看板 home-sale作者 Shmilybaby (寄來的信我都會看)標題 [請益] 現金1000萬，投資配置時間 Thu Feb 17 11:26:20 2022
尊敬的版友們好：
資金：1000萬
時間：長期（至少5-10年，不做短線）
類別：住宅 & 商用（台北店面除外因太貴）
家族長輩現在有多的資金，讓我來規劃給建議，目前打算投入房地產做配置，目前有以下幾
種考慮，不知各位先進有否什麼建議呢？
1.台北蛋黃（大安信義松山中正）華廈公寓
有在台北待十幾年很熟悉，但現在大家都搬回來高雄了，以後頂多時不時上去出差，長住大
概沒什麼機會。買了就是放長期，賺漲幅 & 租金。
2.台中店面 or 住宅
這個資金台中店面是可以的，由於有做生意，因此要是店面的話，就會以考慮自己用為主。
但台中實在比較不熟悉，店面（希望約百坪，好停車附近居住人口多） or 住宅（也是不自
住，放長期，賺漲幅 & 租金）的話，依照我們需求的話，會有那一個區塊比較適合嗎？
3.高雄店面 or 住宅
高雄因目前已經有住宅，而現在店面感覺價格比較軟，又加上我們可以自己公司用，所以目
前討論偏向店面（一樣使用百坪），或者各位覺得，還是持續投入住宅呢？（先賺住宅漲幅
，商用反正會持續低迷，因此就住宅賺了脫手後，再看商用？）
先感謝各位看過了。
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在此誠心召喚高雄王Ceca分享心得，雖然我還是會私信你請教，但乾脆請你這邊回覆好了，
可以造福更多人啦haha～～～
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推 ChinkFilmsZZ: 台北買個3500萬以上的華夏 差不多吧
但地點好的根本沒人賣
檯面上都剩一些肉湯殘渣
所以除非你有碰到 不然1基本可以排除
真的碰到 沒幾小時給你下決定 一下子的事而已5F 02/17 11:50
推 kagaya: 結果推文1234都有12F 02/17 11:59
推 zard1983: .....1000萬店面XD 頭款1000 總價4000大概可以做生意
不過店面貸款都比較差 1000現金頂多買2000多一些
選擇不多~還行的店面大概都要3000+16F 02/17 12:25
→ IBIZA: 一千萬你想買台中百坪店面還要人口多?20F 02/17 12:34
推 ludwig0201: 1千萬就想買台中百坪店面？要很偏鄉才有機會21F 02/17 12:36
推 ppc: 你長輩找錯人了22F 02/17 12:37
推 Yan5566: 4 all in 233023F 02/17 12:38
→ IBIZA: 重劃區店面眼光準的話也許可以做 成熟的商圈店面都很貴25F 02/17 12:48
推 OHHEEEEEED: 我還是看衰欸 雖然重劃區店面都有賣掉
但我看樓上住宅漲還更多
而且週轉率快多了
租金也沒差多少啊26F 02/17 12:50
→ IBIZA: 因為店面比住宅更早漲 漲更兇 後來的店面也都比價其他店面30F 02/17 12:54
推 kktt254: 高雄百坪店面 1000萬零頭都不夠
現金1000還是買房子吧 其實沒多少31F 02/17 13:00
推 OHHEEEEEED: 不過回歸這個案 1000萬不用想店面無誤
兩間兩房車差不多了33F 02/17 13:06
推 lucky466: 台中兩間3房差不多
我現在3間房、800萬現金買股領股息36F 02/17 13:17
→ beminaru: 1000萬現在真的沒有你的長輩想像的大....39F 02/17 13:24
噓 jay111101: 1000萬在台北連套房都買不起了
現在店面太貴投保率很差40F 02/17 13:27
推 ceca: 店面最近很悲情,增值很弱.
硬要買就逢低布局觀光店面..但不知道等到哪一年回溫.
店面正常貸款六成,1000萬買2500萬.
選擇通常是不太強勢的路段,百坪有點硬
不然你就去買,喜峰街夜市..等中都發展人口進駐後拉抬
但也是要等很多很多年.
外加夜市店面你自己不一定好用.
店面這種東西,投資和自用很多時候更相違背.
切入時機點都是不好做生意.
等到他變金店面就要宰殺,免得物極必反,盛極必衰而走下波.
你做生意要金店面才好做.
所以很容易衝突,不衝突通常也不是最佳投資利益解.
另外因為店面悲情,所以都建議幹道透天店面.
通常2xxx的店面可能例如林森路(非旺區段),大同路
這樣如果商圈沒起來,也可以被建商做土地整併時候的收購.
但是這種店面可能就是20坪地坪3F,總室內坪數60坪.
要百坪,地坪30以上,兩千五的幹道店面就有點硬.
至於商圈巷道店面(10米路)
這種一般商圈增值性都不怎麼樣,因為僵化.
成長中的商圈就沒那麼好挑,太明顯的會超貴.
例如71期現在還是一片空地,但環他的店面不是不賣就是天價.太不明顯例如喜峰街夜市..這種你現在不一定敢買..XD
要知道,店面的買家最熟悉長期投資的概念.
