北那些每坪都更後上百萬的都推不起來
那只有40萬的中壢我也不覺得推的起來
→ : 南崁房價真的很慘別人在多頭他還起不來71F 08/09 09:01
→ : 航空業的問題我早就提了啦ccc72F 08/09 09:01
→ : 但航空業不會永遠如此台灣遲早會邊境解封73F 08/09 09:02
※ 編輯: lovemost (60.251.197.223 臺灣), 08/09/2021 09:06:56推 : 你說錯了 竹北 多貴
竹北沒有多貴74F 08/09 09:05
竹北沒有多貴74F 08/09 09:05
推 : 台灣邊境解封不用等一年 我美國朋友已經開始到處旅遊了76F 08/09 09:07
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/oADkcSCh.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/2xcTKO5h.jpg)
推 : 不論青埔或南崁人氣遲早會回流79F 08/09 09:08
→ : 解封又怎樣 還有 你以為目前dpp這尿性 疫苗 五年內會夠？
那個喔 股票要發財比地皮容易啦80F 08/09 09:09
那個喔 股票要發財比地皮容易啦80F 08/09 09:09
→ : 不用一年就夠了而且會多到過期丟掉
我估計要丟掉至少一千萬劑83F 08/09 09:09
我估計要丟掉至少一千萬劑83F 08/09 09:09
→ : 高雄就前例了 沒看過蚊子開發，最後甩鍋喔
要發財 台灣不會購足
至少還要三年 隔離14天
舒服喔 笑死85F 08/09 09:10
要發財 台灣不會購足
至少還要三年 隔離14天
舒服喔 笑死85F 08/09 09:10
推 : 美國都解邊境了歐洲跟上中，台灣自己要鎖三年哪有可能89F 08/09 09:13
推 : 當然會過期阿 都變異沒用了90F 08/09 09:13
→ : 歐洲連疫苗護照都走不下去91F 08/09 09:13
推 : 推一個理性分析~92F 08/09 09:14
→ : 不會沒用變異是假議題 流感年年變異
以色列大爆發一天死十多人就是流感化了93F 08/09 09:14
以色列大爆發一天死十多人就是流感化了93F 08/09 09:14
推 : 變異是真議題 你搞不清楚狀況啦...95F 08/09 09:17
噓 : 連”至少還要三年隔離14天”這種無腦言論都講得出來，實在沒啥好討論的96F 08/09 09:17
→ : 流感也有疫苗失準然後死很多人的時候98F 08/09 09:18
推 : 流感病毒變異會造成疫苗失效但仍能防重症，冠狀病毒不會讓疫苗失效保護力降而已也能防重症99F 08/09 09:18
→ : 所以後來賣完了，現在每坪35萬吧
最新成交大概37萬吧。
不過上述前提是跟好建商（金流沒問題）
如果是跟投資客、小建商，或是本業是
土地融資的…當然有機會賠本賣你。356F 08/09 15:39
最新成交大概37萬吧。
不過上述前提是跟好建商（金流沒問題）
如果是跟投資客、小建商，或是本業是
土地融資的…當然有機會賠本賣你。356F 08/09 15:39
→ : 建商是不可能賠本賣的啦。他放著等到漲起來再賣掉就好啦361F 08/09 15:48
→ : 寶徠花園、跟華固天圓有不少投客認賠362F 08/09 15:50
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