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作者 Mpolarbear ()
標題 Re: [閒聊] 會選擇地上權的房子嗎？
時間 Thu Sep  9 23:59:02 2021


 感謝幾位版友的指正，這幾天再次想了一下，
 決定模擬實際貸款狀況，觀察所有權及地上權的資產變化。

 模擬條件為操作槓桿為1，也就是可以現金買下所有權物件。

 規費因相同不計算，唯地租遠較地價稅高，故地價稅不計，僅算地租成本。


單位以千萬計算，實際狀況可帶入乘數等比例放大，不影響最後計算。

地上權考慮蛋黃區，主要想要了解放棄權益後所需要付出的代價。在有限的資金，以往多
是用遠距離換大空間，或者是小空間換近距離；地上權是近距離大空間，但是放棄土地增
值權利。


重劃區、郊區皆不考慮地上權，餘屋甚多推案容易，所有權相對便宜，不會卡住手上現金
流。

====初始條件

 若A先生現金部位為1000萬，購買所有權物件售價1000萬，
 以自備30%、貸款70%操作，貸款利率為1.31%，
 自備300萬購屋、貸款700萬，交屋後結餘現金為700萬。
 貸款30年償還，本息平均攤還每月23,525

 B先生現金部位為1000萬，購買60年期地上權物件為所有權物件55%售價，金額為550萬，
 以同樣條件下，自備165萬，貸款385萬，交屋後結餘現金為835萬。
 貸款30年償還，本息平均攤還每月12.939，
 為了方便計算，原半年繳地組改為每月繳1600。

 若操作者將所有現金部位投入理財計畫，每月獲利為 r %，
 即便無理財規劃，r 為銀行利息。

====開始償還貸款
 以第一期為例，
 A先生期初資金為700萬，該月獲利為 r %，貸款償還23,525
 期末資金為 7,000,000 x (1+r %) - 23,525
 B先生期初資金為835萬，該月獲利為 r %，貸款償還12,939，地租1,600
 期末資金為 8,350,000 x (1+r %) -12,930 - 1,600
 以此計算360期，共30年。

====期末結算
 30年後，因房地產上漲，所有權物件為原本售價 N 倍。
 地上權物件因交易困難，地上權殘值直接歸零。

====舉例
 若AB二人均無理財規劃，僅放在銀行，年息為0.3%，
 因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，
 期末結餘，
 A先生資產淨值為18,774,524
 B先生資產淨值為 3,646,561

 若AB二人均投資年化3%理財商品，
 因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，
 期末結餘，
 A先生資產淨值為23,373,587
 B先生資產淨值為11,889,272

 若AB二人均投資年化6.82%理財商品，
 因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，
 期末結餘，
 A先生資產淨值為44,117,635
 B先生資產淨值為44,155,758

====結論

 所有權物件不用動腦，只要台灣房地產維持多頭，所有權物件一定會賺錢。
 地上權物件先天設計不良，需具備理財能力，
 利用期初較多的現金，仍有機會創造更多資產。

 至於30年後，台灣房地產市場如何演變，我也無法預知，
 若預估未來房地產仍能持續井噴兩三倍，自然所有權仍為首選。

 30年後房價不變，地上權投資者須尋找年化3.75%以上投資工具，
 才可超越所有權投資者資產。

 30年後房價增為1.2倍，地上權投資者須尋找年化4.57%以上投資工具；
 30年後房價增為1.5倍，地上權投資者須尋找年化5.56%以上投資工具；
 30年後房價增為2.0倍，地上權投資者須尋找年化6.82%以上投資工具；
 30年後房價增為2.5倍，地上權投資者須尋找年化7.78%以上投資工具；
 30年後房價增為3.0倍，地上權投資者須尋找年化8.55%以上投資工具。