我自由復興打通前買店面,可是過了六年後才通路.
我是最後一間成交的,之後六年甚至到今天七八年.
沒有半間拿出來賣..你有錢也買不到,並且一堆人再找想買.
因此,你要吃到明顯的效應,布局都是提早六七八年.
而且等到整個效應起來可能是20年起跳..
沒辦法,你的競爭對手眼光都看很遠,你只能更遠才可以跟它們搶東西買.
店面的買家跟住宅的買家層次差很多很多.
住宅多白癡,店面都狐狸.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10511672.htm43F 02/17 13:43
推 jpwd: 5.各攤1/3分一年買入0050/0056和兆豐金76F 02/17 14:00
→ ceca: 這一間滿有趣的,11坪地坪,但是在旗津廟前路.
是我我會考慮買這個...XD
不過土地坪數低於12,很多銀行不做,要特別去找.
台中店面狀況跟高雄風格不同,但是本質沒差很多.
買的方式也是差不多狀況.
但店面你沒有每天在台中跑.
你判斷的誤差會成為你致命傷.
不再地,不要亂買店面...在地才買.77F 02/17 14:00
推 zard1983: 店面路的兩邊不同有時候價格就不一樣XD85F 02/17 14:15
→ ceca: 至於買住宅，扯到數量太多你會貸款被卡到86F 02/17 14:15
→ zard1983: 真的要在地人比較會判斷 推C神一個87F 02/17 14:15
→ ceca: 所以可以考慮兩千萬的別墅為目標
買兩間剛好88F 02/17 14:16
→ kagaya: 看住宅是不是也要在地比較好。不在地也搞不太清楚狀況90F 02/17 14:19
→ ceca: 住宅買家多白痴，白痴狀況好操作也好預測
店面則是很快就會接受基本面挑戰
商效有沒有提升，看得到
所以店面比較難靠媒體，建商，硬炒
當然有些可以炒夢，例如以前新灣區店面91F 02/17 14:20
→ kagaya: 白癡應該是比較不好預測吧@@ 根本不知道在想什麼啊~96F 02/17 14:21
→ ceca: 但買家太聰明，他們會誘惑，並且大多生意人底
他們比建商還懂做生意97F 02/17 14:21
→ kagaya: 我怎麼覺得聽起來店面比較好預測 只是沒有甜頭可以撿...99F 02/17 14:22
→ ceca: 因此店面基本面不拉升，價格靠夢或是靠炒作都有限
店面好預測會遇到天價，因為賣家也是狐狸
這是店面的問題，並且成長性強的都不賣
很難有甚麼撐不住要急殺，因為目前利率太低的關係100F 02/17 14:22
→ kagaya: 了解 總之就是應該沒人想跟老狐狸做生意~~104F 02/17 14:23
→ ceca: 公司易倒，屋主難賠
老狐狸會跟老狐狸做生意
不過因此，店面判斷比較麻煩
當然以上都是指，你要賺的比較爽的前提
如果你只是要抗通膨，那找一個重劃區旁邊的店面買了
例如，國泰重劃區，你就買鳳山捷運站對面的店面
商圈裡面
這樣就小小的漲，然後租金也小小的爬
放10年也是會賺
只是你漲15%，住宅可能漲50%
出租投報率還住宅的可能一半
這樣就很，不動產定存xd105F 02/17 14:23
→ kagaya: = = 看起來怎麼樣都是住宅好啊!117F 02/17 14:27
→ ceca: 上面鳳山西站，打錯
目前店面很悲情啊，住宅強很多
一般店面等機緣，如果真的掉出來糖果才吃
不硬求
同樣錢買2x年車庫別墅比較無腦好賺
除非你錢很大，住宅會爆豪宅稅
又不願意做工業地118F 02/17 14:27
推 doushebu: 請問屯屋10年以上（不動產定存） 適合買屋齡2x年的嗎125F 02/17 14:32
→ kagaya: 最喜歡看C大長篇大論推文XD 感謝
還是抓補漲比較穩。126F 02/17 14:34
→ ceca: 沒有差，買2x年是這種類型東西正是主角
2020年可以買1x年例如美術館別墅
那時候還有2000多一點
2019年有一字頭，但無法判斷無限QE,所以不做判斷參考
現在美術館別墅二字頭應該滅絕
漲幅也沒比較多，但是金額大128F 02/17 14:34
推 mepe1018: 台中店面沒辦法喔！可能要再貸款個幾千然後選比較邊陲134F 02/17 14:36
→ ceca: 大坪數大樓買賣時間可能比同價格別墅久
因此，那個時間大金額，可以考慮買別墅，而不是100坪大樓135F 02/17 14:37
→ mepe1018: 或是不怎麼吃市場的巷子內臨路透天137F 02/17 14:37
推 Ferrari360: 你是要買1000萬的店面還是有1000萬頭款要買店面？138F 02/17 14:54
噓 FcuKobe: 一堆笨蛋 人家一千萬當然是頭期啊 傻了才全丟139F 02/17 15:24
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