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→ hanyi0923: A如果增貸會贏更多1F 09/10 00:37
噓 sam197665: 老是看京站這種蠢物件，沒看過820721的案件?2F 09/10 00:50
噓 ShauEn: 2倍太低估了，回家問問自己住30年的房子當年多少錢買的？3F 09/10 00:51
推 kusomanfcu: 你地上權是在鄉下嗎？4F 09/10 00:55
→ sam197665: 年投報率抓10%，且拆遷可賺1~2千萬
台北市洲美住宅拆遷戶780萬買40坪，交屋後591開2880萬，新聞看過嗎？
洲美，泰北高中旁市民住宅(某人找人頭買地上權被起訴)，新店央北重劃區，去政府官網下載重劃區補償文件吧，下個點在社子島，有屋無地，參考社子島5F 09/10 00:55
推 kusomanfcu: 社子島 容積問題11F 09/10 07:05
→ Mpolarbear: 1000萬為單位，可自行乘上適合倍數，蛋黃區物件大多要乘上3-5左右
地上權僅考慮蛋黃區，重劃區餘屋甚多，買所有權就好，完全不需要地上權
關於房地產價格30年變化，每個人自有主觀意見，蛋黃區未來三十年會有多少增長，每個人想法不同
所以認為未來房價仍會持續井噴，當然請用力貸款，大量購買台灣房地產，千萬不要錯過12F 09/10 07:10
※ 編輯: Mpolarbear (223.137.166.74 臺灣), 09/10/2021 07:37:28
推 kusomanfcu: 地上權買了就是住到底，買賣只會被砍價20F 09/10 07:30
→ Mpolarbear: 所以以30年殘值歸零推算21F 09/10 07:38
→ kusomanfcu: 你沒辦法歸0 因為負資產 你賣不掉還要繳地租
所以 就住到底
然後所有權拆遷那個 上法院強制執行可以省拆遷費
或是地租支付 到強制執行
可以完全擺爛又漲地租，那個票太少22F 09/10 07:40
→ Mpolarbear: 主要計算以30年攤提成本，若非自住，後續可考慮轉租支應其他稅費成本
蛋黃區地上權比較不怕租不出去的問題27F 09/10 07:49
推 kusomanfcu: 蛋黃區地上權  你去查看看地租
還有租金攤提30F 09/10 07:55
→ Mpolarbear: 至於之前有網友提到，這麼麻煩不如租屋就好，如果這個現金流的模式推導過程沒有錯誤的話，想要在蛋黃區居住，又沒有自住的剛性需求，且自己理財的年化報酬R值超過對未來房地產吃增長的預期，租屋就好
有的，若乘數為5，計算過程中的地租符合現況，約每年9萬632F 09/10 07:56
推 kusomanfcu: 每年9萬6 1000萬 套房地上權嗎？38F 09/10 07:59
→ Mpolarbear: 2750萬，約持有40坪，地租年約9萬6
同區域案件40坪新成屋約5200-5500，中古屋約480039F 09/10 08:07
推 ru8bj6: 我去問過地上權的案子，實際上貸款利率會比較差的樣子41F 09/10 08:23
→ Mpolarbear: 我有問過，第一手是1.31%
年薪不到資格1.51%42F 09/10 08:24
推 kusomanfcu: 華固新天地喔44F 09/10 08:35
→ Mpolarbear: 坦白說，華固新天地不是蛋黃區，而且他是所有權45F 09/10 08:37
推 kusomanfcu: 2750萬，約持有40坪，地租年約9萬6 就華固阿46F 09/10 08:38
→ Mpolarbear: 華固這個案子應該是最負面的教材之一47F 09/10 08:38
→ kusomanfcu: 他是70年使用權48F 09/10 08:39
推 nthomas: 中正學區的那間吧，你想買就去買啦，也不用一直幫洗白，大家心中各自有盤算49F 09/10 08:40
推 kusomanfcu: 還是70所有權？
https://i.imgur.com/OBh2vrH.jpg51F 09/10 08:40
[圖]
→ Mpolarbear: 華固目前網路上開38坪兩千萬，存續應該不到60年
我講錯了，他是使用權53F 09/10 08:42
推 kusomanfcu: 就平盤價 沒辦法增值一路成本價55F 09/10 08:44
→ Mpolarbear: 會有這麼多思考，最主要是我現金夠買所有權，但想釐清兩者相對的機會成本56F 09/10 08:45
推 kusomanfcu: 華固不算負面啦，就等同超長期租約58F 09/10 08:46
→ Mpolarbear: 所以我以1千萬作為單位計算，並非要對特定案件宣傳
如果殘值歸零，就是超長期租約，如果不能利用中間的差價帶來更多資本利得，仍是所有權優先
至於華固，只要提到使用權地上權，一定會被拿出來鞭  D59F 09/10 08:46
推 kusomanfcu: 地上物所有全可以用官司處理的 就要求還地64F 09/10 08:52
→ sam197665:65F 09/10 08:57
推 kusomanfcu: 那種無限期什麼的早就可以官司處理sop了
台北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」規定，修繕和改建超過一半面積，被視為違建，無法獲得徵收補償
都違建GG啦66F 09/10 08:57
推 sam197665:
70F 09/10 09:03
推 kusomanfcu: 承購價+原建物成本 獲利沒那麼高啦72F 09/10 09:10
→ IBIZA: 某人是搞不清楚時效取得地上權跟約定地上權的差別嗎？推一些無關的垃圾新聞要幹嘛
怕大家不知道你不懂嗎？73F 09/10 09:10
→ Mpolarbear: 這些比較容易發生在地價相對便宜狀況下，政府徵收作為他用，不能說蛋黃區不會遇到這種事情，但發生機率不高，而且國有地已簽契約，若非違反上開條例，一般不會在到期前解約76F 09/10 09:11
推 kusomanfcu: 配售專案住宅：
        1.拆遷戶為自然人且其被全部拆除之建築物為合法建築物或民國
          77年 8月 1日以前已存在之違章建築，得向本府申請配售本地
          區興建之專案住宅
最近一堆官司 打地上權的都一個個GG了
別鬧了80F 09/10 09:13
→ Mpolarbear: 但因為有違規事實在前？所以判為敗訴？但若有取得合法使用執照，未應該不容易走到這一步88F 09/10 09:17
推 kusomanfcu: 就早期網路沒那麼發達所以資訊不透明，業主傻傻，現在都沒了
合法的比較好，但是很多以為持有土地多繳稅金都沒買土地
像我就有持有樓上全部土地的一樓店面，樓上全部都剩地上權
這種喔，就擺著直到他倒了就贏了90F 09/10 09:17
→ Mpolarbear: 厲害！那樓上住戶應該繳地租給您97F 09/10 09:20
→ kusomanfcu: 甚至政府錢不夠還有即成道路的土地
樓上還有土地但是很少 所以沒地租
樓上公寓都各持有只有一坪而已，明明就30坪的公寓 那個也不是厲害是親戚賭債抵押溢價買回的....
這種東西其實40年公寓多少還是會有
我也不知道那個怎麼割持分的莫名奇妙....
也是之前整理資料才注意到...98F 09/10 09:20
推 nthomas: 4000本利攤，能買到這價位應該還好，更別提預售蓋3年，寬限再3年，基本上要6年後再來考慮本利攤的問題
更別提你這麼愛提年化殖利率，手上2000無腦丟個最保險的3%好了，之後要還本利攤根本壓力不大277F 09/10 12:29
推 kusomanfcu: 預售 是先壓負資產281F 09/10 12:39
推 cka: https://www.commonhealth.com.tw/article/80270
要考慮未來繼承後政府抽頭的問題,你獲利的一部分政府要抽的282F 09/10 13:39
→ Mpolarbear: 原來如此，稅率調整方便，地租反而會卡的比較死
如果永遠不還本金，3%自然輕鬆Cover，當然有很多方法可以調整，像是寬三還一之類的，但這個就看個人財務規劃了
如果操作高額槓桿，本利攤會在中期就遇到現金流壓力這和股票融資不同，股票是賣出時才需要還本利，房貸是扎扎實實每個月的現金流壓力284F 09/10 15:11

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(Mpolarbear.): Re: [閒聊] 會選擇地上權的房子嗎？ - home-sale板